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未來廣州房價發(fā)展情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-7-31
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- 中研網訊：
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2012年前廣州建設的5530萬平方米的住房中,最多將有680萬平方米保障性住房。記者昨日從廣州市國土房管局了解到,《廣州市住房建設規(guī)劃(2008-2012)》(以下簡稱規(guī)劃)已經出爐。其中,廉租房總建設面積比《廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》增加了八成。
市民不用擔心買樓"缺貨"
廣州將建設各類住房總建筑面積4213萬-5530萬平方米,從今年起每年住房供應量均高于800萬平方米,市民不用擔心"缺貨"。據(jù)悉,2001年以來,全市一手住宅年均交易登記面積約為800萬平方米。有專家指出,在目前廣州樓市觀望情緒濃厚、房價有所下調的情況下,按照該規(guī)劃,將會造成今明兩年住房供大于求,未來廣州房價下降可能性更大。
政府保障型住房成為廣州未來住房規(guī)劃建設的一大重點。廣州市國土房管局指出,將爭取在規(guī)劃期內基本實現(xiàn)城市低收入住房困難家庭"應保盡保"。昨日出臺的《規(guī)劃》表明,未來五年內,廣州將建設政府保障型住房7.42萬-10.76萬套,總建筑面積達到463萬-680萬平方米。其中,廉租住房1.82萬-2.16萬套、建筑面積91萬-108萬平方米,建設經濟適用住房5.6萬-8.6萬套,建筑面積372萬-572萬平方米。
對比此前的《廣州市住房建設規(guī)劃(2006-2010)》,本次規(guī)劃的廉租房建設面積大幅增加,從此前的60萬平方米增加到91萬-108萬平方米,最高增幅達80%。
此外,廣州將充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭對交通、公共服務等設施條件的需求,合理安排政府保障型住房和中小戶型、中小套型普通商品住房用地的區(qū)位,改善中低收入群眾的生活環(huán)境,降低生活成本。
根據(jù)未來五年住房建設規(guī)劃,金沙洲地區(qū)、白云北部地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、番禺北部地區(qū)、南沙中心區(qū)、廣州新城和軌道交通站點周邊地區(qū)等為廣州新增居住用地主要地區(qū)。
土地出讓金拿出一定比例建廉租房
未來廣州將進一步完善限價商品住房公開出讓辦法和開發(fā)建設管理辦法,激勵中低價位、中小套型普通商品住房的功能優(yōu)化。
政府保障型住房由市政府統(tǒng)一計劃、統(tǒng)籌建設,納入年度建設計劃的政府保障型住房用地應優(yōu)先儲備、優(yōu)先安排新增建設用地指標和優(yōu)先供應。保證全市年度土地出讓金的一定比例應用于廉租住房建設。
同時政府將制定完善舊城更新改造和城中村改造的配套政策,在低收入住房困難家庭相對集中的地區(qū)開展舊城更新改造和城中村改造。
廣州還將逐步促進存量住房流轉信息的充分公開,規(guī)范房地產中介服務市場,多渠道增加中低價位、中小戶型住房供應,引導市民通過換購、租賃等方式,合理改善居住條件。
政策解讀
◎亮點一購租二手房用于住房保障
廣州市國土房管局指出,將爭取在規(guī)劃期內基本實現(xiàn)城市低收入住房困難家庭"應保盡保"。結合廣州市低收入住房困難家庭住房狀況調查結果,廣州將"以需定供"確定政府保障型住房建設計劃。同時,在居住用地供應中優(yōu)先安排政府保障型住房建設用地。
廣州還將創(chuàng)新政府保障型住房建設模式,探索建立多元化、社會化的建設投資渠道。探索采取購、租二手房資源用于住房保障的方式,拓展政府保障型住房來源。
廣州市城市低收入住房困難家庭多集中于舊城區(qū)。為此,廣州將把住房保障工作與舊城更新改造和"城中村"改造工作緊密結合。
按照規(guī)劃,今后廣州將考慮城市低收入家庭對交通、公共服務等設施條件的需求,改善中低收入群眾的生活環(huán)境,降低生活成本。
未來五年,廣州將采取多種渠道、多種模式繼續(xù)加快政府保障型住房建設,根據(jù)房地產市場情況,以優(yōu)先保障有效住房需求為原則合理確定商品住房供應規(guī)模,保證住房價格基本穩(wěn)定。
規(guī)劃特別強調,住房價格變動要與經濟社會發(fā)展相適應,有效防止房價大起大落。同時,住房建設和供應規(guī)模與區(qū)域內居民的實際住房需求相適應,優(yōu)先保障自住型、改善型住房需求,抑制投機性需求。
◎亮點二未來五年提供10萬套保障型住房
根據(jù)全市2006年住房抽樣調查結果,至2005年底,廣州全市住房建筑總面積22500萬平方米。
根據(jù)2008年廣州市城市低收入住房困難家庭住房狀況調查成果,廣州市市轄區(qū)內現(xiàn)有符合低收入住房困難條件的家庭77177戶,考慮規(guī)劃期內低收入住房困難家庭新增量,全市轄區(qū)約需提供10萬套保障型住房。結合市住房保障辦公室提供的2.6萬套存量房源情況和住房調查成果,規(guī)劃期內建設套數(shù)不少于7.42萬套,建筑面積約為463萬平方米。考慮舊城改造安置房源需要,最多要建設10.76萬套,建筑面積約為680萬平方米。
2001年以來,全市年均批準預售的一手住宅規(guī)模約為700-750萬平方米,一手住宅年均交易登記面積約為800萬平方米。據(jù)此,預計規(guī)劃期內每年的商品住房需求約為750-900萬平方米,五年間商品住房總需求約為3750-4500萬平方米。
