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重慶樓市看點(diǎn)分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-31
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重慶樓市看點(diǎn)：別墅不懂淡季 豪宅沒有拐點(diǎn)
與周遭焦慮的大勢(shì)相比，別墅一如既往地從容。無論是龍湖毫不減緩的推盤節(jié)奏，還是棕櫚泉拋出"每平方米漲價(jià)1000元"的逆市宣言，別墅市場(chǎng)始終能聽到一個(gè)聲音，那就是："別墅沒有拐點(diǎn)"--
樓市紛繁的聲音和表情中，只有別墅，一如既往地保持自己的旺銷態(tài)勢(shì)。
7月26日，東原·香山開盤。交出了5個(gè)小時(shí)銷售7000萬元的答卷，高級(jí)技術(shù)精英與高級(jí)經(jīng)理人、私營企業(yè)主、教師、醫(yī)生等成為其主力購買人群。龍湖·睿城176套別墅全部兩周內(nèi)售罄已經(jīng)定格，悠山郡3次開盤3次當(dāng)天售罄勢(shì)頭仍然延續(xù)，兩大別墅項(xiàng)目的精彩表現(xiàn)，為龍湖上半年成就20.8億元，墊定了至關(guān)重要的基礎(chǔ)。
保利高爾夫別墅，目前剩余已不足80套，7月新推30席"準(zhǔn)現(xiàn)房"，不到半月，即被搶購一空，僅公開發(fā)售當(dāng)天下午就售出5套。
重慶棕櫚泉花園，當(dāng)以"別墅中的豪宅"標(biāo)準(zhǔn)，亮出千萬級(jí)樣板區(qū)，1600位客戶排隊(duì)等候參觀8棟樣板別墅的"盛況"，讓人很難相信，這是在淡季，這是在別墅樓盤的現(xiàn)場(chǎng)。
也因?yàn)榇�，棕櫚泉�?豪宅別墅"才敢于在現(xiàn)在低迷的樓市中，再次豎起"生活絕不打折"、"價(jià)格不跌反漲"的大旗--每平方米上漲1000元！
協(xié)信·阿卡迪亞、協(xié)信·彩云湖1號(hào)、保利小泉、中�！け睘I1號(hào)、上邦國際社區(qū)、復(fù)地·別院、佰富高爾夫別墅、綠地翠谷、小泉森林�！袌�(chǎng)表現(xiàn)都可圈可點(diǎn)，淡季、疲軟，都仿佛離它們很遠(yuǎn)。
與周遭焦慮的大勢(shì)相比，別墅一如既往地從容。無論是龍湖毫不減緩的推盤節(jié)奏，還是棕櫚泉拋出"每平方米漲價(jià)1000元"的逆市宣言，別墅市場(chǎng)始終能聽到一個(gè)聲音，那就是："別墅沒有拐點(diǎn)，別墅不懂淡季"。
有一組數(shù)據(jù)是值得記下的，據(jù)晟城地產(chǎn)提供，截至目前，今年別墅總成交套數(shù)已達(dá)450套，成交面積為110500平方米，總體銷售率達(dá)到了65%。在樓市整體冷清的大背景下，套型面積較大、總價(jià)相對(duì)較高的別墅項(xiàng)目能達(dá)到將近7成的銷售率，可謂奇跡。
后新政別墅元年 單騎突進(jìn)無拐點(diǎn)
2006年，別墅審批用地再次叫停，"別墅元年"再次被媒體爆炒。2007年，"后別墅元年"正式啟動(dòng)，在新的政策背景和市場(chǎng)背景下，以前那種僅僅"服務(wù)于金字塔尖"的思維方式逐漸轉(zhuǎn)化為"為金字塔尖人群服務(wù)，同時(shí)也為更多社會(huì)中堅(jiān)階層提供更多的好產(chǎn)品"，這種審時(shí)度勢(shì)的務(wù)實(shí)姿態(tài)，直接帶來了2008年上半年別墅市場(chǎng)的單騎突進(jìn)……
產(chǎn)品個(gè)性化
就和別人不一樣
當(dāng)住宅市場(chǎng)的低迷成為普遍景象，別墅市場(chǎng)的非典型熱銷就顯得頗為另類。而2008年的重慶別墅市場(chǎng)，除開稀缺、宏調(diào)等前提因素之外，熱銷更是有其特殊的原因。
