近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)一直是宏觀調(diào)控的重點(diǎn)關(guān)照領(lǐng)域。尤其是本輪“從緊貨幣政策”實(shí)施以來(lái)，房企資金鏈?zhǔn)艿捷^大壓縮和抑制，并因此累及部分房企的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。這一點(diǎn)，已經(jīng)從房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)報(bào)告中初步反映出來(lái)。那么，央行近日釋出的“兩率”下調(diào)，能否為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)及時(shí)雨？

    “兩率”齊降 房地產(chǎn)業(yè)的一場(chǎng)及時(shí)雨

    央行率先出手“救市”，房地產(chǎn)上市公司聞風(fēng)而動(dòng)。

    16日，在上證指數(shù)下跌4.47%的情況下，房地產(chǎn)上市公司近三分之一上漲，其中國(guó)興地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)以漲停報(bào)收。

    在今年7月份，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聲音不斷擴(kuò)大：中央提出要“穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)”；十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)第5次全體會(huì)議提出，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大”；銀監(jiān)會(huì)年中工作會(huì)議提出，“要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。

    在經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的“發(fā)酵”之后，這些聲音終于演化為政策——“兩率”齊降。盡管這些政策并非是為房地產(chǎn)而發(fā)，但其對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用不容小覷。7%以上的按揭利率已高到百姓難以承受的程度，所以，降低貸款利率有助于阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)下滑。

    房地產(chǎn)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)滑坡？

    “從目前來(lái)看，‘兩率’下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用不會(huì)很大，但至少不會(huì)是利空�！敝袊�(guó)青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江表示。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月-8月，我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資84920億元，同比增長(zhǎng)27.4%。但是房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落，1月-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資18430億元，增長(zhǎng)29.1%，增幅繼續(xù)回落。1月-7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)30.9%；1月-6月為33.5%。

    固定資產(chǎn)投資是衡量中國(guó)鋼鐵和建筑材料等過(guò)熱領(lǐng)域投資的一項(xiàng)關(guān)鍵的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)也是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素之一。其中，占固定資產(chǎn)投資四分之一權(quán)重的房地產(chǎn)行業(yè)，仍繼續(xù)快速下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份房地產(chǎn)投資增速跌至29.1%，較1-7月份30.9%的增速明顯下降。

    “到10月以后可能出現(xiàn)大幅下滑，從而對(duì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生比較明顯的影響”。華寶信托宏觀分析師聶文預(yù)測(cè)。

    中金公司在最新發(fā)布的策略報(bào)告中表示，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積在三季度可能見(jiàn)頂，受此拖累，四季度投資增速走勢(shì)不免令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（包括鋼鐵、建材等）受其影響，增速也有下滑的隱患。

    上周五公布的工業(yè)增加值僅為12.8%，為6年來(lái)新低，這似乎也進(jìn)一步明確了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的趨勢(shì)。

    “現(xiàn)在看來(lái)，通脹已經(jīng)不是主要問(wèn)題了，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)將成為今后政策調(diào)控的主方向�！绷纸瓘�(qiáng)調(diào)。

    今年以來(lái)，央行堅(jiān)決地貫徹了從緊貨幣政策。在6月份進(jìn)行了今年的第5次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%的歷史高位。央行今年這5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，共計(jì)3個(gè)百分點(diǎn)，凍結(jié)估計(jì)約人民幣1.3萬(wàn)億元的銀行資金。

    一家房地產(chǎn)業(yè)分析師的說(shuō)法在業(yè)界比較有代表性。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步調(diào)整過(guò)程中，房地產(chǎn)投資增速會(huì)隨市場(chǎng)調(diào)整下滑；受市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整影響，開(kāi)發(fā)商會(huì)調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃，也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在開(kāi)發(fā)周期，可能2008年的投資增速反映的是2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售狀況對(duì)投資的影響只是微弱的。但2009年房地產(chǎn)投資情況可能下降更多，增速下降的趨勢(shì)也將延續(xù)到市場(chǎng)成交量出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)之后。

    政策出手有多大助益

    市場(chǎng)對(duì)于降息的消息總體感到“振奮”，但是在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，降息雖具備積極性的信號(hào)作用，但恐怕還難以撼動(dòng)樓市低迷的預(yù)期。

    “‘兩率’齊降，更多的是央行向市場(chǎng)釋放的一個(gè)信號(hào)，貨幣政策放松的信號(hào)�！绷纸瓘�(qiáng)調(diào)。

    此次下調(diào)貸款利率和準(zhǔn)備金率并不是針對(duì)眼下的樓市。央行在宣布降息的通告中明確表示，目的是落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求，主要是增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購(gòu)房的意愿，有助于激活交易。但購(gòu)房者對(duì)降息“買不買賬”還是未知數(shù)。

    記者一位早有購(gòu)房計(jì)劃的朋友在聽(tīng)聞貸款利率下調(diào)之后，仍堅(jiān)定地持觀望態(tài)度。

    在今年7月份，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)的2008年年中工作（電視電話）會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是自從去年下半年實(shí)施從緊的貨幣政策至今，首次出自監(jiān)管層有關(guān)改善房地產(chǎn)信貸需求的表態(tài)。

    而在資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)上市公司的再融資已經(jīng)充分體現(xiàn)了“有保有壓”。從今年5月份以來(lái)，房地產(chǎn)上市公司再融資悄然開(kāi)閘。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科、北辰實(shí)業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請(qǐng)相繼獲得證監(jiān)會(huì)的審批，臥龍地產(chǎn)12億元定向增發(fā)也獲批。而今年前5個(gè)月，僅有金地集團(tuán)12億元的公司債獲批。

    作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也牽動(dòng)著地方政府。近期，一些地方政府悄然推出刺激樓市回暖的優(yōu)惠政策。比如，9月4日，西安市政府出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，出了土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策外，最為引人注目的就是對(duì)市民購(gòu)買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼。此外，出臺(tái)房地產(chǎn)新政的還有沈陽(yáng)、河南、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、成都等地。

    據(jù)悉，西安出臺(tái)這個(gè)政策的初衷之一就是為了保持全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

    分析人士強(qiáng)調(diào)，“兩率”齊降并非直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但這項(xiàng)政策的推出對(duì)于引領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康發(fā)展軌道肯定會(huì)起到一定的積極作用。同時(shí)，利用適當(dāng)?shù)恼�策調(diào)控，把房地產(chǎn)市場(chǎng)帶入健康發(fā)展的軌道上來(lái)，也是落實(shí)“一保一控”的具體做法。

    “我個(gè)人判斷，從國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了降息通道。”林江表示。他認(rèn)為，在這個(gè)比較敏感的時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策做出何種反應(yīng)，還需進(jìn)一步觀察。從保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度出發(fā)，未來(lái)實(shí)施積極財(cái)政政策、加大某些行業(yè)的扶持力度、取消對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些限制政策，甚至放松貨幣政策都是存在可能的。

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