近10年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造就了數(shù)十家全國性地產(chǎn)公司，他們的戰(zhàn)線遍布珠三角、長三角以及環(huán)渤海。長達(dá)近一年的成交低迷，使得這些戰(zhàn)線拉得很長或區(qū)域集中度極高的一線地產(chǎn)商存貨量劇增，資金周轉(zhuǎn)率越來越低，而待開發(fā)的存量土地也在沉淀著更多的資金。

    生存壓力加之對(duì)后市的看淡，由萬科領(lǐng)銜的一批地產(chǎn)商開始了自救突圍；不同于第一輪降價(jià)，此次萬科有了很多的追隨者，降價(jià)保量，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。而萬科的品牌效應(yīng)，又放大了這一集體行為的影響力。

    從降價(jià)區(qū)域來看，主要分布在京滬深穗一線城市，萬科、金地等中報(bào)顯示，這些城市依然是其利潤貢獻(xiàn)點(diǎn)，但已持續(xù)數(shù)月銷售低迷。第一創(chuàng)業(yè)分析師陳曉波表示，全國房價(jià)整體而言泡沫并不明顯，二、三線城市房地產(chǎn)相對(duì)比較健康，未來調(diào)整將集中在一線城市。

    降價(jià)動(dòng)機(jī) 半年存貨激增近50%

    “我們不是很關(guān)心目前（地產(chǎn)股）的估值情況，主要還是看成交量，成交量如果上不去，估值也會(huì)隨之下降�！睂毴A基金經(jīng)理認(rèn)為。

    這幾乎已是行業(yè)的共識(shí)。進(jìn)入9月，中報(bào)顯示一線地產(chǎn)公司均出現(xiàn)銷售下滑，萬科已連續(xù)4月銷售同比下降，截至8月只完成全年銷售任務(wù)的39%，保利1－8月銷售額僅完成了年度計(jì)劃的54.2％，其他公司情況也大致如此。

    與此同時(shí)，中報(bào)還顯示萬科存貨已高達(dá)811億元以上，以其去年超過355億元的營業(yè)收入計(jì)算，這些存貨的消化需要兩年以上的時(shí)間；保利存貨已超過368億元，較去年同期增加154%，需要消化4年�！鞍肽甑禺a(chǎn)行業(yè)存貨余額同比增長47.46%，存貨周轉(zhuǎn)率下降跡象也較為明顯�！遍L城證券認(rèn)為。

    券商們據(jù)此認(rèn)為，萬科等一線公司本身有降價(jià)沖動(dòng)。而萬科對(duì)降價(jià)的公開回應(yīng)是，房價(jià)變化并不明顯，持續(xù)的成交低迷才是對(duì)行業(yè)更重大的挑戰(zhàn)，他們認(rèn)為，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整可以促使交易量提升。

    下跌心理預(yù)期很難改變

    內(nèi)在的沖動(dòng)之下，地產(chǎn)商還要面對(duì)越來越嚴(yán)峻的外部壓力。

    “此輪始自2004年的宏觀調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生影響，”中房指數(shù)華東總經(jīng)理陳晟說，宏調(diào)效果顯現(xiàn)，90/70政策影響房產(chǎn)價(jià)格，二套房貸把投資者屏蔽，市場在重新尋找一個(gè)動(dòng)態(tài)的供需比例，樓市下行短期內(nèi)難以改變。他表示，萬科等公司在此刻調(diào)整價(jià)格入市，是積極的行為。

    對(duì)于16日雙率下調(diào)新政，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)也認(rèn)為，地產(chǎn)公司現(xiàn)在面臨的壓力是業(yè)績，不會(huì)因此改變基本面。

    而上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭認(rèn)為，在市場普遍產(chǎn)生下跌預(yù)期后，所謂的促銷噱頭根本無法吸引購買力入市，除非有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格下降刺激剛性需求入市。這種情況在深圳已經(jīng)出現(xiàn)，深圳小幅降價(jià)后，未達(dá)購房人預(yù)期，觀望繼續(xù)。開發(fā)商繼續(xù)推出更高的折扣優(yōu)惠，依然難以使交易量大幅回升。

