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地方樓市政策“微調(diào)”情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-1
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- 中研網(wǎng)訊：
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種種跡象表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)到了一個(gè)十分微妙的時(shí)刻。
最近一段時(shí)間地產(chǎn)界很“熱鬧”，先是地產(chǎn)大佬齊呼救市，然后又傳出深圳出現(xiàn)“斷供潮”及房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“萬(wàn)億資金缺口”的駭人消息。仔細(xì)分析，這些行為的背后都隱藏著希望宏觀調(diào)控政策松動(dòng)的企圖。
就在業(yè)界對(duì)是否應(yīng)該救市爭(zhēng)論不休時(shí)，包括南京、蕪湖以及長(zhǎng)沙在內(nèi)的部分城市似乎已經(jīng)在對(duì)政策作一些“微調(diào)”。但對(duì)于開發(fā)商而言，冬天顯然還在繼續(xù)，春天似乎仍顯遙遠(yuǎn)。
適度放松銀根以及對(duì)于土地開放政策方面的調(diào)整，成為之前房地產(chǎn)界“語(yǔ)言救市”中的兩大主要組成部分。
然而，國(guó)土資源部新近增設(shè)的調(diào)控與監(jiān)測(cè)司月末表明態(tài)度：增強(qiáng)宏觀調(diào)控的職能將是其在大部制改革中，確立的“三定”方案的一項(xiàng)重點(diǎn)。以土地督察、嚴(yán)控規(guī)劃用地總量為主的土地調(diào)控政策，仍將從緊。
可以確定的是，截至目前，從中央層面的政策來(lái)看，還沒(méi)有明確針對(duì)上述兩個(gè)方面的調(diào)整出臺(tái)。但是，當(dāng)網(wǎng)絡(luò)上對(duì)于“救市”還是“不救”這個(gè)話題還沒(méi)有尋出一個(gè)解決方案時(shí)，包括南京、蕪湖以及長(zhǎng)沙在內(nèi)的部分二線城市似乎已經(jīng)等不及對(duì)政策要作一些“微調(diào)”了，其用意則在于改善一下上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)中已現(xiàn)的疲態(tài)。
專家認(rèn)為，這些看似零散且分散于多個(gè)城市的政策調(diào)整，都在試探這個(gè)市場(chǎng)的真實(shí)情況，而這些調(diào)整，往往都是根據(jù)某個(gè)城市上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況，針對(duì)性地對(duì)局面最為令人擔(dān)憂的方面作“松動(dòng)”政策的嘗試。
那些“松動(dòng)”的跡象
“有錢進(jìn)來(lái)了，明顯感覺最近一個(gè)月的日子好過(guò)很多。”一家地處南京市江寧區(qū)的開發(fā)商對(duì)記者坦言。
一筆貸款本月的落袋為安，解決了他們本已經(jīng)迫在眉睫的土地款問(wèn)題。土地款解決后，又可以借助土地證再次爭(zhēng)取貸款，這難關(guān)就算渡過(guò)去了。似乎就在一夜之間，一切又都步入了正軌。在之前坊間所傳聞“有銀行下半年放松對(duì)房地產(chǎn)商貸款”的消息始終難以從官方渠道確認(rèn)時(shí)，的確陸續(xù)有開發(fā)商在大概幾個(gè)月的信貸“空當(dāng)”后，重新看到貸款入賬。
滬上一家大型房企副總經(jīng)理在今年“五一”前夕，終于于南京當(dāng)?shù)剞k妥了一筆逾10億元的貸款，用以開發(fā)其在南京核心區(qū)的一個(gè)大型商用地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)由于處于宏觀調(diào)控最為敏感的時(shí)期，銀行對(duì)外界封鎖了這條消息，但是現(xiàn)在，據(jù)他的觀察，銀行對(duì)于地產(chǎn)貸款最緊張的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。
南京市的開發(fā)商們還看到一條更令他們欣喜的消息。
7月中旬，江蘇國(guó)土廳網(wǎng)站刊登了一則由南京市國(guó)土局提供的“新聞播報(bào)”：市國(guó)土局“采取有效措施促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”，將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，有土地的土地出讓金付款期限被延長(zhǎng)到一年。
“這是一種‘曖昧’的調(diào)整，說(shuō)明土地政策已經(jīng)開始松動(dòng)了�！鄙鲜鼋瓕巺^(qū)一家開發(fā)商認(rèn)為這是最近南京地產(chǎn)圈內(nèi)已經(jīng)基本達(dá)成的共識(shí)。
“事實(shí)上，從年前開始，南京市政府有過(guò)下調(diào)維修基金的嘗試，這次的調(diào)整主要是針對(duì)土地政策�！睎|南大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李啟明對(duì)本報(bào)記者分析說(shuō)。南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝則認(rèn)為，“這次土地出讓政策的調(diào)整，表明政府活躍土地市場(chǎng)的愿望�！�
