今年上半年商用地產(chǎn)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，尤其商鋪市場表現(xiàn)的十分明顯。據(jù)政府部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，今年上半年廣州十區(qū)新建商鋪批準預(yù)售面積僅為13.46萬平方米，同比去年上半年大幅降低了60.0%，而成交面積卻在41.6萬平方米。不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于供應(yīng)下跌的幅度明顯大于成交，使得今年上半年的供求關(guān)系仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，下半年這種態(tài)勢可能加大。

　　上半年成交均價升6.4%

　　據(jù)陽光家緣近年的供應(yīng)數(shù)據(jù)顯示，2006年屬于新建商鋪市場的谷峰，2007年仍保持在50萬平方米以上，2008年上半年預(yù)售面積卻出現(xiàn)60%的下滑，批準預(yù)售面積降至13.46萬平方米，而上半年十區(qū)新建商鋪登記交易面積則為24.10萬平方米，明顯高于預(yù)售面積。

　　據(jù)了解，2005年及以前，商鋪市場的年均交易面積基本保持在50萬平方米左右；到了2006年、2007年，年均交易面積一下子放大到80萬平方米左右，增幅超過了60%；進入2008年，受一手住宅的影響，上半年商鋪登記交易面積出現(xiàn)的下滑，但預(yù)計年度的成交面積仍會在50萬平方米左右的水平。

　　在成交均價方面，據(jù)保利地產(chǎn)代理市場部的統(tǒng)計，2008年上半年十區(qū)新建商鋪的成交均價為12182元/平方米，同比出現(xiàn)6.4%的增幅。保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金認為，由于供應(yīng)下跌的幅度明顯大于成交，使得今年上半年的供求關(guān)系仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，并逐漸呈現(xiàn)供求兩極分化的現(xiàn)象。雖然一手住宅市場整體低迷，但商鋪市場的價格受其影響的波動幅度比較小，下半年商鋪市場的價格有望保持穩(wěn)定，下調(diào)壓力小。

　　商鋪盈利功能被夸大

　　知名商業(yè)地產(chǎn)專家李霖表示，目前廣州商業(yè)地產(chǎn)存在的現(xiàn)象是強調(diào)"一鋪或多鋪養(yǎng)三代"，商鋪的贏利功能被明顯夸大，投資者的期望值過高，以至開發(fā)商千方百計大量開發(fā)商業(yè)，在沒有做仔細的市場調(diào)研及整體規(guī)劃、定位的前提下，就盲目拿地，開發(fā)建設(shè)商業(yè)項目，從而導(dǎo)致商用地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模泛化。這也是導(dǎo)致多個商業(yè)廣場出現(xiàn)"未開先閉"的關(guān)鍵因素。

　　據(jù)了解，目前，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場還停留在通過銷售產(chǎn)品的"層級"差價來維持的原始狀態(tài)，對產(chǎn)品的生產(chǎn)、包裝、組合及售后跟蹤、信息采集、市場研究、消費引導(dǎo)等做的還不夠，呈現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)老化的現(xiàn)象。"廣州商業(yè)的贏利模式，賺差價仍是主流，而通過增值服務(wù)獲利的新模式極其罕見。同時，商業(yè)地產(chǎn)的品牌多體現(xiàn)在產(chǎn)品上，而商業(yè)地產(chǎn)本身品牌意識淡薄，創(chuàng)品牌的手法也比較單一，外在式的多，內(nèi)涵式的造牌行為不多見，即使小有所成，進取心也難以為繼。"李霖認為，"品牌工程的系統(tǒng)性、連貫性不夠，商業(yè)地產(chǎn)本身品牌的可持續(xù)發(fā)展后勁不足。"

　　投資者要有識別力

　　楊先生在上下九某名都商業(yè)廣場，總價90萬元一次性購買了三個商鋪。開發(fā)商承諾帶租發(fā)售，前幾年租金歸開發(fā)商，之后歸買家。到了租金歸買家的時候，開發(fā)商卻宣稱，由于各種原因，該商業(yè)廣場停止經(jīng)營。目前，二三樓商鋪處于關(guān)門狀態(tài)，楊先生懊惱不已，只求原價拋售。

　　李霖認為，作為投資者，應(yīng)具備更多的商業(yè)地產(chǎn)項目識別力和運作能力，不能盲目的選擇地段；發(fā)展商要有為商業(yè)地產(chǎn)升級換代的勇氣和智慧，及提高增值服務(wù)；政府則要做好引導(dǎo)扶持和配合。只要這樣，商業(yè)地產(chǎn)才能經(jīng)營的更好。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有多年操作經(jīng)驗的旺地發(fā)展顧問公司首席地產(chǎn)策劃師周穎舟認為，很多項目的失敗，其實是在早期定位及項目規(guī)劃設(shè)計的時候就已注定的了。他認為，商業(yè)項目的設(shè)計現(xiàn)在更多偏向于檔次、形象等表面因素，而沒有考慮是否好用、能否有效帶動人流等與經(jīng)營者息息相關(guān)的元素。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇表示，一個項目能否做成功，其實關(guān)鍵是看開發(fā)商是否以與經(jīng)營者的共同利益為依歸為出發(fā)點，項目的規(guī)劃是否以人為本，對項目的進行設(shè)計、定位、規(guī)劃和管理是否進行了周密的規(guī)劃。