    萬科金色雅筑的大幅降價(jià)似乎證明了楊紅旭的觀點(diǎn)：上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，金色雅筑從連續(xù)調(diào)價(jià)的8月至今，其銷量位于今年月銷量頂峰。

    ■ 業(yè)內(nèi)分析 降價(jià)是最好的自救方式

    降價(jià)銷售或促樓市回暖

    “成交量持續(xù)萎縮給樓市帶來了巨大的不穩(wěn)定性，在整個(gè)行業(yè)基本面未發(fā)生根本變化時(shí)，加大銷售力度快速回籠資金是開發(fā)商最明智的選擇。”中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰表示，萬科此前在華東區(qū)域的降價(jià)銷售，均得到了市場的認(rèn)可。“這也就說明，市場的剛性需求仍然存在，目前只是需要通過一些手段來撬動(dòng)�！崩钗慕苷f。

    昨日，多位接受記者調(diào)查采訪的購房者認(rèn)為，只要房價(jià)降到合理的區(qū)間，他們肯定購買�！氨热绨僮訛硡^(qū)域的樓盤12000元/平米，我一定會(huì)買，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格基本接近底線，再?zèng)]有太多的下降空間。”

    目前，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，樓市整體處于觀望之時(shí)，開發(fā)商應(yīng)該將資金鏈、現(xiàn)金流放在首位，適當(dāng)降低價(jià)格可把自己從預(yù)期不明朗、交易凍結(jié)的狀態(tài)中解放出來，甚至?xí)�刺激樓市交易量出現(xiàn)小幅度回暖�！胺�(wěn)住交易量，樓市的交易價(jià)格才能有所保證。而保證充足的現(xiàn)金流開發(fā)商才能獲得更好、更長遠(yuǎn)的發(fā)展�！北本└叻搴甑劳顿Y顧問有限公司總經(jīng)理曹曉東認(rèn)為。

    老項(xiàng)目降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較大

    目前對(duì)開發(fā)商而言，降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)不是出現(xiàn)連鎖反應(yīng)�！靶卤P低開銷售沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，老盤則可能面臨老業(yè)主維權(quán)的可能，雖然從法律層面上降價(jià)能夠站得住腳，但對(duì)其品牌的破壞力是巨大的。”李文杰同時(shí)認(rèn)為，購房者對(duì)樓市的價(jià)格預(yù)期比較理性，只要達(dá)到他們的心理預(yù)期，他們?nèi)詴?huì)出手。

    在近日于呼和浩特舉行的2008博鰲房地產(chǎn)論壇草原行活動(dòng)上，陽光100副總裁范小沖表示，目前陽光100主要樓盤集中于二三線城市，雖然短期內(nèi)未有降價(jià)打算，但絕對(duì)不會(huì)漲價(jià)�！捌鋵�(shí)，在現(xiàn)在的交易狀況下，開發(fā)商降價(jià)5%或10%對(duì)銷售拉動(dòng)都很有限。除非一降就是20%，但這樣對(duì)開發(fā)商的品牌形象影響較大�！狈缎�沖說。

    曹曉東認(rèn)為，去年上漲幅度大的項(xiàng)目今年風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)會(huì)大一些，特別是那些盲目跟漲的項(xiàng)目，沒有支撐因素一定跌得更快更狠。

    ■ 政府態(tài)度

    加大保障房推進(jìn)力度

    對(duì)于目前房地產(chǎn)市場價(jià)格全線回落，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)市場不能以房價(jià)的漲和跌來形容，只能說房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展當(dāng)中，還需要一個(gè)培育的過程。

