在中國的城市化進程中，房地產(chǎn)總體趨勢是快速發(fā)展，其間會有周期性波動，調(diào)控政策的重點應(yīng)是防止房地產(chǎn)市場的大起大落；全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場價格走勢相差較大，因此調(diào)控需多發(fā)揮地方政府的作用

　　正確認識房地產(chǎn)市場波動　促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展

　　由于美國次貸危機的爆發(fā)，房地產(chǎn)市場的波動對經(jīng)濟金融穩(wěn)定的影響引起了各方前所未有的關(guān)注。近期，全國房地產(chǎn)市場形勢發(fā)生了一定變化，個別地區(qū)房屋交易量下滑，價格短期內(nèi)下調(diào)幅度較大，房屋價值縮水導(dǎo)致住房借款者的還款意愿下降。上海房地產(chǎn)市場作為全國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，其走勢在全國具有一定代表性，客觀分析當前上海市房地產(chǎn)市場形勢，有助于全面認識全國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況。

　　上海房地產(chǎn)市場：總體穩(wěn)定

　　從目前上海市房地產(chǎn)市場的運行情況看，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場適度降溫，房價總體穩(wěn)定。從供給方面看，新開工面積有所增長，但竣工面積減少。 2008年上半年，上海市商品房新開工面積同比增長11.4%，其中商品住宅新開工面積同比增長1.7%；商品房竣工面積同比下降3.7%，其中住宅竣工面積同比下降 12.5%，商品房竣工面積延續(xù)了2007年以來增長逐步放緩趨勢。

　　從需求方面看，房地產(chǎn)交易量有所萎縮。2008年以來，上海房地產(chǎn)市場觀望氣氛較濃，居民購房意愿下降，購房者"持幣待購"心態(tài)加重。2008年上半年，新建商品房和新建商品住宅銷售面積同比分別下降18.5%和22.4%，存量商品房及存量住宅交易面積同比分別下降4.9%和5.3%。市場成交量的萎縮，一方面是由于市場觀望氣氛推遲了部分自住需求，另一方面是由于投資、投機需求受到了較大程度的抑制。

　　從價格方面看，上海住房價格總體維持穩(wěn)定，房價走勢出現(xiàn)分化。2008年上半年，上海市新建商品住宅和存量住宅銷售價格水平累計環(huán)比分別上漲0.4%和0.9%，住房價格總體穩(wěn)定。外環(huán)以外的新建商品住房價格曾一度出現(xiàn)下降，但中心城區(qū)的房屋價格仍較堅挺，內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的個別新開樓盤帶動房價繼續(xù)上漲。第二季度，存量住房價格環(huán)比漲幅逐月下降，價格出現(xiàn)了一定的盤整態(tài)勢。

　　目前，上海市房地產(chǎn)市場的觀望和成交萎縮態(tài)勢引起了各種討論。我們認為，要正確認識當前上海乃至全國的房地產(chǎn)運行態(tài)勢，必須把當前的房地產(chǎn)市場放在更長的歷史階段中加以考察。房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟一樣，也存在一定的發(fā)展周期，會依照上升-下降-上升的規(guī)律依次循環(huán)、擴張與收縮交替出現(xiàn)的形態(tài)發(fā)展。改革以來，上海的房地產(chǎn)業(yè)從無到有，逐步發(fā)展，但真正的發(fā)展始于20世紀90年代初。在1991年以前的起步階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資額均小于10億元，此后，上海房地產(chǎn)市場進入了大發(fā)展時期。從目前掌握的數(shù)據(jù)看，1992年至1999年，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個完整意義上的發(fā)展周期，經(jīng)過了過熱和調(diào)整兩個階段。上海在浦東開發(fā)和全國房地產(chǎn)熱潮的推動下，1992年至1994年三年時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資就實現(xiàn)了從10億元到100億元的飛躍，1994年達到117億元，當年增幅達到433%。1993年下半年，國家開始實施宏觀調(diào)控，上海房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐漸減緩，1997年至1999年出現(xiàn)負增長。在國家和上海市出臺的一系列促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策作用下，2000年以后，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資再次進入快速增長期， 2002年至2004年增速接近或超過20%，2004年更達到30.4%。2005年以后，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐步回落。2008年上半年上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.8%，若考慮價格上漲因素，投資實際增長速度有所回落。

