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東莞樓市降價背后情況分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2008-9-26
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機陳偉選擇在10月來臨前將樓盤均價下調(diào)10%與"金九銀十"的樓市銷售行情無關(guān)。作為塘廈鎮(zhèn)最頂尖樓盤之一的開發(fā)商，陳偉坦言有著自己的苦衷。
9月20日，銀行一紙"還款通知書"送達陳偉手中：開發(fā)項目時從光大銀行借來的9500萬資金一個月后到期。"公司在資金鏈上暫時出了點問題。"陳偉手下的一位高管說："我們必須在10月底前將資金回籠以償還債務(wù)。"
陳預(yù)期樓盤銷售的每平方米均價4700元，下調(diào)10%意味著房價將在4200元/平方米上下徘徊。
其他在塘廈鎮(zhèn)有房地產(chǎn)項目的開發(fā)商顯然早已了解到這一信息，9月20日前后，即將在國慶期間推出的5大樓盤均宣布價格將會有所下調(diào)。
房地產(chǎn)商的資金鏈
相對于陳偉的無可奈何，長安金沙花園的開發(fā)商顯然底氣更足。"我們將每平方米均價定在5500元。"
自2007年冬以來，東莞市區(qū)樓盤價位"4字開頭"已成為主流，地處長安的金沙花園緣何又如此高調(diào)？據(jù)悉，除了自身出色的軟硬件條件外，開發(fā)商手中的資金鏈給足了金沙的勇氣。相對于其他一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，金沙開發(fā)商并不怎么擔(dān)心資金回攏的問題。
陳偉的公司在深圳，除了在塘廈的這一項目外，在莞仍有三處在建項目，在建項目還必須有新資金注入才能繼續(xù)運轉(zhuǎn)，再加上銀行增加催促還貸力度，陳形容目前公司的狀況是：腹背受敵。
"以前的策略是借新還舊，也就是說從別的銀行貸款償還舊的債務(wù)。"陳偉說，這亦是房地產(chǎn)商慣用的融資方式，"但現(xiàn)在，顯然不行了。"
此前的8月26日，人民銀行、銀監(jiān)會出臺《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)加強信貸合法合規(guī)審查，禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款�！锻ㄖ芬怀�，部分開發(fā)商驟然緊張。
在和銀行數(shù)次磋商后，陳偉認為這筆9500萬元的貸款"貸新還舊"的可能性微乎其微，在這一最原始、最常見的辦法失靈后，陳無奈選擇降價，以期迅速回籠資金，"擔(dān)心資金鏈斷裂，那樣公司麻煩大了。"
"一年前開發(fā)商堅挺房價不下調(diào)，除了樓市的火爆外，另一方面從銀行獲得資金的通道也給了開發(fā)商不少勇氣。"陳偉坦言，而央行和銀監(jiān)會在近一年來的銀根緊縮政策，尤其是《關(guān)于金融促進節(jié)約用地的通知》下達后，銀行對地產(chǎn)商的關(guān)系，讓人想起1997年亞洲金融危機那陣。
銀行仍舊"扎緊口袋"
7月中旬，位于莞城中心位置的一家樓盤有意將其新推項目直接降價1000元，此后實際降價為每平方米500元左右。
"銀行借款根本沒有好轉(zhuǎn)，一筆貸款根本解決不了問題，最好的辦法是依靠銷售回籠成本。"9月24日，開發(fā)商對本報記者說。
東莞中原地產(chǎn)研究部經(jīng)理車德銳說，目前東莞房地產(chǎn)開發(fā)商是"三分天下"：深圳房地產(chǎn)商、廣州房地產(chǎn)商以及資金量本不太富余的本土房地產(chǎn)商，"地產(chǎn)的特殊性，注定諸多公司或多或少在資金鏈上存有擔(dān)心。"只要資金鏈一有問題，"開發(fā)商首先想到的是回籠資金，降價促銷便是最有效率的辦法。"
去年下半年，隨著外貿(mào)的不景氣，東莞就率先感受到了樓市冬天的來臨。萬科在廣東的降價，最先就是在東莞以"團購價"形式爆發(fā)。中天力通營銷部一位負責(zé)人說，因為樓市的低迷，東莞有近三成的開發(fā)商資金回籠受到影響。
與此同時，銀行貸款也在進一步緊縮。廣發(fā)行東莞分行姚宏軍坦言，目前房地產(chǎn)開發(fā)商能夠貸到的款已經(jīng)越來越少。"銀行的政策是保優(yōu)，僅有前幾位的房地產(chǎn)開發(fā)商仍然可以保證得到銀行的貸款，中小規(guī)模的開發(fā)商已開始出現(xiàn)貸款困難。"
8月4日，央行宣布對全國性商業(yè)銀行在原有信貸規(guī)�；A(chǔ)上上調(diào)5%，對地方性商業(yè)銀行調(diào)增10%，新增貸款額度約為1800億。但據(jù)銀行人士表態(tài)，此次松綁并不會惠及樓市。而本報記者從各商業(yè)銀行了解到的信息是，目前仍無房地產(chǎn)商從這筆上調(diào)的信用貸款中獲益。
車德銳分析，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款"扎緊口袋"，其中一個主要原因是擔(dān)心樓價下跌，放貸的樓盤資產(chǎn)出現(xiàn)資不低債的情況。
本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，包括在莞的工商銀行、建設(shè)銀行、光大銀行都對東莞地產(chǎn)的風(fēng)險評估做出下調(diào)。"銀監(jiān)會對審核要求方面有所提升，單企業(yè)財務(wù)審計要求比此前要嚴(yán)格謹(jǐn)慎得多。" 姚宏軍說。
根據(jù)央行《2008年上半年房地產(chǎn)信貸形勢分析報告》，目前房貸存在三重風(fēng)險：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金日趨緊張可能造成開發(fā)不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。姚宏軍說，今年以來，央行的政策都是收縮銀根、提高利率。在這樣的政策背景下，沒有人會為地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)這個風(fēng)險。
降價邏輯
一方面銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款"扎緊口袋"，一方面樓市低迷導(dǎo)致資金回籠過慢，東莞房地產(chǎn)商正面臨著一個寒冬。
但對普通民眾而言，這或許是個好事：房價下跌，其持幣價值將相對上揚。
中天力通黃強民認為，在這種意義上，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商、消費者三方之間陷入了一個邏輯鏈條：房價下跌--銀行銀根緊縮，開發(fā)商貸款難度加大--資金鏈有可能出現(xiàn)問題急需回籠資金--可能導(dǎo)致房價下跌--消費者受益。
在鏈條的第一個環(huán)節(jié)，黃強民認為，房價下跌，銀行對地產(chǎn)的風(fēng)險評估也一路下滑--而評級越高，貸款額度越大、利率可下浮空間也越大。"對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，這是一個惡性循環(huán)。"黃強民說，據(jù)他了解，東莞已有小部分房地產(chǎn)開發(fā)商陷入了這個邏輯鏈條之中。
黃強民認為，東莞房地產(chǎn)商要"解套"，還得依賴國家的宏觀調(diào)控政策，以降低銀行風(fēng)險。"銀行現(xiàn)在最擔(dān)心的是，所批的項目一旦因為宏觀政策改變，就有可能形成不良資產(chǎn)。"
無論是對普通民眾還是房地產(chǎn)開發(fā)商，現(xiàn)在最關(guān)心的問題莫過于部分公司因資金問題而選擇降價促銷，會不會影響整個東莞樓市價格走勢？
黃強民對此的分析是：或大或小，影響是必然的。"如果宏觀政策和樓市大勢維持不變，這種影響將會越來越大。"
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