毫無疑問，中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整進(jìn)行時(shí)當(dāng)中。周三國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)提供了一個(gè)新的佐證：１～８月份房地產(chǎn)投資同比增速從１～７月份的３０．９％下降至２９．１％。這是房地產(chǎn)投資同比增速年內(nèi)首次低于３０％，表明房地產(chǎn)業(yè)正由于市場前景黯淡以及缺乏資金而處于嚴(yán)峻的壓力之下。

　　按照雷曼兄弟公司亞洲經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春的測算，１～８月份房地產(chǎn)投資累計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)下跌，８月份同比增長僅為１８．９％，遠(yuǎn)低于７月份的３７．５％。

　　盡管在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策之后，出現(xiàn)了不同的聲音，但市場表現(xiàn)在今年出現(xiàn)了一定的一致性，即一線城市的房價(jià)開始松動并下滑。近期，"降價(jià)"、"退房"、"斷供"等名詞逐步頻繁地出現(xiàn)在房地產(chǎn)新聞中。

　　無論是對自住購房者還是投資者來說，這些詞對他們來說都意味著真金白銀的損失。在這些熱點(diǎn)詞背后，也折射出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整中的酸甜苦辣。

　　1 拐點(diǎn)

　　基本得到業(yè)界認(rèn)可

　　現(xiàn)在回頭看關(guān)于拐點(diǎn)的爭論是一件有意思的事情。

　　爭論在去年下半年就開始了。２００７年１１月份引發(fā)轟動的王石"拐點(diǎn)論"出爐，市場上認(rèn)同的聲音依然寥寥。２００７年１２月，被"拐點(diǎn)說"纏身的萬科董事長王石在其博客明確表示，內(nèi)地房價(jià)走勢正處在一個(gè)拐點(diǎn)上--所稱的拐點(diǎn)不是指房價(jià)從上漲到下跌的拐點(diǎn)，更不是從大漲到大跌的拐點(diǎn)，而是從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)。

　　其時(shí)，萬科在廣州等城市部分樓盤的價(jià)格，與開盤前周邊同類樓盤的標(biāo)價(jià)相比，確實(shí)低出１０％左右。

　　但當(dāng)時(shí)其他房地產(chǎn)"大佬"是有不同看法的。以直言和強(qiáng)硬著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)就表示，雖然其認(rèn)為樓市開始有"寒流"，但絕不是認(rèn)為樓市已出現(xiàn)了拐點(diǎn)。

　�。樱希龋现袊�董事長潘石屹也在博客上表達(dá)了對"中國房地產(chǎn)是不是到了拐點(diǎn)"的質(zhì)疑。他認(rèn)為，一個(gè)行業(yè)要平穩(wěn)發(fā)展，一定不應(yīng)該出現(xiàn)很多拐點(diǎn)。

　　如今，全國一線城市房價(jià)出現(xiàn)松動，成交量也出現(xiàn)萎縮，深圳房價(jià)相比最高期已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落，對于"拐點(diǎn)"一說應(yīng)該沒有異議了。但中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞仍表示，要看"拐點(diǎn)"是如何定義的，他認(rèn)為，全國商品房的平均價(jià)格增速下降或停滯，不等于絕對值下降。

　　中國社科院金融所研究員易憲容則直言，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)然進(jìn)入了拐點(diǎn)，房價(jià)必須調(diào)整，這是一個(gè)擠泡沫的過程。

　　喜歡充當(dāng)業(yè)界領(lǐng)袖的潘石屹最近已經(jīng)改變了態(tài)度：房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺情況正在惡化，"房地產(chǎn)寒冬"來臨。"從今年８月的情況來看，中國房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺的危險(xiǎn)因素不但沒有減弱、消除，反而在惡化"。

　　2 斷供

　　雙輸?shù)倪x擇

　　８月１２日，深圳一炒房客因資金緊張連續(xù)４個(gè)月未能償還其名下一套物業(yè)貸款，而被銀行告上法庭。這起首例斷供訴訟案背后是深圳所謂"斷供門"的一個(gè)縮影。