　　相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的大幅波動，房地產(chǎn)價格的波動相對要小一些。除1997年、1999年、2000年和2006年以外，上海商品房銷售價格基本都處于上升通道中，而且下降年份的跌幅也基本未超過 2%。1991年至1996年，上海商品房銷售價格上漲較快，平均上漲幅度在15%以上， 1997年至2000年上漲較慢，2001年至2005年又快速上漲，平均上漲幅度在10%左右。

　　因此，目前上海市房地產(chǎn)市場的變化屬于前期大發(fā)展后的理性回歸，整體上符合國家宏觀調(diào)控的方向。2007年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資較2000年增長1.3倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)的比重已達1/3左右；住宅施工面積和竣工面積分別較2000年增長62.2%和64.9%；商品房銷售面積較2000年增長了137.2% ；商品房銷售價格相對于2000年上漲了67.8%，而同期中心城區(qū)的價格上漲幅度更高。因此，從投資、供給、需求和價格等各方面看，上海房地產(chǎn)市場均經(jīng)歷了一個比較長時期的快速發(fā)展。在2000年以來的新的發(fā)展周期中，目前上海房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷調(diào)整階段，房地產(chǎn)相關(guān)的各項指標仍處于相對歷史高位，多數(shù)指標同比仍在增長，只是增長幅度趨于下降或者與最高點相比略有回落。
 
　　上海房地產(chǎn)信貸市場：風(fēng)險可控

　　自從1998年人民銀行大力鼓勵發(fā)展消費信貸以來，房地產(chǎn)業(yè)與金融行業(yè)的聯(lián)系日趨緊密。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且在我國屬于近10年才獲得快速發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)的起點較低，資本金普遍較少，融資渠道單一，銀行貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)中主要的資金來源；另一方面，隨著住房體制改革、城市化進程的加快以及上海所處的特殊地理位置，居民對住房的需求以高于收入增長的速度提前釋放，快速增長的個人住房貸款是住房需求提前釋放的重要支撐力量。2007年年末，上海市中資銀行自營性房地產(chǎn)貸款余額5117億元，比1998年年末增長了10倍，其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2003億元，比1998年增長4.4倍；個人住房貸款2860億元，比1998年增長36倍。統(tǒng)計顯示，上海房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)企業(yè)貸款與房地產(chǎn)投資在變化趨勢上高度一致，相關(guān)性較高，房地產(chǎn)信貸與房地產(chǎn)市場形成了較為緊密的相互依存關(guān)系。

　　在房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定變化。2008年上半年，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比多增，而個人住房貸款新增額出現(xiàn)下降。上海市中資銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增148億元，同比多增86億元，而上年同期為同比少增200 億元。個人住房貸款新增額隨住房交易量的萎縮出現(xiàn)下降，2008年上半年新增53億元，同比少增13億元。在加息的累積效應(yīng)及資本市場持續(xù)下挫的共同作用下，購房者貸款意愿下滑，住房交易貸款依存度(一定時期個人住房貸款累放額與住房交易總額相比)有所回落。2008年上半年，上海市住宅交易總量(包括新建商品住宅和存量住宅)共計1487億元，貸款依存度為25.5%，較2007年回落3.2個百分點，其中：存量住宅貸款依存度為15.7%，較2007年回落8.2個百分點。房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，表明過熱的購房需求得到初步遏制，同時也顯示房地產(chǎn)企業(yè)在銷售量下降、資金回籠放緩情況下，融資需求增加。

　　在房地產(chǎn)市場與金融業(yè)聯(lián)系日漸緊密的情況下，全國一些地區(qū)房地產(chǎn)市場的變化引起了社會各界對房地產(chǎn)信貸質(zhì)量的擔憂。從目前上海市的情況看，房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險總體上處于可控狀態(tài)。

　　一是房地產(chǎn)貸款質(zhì)量總體良好。據(jù)監(jiān)管部門的統(tǒng)計，2008年6月末，上海市中外資商業(yè)銀行住房開發(fā)貸款不良率為1.92%，比年初下降0.48個百分點；個人住房貸款不良率為0.64%，比年初下降0.04個百分點。目前上海房價總體平穩(wěn)，未出現(xiàn)個人房貸斷供現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力雖有所加大，但開發(fā)貸款逾期、展期情況未明顯增加，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險尚未凸顯。

