萬科降價再現(xiàn)市場成效

　　今年初，當萬科打出價格調整之牌時，不少媒體記者就問我，萬科這種行為預示著什么？我告訴記者，萬科作為國內房地產業(yè)最優(yōu)秀的企業(yè)，它的行為將預示著國內房地產市場將出現(xiàn)全面的價格調整，國內房地產市場的價格將全面理性回歸。因為，萬科之所以成為萬科，之所以成為國內房地產的龍頭企業(yè)，并非誰封的，而是由企業(yè)的市場競爭力來體現(xiàn)的，是由企業(yè)的主事者的智慧來體現(xiàn)的。因為，萬科能夠在這場激烈的市場競爭中勝出,肯定它的許多行為要比其他企業(yè)早那么一點或半步。事實上，上半年萬科房地產降價的營銷策略是成功的。

　　最近，有人逆市大喊其樓盤的價格要上漲銷售，實際上卻打折銷售，并說"打折"不是"降價"。就如最近中國臺灣的陳水扁一樣，偵訊機關說他隱匿"公文"，他卻說這不是"公文"而是"情資"。銷售"打折"本來就是價格調整，此人竟說這不是"降價"是"打折"。本來表達的是同一事情，希望用不同概念來表達就以為可以瞞天過海。公孫龍的"白馬非馬"在這里表現(xiàn)得淋漓盡致，白不是馬，是白色也；馬不是白馬，是馬也。玩這樣的文字游戲也太低估民眾的智慧吧！

　　而萬科則不同，以迎中秋方式，對上海的八大樓盤采取集中降價優(yōu)惠促銷的方式。也就是說，這一次萬科又明確地告訴市場，根據其對市場的了解與預判，采取價格下調的方式來銷售。據報道，這次活動首個周末即8月30、31日兩天內，購房者共認購176套房源，銷售金額達2.68億元。這種價格下降的營銷又成功了。

　　當然，在萬科降價銷售的同時，也有早些時候購買萬科住房者要求退房，而這點也成了目前房價不能夠下跌的理由。如有房地產開發(fā)商就認為，如果房價下跌會引起廣大購房者的退房潮，而這種退房潮會破壞既有的房地產市場秩序及引起社會問題或危機。比如說，萬科上海樓盤今年以來的連續(xù)降價已引發(fā)前期購房者"退房"的呼聲，因此，房價不能跌。

　　在一個成熟的市場經濟中，這樣一種房價不能跌的理由根本上是不存在的。因為，在市場中，任何交易都是通過合約來進行的，一宗交易得以完成是以合約承諾為基準。政府的三大基本職責之一，就是保證合約有效履行。而市場的價格無時不在變化，這種價格變化的風險就得通過合約簽訂讓合約當事人分別來承擔。

　　為何在中國產生"退房潮"？

　　但是，在中國，購買住房合約簽訂之后，購房者為什么可以在房價變化之后，要采取退房的方式來讓房價下跌的風險讓房地產企業(yè)來承擔呢？這不是完全破壞了基本的市場秩序嗎？

　　其實這里有幾個問題，一是大家知道我們居民購買的這些住房都是期房，而居民愿意購買期房就在于過去房地產開發(fā)商及政府相關部門一直在強調，購買期房可以獲得價格上的優(yōu)惠。也就是說，購買期房的價格要比購買現(xiàn)房的價格便宜。但實際上，大多數居民沒有考慮到，這只是在房價上漲時的可能結果。如果房價下跌時，情況則不是這樣了。因此，當房價下跌，購買期房的民眾看到自己早就付錢購買的住房的價格下跌，他們當然是不愿意承擔這種風險了。因此，不少居民退房與早些時候對購買期房的誤導有關。

