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全國樓市整體發(fā)展情況深度分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-2
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- 中研網訊：
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全國房地產市場從2007年年底開始的"冬眠期"并沒有復蘇的跡象，市場的低迷促使深圳、長沙等地相繼出臺"救市"舉措。在深圳提出"救市建議"的一周之后，作為二線城市的長沙也提出了促進長沙房地產業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落的建議。
2008年7月16日，長沙市市長辦公會議決定：采取措施，促進長沙房地產業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落。
保障性住房分配貨幣化、取消教育配套費、降低二手房交易稅費等措施，于7月21日正式對外發(fā)布。
此前的7月9日，深圳國土資源和房屋管理局，發(fā)布了由深圳市房地產研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢分析報告》。報告中提出：為了"降低交易門檻，鼓勵和促進房地產交易，促進市場活躍"，建議采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的"救市建議"，就在網絡上引發(fā)過是否要"救市"的激烈討論。
低迷的樓市，是一次合理的調整，開發(fā)商面臨重新洗牌。
樓市整體低迷
陳晴郁悶地看著門庭冷落的售樓部發(fā)呆，與同樣閑著的同事聊天成了她每天主要的"工作"。
陳晴是長沙天心區(qū)某樓盤的置業(yè)顧問，去年的這個時候，她每天在售樓部都要接待三四十名前來看房的消費者，經她手賣出去的房子一天也有十幾套，拿著每月豐厚的銷售提成，陳晴常常為自己的業(yè)績陶醉。
陳晴的遭遇只是全國眾多售樓員的一個縮影。今年上半年，我國房地產市場首次出現了自1998年以來，銷售面積和銷售額同時下降的情況，多年來一直火爆的房地產市場出現了大幅降溫。深圳房價的下跌幅度，更是接近了30%。
一線城市房價下跌迅速波及全國各大城市，以長沙為例，從2007年樓市最火爆的時候，商品房每天能成交900多套，現在日成交量只有300套左右。
深圳率先"救市"
今年7月9日，深圳國土資源和房屋管理局，在一份《2008年上半年深圳房地產市場發(fā)展形勢分析報告》中，提出采取減免交易稅費，適度放松貨幣政策的建議，成為全國范圍內，率先由政府提出"救市建議"的城市。
"前兩年高新技術產業(yè)處于低潮，大批的資金便投向了炒樓、投資開發(fā)等，使得深圳房價不正常地往上翻了幾倍，現在深圳的房價下挫也是空前的。"(法制周報新聞熱線:0731-4802117)在湖南省房地產研究中心主任陽學文看來，深圳的房價從每平方米15080.25元下跌到11014.14元，房地產作為地方經濟的支柱產業(yè)，政府自然會出面遏止房價的快速下滑。
深圳的房價大幅下降，也顯現出一系列對經濟的負面影響。比如之前有媒體報道稱，部分已經購房的消費者，認為房屋的市值下降太快，自己不劃算而選擇停止償還銀行貸款。中南財經政法大學房地產教研室主任王凌云認為，正是為了避免類似的負面影響愈演愈烈，深圳才會在全國的樓市中，率先提出"救市"。
"房地產業(yè)是一個涉及到一百多個行業(yè)的綜合性產業(yè)，政府當然不希望房價跌得過快。"西安交通大學金融系博士生導師李成教授談到，房地產商的資金50%-80%都是通過銀行融資，購房者的按揭貸款也是通過銀行，一旦房價過快下跌，導致銀行的資金周轉出現問題，后果肯定不堪設想。
"救市論"蔓延二線城市
近幾年，深圳樓市一直扮演著全國房地產市場風向標的角色，它的大漲帶來全國房價整體上揚，而它的下跌同樣震蕩了二線樓市。長沙等二線城市，房價出現了滯漲的現象，少數如石家莊等城市甚至出現了房價的小幅下降。
"我認為，這些對二線城市的樓市健康發(fā)展反倒是有益的。因為二線城市的上漲比一線城市晚，房價的上漲幅度也比一線城市低，現在就將樓市的價格穩(wěn)定住，對樓市的健康發(fā)展是有促進作用的。"王凌云主任在接受《法制周報》記者采訪時表示。
在深圳提出"救市建議"的一周之后，作為二線城市的長沙也提出了促進長沙房地產業(yè)健康發(fā)展，防止大起大落的建議。保障性住房分配貨幣化、取消教育配套費、降低二手房交易稅費等措施，在7月21日正式出臺。