　　二是上海房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)仍然存在。從供給層面看，房地產(chǎn)開發(fā)投資實際增速的下降意味著未來的房屋供給將減少；商品房竣工面積的下降表明短期內(nèi)新建商品房供給減少，近期上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)新開樓盤明顯減少。從需求層面看，潛在住房需求仍較大。2007年，上海戶籍人口和外來常住人口分別為1359萬人和499萬人，分別比2006年增加11萬人和32萬人。常住人口的住房需求主要包括青年因結(jié)婚等原因產(chǎn)生的置業(yè)需求、拆遷用房需求、改善性需求等，其中前兩者屬于剛性需求。有研究估計，上海市每年的住房需求約在3000萬平方米左右，其中對新房的需求約為2000萬平方米左右。從支付能力看，上海居民收入持續(xù)較快增長，2007年上海城市居民人均可支配收入較2000年增長102%，高于同期房價的增幅。因此，目前的有效需求不足是階段性的，由于剛性需求的存在和供給的減少，供需仍能維持基本平衡狀態(tài)，價格大幅波動尤其是大幅向下的基礎(chǔ)并不存在。而從中長期看，上海房地產(chǎn)市場將呈螺旋型發(fā)展狀態(tài)。

　　三是房地產(chǎn)信貸保持風(fēng)險可控狀態(tài)的基礎(chǔ)較為牢固。房地產(chǎn)市場波動對個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的質(zhì)量均會造成一定影響。當價格下跌到一定程度后，個人借款者會因抵押房屋的"負資產(chǎn)"(即目前房屋的市場價值低于其應(yīng)償還的貸款額)而選擇斷供。個人住房貸款的質(zhì)量除受借款者自身收入變化影響外，受房地產(chǎn)市場波動的影響主要取決于三個層面：購買房屋時的價格、借款成數(shù)和房屋現(xiàn)行價格。由于個人住房貸款期限較長，銀行現(xiàn)時的住房貸款余額是多年累積的結(jié)果，在房屋最高價格時發(fā)放的個人住房貸款僅占一定比例。借款成數(shù)越低，則銀行可以承受房價下跌幅度越大。因此，防止房屋價格波動過大是控制個人住房貸款斷供風(fēng)險的關(guān)鍵。近幾年，隨著宏觀調(diào)控政策的實施，銀行審批房地產(chǎn)貸款的條件更為嚴格，個人住房貸款的成數(shù)也呈下降之勢，個人住房借款成數(shù)最多為八成，而目前上海的平均成數(shù)僅在五成左右；信用制度建設(shè)更加健全，借款者選擇斷供需要考慮其違約成本；而且我國尚沒有形成真正意義上的住房次級貸款市場，只要市場不發(fā)生全國性的大的波動，我國發(fā)生類似美國次貸危機的可能性較小。同時，市場波動對房地產(chǎn)開發(fā)貸款也可能造成一定沖擊。當銷售下滑后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入和現(xiàn)金流減少，影響其償還能力，在謹慎預(yù)期影響下，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件收緊，進而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈。但是，經(jīng)過10余年的快速發(fā)展和房價的持續(xù)上漲，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實力顯著增強，而且房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道更加多元化，抵御市場波動的能力更強。因此，總體上，房地產(chǎn)信貸對抗房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險的能力在增強。

　　密切關(guān)注市場變化努力促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展

　　當前，上海房地產(chǎn)市場總體較為穩(wěn)定，但也存在一些不確定性因素，主要是宏觀調(diào)控政策預(yù)期、資本市場深度調(diào)整導(dǎo)致的財富縮水以及全國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的大幅調(diào)整，對購房需求產(chǎn)生了一定的抑制作用，市場觀望情緒可能進一步延續(xù)；部分處于項目銷售初期、土地占壓資金較多以及2007年高價拿地的房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力較大；境外資金出現(xiàn)加速流入上海房地產(chǎn)市場的跡象；房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的推動作用減弱等。對待這種不確定性，既不要高估，也不能掉以輕心。目前的房地產(chǎn)市場走勢處于比較微妙的階段，要促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展，我們認為需要把握好如下兩對關(guān)系：