因此,規(guī)劃期內住房需求總量預計為4200-5200萬平方米。
規(guī)劃期內,廣州將建設各類住房總建筑面積4213-5530萬平方米,與預計的住房需求保持基本適應。
◎亮點三經濟適用房擬租售并舉
10萬套保障型住房將怎么蓋?規(guī)劃指出一條"明路":以政府為主導建設廉租住房、經濟適用住房,土地采取劃撥方式供應,建設涉及稅費全免。
其中,經濟適用住房建設項目的房價由政府指定,開發(fā)建設主體應更加多元化,積極探索政府建設、社會投資建設和在商品住房建設項目中配建的多種模式。社會投資建設的經濟適用住房項目的利潤由政府按照國家相關政策予以嚴格控制。
規(guī)劃期內,廣州將著力加強經濟適用住房管理,確保經濟適用住房的公平、公正、公開分配。根據(jù)城市低收入住房困難家庭實際情況,完善租售并舉的經濟適用住房政策。
根據(jù)經濟社會發(fā)展水平、城市化發(fā)展進度和居民收入水平,廣州將逐步擴大廉租住房和經濟適用住房保障范圍。
廣州市國土房管局指出,建設政府保障型住房應與舊城更新改造、"城中村"改造相結合,堅持新建與購、租存量住房相結合。
◎亮點四住房供應集中選址七大新區(qū)
廣州將重點保證政府保障型住房和中小戶型、中低價位普通商品住房的用地供應。在發(fā)展新區(qū)住宅建設的同時,加強交通、教育、醫(yī)療等公共配套設施建設,提高新區(qū)宜居程度。
根據(jù)未來五年住房建設規(guī)劃,金沙洲地區(qū)、白云北部地區(qū)、蘿崗中心區(qū)、番禺北部地區(qū)、南沙中心區(qū)、廣州新城和軌道交通站點周邊地區(qū)等為新增居住用地主要地區(qū)。
居住用地布局著重與城市綜合交通系統(tǒng)、公共交通網絡以及重大基礎市政設施相結合,城市建設優(yōu)先完善上述地區(qū)的基礎設施,完善居住配套,改善居住環(huán)境。同時,加大對中心鎮(zhèn)等地區(qū)的居住用地儲備,逐步解決新增人口的居住問題。
◎亮點五限價房價格按"夾心層"收入定
近幾年,廣州房價瘋漲,城市中等收入階層不得不望樓興嘆。當下,對處在高、低收入層之間的"夾心層"---中等收入階層的住房需求,很多城市尚沒有成熟的解決模式。
未來五年,廣州將根據(jù)中等收入階層的收入水平和本市商品住房價格,合理確定限價商品住房的供應對象范圍和價格限定標準,靈活、適度地發(fā)展限價商品住房。在立足住房市場化、貨幣化改革方向的基礎上,完善中等收入階層住房指導政策。
同時,廣州將進一步深化住房貨幣分配改造,加快建立與經濟社會發(fā)展水平動態(tài)適應的住房貨幣補貼標準,著力提高住房公積金在支持住房消費的作用。
-住房建設年度計劃
2008年,各類住房建設總建筑面積850-1180萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.56-2.76萬套,建筑面積100-180萬平方米,包括廉租住房建設1600套,8萬平方米,經濟適用住房建設1.4-2.6萬套,92-172萬平方米。建設商品住房建筑面積750-1000萬平方米。
2009年,各類住房建設總建筑面積878-1190萬平方米。其中,政府保障型住房建設2.06-3萬套,建筑面積128-190萬平方米,包括廉租住房建設0.56-0.6萬套,28-30萬平方米,經濟適用住房建設1.5-2.4萬套,100-160萬平方米。
2010年,各類住房建設總建筑面積840-1060萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.5-1.8萬套,建筑面積90-110萬平方米,包括廉租住房建設0.6萬套,30萬平方米,經濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。
2011年,各類住房建設總建筑面積825-1050萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.2-1.6萬套,建筑面積75-100萬平方米,包括廉租住房建設0.3-0.4萬套,15-20萬平方米,經濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。建設商品住房建筑面積750-950萬平方米。
2012年,各類住房建設總建筑面積840-1060萬平方米。其中:政府保障型住房建設1.1-1.6萬套,建筑面積70-100萬平方米,包括廉租住房建設0.2-0.4萬套,10-20萬平方米,經濟適用住房建設0.9-1.2萬套,60-80萬平方米。建設商品住房建筑面積750-950萬平方米。
-專家說法 "今明兩年住房供大于求"
不少業(yè)內人士指出,五年內建10萬套保障房,對未來房地產市場會造成較大的壓力。
"今年、明年廣州住房供應量太大了。"合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出,《廣州市住房建設規(guī)劃(2008-2012)》中,今年、明年的住房供應量仍然參照前幾年每年800多萬平方米的成交量確定,住房供應量均超過800萬平方米。而實際上,今年上半年廣州住房成交量僅為200多萬平方米,從目前市場的觀望情緒看,今年成交量肯定達不到前幾年的水平。因此,如果按照該規(guī)劃,會造成今明兩年住房供大于求,在目前房價下調的情況下,未來廣州樓市更不容樂觀,降價壓力更大。
他建議,今明兩年的住房供應應該適當緊縮,住房規(guī)劃應該根據(jù)當前的市場形勢進行調整。
黎文江還表示,規(guī)劃的一大亮點把改善型住房列入優(yōu)先保障需求,并提出抑制投機性需求。
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