　　更多購房者與來自東北的李某類似。去年１２月，她和男朋友看中了一套４６．３平方米的一房一廳的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是１．１萬元／平方米。到今年７月，該樓盤的價(jià)格已經(jīng)降為每平方米６８８８元，還送裝修，"即便按７０００元的價(jià)格計(jì)算，我都虧了１８萬元"。"現(xiàn)在我斷供，損失也就７萬元左右，另買一套，也比繼續(xù)供這套房子強(qiáng)。"她說。

　　李某還在猶豫，她知道斷供之后的后果："斷供的個(gè)人損失非常大，以后沒法再買房，沒法再跟銀行打交道，沒法辦信用卡……"

　　面對房產(chǎn)的迅速縮水，不少已經(jīng)遭受損失的自住購房者和資金斷裂的炒房客選擇了斷供。

　　深圳出現(xiàn)的斷供究竟有多嚴(yán)重？是否將引發(fā)銀行系統(tǒng)較大數(shù)量的壞賬？深圳市銀監(jiān)局用最新的房貸違約現(xiàn)狀、金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)給公眾一個(gè)斷供事件的真相：斷供雖有發(fā)生，但僅是個(gè)例，銀貸亦無風(fēng)險(xiǎn)。

　　"深圳所謂的斷供潮不可能發(fā)生，即使發(fā)生了也不過是幾個(gè)孤案，不值得大驚小怪，也不要用這種斷供潮來要挾政府改變目前的房地產(chǎn)市場政策。"易憲容認(rèn)為對斷供無需過度擔(dān)憂。

　　他分析，在房價(jià)最高時(shí)入市的投資者人數(shù)比重并不高，而且并不會每個(gè)人都選擇斷供，因此，不可能形成斷供潮。"這就是為什么即使出現(xiàn)斷供現(xiàn)象，但深圳的銀行體系仍然把住房按揭貸款看做是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良率不足１％的原因"。

　　3 退房

　　合情不合理的要求

　　房價(jià)下跌，房子退還是不退？不少購房者選擇了退！由于買后樓價(jià)不斷下跌，近日上海萬科金色雅筑的一些業(yè)主組成"退房團(tuán)"向上海萬科提出退房要求。這些業(yè)主甚至向前來買房的人現(xiàn)身說法："你們的未來就是我們的現(xiàn)在。"而杭州的萬科老業(yè)主更為火爆，退房事件近日在杭州升級為業(yè)主怒砸售樓處。

　　對已經(jīng)遭受損失的業(yè)主來說，退房合情但不合理。"牛市時(shí)買的股票可不可以在熊市時(shí)原價(jià)退掉并要求賠償？"易憲容反問記者。他認(rèn)為，對于退房只有一個(gè)答案"不可以"--如果合同中沒有無條件退款的規(guī)定，雙方都應(yīng)該遵守契約的約束。這是市場經(jīng)濟(jì)的基本原則。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，盡管業(yè)主退房要求合情不合理，但是幾乎也得到了很多百姓的同情。無他，住房對于百姓過于沉重的負(fù)擔(dān)以及房地產(chǎn)商暴利的惡名也許就是主因。占理的開發(fā)商還是處境不利。那么，退還是不退？房地產(chǎn)商選擇了不退。上海萬科的有關(guān)負(fù)責(zé)人９月１０日透露，為了緩和與業(yè)主之間的誤解，集團(tuán)方面目前正在考慮是否有必要在特殊時(shí)期出臺特殊的規(guī)定，在盡量不引起市場大規(guī)�；靵y的情況下，出臺一些對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)拇胧�。但如何補(bǔ)償還沒有提出具體的辦法。

　　但引發(fā)退房的導(dǎo)火索--降價(jià)仍在進(jìn)行。雖然萬科稱網(wǎng)上盛傳的"松山湖會議上的講話"屬偽造(該文稱，"要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉……")，然而其降價(jià)舉措已開始遍布全國。南京主城區(qū)樓盤最低折扣打到８折以下，杭州７．５折引發(fā)銷售爆棚，上海郊區(qū)樓盤則動輒８．８折、８．５折推出所謂的節(jié)日特惠。降價(jià)舉動正在解決萬科的資金困局，據(jù)悉，上海樓盤上周末回籠資金過兩億元。