    2007年房價(jià)的大漲和2008年房價(jià)的跌落，是供求雙方的博弈，對(duì)于目前上海、北京、深圳房價(jià)全線回落，既有政府政策調(diào)控因素，也有市場內(nèi)部自身的原因，這也就是說房地產(chǎn)市場是有周期性的。

    對(duì)于北京房地產(chǎn)市場走向，該負(fù)責(zé)人透露，短期內(nèi)沒有調(diào)控市場的具體措施，北京仍將加大保障房的推出速度和力度，保證更多中低收入者居有其屋，同時(shí)也期待對(duì)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化有一個(gè)更好的促進(jìn)作用。

    ■ 下跌預(yù)測

    ３０％會(huì)是一個(gè)臨界點(diǎn)

    此輪“保衛(wèi)戰(zhàn)”要打到什么程度？下跌多少才是底？需要多長時(shí)間？

    大致看來，跌幅在30%以內(nèi)，銀行所受的影響不會(huì)太大；國泰君安初步預(yù)測，如果未來房價(jià)平均下降20%-30%，監(jiān)管層的“限貸令”就可能收回。其理想的目標(biāo)是房地產(chǎn)在一個(gè)相對(duì)較低的房價(jià)水平恢復(fù)成交量。而長城證券給出的下跌空間也是一線城市在30%，二線城市在10%—15%。當(dāng)然，也不排除個(gè)別樓盤會(huì)大幅降價(jià)。

    就開發(fā)商降價(jià)的壓力而言，目前主要不是來自利潤的考慮，有樓盤在２００５年時(shí)單價(jià)不過４０００余元，依然有利可圖，目前已經(jīng)到了１８０００元的均價(jià)，下降５０％，依然是有著較高的利潤，銀行的斷供壓力和舊業(yè)主的情緒是開發(fā)商下一步行動(dòng)的最大阻力。

    ■ 觀察

    萬科：行業(yè)“牧羊犬”效應(yīng)顯現(xiàn)

    所謂價(jià)格戰(zhàn)，從其他的行業(yè)來看，是不斷壓低價(jià)格甚至低于成本擊敗競爭對(duì)手，攫取市場占有量，這甚至是以企業(yè)損失平均利潤為代價(jià)的。

    而本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，京滬乃至一直下跌的深圳樓市，均未出現(xiàn)這樣的狀況———從去年100%的漲幅下調(diào)10%—30%，只是開發(fā)商把自己的超額利潤讓一部分給購房人而已。

    這背后的實(shí)質(zhì)是，一線地產(chǎn)公司對(duì)于樓市長期調(diào)整的憂慮和防范，他們現(xiàn)在關(guān)注的是量———成交量，而不是價(jià)格，所謂降價(jià)在他們看來，無非是“適度的價(jià)格調(diào)整”以激發(fā)潛在的剛性需求，從而促使成交量回暖。而這，有助于防范漫長的行業(yè)調(diào)整期所帶來的更大的下跌風(fēng)險(xiǎn)。于是，他們打響了一場“成交量保衛(wèi)戰(zhàn)”。

    萬科又一次走在了前面。與第一輪降價(jià)不同的是，此次萬科有了更多的跟隨者：金地、恒大、富力、遠(yuǎn)洋……這是真正的救市———把大量去年形成的泡沫擠掉，恢復(fù)正常的交易，整個(gè)行業(yè)才能前行。

    有人把萬科比作行業(yè)的“牧羊犬”，驅(qū)使全行業(yè)隨它前行。我們看到，當(dāng)?shù)谝惠喗祪r(jià)后業(yè)內(nèi)在對(duì)萬科口誅筆伐時(shí)，當(dāng)此次杭州開發(fā)商堅(jiān)稱“遠(yuǎn)離萬科”時(shí)，當(dāng)北京的開發(fā)商還在猶豫不決時(shí)，萬科已經(jīng)獲得了巨大市場份額———萬科以自己充滿實(shí)用主義色彩的行動(dòng)，再次印證了這一點(diǎn)。

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