　　專家視點

　　瓶頸：宏觀經(jīng)濟影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

　�。ê细惠x煌市場研究部首席分析師黎文江）

　　商業(yè)地產(chǎn)主要受宏觀經(jīng)濟這個大環(huán)境影響，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)"倒掛"現(xiàn)象，商鋪與住宅銷售價格相差不遠，甚至有的住宅價格還高于商鋪，商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)的高價年代已不復(fù)存在了。至于今后走向沒法預(yù)知，但現(xiàn)在商業(yè)地場處于較尷尬的局面。

　　商業(yè)地產(chǎn)目前想要扭轉(zhuǎn)局面不容易，畢竟受到整個大環(huán)境的影響，雖然現(xiàn)在每年都有交易會，但慢慢的這個對商業(yè)影響已經(jīng)不是太大了，而且現(xiàn)在世界很多龍頭超市進駐，有些甚至出現(xiàn)飽和狀態(tài)，商業(yè)市場跟整個市政相關(guān)聯(lián)，比如打造廣佛一體、珠三角一體、一小時生活圈等等，這些很大因素與交通是相關(guān)聯(lián)的，而這些是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商沒辦法做到的。像珠江新城從1992年開始規(guī)劃，政府對此投入了大量人力、物力、財力，到現(xiàn)在也未必是完全成型。所以，商業(yè)地產(chǎn)資金需要更雄厚，所冒風(fēng)險會更大，有些要十年以后才能慢慢看到回報。

　　現(xiàn)狀：目前屬第二代購物中心消化期

　�。ㄍ�地發(fā)展顧問公司首席地產(chǎn)策劃師周穎舟）

　　隨著GDP的不斷增長和消費水平的不斷提高，起碼看好廣州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來20年的潛力。在過去的兩三年時間里，廣州的商業(yè)地產(chǎn)與紅紅火火的住宅地產(chǎn)相比雖然有所失色，但這只是前期產(chǎn)品的消化階段。如正佳等產(chǎn)品屬于商業(yè)地產(chǎn)的第二代發(fā)展形態(tài)，當時提出的一些如體驗式購物的理念，正是在這兩三年的時間里得到消費者的消化和接受。下一步，廣州將迎來第三代購物中心的發(fā)展機遇。目前廣州屬于第三代購物中心的主要包括萬博中心、長隆樂園等華南板塊的一些項目。這些項目的特點將轉(zhuǎn)化為"休閑、娛樂、購物"的消費方式，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種趨勢。

　　做商業(yè)地產(chǎn)，最基礎(chǔ)的保證是開發(fā)商要有充足的資金實力，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者還要懂商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域。過去很多的商業(yè)地產(chǎn)項目之所以失敗，除了是因為管理不善這一后期的因素之外，更多其實是在早期定位及項目規(guī)劃設(shè)計的時候就已注定的了。這些失敗的商業(yè)項目在設(shè)計上更多偏向于檔次、形象等表面因素，而沒有考慮是否好用、能否有效帶動人流等與經(jīng)營者息息相關(guān)的元素。

　　發(fā)展：奢侈品牌將帶旺廣州商業(yè)地產(chǎn)

　�。ㄖ倭柯�(lián)行廣州及深圳市場研究部主管李暢）

　　商業(yè)地產(chǎn)是指能夠取得長期租金收入和配套服務(wù)收入的房地產(chǎn)物業(yè)，從保值的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)要更優(yōu)勢于住宅項目，住宅隨著住房期越來越長，房子的折舊力度也越來越大。而商業(yè)地產(chǎn)則會隨著時間的推移更具保值，越到后面商場的人氣越旺，這個場也就更值錢。

　　也正是由于中國的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并能享受人民幣升值帶來的匯兌損益，近年來已成為外資追逐的對象。因為商業(yè)地產(chǎn)投資商追求的是長期穩(wěn)定的投資回報。而且商業(yè)地產(chǎn)的投資周期長、投資金額大、客戶定位精度高，因此對開發(fā)商的資金實力、服務(wù)水平的要求也非常高，有很高的進入壁壘。

　　對于廣州的商業(yè)地產(chǎn)來說，最明顯的特征就是大量的國際品牌，特別是奢侈品牌，開始把拓展的觸角伸入廣州。目前廣州奢侈品消費群體已經(jīng)達到一定規(guī)模，每年累計消費額接近100億元。在環(huán)市路和天河CBD，諸如Salvatore Ferragamo，Just Cavalli，Orrefors這些國際品牌紛紛在廣州開出了他們的第一家店鋪。一些現(xiàn)有奢侈品牌也都紛紛繼續(xù)擴大營業(yè)面積以應(yīng)對不斷增長的銷售額，如Burberry。

　　有限的供應(yīng)和高端品牌的進入吸引了新的市場競爭者本季度在市中心沒有新的大體量物業(yè)落成。有限的優(yōu)質(zhì)商鋪供應(yīng)并沒有給予高端品牌太多的選擇，環(huán)市路和天河城CBD仍然是他們進入廣州市場的首選。不斷增長的銷售和優(yōu)質(zhì)客戶的涌入繼續(xù)推高優(yōu)質(zhì)商鋪的租金，第二季度商鋪租金上漲幅度為5.7%。優(yōu)質(zhì)商鋪的緊張供應(yīng)得到了來自市場的響應(yīng)，定位類似于麗柏的美東百貨將于明年在農(nóng)林下路開業(yè)，屆時將為奢侈品牌提供更多的商鋪選擇。

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