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2008年天津二手房買賣市場報告（上）
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-4-1
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1、2008年房地產(chǎn)市場大事件
2009年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)近年來處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與宏2009年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)研究咨詢報告 全球各地正步入經(jīng)濟衰退或面對經(jīng)濟急挫危機，對寫字樓的需求明顯下跌，所有城市俱見空置率上升，租2009年中國住宅行業(yè)研究咨詢報告 2009年2月，中國36個大中城市新建商品住宅集中成交價格為5,509元/平2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2009年雖然金融危機有所緩和，但包括美國在內(nèi)的主要經(jīng)濟體2009年將面臨衰退風(fēng)險。20091.1 “拐點論”從熱吵到兌現(xiàn)
從去年年末開始，萬科集團(tuán)掌門人王石提出房價將出現(xiàn)拐點一說，短時間內(nèi)“拐點論”成為各界熱吵的話題，房地產(chǎn)市場也在“拐點論”的熱吵中陷入觀望，從一線城市房價開始出現(xiàn)下滑，到新建商品房價格明顯的下降，再到目前二手房市場交易價格從漲幅趨緩到震蕩下挫的過程，樓市進(jìn)入房價下行區(qū)間已成不爭事實，“拐點論”也經(jīng)歷了從提出、質(zhì)疑、爭論到兌現(xiàn)的過程。
1.2百日巨變再造焦點 開發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌
在“拐點論”尚未平息之時，SOHO中國董事長潘石屹的“百日巨變”又成眾矢之的，潘認(rèn)為：受國際資本市場慘淡和國內(nèi)宏調(diào)銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內(nèi)產(chǎn)生劇變反應(yīng)，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期。不過，潘的“百日巨變”只針對房地產(chǎn)企業(yè)，對于市場的影響或許不敵“拐點論”，但也在一定程度上對市場信心造成一定的打擊，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌既是行業(yè)內(nèi)的重組，也是社會各界都較為關(guān)注的焦點，對于二手中介行業(yè)來說，市場的低迷同樣使得行業(yè)內(nèi)各企業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的局面。
1.3 2008將“降息”進(jìn)行到底
2008年中國經(jīng)濟可謂經(jīng)歷了大逆轉(zhuǎn)，從“雙防”到“一防一控”、“一保一控”再到年末的 “保增長”，宏觀調(diào)控方向也出現(xiàn)了調(diào)轉(zhuǎn)，去年的六次加息與今年百日內(nèi)的五次降息形成了鮮明的對比。
今年的大幅降息給二手房市場帶來利好，在減緩了購房者還貸壓力的同時，也降低了貸款的準(zhǔn)入門檻，刺激更多購房者的入市，對于提振市場信心，促進(jìn)市場活躍起到重要作用。
1.4 2008年二手房買賣市場相關(guān)政策
三項措施穩(wěn)定住房價格
發(fā)布日期：2008.2.11
發(fā)布單位：建設(shè)部
建設(shè)部副部長姜偉新近日提出，今年建設(shè)部要抓緊做好三項工作。
一是要抓緊完善住房保障體系。
二是在著力解決低收入家庭住房困難的同時，要把幫助中等收入家庭解決住房問題作為一項重要任務(wù)。
三是堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署，抑制房價過快上漲。
《房屋登記辦法》
發(fā)布日期：2008-7-1
發(fā)布單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
辦法在以下幾個方面體現(xiàn)出新的內(nèi)容：
一是堅持“登記為民”原則，注重可操作性，方便人民群眾辦理登記。如登記依申請而啟動，明確登記時限，對登記申請人的告知等方面的規(guī)定，均體現(xiàn)了該原則。
二是確立和細(xì)化了登記簿制度，明確了內(nèi)容和形式。
三是進(jìn)一步明確了登記機關(guān)的審查職責(zé)。登記機構(gòu)對審查符合法定要件的登記申請予以登記，合理界定了登記機關(guān)權(quán)限。
四是細(xì)化了《物權(quán)法》規(guī)定的登記類型。辦法對《物權(quán)法》確定的預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記和最高額抵押權(quán)登記、更正登記、異議登記、地役權(quán)登記等登記類型做了具體化規(guī)定，更加具有可操作性。
天津市住房公積金繳存比例上調(diào)至11％
發(fā)布日期：2008-6
實施日期：2008-7-1
發(fā)布單位：天津市公積金管理中心
7月1日起，本市公積金繳存比例將統(tǒng)一提高到11％，此次調(diào)整同時還出臺了高基數(shù)繳存?zhèn)浒负湍隀z等新的政策調(diào)整。
《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》修訂出臺
實施日期：2008-8-1
發(fā)布單位：天津市國土房管局