還有更多的城市也在同期作一些“調(diào)整”，甚至政策的涉獵面更為完整。
長(zhǎng)沙市人民政府近期就出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（下稱《意見》），《意見》細(xì)化到將交易稅調(diào)整為1.1%；多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取；以及公積金貸款首付降為20%。這些從土地、金融、稅收以及開發(fā)報(bào)建等各方面提出的優(yōu)惠政策，被長(zhǎng)沙業(yè)界看為旨在增強(qiáng)樓市消費(fèi)信心。
上月下旬，在聽取了《上半年蕪湖房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行報(bào)告》，以及多家房地產(chǎn)商的“感言”之后，蕪湖市副市長(zhǎng)洪建平明確表態(tài)，“政府將積極聽取各家開發(fā)企業(yè)的意見和建議，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整”。
近期被列入這一城市政府調(diào)整范圍內(nèi)的，就有“調(diào)整一手房和二手房交易中的相關(guān)政策”，“調(diào)整住房公積金貸款政策，激活銀行現(xiàn)有資金，同時(shí)鼓勵(lì)二手房上市交易”等等。
“調(diào)整”還是“救市”
李啟明認(rèn)為無(wú)論是強(qiáng)市下的“打壓”，還是弱市中的“救市”，都是太過(guò)極端的說(shuō)辭。事實(shí)上，這個(gè)市場(chǎng)中的多方都在以自己的方式進(jìn)行“調(diào)整”，因?yàn)樗麄兌几杏X到“不舒服”了。
“現(xiàn)在要評(píng)估各個(gè)城市的綜合情況顯然很難，相較而言，地方政府的靈活度很大�！崩顔⒚髡f(shuō)。
由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局發(fā)布的《2008年上半年蕪湖房地產(chǎn)分析報(bào)告》中有這樣一段描述：“2008年上半年，市區(qū)商品住宅市場(chǎng)最大的變化是供銷與需求關(guān)系的轉(zhuǎn)化，仿佛一夜之間市場(chǎng)發(fā)生了重大逆轉(zhuǎn)，由去年底的供不應(yīng)求、排隊(duì)搶購(gòu)，突然間淪落為供大于求、持幣觀望”。
對(duì)于蕪湖這個(gè)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重為26.95%的城市來(lái)說(shuō)，住宅商品房竣工面積同比380.90%的增長(zhǎng)，卻遭遇市場(chǎng)的疲態(tài)，讓蕪湖市政府對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)交易方面的表態(tài)看起來(lái)并非不無(wú)依據(jù)。
同樣，在7月29日的南京市十四屆人大常委會(huì)第四次會(huì)議上，南京市市長(zhǎng)蔣宏坤評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)的下滑表現(xiàn)“即商品住宅銷售面積下降、價(jià)格下降、新開工項(xiàng)目下降、投資下降”。南京市發(fā)展和改革委員會(huì)主任黃瀾則稱“目前南京房產(chǎn)的供求關(guān)系出現(xiàn)變化，供求比由去年第四季度的0.91上升到今年上半年的1.3，上半年全市商品住宅銷售面積同比下降38.9%”。他認(rèn)為“南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要高度關(guān)注”。
據(jù)與會(huì)學(xué)者對(duì)本報(bào)記者透露：南京市發(fā)改委最近已經(jīng)積極組織開發(fā)商以及業(yè)界學(xué)者對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)作分析與探究�！盎蛟S會(huì)采取一些動(dòng)作�！痹撆c會(huì)學(xué)者估計(jì)稱。
之后，在上月末的南京市政府新聞發(fā)布會(huì)上，南京市房產(chǎn)局陸春林局長(zhǎng)針對(duì)目前的南京樓市給出意見，其中甚至包括“建議限定最低價(jià)，實(shí)行樓價(jià)保護(hù)”，以及“取消目前開發(fā)商兩年不開發(fā)就收回土地的政策”。
這是繼該市國(guó)土部門“放松”土地出讓金繳納時(shí)限之后，又一個(gè)政府部門提出“意見”。
“從現(xiàn)在每個(gè)城市的情況來(lái)說(shuō)，各個(gè)部門都在針對(duì)自身所轄板塊的現(xiàn)狀進(jìn)行政策的微調(diào)。例如，若是一個(gè)城市在半年內(nèi)三十幾幅土地底價(jià)成交甚至流拍，土地市場(chǎng)將是一個(gè)怎樣的低迷狀態(tài)？所以才會(huì)有政府針對(duì)性地去激活這個(gè)市場(chǎng)�！崩顔⒚髡f(shuō)。
目前出現(xiàn)在多個(gè)城市的政策調(diào)整在李啟明看來(lái)還十分分散，而且隱諱。他認(rèn)為，這是市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)一些頹勢(shì)之時(shí)，政府可能有的反應(yīng)，若是市場(chǎng)情勢(shì)繼續(xù)惡化，或許接下來(lái)的政策就會(huì)更為集中，甚至上升到公共政策的局面。
“現(xiàn)在的情況還僅能算作‘微調(diào)’。”李啟明說(shuō)。
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