　　二是已購買期房的民眾之所以要退房，還與我們政府職能部門沒有真正能夠保證合約認真履行有關。在市場中，任何交易都得通過不同的合約來完成，由于市場的不確定性，交易合約的糾紛隨時都會發(fā)生。如何保證交易合約的有效履行，政府相關部門作為獨立的第三方，就得公正公平來處理這些合約糾紛，才保證市場的交易順利進行。目前許多合約糾紛的出現(xiàn)就在于沒有這樣一種保證，特別是房地產市場。比如說，地方政府不希望當地的房價下跌，它就不會對這種退房合約糾紛公平公正處理，甚至于庇護之。在這種情況下，房價一下跌，購房者自然希望把風險轉移給他人來承擔。"退房"這種在成熟市場經濟中根本不會出現(xiàn)的事情出現(xiàn)了。

　　一般來說，盡管目前的購房合約都是一種格式化合約，但是這種合約可加上相應的附加條款。因此，合約當事人的風險分擔，基本上會通過購房合約表明。因此，萬科上海樓盤今年以來的前期購房者，如果要"退房"，就得看其簽訂的合約條款如何。如果合約條款規(guī)定購房者可以"退房"，那么價格變化的風險則應該由萬科來承擔；如果沒有這樣的規(guī)定，那么住房價格下跌的風險當然是由購房人來承擔了。針對這種現(xiàn)象，并不是房價下跌引起什么退房潮風險及社會問題，而是相應的政府部門要堅決保證合約有效履行的問題。如果任由購房者不履行合約，那就會真正破壞房地產市場秩序。在市場交易中，如果合約不能夠保證履行，那么這個市場的秩序基石就沒有了。

　　因此，在萬科退房事件中，萬科堅決不退房是對的，而且政府要做的就是不要袒護任何一方，保證所簽訂的合約堅決認真履行，否則，中國房地產市場秩序根本就無法建立。在美國，個人簽訂購房的按揭合約，就得按合約的約定每月交按揭貸款。當這種按揭貸款交付不起時，只得把住房交給銀行，自己則搬出東西走人。因此，退房不退房與房價下跌無關。

　　盡管萬科降價銷售引出"退房"事件，同時也看到房地產需求者重新對市場判斷與思考。因為，近半年來，房地產市場的需求主體一直在觀察市場任何一點變化。這種變化不是其他什么，而是市場的價格變化，價格能夠把市場所有的信息反映在上面。比如說，萬科的降價就那百分之五，就有不少的購買者進入。從中也可以看出，對于那種"房價越是降越是沒有人買,越是沒有人買越是要降價"的擔心也煙消云散。

　　其實，任何市場對一種產品的需求都是多層次的，需求主體的購買力、偏好、預期等不同，對產品的價格認可也是不一樣的。因此，對于房地產的需求來說，同樣的是一個多層次的市場。同一住房，不同的價格總是有不同的人進入。萬科能夠比其他企業(yè)先走這樣半步，當然爭取的是對市場降價預期最小的人。因此，萬科這樣做不僅把其產品銷售出去了，而且萬科賣的價格也應該是比其他晚降價的企業(yè)賣得要好。正如我早些時候所說，房地產市場沒有賣不出的房子，只有賣不出的價格。在當前國內的房地產市場，誰先降價誰就占優(yōu)勢。特別是在一個早就進入周期性調整的市場來說更是如此。

　　萬科行為預示樓市將全面深入調整

　　因為，別看目前房地產市場叫喊得如何兇，什么房地產市場企業(yè)的資金鏈斷裂了、什么房地產的銷售下降了百分之六七十會讓房地產崩盤了、什么不調整政策大量房地產企業(yè)在破產了、什么房地產的價格下降會引發(fā)經濟危機及巨大的社會問題等，但是，這些叫喊是真的嗎？如果說，真的是有大量的房地產企業(yè)資金鏈要斷裂、有大量的房地產企業(yè)要破產，那么中國的房地產市場會發(fā)生什么？就是這些資金鏈要斷裂、在破產的房地產企業(yè)，一定會以最快的速度把其手中的住房產品的價格降下來，降到市場購買者預期價格水平盡快銷售。這樣,房地產企業(yè)的資金回籠了，破產的困境也擺脫了�，F(xiàn)在的情況是，根本就不存在這樣問題。否則，沒有一家房地產企業(yè)會手里持有大量的住房而不降價銷售讓自己破產的。

