- 保護視力色：
“特價”名目繁多之情況深度分析
-
http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-19
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 北京 樓市 特價房 樓盤 房地產(chǎn)
- 中研網(wǎng)訊：
-
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機目前市面上特價房可分為大戶型、瑕疵型及純降價型等，折扣15%-30%不等
“想實現(xiàn)快速銷售就多推特價房。”這是諸多開發(fā)商對記者所說的。
目前，特價房已經(jīng)成為北京樓市最為熱銷的產(chǎn)品。雖然多個項目在“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季推出新產(chǎn)品，但在市場中最能夠吸引購房者眼球的則還是名目繁多的特價房。原本并非主流的特價房竟然成為購房者爭相購買的產(chǎn)品，著實讓那些整裝入市的新樓盤有些不知所措。
目前，北京樓市中以特價房名義出現(xiàn)的樓盤層出不窮。本報記者統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前市場以特價房名義出現(xiàn)的樓盤大致有近60多個，其中不乏萬科、金地、合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等品牌開發(fā)商旗下的樓盤。
按照開發(fā)商們對特價房的說法，“特價房”就是開發(fā)商在一定時間內(nèi)，推出的特定價格、特定產(chǎn)品類型的房源。
北京華僑城營銷中心總監(jiān)宋翔華介紹，此前，北京市場很少有特價房這種產(chǎn)品出現(xiàn)，開發(fā)商推出的打折降價銷售的房源一般是以尾房的形式出現(xiàn)，而且這類產(chǎn)品的數(shù)量并不多。目前在市場上流行的特價房產(chǎn)品可謂包羅萬象，既有尾房性質(zhì)的特價房，也有樓層、朝向及戶型等方面有瑕疵的特價房，還有以大戶型面目出現(xiàn)的特價房。
當(dāng)然這其中最能吸引購房者的就是其所謂的特定價格。一般特價房的特定價格都要比其原先價格有較大幅度的下降。目前市面上特價房的價格一般是下浮15%—20%。
本報記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，特價房的大面積出現(xiàn)，鋒頭甚至蓋過了一些高品質(zhì)住宅。從目前購房者認(rèn)購的程度來看，打折幅度較大的特價房都會出現(xiàn)搶購的局面，比如上周末的遠(yuǎn)洋山水。
類型1 尾房型
10個項目清盤 單價約15000元
此前，北京樓市集中打折銷售的多數(shù)為尾房。今年，尾房也被冠以特價房的名義出現(xiàn)。產(chǎn)品差別不大，只不過是稱呼略有不同而已。目前，以特價房名義出現(xiàn)的尾房不是很多。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前有近10個以特價房名義出現(xiàn)的尾房項目在售，其售價集中15000元/平米左右。
“其實市場上在售的尾房數(shù)量應(yīng)該比目前公開的數(shù)量多�！北本┤A僑城營銷中心總監(jiān)宋翔華認(rèn)為，尾房型的特價房相對來說，比單一類型的特價房種類豐富，因此此類產(chǎn)品的價格也各不相同。
不過，尾房型的特價房房源不是很多，每個項目一般只有10套左右，但也有個別項目的尾房是該項目一期剩余數(shù)量不多的樓座，比如東亞三環(huán)中心就推出以樓座為單位的尾房。
記者發(fā)現(xiàn)，屬于清盤性銷售的尾房特價房，折扣幅度一般都比較大。包括合生橄欖季、順馳藍調(diào)等尾房的折扣都在7.5折左右，個別甚至低至7折。不過記者也發(fā)現(xiàn)，個別尾房房源也有朝向不好等帶瑕疵的房子，不過比較少，因此近期出現(xiàn)的尾房性特價房一般銷售量不錯。
■ 購房提醒
對比周邊樓盤 判斷升值空間
●宋翔華（北京華僑城營銷中心總監(jiān)）：
購買尾房性質(zhì)的特價房更多是應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品，而不是關(guān)注價格。購房者通過實地調(diào)查，能夠獲得開發(fā)商沒有透露出來的信息，如參與打折房源所處位置，是否靠近馬路，房型設(shè)計是否存在缺陷等等�？上蚋浇薪榱私鈽潜P此前價格及近期價格變化情況，與周邊同品質(zhì)樓盤價格對比等等，綜合比較打折信息，防止明折暗升。