    4 救市

　　賣力不討好的建議

　　量價(jià)齊跌使得深圳最早發(fā)出了"救市"的呼聲，最先是民間的聲音，７月９日，深圳市國土房產(chǎn)局發(fā)布的２００８年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報(bào)告也認(rèn)為，去年以來的房價(jià)調(diào)整是對前兩年市場過熱發(fā)展的修正，其目的是使市場向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續(xù)衰退，建議政府采取相關(guān)"救市"措施。

　　"房地產(chǎn)行業(yè)中巨大的危險(xiǎn)正越來越逼近這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在基本上已經(jīng)到了不可逆轉(zhuǎn)的地步。"最近潘石屹如此形容房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境，他認(rèn)為，國際經(jīng)濟(jì)形勢不景氣、國內(nèi)銀根緊縮、房屋銷售量大幅度下滑，以及房地產(chǎn)商去年花了太多的錢買地等因素，都是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危險(xiǎn)的原因。

　　深圳翹首盼望的救市措施還未出現(xiàn)，西安已經(jīng)實(shí)打?qū)嵉馗善饋砹�。９月初，西安市政府出臺的《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》規(guī)定，從２００８年９月４日起至２００９年１２月３１日，對購房戶按購房款總額，分１．５％、１％、０．５％三個(gè)等級給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼。

　　易憲容認(rèn)為，西安的補(bǔ)貼措施也救不了房地產(chǎn)市場。房價(jià)的調(diào)整是擋不住的市場行為。"縱觀全球，沒有見過哪個(gè)國家去救助房地產(chǎn)，而是救助相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了問題，降價(jià)就好了"。

　　"我們不要指望政府救市，在當(dāng)今這么多的經(jīng)濟(jì)問題當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)政策中是不是主要矛盾的主要方面？如果不是的話，我們不要指望救市，要靠自己去奮斗。"北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任馮科的觀點(diǎn)顯然令開發(fā)商失望，他認(rèn)為政府壓根兒不會救市。

　　今年一線城市房價(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整以來，關(guān)于救市的呼聲就此起彼伏，真真假假。然而，不管救不救市，銀行在下半年收縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸和房貸的步子卻在加快。無論如何，房地產(chǎn)業(yè)的日子會更不好過了，這是不是政府救市就能解決的，也需要拭目以待。

　　5 奧運(yùn)

　　京城房價(jià)的杠桿

　　記者的朋友剛剛在北京東四環(huán)附近買了套二手房。該樓盤２００６年上半年房價(jià)為每平米９０００左右，其后一路上揚(yáng)，到２００７年下半年停滯在１６０００左右，徘徊了三四個(gè)月，房價(jià)在２００８年春節(jié)達(dá)到頂峰：每平米２００００元�。丛拢�信貸收緊使得開發(fā)商對十幾套尾房打折出售，降幅接近３０％，成為北京房價(jià)的反面典型。８月去買樓，最便宜１．３萬左右的尾房已經(jīng)清空，二手房價(jià)格為１．５萬！

　　由此可以看出，炒房者期待的奧運(yùn)高房價(jià)并沒有如期出現(xiàn)，而房價(jià)的調(diào)整先于奧運(yùn)開始。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。７月，北京的商品住宅銷售套數(shù)就已降至近兩年來最低，房價(jià)漲幅也同比回落０．２個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來最低漲幅。而８月，北京樓市的交易量則已降至近三年來的最低點(diǎn)。

　　"奧運(yùn)對于北京房價(jià)有影響，但是影響有限。"牛鳳瑞如此判斷。他認(rèn)為，北京房價(jià)最終由供求關(guān)系決定，奧運(yùn)對北京房地產(chǎn)市場來說是一個(gè)暫時(shí)的利好，但其供求關(guān)系不會因?yàn)閵W運(yùn)而改變。目前北京房地產(chǎn)市場處于一個(gè)供求關(guān)系停滯期，今年房價(jià)的變化以及奧運(yùn)的結(jié)束，使得更多的購房者持觀望態(tài)度。

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