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地產(chǎn)商炒作 使春季樓市虛假回暖
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-4-11
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 房地產(chǎn) 樓市
- 中研網(wǎng)訊：
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2009-2012年中國別墅行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變化及發(fā) 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國上海房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了2009-2012年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)應對新經(jīng)濟環(huán)境變 2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。盡管國際經(jīng)濟形勢發(fā)生了春季房展：虛假繁榮的背后
2009年的一季度剛剛過去，關于樓市回暖，重現(xiàn)小陽春行情的傳聞就此起彼伏，不絕于耳，甚至有消息說，樓市這輪回歸直追2007年最火爆的時候，又出現(xiàn)了購房者連夜排長隊搶購的情形。難道房地產(chǎn)業(yè)成了金融危機中第一個全面復蘇的行業(yè)？樓市眼下的回暖到底是開發(fā)商的炒作還是真的已經(jīng)觸底反彈？我們先來看看正在舉行的北京春季房展會。
樓市房展會上現(xiàn)回暖
記者：“這里就是2009北京春季房地產(chǎn)展示交易會的現(xiàn)場，每年的春交會都被稱作為樓市的風向標，今年的春交會上，我們統(tǒng)計大概有80個樓盤來參展，其中一半左右是北京本地的項目，而‘優(yōu)惠購房大賣場’是今年組委會重點打造的理念�！�
北京嘉華四季國際會展有限公司總監(jiān)鄭向東：“集中看房，集中選房，集中購房，集中優(yōu)惠。”
然而，在房展會的現(xiàn)場，記者卻并沒有看到鄭向東所說的集中優(yōu)惠，除了一個項目給出了一次性付款8.8折、貸款9.2折的折扣外，今年房展會上，優(yōu)惠折扣顯得微乎其微。而且像去年送禮品、送物業(yè)、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，今年也似乎退出了舞臺。
“現(xiàn)在沒什么優(yōu)惠�！�
售樓人員：“你如果說還要那么再進行一個折扣的一個促銷的話，這個可能性真的很小�！�
不僅如此，鄭向東所說集中購房也就是我們常說的團購，如今開發(fā)商也顯得不再稀罕。
“現(xiàn)在沒有團購了�！�
“因為我們就剩一百套了，組團的話要把我們一百套訂完，我們就，我們都賣完了，這一塊�！�
在位于石景山區(qū)四至五環(huán)間的遠洋沁山水項目，銷售人員告訴記者，該項目的房價已從13500元/平方米漲到14000元，這是因為三期的最后一批房源已經(jīng)在前幾天開盤當日被搶購一空，14000元的價格是針對目前等待退房的消費者。
“這個是登記等著那個，想，有些看完想有沒有退房的，然后看能不能買。”
記者：“今天登記退房的大概有多少套？”
“這些都是，有100人了�！�
據(jù)記者了解，遠洋沁山水在今年年前開盤的一期均價是11000元/平方米，今年春節(jié)后開盤的二期均價是12000元/平方米左右，而4月6日的開盤價被提到13500元，就在幾天后的房展上，房價已經(jīng)被叫到14000元/平方米。樓市似乎又出現(xiàn)了高溫的“賣方市場”，眼下的這份場景似乎很難和去年叫苦不跌的低迷狀態(tài)相聯(lián)系，那么開發(fā)商的底氣到底從何而來呢？
“今年從2月份、3月份我們成交量來看的話是明顯的回暖了很多�！�
“現(xiàn)在隨著大家整體北京的一個房地產(chǎn)成交量都在上升，那樣的話，必然就是說，對他們開發(fā)這邊說他是有一個信心的。”
不難看出，在這樣的背景下，開發(fā)商順勢做起了漲價文章。這個位于宣武區(qū)的中信城項目，去年底的開盤價在18500元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)上調(diào)到每平方米19000元；位于朝陽區(qū)五至六環(huán)間的富力又一城三期報價為每平方米10500元，而此項目一二期的均價僅為9500左右。與此同時，除了市區(qū)的一些項目在漲，在房展會上記者了解到，位于房山、昌平等遠郊區(qū)域的項目也在紛紛提價。