對(duì)比2008年上半年新開盤別墅項(xiàng)目與2007年同期新開盤別墅項(xiàng)目的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，去年新開盤別墅以獨(dú)棟別墅為主，而今年新開盤的別墅項(xiàng)目產(chǎn)品形式更趨向多元化、個(gè)性化、小眾化。
地段中心化
要尊崇也要便捷
協(xié)信·阿卡迪亞、小泉森林海等產(chǎn)品更看重的是一部分新崛起的城市新貴，2007年"限外令"頒布實(shí)施之后，這類人群成為別墅的中堅(jiān)消費(fèi)力量，他們更加青睞產(chǎn)品形式多樣、套型面積適中的別墅產(chǎn)品。
"價(jià)格不是問題，這些項(xiàng)目的樓王其實(shí)也都不算貴，關(guān)鍵是產(chǎn)品要好，教育、醫(yī)療等配套措施要齊全。"一名協(xié)信·阿卡迪亞業(yè)主對(duì)本報(bào)記者說。
這個(gè)說法，代表了越來越多的新貴別墅業(yè)主對(duì)別墅生活的要求：既想要離群索居的私密感、尊貴感，又希望能夠隨時(shí)地進(jìn)入城市生活中，從而享受到各種各樣的城市配套。城市別墅應(yīng)運(yùn)而生，并一枝獨(dú)秀，龍湖·睿城、東原·香山、協(xié)信·阿卡迪亞的熱銷證明了這一點(diǎn)。
圈層成熟化
塔尖服務(wù)是關(guān)鍵
越高端，越受寵。因?yàn)槌藘r(jià)格之外，高端的涵義還包括來自于資源、配套、產(chǎn)品、服務(wù)的稀缺性和尊崇感。截至到2008年5月，雖然沒有官方的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)表明千萬級(jí)別墅的銷售套數(shù)，但眾多千萬級(jí)別墅開發(fā)商的笑容已然昭示了自己的大豐收。
保利高爾夫別墅營銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拼圈層服務(wù)，包括收房之前的服務(wù)和入住后的物業(yè)服務(wù)，可能成為今后別墅競(jìng)爭(zhēng)的交鋒點(diǎn)。"我們選擇在將園林等設(shè)施全部打造完成之后，面向公眾出售。"保利高爾夫別墅營銷部負(fù)責(zé)人說，"我們采取準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，是因?yàn)槲覀儾⒉粨?dān)心會(huì)被別的項(xiàng)目搶占先機(jī)，因?yàn)楸＠郀柗騽e墅提供的千萬級(jí)富翁圈層服務(wù)，是目前重慶獨(dú)一無二的。"
資源稀缺化
為價(jià)格買單
除了稀缺還是稀缺。
東原·香山，東原地產(chǎn)繼中央美地之后打造的更高端的低密度項(xiàng)目--一期占地約123畝，而容積率僅為0.56！
保利高爾夫別墅、上邦國際社區(qū)、慶隆南山別墅，雙禁之后的高爾夫球場(chǎng)+獨(dú)立別墅組合，不可再生。
保利小泉、協(xié)信·彩云湖1號(hào)、小泉森林海、山林泉史，湖岸島嶼，主城最后的天然資源。
最重要的是，當(dāng)宏觀調(diào)控加劇的時(shí)候，別墅價(jià)格創(chuàng)造出了重慶二手房市場(chǎng)上之最--棕櫚泉1888萬元/套，卻搶購者眾多；保利高爾夫別墅2000萬元/套，神秘買家已訂購……
"別墅的價(jià)值遠(yuǎn)不止限于標(biāo)價(jià)，越到后面，別墅會(huì)越好賣。"這便是為何一切的疲軟都難以撼動(dòng)別墅市場(chǎng)的根本原因。放眼全國，也是如此。
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