廣州利海集團湖南公司副總經理劉瑋，來到長沙已經一年多了，在他看來，全國樓市的低迷，對二線城市房地產市場的健康發(fā)展是不利的。
他表示，以類似長沙的二線城市為例，房價漲起來的時間太短，開發(fā)商本身并沒有太多的利潤，但從一線城市樓市發(fā)展的經驗來看，開發(fā)商必須有一定的利潤空間，才會有更多的時機和精力，來加大對房屋品質的投入，從而提升整個城市的樓盤品位。從這點上來看，政府出臺措施保障房地產行業(yè)避免大起大落，是有利于樓市的健康發(fā)展的。
但湖南百盛企業(yè)有限公司副總經理鐘吉煌，否定了"救市論"蔓延到長沙的說法。鐘吉煌表示，房地產業(yè)作為一個具有一定區(qū)域性特征的行業(yè)，在宏觀的基本經濟政策不變的情況下，各地根據各自的實際情況進行自主調控，這只能說明政府的政策不再是一刀切，但這不能籠統(tǒng)地歸于'救市'，更多的只是代表政府調控思路的轉變。
開發(fā)商面臨重新洗牌
在記者的采訪中，開發(fā)商對是否需要全國范圍內"救市"還各執(zhí)一詞，但無論如何，全國樓市的普遍低迷成為了一個不爭的事實。消費者對房地產市場的持續(xù)觀望，使得開發(fā)商資金回籠的周期延長，加上融資渠道收窄，對開發(fā)商的實力是個重大的考驗。
何明（化名）是從長沙建筑行業(yè)轉行從事房地產開發(fā)的，他無奈地告訴記者，2000年只需十幾萬元就能拿下的土地現在需要在后面添上好幾個零才能拿下，他手里的錢根本沒辦法跟那些從一線城市到長沙來的開發(fā)商比，加上目前的房地產市場萎靡，投出去的錢收回來慢，對他來說，資金已經捉襟見肘。但是作為長沙幾個老牌的小型開發(fā)商，何明還是計劃與其他幾位本地開發(fā)商合資，集中有限的資金，力爭能度過目前樓市的"寒冬"。實在不行，他也只有放棄在長沙市場上的爭奪。
湖南省房地產業(yè)協(xié)會專家委員會委員樂兵表示，何明面臨的問題正是樓市低迷的時候，很多小型開發(fā)商需要面對的問題。樂兵告訴記者，以長沙為例，現在市場上受歡迎的是那些性價比高的樓盤，均價大約在3500-4000元/平方米左右。消費者的這一需求，也是對開發(fā)商的樓盤品質提出了更高的要求。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)在他看來，這將促使市場上那些資金少、不具備開發(fā)實力的小型開發(fā)商被一些大型房地產公司兼并，或者向地級城市轉移。
"那些有實力的開發(fā)商為了吸引消費者，將會不遺余力地開發(fā)出更多高性價比的樓盤，品質的比拼是今后很長時間里開發(fā)商之間競爭的主要方面。"樂兵表示。
呼吁樓市理性回歸
在國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調查報告里，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，但漲幅比之前回落了好幾個百分點。有專家指出，2007年的房價飆升存在很大的非理性成分，在國家一連串的政策打壓下，擠掉了2007年樓市里暴漲的投資需求，房地產市場將在2008年迎來理性回歸。
記者從長沙幾家大型開發(fā)商的售樓部里了解到，前來買房的消費者大部分是第一次置業(yè)，也有少部分是希望改善自己住房條件的二次置業(yè)，買房用來投資的消費者幾乎看不到，更不用說外地來的炒房團了。而淡市下，全國其他城市的購房群體也多以自住型的剛性需求為主。在業(yè)內人士看來，從2007年11月出臺的"銀行第二套房貸新政"開始，樓市里不理智投資需求就逐漸得到了抑制，需求的理性將帶動房價朝理性的方向發(fā)展。
李成教授在接受記者采訪時表示，房價的理性回歸不代表房價一定會降，中西部城市隨著城市化發(fā)展和收入水平的提高，為了滿足人民的消費需要，它該漲的時候還是會漲。而國家針對房地產市場出臺的一系列調控政策，目的是打擊那些炒房客，擠掉房價里的水分，深圳的房價回落，正是在這一基礎上的合理調整。而隨著土地、人力、建材成本的上漲，全國房價在未來幾年里，出現小幅上揚仍然難以避免。
"2008年下半年，全國的樓市仍將處于調整期，全國樓市的總體價格將會略有下降，成交量可能會出現小幅的回升，但整體格局還會是今年上半年的延續(xù)，宏觀調控的影響還將持續(xù)半年甚至更長的時間。"王凌云主任表達了相同的觀點，2008年全國的房價將不會出現大起大落，理性的購房需求，將推動房價回歸合理的水平，房價的漲幅也將更加理性。
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