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中國房地產(chǎn)經(jīng)歷最困難時期發(fā)展情況深度分析(上)
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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與早已跳水的中國股市不同，中國的樓市慢了半拍。但有人說，奧運之后，樓市可能要緊跟股市的步伐。
曾于去年8月創(chuàng)造了中國房價之最的深圳，今年8月份，房價已經(jīng)從18000元/平方米的均價跌至11000元/平方米的半空，跌去三分之一還多；而一直堅挺的上海房價最近也憋不住了。一座位于上海普陀區(qū)的樓盤的成交價格，5個月內(nèi)每平米降了8000元，跌幅近40%；暫時按兵不動的北京，則采取了讓購房者眼花繚亂的促銷方式，甚至包括買房送車。
價格跳水的同時，成交量也出現(xiàn)了大幅度萎縮。
特大城市的房價下跌與成交量萎縮，是宏觀經(jīng)濟的重要指標之一。這預(yù)示著，過去十年曾經(jīng)高度繁榮的中國經(jīng)濟，與國際經(jīng)濟環(huán)境一樣，出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向。
從政府高層到經(jīng)濟學家都已經(jīng)清醒地意識到，中國經(jīng)濟目前處于相當困難、也相當關(guān)鍵的時期，如果處置不當，可能導致經(jīng)濟的深度下滑。90年代形成的經(jīng)濟增長模式固然帶來了繁榮，但是，這種繁榮也蘊涵著很大風險。它內(nèi)在地會制造通貨膨脹，也會推動收入差距急劇擴大。
人們也許可以期待，在這一輪下滑周期內(nèi)，政府將進行變革，從而使未來一輪繁榮的宏觀經(jīng)濟與制度基礎(chǔ)更為合理。
樓市泡沫將破
房地產(chǎn)的冬天要來了。
銷量向下，房價回頭，一場降價風潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風險，早在十數(shù)年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下。
中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷10年來最困難的時期，這是十數(shù)年風險累積的必然結(jié)果。
“深圳90%的項目都存在打折降價行為”
深圳，這個位于廣東沿海的經(jīng)濟繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價的最高紀錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。
但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。
這兩年來，深圳市房價所經(jīng)歷的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預(yù)言了中國一線城市房地產(chǎn)的未來。
皇御苑三期，是一個位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤——開盤后的3個月內(nèi)，先后推出了兩項優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。
售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當于去年11月一天的看房人數(shù)。
這個樓盤的開發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū)，屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。
萬科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價。
2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底只出售了不到總數(shù)的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周內(nèi)就銷售一空。
“近期深圳90%的項目都存在打折降價行為�！鄙钲谑猩鐣茖W院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時說。
來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更清楚地表明了深圳市房價的整體現(xiàn)狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。
深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。
2008年6月，一篇署名為“風語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現(xiàn)》博客文章稱，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個深圳地區(qū)斷供規(guī)�？赡苓_到千億元。
但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱，深圳的個人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認為，斷供只是個別現(xiàn)象。
究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。
上海房價目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象
按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩(wěn)。
但，2008年初以來，京、滬兩地開發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費等變相降價措施已經(jīng)迭出不窮。一般經(jīng)濟學者分析認為，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)可能并未考慮上述因素。
上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領(lǐng)頭羊。
位于內(nèi)環(huán)內(nèi)——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤的成交價，5個月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。
此外，上海市中環(huán)和遠郊的一些樓盤價格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。
樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現(xiàn)了小幅下跌。來自國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續(xù)5個月下降。
值得注意的是，房屋交易量在下滑。
2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來自中指數(shù)研究院)——成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。
張化學，中國指數(shù)研究院咨詢部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷，回籠資金。
地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過冬準備。事實上，國家統(tǒng)計局的調(diào)查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落，在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。
當然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金情況好于中小地產(chǎn)商。但是，價跌量縮，一個下行的房地產(chǎn)市場基本成型。
更重要的是消費者的心理預(yù)期——8月下旬，央行針對國內(nèi)銀行的個人房貸進行調(diào)查時表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進一步增強。
銀行貨款支撐下的高負債經(jīng)營模式
房地產(chǎn)下行，直接考驗中國的金融系統(tǒng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均超過80%，且大多都是銀行債務(wù)。
中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設(shè)銀行，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
招商銀行的行長馬蔚華也在2008年中報發(fā)布會上說，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟周期影響較大，招行計劃把房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。
采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來，國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個月回落。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，斷了的不只是財路，更可能是生命線。銀監(jiān)會的一項數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，中國國內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房的按揭貸款數(shù)額高達5萬億元。這個機構(gòu)的另外一個最新數(shù)據(jù)是，2008年1月到7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。
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