如果是期房性質(zhì)的尾房，要好好研究該房子所在的具體樓盤中的位置，有部分尾房可能出現(xiàn)遮擋或靠近馬路比較吵鬧等情況。如果是現(xiàn)房的尾房，就一定到現(xiàn)場去看，對項目進行全面的考察，這樣就會避免出現(xiàn)因追求低價而失去良好的居住環(huán)境的可能。
此外，多數(shù)尾房性特價房為項目最后一期，購買時可以通過對其先期或周邊項目進行對比。從與區(qū)域內(nèi)相似產(chǎn)品的比較中判斷出所購房屋日后升值空間，如果目前所購打折樓盤價格低于同區(qū)域其他樓盤價格，則風(fēng)險要低很多。
類型2 大戶型
房大價高難賣 逼上“特價席”
對于購房者來說，戶型大意味著總價高，在市場普遍遇冷的當(dāng)下，在一些項目中，大戶型的房子相對于小戶型來說更不好賣，于是，開發(fā)商選擇把他們擺上了“特價席”。記者近日對市場上20個特價房項目調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中有3個項目都推出了大戶型特價房，包括金都杭城、萬科四季花城、北京香頌等�？傮w來看，大戶型特價房所占的比重不大，而且大多數(shù)不屬于該項目的主力戶型。
比如，百子灣板塊的金都杭城，目前在售的特價房均為130平米左右的三居，價格為16500元-17800元/平米，而目前同時在售的87平米、89平米二居，均價則為19000元/平米左右。9月17日上午，記者在售樓處了解到，兩套底層的特價房還根據(jù)不同戶型配送不同面積的地下室。項目銷售人員說，此次推出特價房，主要是為了慶祝公司成立15周年，一共推出了20多套，現(xiàn)在僅剩3套。
位于順義的萬科四季花城，目前有4套特價房在售，均為118平米的三居，起價6900元/平米，比目前該項目的在售均價7500元/平米要便宜一些。銷售人員表示，項目的主力戶型為67-95平米，推出“特價”的惟一原因是面積偏大。
而位于望京的北京香頌，目前其特價房的面積達到190平米和240平米，為70年產(chǎn)權(quán)的商住兩用公寓，起價12000元/平米，而其商住兩用公寓的在售均價為17000元/平米。由于面積過大，盡管有的特價房源在單價上優(yōu)惠了5000元，但是一套特價房買下來也需要近300萬元。
■ 購房提醒
考慮大戶型設(shè)計是否合理
●王榮香（北京雄志律師事務(wù)所律師）：在目前市場不景氣的情況下，買總價高的大戶型千萬不能沖動，要充分考慮自己的實際購買能力及支付能力。另外，同開發(fā)商簽合同或者交定金時，一定要寫明無條件退房或退定金，避免因自己一時沖動而無路可退。
●康芃（北京中原地產(chǎn)高級分析師）：購買大戶型特價房時還應(yīng)仔細(xì)察看該戶型設(shè)計是否合理，客廳是否超大，房間的利用率如何，衛(wèi)生間和廚房的安排是否不方便使用等。
類型3 瑕疵型
頂層管道層房源多
瑕疵型特價房過去是樓市特價房的主流，尤其以頂層、一層、管道層等單元為主，開發(fā)商將其推入尾盤市場，或者交由代理公司銷售，不會以此作為宣傳的手段。但是近期推出的有瑕疵的特價房數(shù)量明顯增多，多個樓盤都有一二十套房源，最多的達到百套。就價格范圍言，一般在8折左右。開發(fā)商降低價格門檻和促銷的意圖要比樓市正常時期明顯很多。
有些房子折扣雖然比較大，但產(chǎn)品的硬傷還是非常突出的。據(jù)悉，天鵝灣推出的幾套特價房，特價的原因是窗戶受到遮擋。
一位推出瑕疵型特價房的開發(fā)商告訴記者，開發(fā)商對有瑕疵的房子的銷售價格預(yù)期本來就不高，如果拿出好房子打特價銷售確實有些舍不得，而推出帶瑕疵的特價房，一方面可以借助特價將這些本來是最難銷售的房子提前銷售出去，另一方面也可以看看購房者對房價的心理預(yù)期�！白畛跬瞥鲨Υ眯吞貎r房，因為價格低，購房者會購買，現(xiàn)在此類特價房的銷售就很差�！痹撻_發(fā)商告訴記者。
■ 購房提醒
要仔細(xì)驗明“先天不足”房源
●羅園（北京欣原業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理）：有硬傷的尾房房源，即使是在房價快速上漲階段，售價也比一般定價低。購房者不要被較高折扣蒙騙。
●高姍（亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理）：對樓層、朝向、戶型等方面“先天不足”的特價房，購房人應(yīng)綜合衡量、慎重選擇。在選房過程中，要多挑、多看，與周邊項目認(rèn)真比較，充分了解其產(chǎn)權(quán)歸屬，在驗房時還應(yīng)仔細(xì)檢查住宅設(shè)備、設(shè)施，降低購房風(fēng)險。
