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本輪房價下跌的緣由？
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-3
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- 中研網(wǎng)訊：
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幾個月來，全中國的房地產(chǎn)價格持續(xù)下滑，成交清淡低迷，一路高歌猛進的城市房價終于低下了它不可一世的頭顱！
是什么原因使得城市房價下降？弄清這個問題意義重大。既能使政府提前預測后果從而及時調(diào)整政策，也使企業(yè)能夠明晰行業(yè)趨勢從而做好準備，更能使消費者保持清醒的頭腦從而捕捉到準確的購買時機。
沒健全市場，難有準確市場規(guī)律
有人說現(xiàn)在的房價與收入不成比例，即房價應當是家庭年收入的4-6倍左右比較合適，但中國已經(jīng)達到了十幾倍，這么高的房價老百姓根本買不起。
持這種說法的人是對中國的財富分配狀況并不了解。中國的財富分布極其懸殊，大部分財富掌握在少數(shù)人手里，當大部分老百姓呼吁房價偏高的時候，大部分樓盤卻是剛剛推出就被瓜分得所剩無幾。因此，房價收入比的數(shù)據(jù)不能成為房價下降的理由（當然這不是說財富被少數(shù)人占有也是對的）。
有人說現(xiàn)在的房價與租金收入也不成比例，即房價應當是年租金的10-15倍左右才比較合適，但我們中國目前普遍的租房收入的回報大部分都在4%左右。持這種觀點的人是對中國人的消費心理并不了解，消費者準備購房之前首先考慮的是房子還會不會繼續(xù)漲，只要房價的上漲部分能夠超過存入銀行的利息所得，則早買早贏；其次考慮的是貨幣會不會貶值，如果錢是越來越不值錢，在沒有更可靠的投資渠道之前，買房就是最好的投資選擇。因此，房價租金比的數(shù)據(jù)也不能成為房價下降的理由。
有人說現(xiàn)在美國的房價都在下降，中國的房價難道能獨善其身？這種簡單的類比方法顯得過于牽強。美國人均土地面積是我們的多少倍？美國人均住房面積比我們大多少？不弄清這些些問題便斷言中國的房價與美國的房價漲跌同步，似乎在邏輯上經(jīng)不起嚴格推敲。還有人說任何產(chǎn)業(yè)都是有周期的，有高峰就會有低谷，就像當年日本的房地產(chǎn)曾經(jīng)風光無限，后來也陷入了長期低迷。問題是中國的土地是否也能夠像日本一樣屬百姓私有再由市場自由供應？沒有健全的市場，哪里會有準確的市場規(guī)律！
房價下跌，經(jīng)濟學理論無法解釋
從經(jīng)濟學的角度看，一項商品的價格漲跌一般不外乎兩種原因：一是供需失衡，這屬于價格理論的范疇；二是通貨膨脹（或者通貨緊縮），這屬于貨幣理論范疇。不過，從目前已有的數(shù)據(jù)看，這兩種理論似乎都不能解釋近段時期的房價持續(xù)下跌。
先看供應：現(xiàn)有官方公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年在房價領跌代表的深圳、北京和上海三座城市中，它們的已竣工商品房住宅面積比去年同期分別下降了27.9%、32.2%和12.5%，與去年下半年環(huán)比則下降得更多，全國其它城市也有許多類似的情況。
再看需求：中國經(jīng)濟上半年的發(fā)展速度雖有所放緩，但GDP較去年同期仍增長了10.4%，其中第二產(chǎn)業(yè)增長了11.3%，第三產(chǎn)業(yè)增長了10.5%，都遠遠超過了第一產(chǎn)業(yè)3.5%的增長率，這說明中國的城市化進程仍然呈不可阻擋之勢（第二、三產(chǎn)業(yè)都是以城市為依托的），廣大民眾對城市房屋的需求斷沒有下降的理由。明明是供應下降需求增長，但價格卻反其道而行之，因此，微觀經(jīng)濟學的價格理論是無法解釋本次房價下跌的。
而中國目前正處在一個連政府都公開承認的高速通脹時期，上半年CPI上漲7.9%，全中國的各類商品價格都有較大幅度的上揚，但令人不解的是，在中國人傳統(tǒng)觀念中最最保值的房子卻在其他商品價格節(jié)節(jié)攀升時不漲反降，真是令人匪夷所思。因此，宏觀經(jīng)濟學的貨幣理論也同樣無法解釋本次房價下跌的原因。
信貸緊縮恐難長期有效壓制需求
要想弄清本次房價下跌的真正緣由，還需我們擴大視角另辟蹊徑。
年初，大部分開發(fā)商對"拐點"論都不以為然，因為近段時期內(nèi)供求關系并未發(fā)生逆轉(zhuǎn)，通貨膨脹也在加劇，比照往常的經(jīng)驗堅持下去必將獲勝。問題是就在此時，銀行收緊了錢袋子使他們無法堅持下去。
今年銀行的信貸緊縮尤其是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的嚴格控制，使得許多現(xiàn)金匱乏的中小企業(yè)不得不尷尬地兩難選擇：要么停工，在建工程變成爛尾樓，企業(yè)陷入半癱瘓狀態(tài)；要么降價，獲取現(xiàn)金以完成在建工程，同時保證企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)。在求告無門的情況下，一個個樓盤以各種名義開始降價促銷，繼而樓市降價風潮席卷神州。下降的房價終于煉成了！當人們喜出望外額首稱慶的時候，我們也應該看到這次房價的下降是由于銀行的信貸緊縮導致階段性的供過于求的結果。這個階段到底能夠維持多久？誰也不能洞若觀火未卜先知。但有一點可以告訴大家的是，只要市場存在，供求規(guī)律永遠牢不可破。由于目前的樓市低迷，不僅新開工樓盤越來越少，新成交的住宅用地也越來越少，未來的商品房供應量正在急劇減少，等到這一輪降價風潮過后，房價絕地反擊浴火重生也未可知！
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