　　一是要處理好短期波動與長期調(diào)整之間的關(guān)系。任何市場都是有波動的，房地產(chǎn)市場也不例外。在城市化進程中，房地產(chǎn)市場總體趨勢是快速發(fā)展，但其間也會存在周期性調(diào)整。同時，在一個發(fā)展周期內(nèi)也會存在一些短期的波動。一般而言，只要短期波動的幅度不是太大，市場就會自動予以修正。長期調(diào)整是趨勢性的，其時間較長。若調(diào)整的時間過長，會對經(jīng)濟造成較大的負面影響。房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要作用是縮短調(diào)整時間和防止調(diào)整幅度過大，即防止房地產(chǎn)市場的大起大落。房地產(chǎn)市場的大起容易引起泡沫，投機盛行，導(dǎo)致價格偏離消費者的真實需求，并最終導(dǎo)致泡沫破滅和市場的大幅回落。房地產(chǎn)市場的大落，一方面會使購房者可能以高于正常價格的代價購得房產(chǎn)，而房地產(chǎn)開發(fā)商被迫擁有大量"爛尾樓"，造成資源浪費，并影響實質(zhì)經(jīng)濟的發(fā)展；另一方面也會影響虛擬經(jīng)濟的健康發(fā)展，泡沫一旦破滅，將會形成巨額金融不良資產(chǎn)，進而可能形成金融危機，這是各方面最不愿意看到的事情。由于目前全國房地產(chǎn)貸款占金融機構(gòu)貸款的比例已達二成左右，上海已達到三成，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險對金融穩(wěn)定的影響不可小視，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險問題始終應(yīng)是政府在發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中需要關(guān)注的重點問題。因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的著力點是防止波動幅度過大和調(diào)整時間過長。

　　二是要正確看待局部與整體的關(guān)系。房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)市場，這決定了其交易的地域性，無法形成全國性的交易市場和交易價格，地域差別必然較為明顯。觀察全國的房地產(chǎn)市場形勢，必須考慮房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展的不平衡性。僅就價格衡量，目前全國各地的房地產(chǎn)市場大致包括三種情況，一是價格短期回落較大，主要以深圳等少數(shù)城市為代表；二是價格整體穩(wěn)定，市場進入盤整狀態(tài)；三是價格繼續(xù)攀升。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，2008年第二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，多數(shù)地區(qū)的房屋銷售價格同比上升仍較快，70個大中城市中6月份房屋銷售價格同比上漲幅度超過10%的有12個，同比上漲幅度在5%～ 10%的有36個，同比下降的僅深圳1個。

    一般而言，城市化速度快、投機購房占比較高的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)展得快，但調(diào)整的時間也可能較早。在地域差別明顯的情況下，以全國房地產(chǎn)的平均價格走勢和某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢來衡量全國的房地產(chǎn)形勢，都容易形成誤導(dǎo)。因此，房地產(chǎn)市場的調(diào)控需要更多發(fā)揮地方政府的作用，在保持國家政策基本統(tǒng)一的前提下，也可適時適當考慮在房地產(chǎn)稅收、土地等政策方面實行一定的地域差別。

　　針對目前的房地產(chǎn)市場形勢，短期內(nèi)建議重點做好以下工作：

　　一是密切監(jiān)測房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況。當前，要密切關(guān)注商品房銷售形勢，加強對房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的監(jiān)測。引導(dǎo)商業(yè)銀行結(jié)合自身房地產(chǎn)貸款投放情況，開展綜合風(fēng)險壓力測試，并指導(dǎo)其合理把握房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。對于符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，保持必要的信貸支持力度，防止開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家二套房有關(guān)信貸政策，抑制投機需求。積極研究開展房地產(chǎn)投資基金試點，擴大房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道。

　　二是高度關(guān)注房地產(chǎn)市場與資本市場風(fēng)險的相互傳導(dǎo)。2007年下半年以來，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)整已通過房地產(chǎn)上市公司的股價變化傳導(dǎo)到A股市場。同時，A股市場的持續(xù)深幅調(diào)整，對居民的購房能力及還貸能力也造成較大影響。上海市城市人口中投資股市的比重相當高，當前尤其要關(guān)注資本市場波動對個人住房貸款質(zhì)量及二手房市場價格可能造成的影響。

　　三是進一步嚴格規(guī)范外資進入房地產(chǎn)市場行為。繼續(xù)加強對房地產(chǎn)領(lǐng)域資金跨境流動的監(jiān)測，尤其要對外資流入的真實動因及投向保持高度關(guān)注。建議限制境外投資者并購已取得土地尚未進行開發(fā)的境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，控制外商取得土地后長期未開發(fā)項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。對符合政策的非居民個人購房應(yīng)盡可能促使其使用自有資金或借用人民幣住房貸款，限制外幣住房貸款的發(fā)放和結(jié)匯。同時，應(yīng)盡快建立完善房地產(chǎn)市場外資流出監(jiān)測制度，并對外資房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓和公司清算等資金的匯出問題作出明確規(guī)定，防止境外投機性資本撤離對我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

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