此次修訂，在堅持業(yè)主集體決策原則和保障資金安全的基礎(chǔ)上，重點針對使用范圍、使用程序等內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整。一方面，擴大了使用范圍，將“專項維修資金用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新改造”調(diào)整為“維修和更新、改造”，拓寬了使用范圍、項目、工程規(guī)模的界定，提升了資金的實用性和操作性；另一方面，簡化了使用程序，按“兩級政府、三級管理”的思路，將備案管理程序重心下移至區(qū)縣物業(yè)管理部門，精簡內(nèi)部運轉(zhuǎn)流程，將12步備案程序簡化為制定方案、業(yè)主確認(rèn)、辦理備案、開戶劃款、竣工驗收、決算核減6步。
《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款最高限額有關(guān)問題的通知》
實施日期：2008-9-1
發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會
夫妻雙方共同申請住房公積金貸款的，最高限額由現(xiàn)行的40萬元提高到60萬元；職工個人申請住房公積金貸款的，最高限額不變，為40萬元。
據(jù)介紹，政策調(diào)整后，相比商業(yè)住房貸款，住房公積金貸款的政策優(yōu)惠更加明顯。例如職工需辦理一筆期限30年、金額60萬元的住房貸款，如采用住房公積金貸款60萬元等額本息還款方式，月還款額為3302.08元，與政策調(diào)整前需辦理一筆40萬元住房公積金和20萬元按揭的組合貸款相比，每月還款額可少183.97元，30年共節(jié)省利息支出62299.2元。
天津市全面實現(xiàn)房地統(tǒng)一登記兩證合一
實施日期：2008-9-1
據(jù)了解，在我市房地管理機構(gòu)和職能整合后，市有關(guān)部門本著“穩(wěn)步推進(jìn)、先易后難、分步實施”的原則，逐步推進(jìn)房地統(tǒng)一登記工作，分別于2006年1月1日和同年9月1日起，對全市國有土地范圍內(nèi)住宅、市內(nèi)六區(qū)國有土地范圍內(nèi)的非住宅實行房地統(tǒng)一登記。兩年來的工作實踐證明，房地統(tǒng)一登記是符合《中華人民共和國物權(quán)法》基本原則的重要制度，在保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、保障房地產(chǎn)交易安全、降低登記成本、簡化辦事程序、提高登記效率，方便企業(yè)和群眾方面發(fā)揮了重要作用，有利于加強政府對房地產(chǎn)的調(diào)控和管理、防止政府土地收益流失、實現(xiàn)與國際接軌。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知
發(fā)布日期：2008-10-22
實施日期：2008-11-1
發(fā)布單位：財政部、國家稅務(wù)總局
為適當(dāng)減輕個人住房交易的稅收負(fù)擔(dān)，支持居民首次購買普通住房，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)有關(guān)稅收政策問題通知如下：
一、對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。
二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。
三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
天津市八項支持居民購房的政策措施
發(fā)布日期：2008-10-30
實施日期：2008-11-1
發(fā)布單位：天津市建委、市國土房管局、市財政局、人民銀行天津分行
減免住房交易稅
鼓勵個人住房貸款
完善公積金住房貸款政策
調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)
放寬還遷安置房上市條件
加快保障性住房建設(shè)
調(diào)整經(jīng)濟適用房開發(fā)稅收政策
進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序
《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》
發(fā)布日期：2008-11-15
實施日期：2008-11-24
發(fā)布單位：天津市住房公積金管理委員會
增加個人住房公積金貸款品種
進(jìn)一步放寬提取條件
推行公積金委提業(yè)務(wù)
簡化業(yè)務(wù)辦理手續(xù)
提高公積金繳存比例
提高最高貸款到60萬
下調(diào)個人住房公積金貸款利率
下調(diào)貸款首付款比例
擴大擔(dān)保費補貼范圍
完善集中封存管理
國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見
發(fā)布日期：2008-12-20
發(fā)布單位：國務(wù)院辦公廳
一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。
二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。
三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化。
四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。
五是加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測。
1.5 二手房價的下挫給市場帶來多方面影響
