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上海樓市成交低迷情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-8-18
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- 中研網(wǎng)訊：
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與外地城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒大跌30%、40%的慘烈不同，上海樓市盡管也是低迷一片，但是大幅度降價(jià)并未出現(xiàn)，主流折扣控制在9.2折—9.8折，開發(fā)商不愿繼續(xù)降，購(gòu)房者更是不買賬。
目前的市場(chǎng)上，壓倒一切的觀點(diǎn)還是“等等，再等等”，投機(jī)客早已經(jīng)“淡出江湖”，投資需求大幅萎縮，剩下自住消費(fèi)的剛性需求則在思考何時(shí)進(jìn)場(chǎng)。土地市場(chǎng)從瘋狂搶地到退地頻頻，開發(fā)商開始嘗到去年不自量力搶地的苦果。雖然國(guó)內(nèi)業(yè)界的看法普遍悲觀，但外資對(duì)上海樓市的長(zhǎng)期看好并未改變。
做好了最壞的打算
“開發(fā)商打死也不降價(jià)，市民打死也不買樓”，這是7月初的買賣雙方心態(tài)，一個(gè)多月過去，如今上海新盤明折暗降的驟然增多。之前降價(jià)樓盤還大多集中在外環(huán)周邊，且以中小開發(fā)商為主，如今大開發(fā)商也紛紛放下身段降價(jià)。綠地、金地、保利、萬(wàn)科、大華等知名開發(fā)商旗下樓盤無一例外加入降價(jià)大軍，如萬(wàn)科中林苑從1.8萬(wàn)元/平方米，降到1.5萬(wàn)元/平方米左右；金地格林風(fēng)范城1.5萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)，實(shí)際成交價(jià)只有1.2萬(wàn)元/平方米。盡管這些大牌開發(fā)商的降價(jià)在整個(gè)市場(chǎng)中的占比并不大，但其影響力或已使其它開發(fā)商的信心產(chǎn)生動(dòng)搖。
易居房地產(chǎn)研究院分析師傅琦指出，去掉配套商品房和尾盤，目前上海新盤有五成都在打折，但折扣幅度徘徊在9.2折——9.8折，并不算大，有不少樓盤更是先調(diào)高報(bào)價(jià)，再提出打折，象征意義大于實(shí)際意義，對(duì)此很多購(gòu)房者并不買賬。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，8月上海樓市將迎來新一輪調(diào)整，前期價(jià)格過高的樓盤將會(huì)出現(xiàn)全面性降價(jià)。新江灣城、三林，包括普陀、閘北的許多房源，去年漲幅超過50%的樓盤，“現(xiàn)在跌掉20%－30%都是正常的”。從成交情況來看，7月上海近一半的新房滯銷，導(dǎo)致成交量環(huán)比下滑三成、同比下滑六成，并且一手商品住宅的成交均價(jià)也從6月的1.6988萬(wàn)元/平方米下滑到1.2824萬(wàn)元/平方米。寶山上大板塊在售樓盤銷售經(jīng)理日前對(duì)記者訴苦：“現(xiàn)在一個(gè)月根本賣不了幾套，日子不好過”。
受新盤打折影響，一些小業(yè)主也被迫降價(jià)拋盤，二手房掛牌價(jià)格松動(dòng)的跡象越來越明顯，議價(jià)空間也增加到5%-10%。成交量方面，二手房成交量維持在三、四百套/天，相比前兩個(gè)月高峰時(shí)期的四五百套/天，回落速度較快。受樓市不景氣的影響，博邦地產(chǎn)日前關(guān)閉了在滬的最后4家門店“謝幕”，而總部設(shè)在廣州的滿堂紅也關(guān)閉了其在浦東的15家門店，上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)說：“從這兩個(gè)月看，幾乎所有中介都已經(jīng)處于虧本狀態(tài)，再虧下去很可能會(huì)關(guān)門。我相信這樣虧本的狀態(tài)只要再維持3個(gè)月，就會(huì)有部分同行退出市場(chǎng)�！�
“下半年的形勢(shì)可能比我們想象的更嚴(yán)重，做好了最壞的打算�！睂＜艺J(rèn)為，王石這句“發(fā)自肺腑的忠告”，道出了所有開發(fā)商目前的窘境。
昔日地王頻遭“悔婚”
今年以來，上海發(fā)生了兩起地王“遭退”事件。黃浦區(qū)南京東路163地塊，位于南京東路步行街東端。2007年8月，蘇寧環(huán)球以44億元天價(jià)，每平方米樓板價(jià)近6.69萬(wàn)元的價(jià)格拿下該地，成為全國(guó)“地王之王”。但如今有消息傳出：“蘇寧環(huán)球方面希望和政府解約，退回土地款，目前正在和政府協(xié)商�！�
無獨(dú)有偶，6月份，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊“退地”事件也是傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。長(zhǎng)風(fēng)地塊土地面積約2.68公頃。去年，在業(yè)界并不知名的上海志成以黑馬姿態(tài)突然殺出，以11億元的超高價(jià)格奪得該地，成交價(jià)接近掛牌價(jià)的3.6倍。
“雖然這只是兩例退地事件，但也預(yù)示著上海地價(jià)開始回歸理性。”上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)劉光東認(rèn)為。
土地市場(chǎng)的另一個(gè)明顯特征，就是現(xiàn)在的土地起拍價(jià)已是“面粉和面包一樣貴”。如新推的長(zhǎng)寧區(qū)北新涇地塊起拍價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，普陀長(zhǎng)風(fēng)7C北塊起拍價(jià)1.4364萬(wàn)元/平方米，均超過了周邊住宅價(jià)格。去年和前年，往往是起拍價(jià)比較低，因多位開發(fā)商爭(zhēng)搶，使最終成交價(jià)推高。而今年的一個(gè)特點(diǎn)是，起拍價(jià)已經(jīng)與周邊的住宅價(jià)看齊。用一位知名專家的話說：“去年的地價(jià)，是開發(fā)商主導(dǎo)；而今年的地價(jià)，是政府在引導(dǎo)�！�
搜房網(wǎng)對(duì)北新涇地塊進(jìn)行的調(diào)查顯示，56.84%的被調(diào)查者認(rèn)為“以目前上海土地市場(chǎng)的行情來看，單價(jià)太高”。分析指出，這是政府不希望樓市大起大落的一種引導(dǎo)措施，通過地價(jià)影響市場(chǎng)的心理預(yù)期，給當(dāng)下甚囂塵上的“大跌論”以積極回應(yīng)。而對(duì)地方政府而言，高起拍價(jià)還能帶來較高的地方財(cái)政收入，在土地出讓“收支一條線”的資金狀況下，如此可謂“一箭雙雕”。
與此同時(shí)，“房?jī)r(jià)賣得比地價(jià)還低”的極端現(xiàn)象也在上演。新江灣城新城御景日前推出一期最后16套花園洋房，單價(jià)1.69萬(wàn)元。2005年1月，珠江投資奪得新江灣城出讓的首幅熟地C1地塊，樓板價(jià)5617元/平方米。2007年11月，新江灣城D3地塊樓板價(jià)已漲至2萬(wàn)元/平方米�！靶鲁怯暗膬r(jià)格，比D3地塊樓板地價(jià)還低3000元/平方米�！�
保障房覆蓋180萬(wàn)人
近日，上海市房地資源局公布了《上海市住房建設(shè)規(guī)劃（2008年～2012年）》（征求意見稿）。在規(guī)劃中，計(jì)劃五年內(nèi)動(dòng)工的新開工面積中，新建、配建經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房2000萬(wàn)平方米，配套商品房近2000萬(wàn)平方米。在規(guī)劃期內(nèi)，竣工經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬(wàn)平方米。另外上海也明確，經(jīng)濟(jì)適用住房單套面積控制在60平方米左右。規(guī)劃出來后，相關(guān)部門日前宣布，第一期160萬(wàn)平方米年內(nèi)動(dòng)工。
專家給記者算了一筆賬，5年建成3500萬(wàn)平方米保障性住宅，按每套60平方米算，約60萬(wàn)套，以每戶3口人計(jì)算，上海市目前的常住人口是1800萬(wàn)，5年后，保障性住宅的數(shù)量是常住人口的10%。顯然，這對(duì)每年市場(chǎng)需求量不到2000萬(wàn)平方米左右的市場(chǎng)，是一個(gè)極大的沖擊。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄卻認(rèn)為，保障性住房的上市基本不會(huì)沖擊到上海商品房的總體價(jià)格，但區(qū)域房?jī)r(jià)會(huì)隨著保障房布局和未來城市發(fā)展的趨勢(shì)而改變。
對(duì)住房建設(shè)規(guī)劃，日前上海市政府展開了廣泛的民意調(diào)查。盡管具體反饋意見尚未公布，但保障用房加強(qiáng)建設(shè)對(duì)買方心理預(yù)期的暗示作用卻不言而喻。調(diào)查顯示，目前購(gòu)房者中，持觀望態(tài)度的占七成以上，比前兩個(gè)月有所提高。購(gòu)買目的中，第一套房自住的占42%，第二套房改善的占35%，婚房的占10%，投資的占9%，投資比例縮水明顯。
家住彭浦新村的王先生一直想買一套婚房，看了一年多房子的他，如今表示：“不降價(jià)不看，無實(shí)質(zhì)讓利不買”。這個(gè)觀點(diǎn)代表了目前不少觀望者的心態(tài)。
外資收購(gòu)興趣未減
今年上半年海外投資者對(duì)上海優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍然興趣不減。根據(jù)國(guó)際知名代理行世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，今年上半年，海外機(jī)構(gòu)投資者在上海的整幢物業(yè)成交金額約14億美元，比2007年同期上漲84%。另一國(guó)際代理行高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)也表明，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，僅上半年就完成11宗物業(yè)買賣，相當(dāng)于去年全年的61%。
2008年上半年一些主要的整幢收購(gòu)案包括：凱雷集團(tuán)以約2.8億美元收購(gòu)濟(jì)南路8號(hào)的未售部分，未來資產(chǎn)耗資1.36億美元收購(gòu)新天地尚明居，高富諾以1.69億美元收購(gòu)華山夏都，亞太置地花費(fèi)6.43億美元收購(gòu)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)等。
從2007年以來一些外資機(jī)構(gòu)開始出售其在內(nèi)地的物業(yè)，這一趨勢(shì)在今年上半年仍在繼續(xù)。世邦魏理仕認(rèn)為，雖然一些投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y組合調(diào)整和達(dá)到收益預(yù)期的原因出售資產(chǎn)，但是內(nèi)地強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)基本面、人民幣升值的因素，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力，將使內(nèi)地在中期內(nèi)仍然成為投資者的焦點(diǎn)之一。
仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼表示，盡管外資依舊看好中國(guó)未來的前景，但短期來講，海外投資者依然有疑慮。去年投資人嘗試購(gòu)買本地開發(fā)商的企業(yè)股權(quán)，但因估值不確定，投資者開始轉(zhuǎn)向項(xiàng)目層面的合作。
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