　　目前的情況是，盡管房地產市場經歷了近一年的銷售疲軟，看上去房地產已十分脆弱，但實際上，從房地產所有的指標來看，今年上半年，全國房地產的開發(fā)投資、房地產市場的資金流入、房地產的開工面積及竣工面積、房地產銷售總額等增長都好于2007年的水平（大家可要注意2007年是房地產什么年），只是房地產銷售面積增長幅度下降。這是一個什么樣的指標，我們只要看一看，2005-2008年4年來同一時期房地產銷售面積的數據就知道是怎么回事。

　　2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年、2008年上半年全國房地產銷售面積分別為12536萬平方米、22978萬平方米、27904萬平方米、25892萬平方米。從這些數字來看，一是盡管今年上半年房地產的銷售面積有所下降，但是這僅是與2007年相比，如果與2006年相比，仍然高于2006年；二是今年上半年房地產銷售面積不僅大于2006年，增長近3000萬平方米，而且大于2005年一倍以上；三是如果我們房地產市場一直像2007年這樣快速增長，這樣能夠持續(xù)下去嗎？肯定是不可持續(xù)。因此，中央政府讓過快的房地產市場發(fā)展用政策方式來調整，就是希望房地產市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；四是我們一直在強調房地產市場銷售下降，這僅是以快速增長的2007年的數據作比較，如果我們的坐標放在2006年、2005年，情況就不是這樣。同樣，房價的情況也是如此，盡管國內有些地方的房價在下降，但是有哪一個地方的房價下降到2006年底的水平？而2007年房價快速飆升的泡沫不擠出，這個市場能夠健康發(fā)展嗎？

　　其實，目前房地產市場根本就沒有什么問題，僅僅是早幾年政府宏觀調控政策的預期結果，而且這種結果僅僅是通過住房的銷售量增長下降反映出來，而真正要反映的價格調整還沒有開始，因為，房地產市場的價格調整才能讓更多居民進入房地產市場，才能讓這個市場繁榮起來。萬科開始這樣做了，但也僅僅是開始。

　　現(xiàn)在有房地產開發(fā)商說，被動降價、被動促銷、被動出售股權等等形式是地產商們不得不選擇的"過冬"方式。但房地產企業(yè)過什么"冬"，其實質，中國房地產企業(yè)暴利了10年還想維持下去，想維持到把中國居民手上的財富全部搜刮得分文不剩才甘心。但是，如果這樣的情況發(fā)生，房地產開發(fā)商手上持有的這些財富還有意義嗎？最后的結果是什么？難道房地產開發(fā)商這樣基本的常識能看不到？

　　我想中央政府對這些問題最為明白，因此，遏制房地產市場暴利，讓全國人民一起來分享經濟改革成果,這是十七大報告的基本精神。這也是一年來國內一系列房地產政策出臺的重要背景。因此，房地產政策對房地產投機炒作的遏制，是這些房地產政策的核心。房地產開發(fā)商想把房價頂在天花板上而手上持有大量的住房不銷售，試圖以"過冬"的方式來對抗中央宏觀政策,對抗絕大多數居民住房福利條件的改善，我想這只能是一廂情愿。最后的結果肯定是房地產市場的價格全面的理性回歸。萬科能夠做，其他房地產企業(yè)同樣能夠做。

　　總之，以萬科為龍頭，房地產市場全面的價格調整已經開始，這種趨勢是誰也無法阻擋的。因此，國內房地產市場的價格只要全面回歸理性，回歸到絕大多數居民都有支付能力進入房地產市場，這才是國內房地產市場得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的根本所在。

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