售轉(zhuǎn)租：面對二手房市場近一年來從漲幅趨緩到小范圍震蕩再到出現(xiàn)下探趨勢，市場成交低迷，交易意愿的萎縮使得大多數(shù)二手房業(yè)主的交易時間延長，價格跌破心理承受價位；同時，07年的六次加息使得貸款購房業(yè)主的房屋持有成本增加，對后市看多且變現(xiàn)需求并不十分波且的部分業(yè)主選擇暫時將轉(zhuǎn)入租賃市場，待市場回暖后重新入市，“售轉(zhuǎn)租”在08年成為普遍現(xiàn)象。
斷供：08年全球經(jīng)濟的衰退，房地產(chǎn)市場的降溫以及房價的下行綜合造成貸款購房者資金的緊張，部分以租養(yǎng)貸、貸款購買多套住宅的投資型客戶持有成本上升，同時也出現(xiàn)了房價下降將首付“蒸發(fā)”的現(xiàn)象，部分城市也出現(xiàn)了不同程度的斷供，我愛我家了解到，天津市雖無斷供潮出現(xiàn)，但是今年以來僅河西法院因為“斷供”被銀行訴請解除合同的案例多達(dá)60余起。
我愛我家認(rèn)為，“斷供”一方面受經(jīng)濟及市場的影響，但從另一角度也提醒購房者在置業(yè)投資時應(yīng)充分考慮市場風(fēng)險。
二手房交易客戶違約：二手房交易均價的大幅上漲與短期內(nèi)的迅速下挫對市場中客業(yè)雙方的交易行為均產(chǎn)生直接的影響，與房價上漲時期頻發(fā)的業(yè)主違約相似，樓市調(diào)整期內(nèi)“觀望氣氛充斥市場”、“成交低迷使得房源可選擇性增強”、“業(yè)主議價空間增大”等特點，使得部分二手房購買者對“成交價格是否合乎市場”已經(jīng)陷入非理性判斷。
我愛我家認(rèn)為，不論是購房者以最低的價格購得房屋還是業(yè)主以最高的價格獲利，都應(yīng)遵循合理的競價規(guī)則，衡量房屋本身的性價比和自身的實際購買力選擇是否購買，不要盲目跟風(fēng)。
1.6 保障性住房使得低收入家庭住房愿望得實現(xiàn)
房價的攀升使得低收入家庭及困難家庭住房問題難以解決，國家及地方政府均加大了對保障性住房的建設(shè)力度，天津市也已搭建了經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟租賃房、廉租房、限價商品房四條保障線。08年新開工建設(shè)390萬平方米保障性住房，其中廉租房10萬平方米，經(jīng)適房380萬平方米，年內(nèi)竣工230萬平方米。
我愛我家認(rèn)為，保障性住房是對現(xiàn)有商品住房供給的有效補充，同時優(yōu)化了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，將市場和實際相結(jié)合，不僅實現(xiàn)了低收入家庭的有利保障，對市場中的房源也是有效的補充，同時對于房地產(chǎn)三級市場中低端房源因供不應(yīng)求造成均價激增的現(xiàn)象有效緩解。
2、2008年天津二手房買賣市場狀況回顧
2.1 2008年天津二手房買賣市場出現(xiàn)近年來最大跌幅
圖表1：2004年至2008年天津二手房市場交易狀況分析
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
圖表2：08年1月至08年12月天津市二手房市場交易狀況分析
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
圖表3：08年1月至08年12月天津一、二手房市場交易狀況對比
數(shù)據(jù)來源:我愛我家
根據(jù)我愛我家的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年天津市二手住宅市場的交易總量為3萬9千套左右，與去年相比直線下滑，降幅高達(dá)46.4%，這是自2000年以來我市成交量最低、同時也是降幅最大的一年。交易價格方面，今年全市價格整體走勢一改往年直線上升趨勢，08年以小范圍內(nèi)震蕩為主，2008年天津市二手房交易均價5272元/平米，同比去年上漲19.8%，增幅已明顯趨緩。
2008年的天津市二手房市場伴隨國內(nèi)外經(jīng)濟形勢的變化整體成交低迷，從2005年國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控開始，“國八條”、“國六條”的出臺以及營業(yè)稅、個稅的征收增加了二手房交易環(huán)節(jié)的稅費比例，去年“9.27”新政出臺，在投資投機行為被有效控制之后，合理的住房消費需求也被抑制，08年初“拐點論”加重了觀望，“百日巨變”又為樓市增添了些許悲觀，觀望氣氛愈積愈濃，第二季度市場成交未現(xiàn)反彈，奧運會的來臨又增加了購房者對奧運之后樓市的觀望，認(rèn)為奧運之后房價下跌的主觀預(yù)期十分強烈，隨后被寄予厚望“金九銀十”市場也沒有顯現(xiàn)火熱的場面，四季度全球經(jīng)濟衰退，中國經(jīng)濟增速放緩，宏觀調(diào)控掉轉(zhuǎn)方向，由“一防一控”轉(zhuǎn)向“保增長、擴內(nèi)需”，歷史罕見的百日內(nèi)五次降息，為發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用，國家及各地方政府從“10.22”到“12.21”相繼出臺了一系列保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的調(diào)稅減息政策，營造相對寬松的信貸環(huán)境，將最大的實惠讓利于購房者，對于樓市的消費結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理的修正，在眾多新政的綜合利好下，08年末的二手樓市出現(xiàn)“止跌”隨之“上揚”趨勢，讓年末天津市二手樓市不論在市場信心、購買意愿還是交易量上均有所好轉(zhuǎn)。
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- ■ 行業(yè)經(jīng)濟
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