在經(jīng)過10年的高速增長之后，中國房地產(chǎn)市場在2008年迎來了特殊的轉(zhuǎn)軌時刻。中央經(jīng)濟政策今年來從"兩防"轉(zhuǎn)變到"一保一控"，在信貸和土地雙重緊縮的政策緊逼下，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和走向始終處于焦點之中。2008年的樓市，普遍讓各家房地產(chǎn)企業(yè)感覺到了生意難做的滋味。

　　如何判斷房地產(chǎn)業(yè)的走勢，成為從政府官員、經(jīng)濟學者、房地產(chǎn)開發(fā)商到購房民眾共同討論的話題。在國際上，有一個衡量是否存在房價泡沫的指標，即房價收入比。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。對于發(fā)達國家而言，如果這個比例超過6就被視為存在泡沫，在發(fā)展中國家這個標準會寬泛一些，但超過10則意味著泡沫明顯。在房價達到高峰的2007年，中國一線城市的房價收入比達到15左右，深圳甚至到了17，房價存在巨大的泡沫已是不容懷疑的事實。

　　中國全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生9月7日表示，目前中國的房地產(chǎn)市場是典型的滯漲，在房價總體仍上漲、成交量下降的情況下，樓市已形成供給遠遠大于需求的情況，今后幾個月乃至明年形勢將更嚴峻。國際地產(chǎn)顧問公司、仲量聯(lián)行成都公司總經(jīng)理表示，根據(jù)工行提供的數(shù)據(jù)，8月成都住宅市場有800萬立方米的存量，按一個月銷售100萬平方米計算，需要8個月來消耗。

　　全國一、二線大中城市的房地產(chǎn)市場全都舉步維艱，成交量普遍只有2007年同期的50%左右。房價開始下降，短短半年時間，深圳目前的房價比去年最高點時下降約50%。今年3月份以后，成都樓盤變相降價促銷、多空雙方博弈房價即已開始成為常態(tài)。消費者"買漲不買跌"，觀望情緒嚴重。在近期之內(nèi)，成都房地產(chǎn)價格已階段性筑底？成都樓市是否還有繼續(xù)探底的可能？在成都秋季房交會前夕，本報深度調(diào)查購房者、開發(fā)商、業(yè)界專家以及經(jīng)濟學家，試圖從更全面的角度解析目前成都房地產(chǎn)市場的供需現(xiàn)狀。

　　樓市下調(diào)考驗開發(fā)商資金能力

　　"明年很可能為進入到地產(chǎn)業(yè)的整合年，在大品牌開發(fā)商完成行業(yè)洗牌整合時，對房地產(chǎn)市場價格的掌控能力才會到位。當然，國內(nèi)房產(chǎn)價格不會一次跌到位，應是分階段的進行回落。"華西證券的建材房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉翔如是說，在宏觀調(diào)控的重壓下，由于售房乏力，開發(fā)商面臨越來越大的資金壓力，他們把希望寄托在明年，而怎樣挺過今年，卻是每個開發(fā)商必須解決的問題。

　　現(xiàn)狀A

　　地產(chǎn)業(yè)績飄紅難掩行業(yè)調(diào)整壓力

　　在房地產(chǎn)市場一片低迷的氣氛中，中國地產(chǎn)類上市公司的中報大幕已經(jīng)落下。據(jù)統(tǒng)計，2008年上半年上市房地產(chǎn)企業(yè)最終實現(xiàn)凈利潤123.61億元，同比增長61.92%。98家房地產(chǎn)上市公司中，有56家公司實現(xiàn)主營業(yè)務收入同比增長，

　　其中同比增幅達到50%以上的有33家，占上市公司總量的1/3強，同比增幅在100%以上的有23家，占上市公司總量的1/5強。作為地產(chǎn)行業(yè)的領頭企業(yè)，保利地產(chǎn)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別比上年同期增長156.40%和272.18%。萬科成績同樣讓人滿意，營業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長55.5%和23.6%。

　　華西證券的建材房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉翔向本報指出，由于預售和結(jié)算之間的時間差，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司的中報業(yè)績，其實是對去年高額預售賬款實行結(jié)轉(zhuǎn)的體現(xiàn)；因此，靚麗的中期業(yè)績屬于"過去時"，難以掩蓋行業(yè)調(diào)整的壓力。"近期許多地產(chǎn)上市公司的銷售數(shù)據(jù)是每月都在下降，存量樓盤大概需要半年到1年才能消化完，預計到今年年底時，地產(chǎn)類上市公司的業(yè)績將會反映出整體滑坡。"劉翔認為，預計短期內(nèi)中央政府不會貿(mào)然出臺房地產(chǎn)救市政策，房地產(chǎn)業(yè)的總體形勢要到明年底甚至后年才會好轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)狀B

　　樓市資金趨緊外資基金進入抄底

　　劉翔還指出，目前房地產(chǎn)處在調(diào)整期，對資金回流的壓力相當大，房地產(chǎn)板塊的償債能力嚴峻。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)板塊經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-301.77億元，和去年同期的-80.37億元相比有大幅下降；板塊的資產(chǎn)負債率為64.12%，同比下降1.2個百分點；98家上市公司中，資產(chǎn)負債率在70%以上的有31家。銀行也提高了對房地產(chǎn)行業(yè)的門檻。日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)現(xiàn)金留補充口再度被縮小。國泰君安6月的一份研究報告也指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。

　　今年房地產(chǎn)商融資有新變化--從銀行轉(zhuǎn)向理財、信托、基金、公司債。今年1月以來，房地產(chǎn)類產(chǎn)品占集合資金信托產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)的比例穩(wěn)步上升，由1月份低于5%提升到7月份的超過25%。同時，已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)為保障現(xiàn)金流，今年也熱衷于發(fā)行公司債券。招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)分別發(fā)行了80億和43億元的公司債券，最近萬科也發(fā)行了59億元的公司債，再加上其半年報中顯示的100多億的現(xiàn)金，目前萬科的現(xiàn)金流達到200多億元。

　　越是低潮期，"抄底者"的進入渠道越是廣泛。今年上半年，一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凱德置地、澳大利亞麥格理等都表現(xiàn)出活躍的態(tài)勢。

　　美國艾威資本集團亞洲基金董事總經(jīng)理謝岷8月底在四川考察時表示，艾威資本在全球管理200多億美元的投資資產(chǎn)，其最新募集的亞洲第四期基金的規(guī)模達到31億美元。該基金目前在亞洲的主力投資方向準備放在中國，其中房地產(chǎn)的信托投資就是一個方向。謝岷表示，外資基金對中國房地產(chǎn)的興趣由來已久，現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)回落，泡沫成分逐漸消除，目前加大對中國品牌房地產(chǎn)商的投資已是行業(yè)內(nèi)關注的投資機會，通過注資扶持上市等措施，外資基金將在未來得到回報。

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