類型4 純降價型
“整棟樓都是特價房”
除了尾房型、大戶型、瑕疵型的特價房外，目前市場上還有一種就是純降價型特價房。這類特價房的特點是，樓層、戶型、朝向都沒有什么問題，不少還是項目的主力戶型，數(shù)量往往比較多，或是推完一批又有一批。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，有的項目甚至整棟樓都是特價房。在記者調(diào)查的20個項目中，純降價型的特價房有4個，降價幅度不等，折扣一般為8折至9折。
“我們現(xiàn)在整棟樓都是特價，一共100多套”，位于立水橋南的公園2008的銷售人員說，目前該項目一居室特價12000元/平米，兩居特價10500元/平米，而今年4月份的開盤價是14000元/平米，“產(chǎn)品是完全一樣的，是因為中秋和國慶而進行促銷”。
位于公益西橋的城南大道目前也有約10套左右特價房在售，戶型為40-120平米的一至三居，12000元/平米，這個價格比該項目在售均價低了2000元/平米。銷售人員說，這些特價房戶型很全，沒有任何問題。
位于東直門的東闕都也推出了特價房�！疤貎r房60至80平米的都有，戶型和朝向都不錯的”，銷售人員說，原價每平米41000元的房子，特價以后差不多是37000元。
此外，記者還發(fā)現(xiàn)，有的項目銷售人員甚至表示只要購房者看中了戶型，他們可以向領(lǐng)導(dǎo)申請是否能享受特價折扣。
■ 購房提醒
重點關(guān)注產(chǎn)權(quán)和質(zhì)量
●康芃（北京中原地產(chǎn)高級分析師）：購買這類純降價型特價房時，購房人應(yīng)對房產(chǎn)多方考量房子的情況�？梢灾攸c注意一下房子的產(chǎn)權(quán)情況。有的時候同一個項目的不同產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)也是不同的。如果沒有多方了解，買到了產(chǎn)權(quán)為商用或工業(yè)的房產(chǎn)，將來的生活費用會增加很多。
●王榮香（北京雄志律師事務(wù)所律師）：在購買純降價型特價房時要看好開發(fā)商以及手續(xù)是否齊全，最好查一下開發(fā)商的資質(zhì)，避免開發(fā)商把一些質(zhì)量差的樓房拿出來以降價為誘餌使消費者上當(dāng)。
■ 市場反饋
正常產(chǎn)品“特價”
說明性價比提高 ●李文杰（中原地產(chǎn)總經(jīng)理）：在價格相對較低的樓盤中，出現(xiàn)客戶熱情較高的特例，說明了市場還是對房價有著自己的判斷。
目前投資型的置業(yè)者已經(jīng)大大減少，但對于一些局部性價比有優(yōu)勢的區(qū)域，成熟的客戶會有理智的判斷，其投資心態(tài)也是可以理解的。但目前真正投資的比例會相當(dāng)?shù)停词故峭顿Y型的產(chǎn)品，兼顧自住的心態(tài)也會比較明顯。
九成樓盤促銷 銷量仍下挫
●高姍（亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理）：
目前北京在售項目中有近9成均采用了打折、贈禮等方式促銷。開發(fā)商目的在于促進銷售，加快資金回籠。
這一輪特價房的促銷源于市場環(huán)境的變化和市場高峰期僅給予滯銷尾房一定幅度的促銷手段截然不同。然而，從市場反饋來看，大幅度的打折優(yōu)惠措施反而加劇了購房人對未來市場走向的悲觀預(yù)期，堅定了持幣待購的心態(tài)，以致樓市銷量仍在下挫。
■ 記者觀察
特價房是開發(fā)商 定價的理性回歸
原來市場銷售火熱的時候，開發(fā)商在定價時候雖然參考了一定的樓層、朝向等指標(biāo)，但在價格制定方面，更多是“拍腦袋”來決定，房子的質(zhì)價之間并沒有形成良好的對應(yīng)關(guān)系。
現(xiàn)在特價房出現(xiàn)了，應(yīng)該是開發(fā)商制定價格的理性回歸。商品住宅本就應(yīng)該具有商品房所有的特征，其他普通商品多數(shù)會根據(jù)產(chǎn)品的瑕疵程度打折銷售，房子也同理。雖然在選購特價房時需要進行甄別，但市場上還是需要這類產(chǎn)品的。
- ■ 與【“特價”名目繁多之情況深度分析】相關(guān)新聞
- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
- ■ 經(jīng)濟指標(biāo)
-