“從我們高層這邊的話，從去年開盤到現(xiàn)在價格是一直保持比較穩(wěn)定的，沒有什么變化，然后像這次開盤就4月11號開盤的話，價格有一個調(diào)整，可能是略微要高了200左右�！�
“然后去年是在，大概是在1萬1左右吧，然后現(xiàn)在是1萬2均價�！�
除了提價的項目外，剩下的項目也幾乎和開盤價持平，降價的項目極為罕見，根據(jù)記者對此次房展會上北京項目的大概統(tǒng)計，參展項目中，位于宣武區(qū)、崇文區(qū)二環(huán)以內(nèi)的兩個項目報價分別在19000和25000元。位于豐臺區(qū)三至四環(huán)間的項目報價在13500元至16000元。海淀區(qū)三至四環(huán)間的項目報價在24000元。朝陽區(qū)三至四環(huán)間的房價也在2萬元以上；而海淀區(qū)、朝陽區(qū)四至五環(huán)間的房子在15000元/平方米左右。即便是五環(huán)以外甚至是遠郊區(qū)的房子，房價也并不便宜，通州的樓盤，售價大都在7000至8000元/平方米左右，最低的也達到了6500元/平方米。
鄭向東：“在四環(huán)以內(nèi)的房子，價格繼續(xù)保持相對穩(wěn)定的一個價格，沒有多少調(diào)整，有個別熱銷樓盤，還有所上調(diào)，那么調(diào)整比較大的項目，在八千，六七千到這個一萬，一萬二三左右，這樣的一個價格，這個集中在這個五環(huán)區(qū)域左右，和一些遠郊區(qū)縣�！�
而面對目前的價位，開發(fā)商普遍表示已經(jīng)達到探底，對于接下來的成交量他們充滿信心。
“挺高漲的，我們都不行，所有的人都基本上嗓子都啞了，問的人特別多，覺得好像是回暖了似的�！�
“就看我們的戶型圖能看出來，庫房已經(jīng)沒貨了。”
“我覺得房地產(chǎn)，我覺得已經(jīng)回暖了，普遍現(xiàn)在購房的需求比較大現(xiàn)在�！�
從北京春交會的情形看，似乎房地產(chǎn)商的春天又回來了，不管是四五環(huán)外的郊區(qū)房還是中心城區(qū)的高價房，現(xiàn)在的價格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應求，一掃去年年底金融危機襲來時的低迷和冷清�？墒�，對房價集體上揚，是不是真的受到了購房者追捧？現(xiàn)在出手是不是像開發(fā)商所說的正是抄底的好機會？
在房展會現(xiàn)場，鄭向東告訴記者，開幕第一天的參觀人數(shù)就超過了3萬5千人，這突破了17年來的歷史最高水平，然而記者卻發(fā)現(xiàn)，在前來參觀的人群中，真正有購買意向的卻是聊聊無幾，這位剛剛在遠洋沁山水做過登記的安大爺告訴記者，盡管他登記了自己姓名，但是現(xiàn)在并不會出手買房。
安大爺：“我只能觀望，我不能瞎買，我等待和觀望，等待，主要是等待。”
和安大爺一樣，同樣在這里做過登記的白小姐也給出了同樣的答案，那么，在這個龐大的看房人群中，有成交意向的到底又是多少呢？記者在房展會現(xiàn)場對100為受訪者進行了問卷調(diào)查。當被問到：您目前會出手購買還是會繼續(xù)觀望？100位受訪者中有98位都表示依然會繼續(xù)觀望。而這98位調(diào)查對象都表示觀望的原因還是由于房價太高。
“我們以為房價會有點下降了，還是沒有降，差不多還是這么高的�！�
“漲了，漲太多了�！�
那么，房展會上參展樓盤的價格是否虛高？記者將展會上一些新樓盤的價格與同區(qū)域、品質(zhì)相近的房源進行了對比，從這個圖標上，我們可以看到新盤報價普遍高出2000元/平方米以上，不難看出，房價并非像開發(fā)商口中所謂的已經(jīng)是探底價，反倒有明顯的上漲。
“還是觀望吧，太高了，本身想買來著，一看漲的太厲害了。”
不僅報價虛高，在采訪中，記者也發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商也在極力營造成交量正在急劇放大，房源所剩不多的表象。
“還是相當不錯的，這一上午我們大概定了30到35套�！�
“我們現(xiàn)在一期已經(jīng)只剩幾十套房子了，很少�！�
那么，房子真的賣的這么好嗎？一位銷售人員稱，他們負責銷售的中信城現(xiàn)在所剩的房源十分有限，僅剩幾十套，但是當記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)進行查詢卻發(fā)現(xiàn)，一期整個開盤房源中，標明紅色已簽約的房子幾乎沒有，而扣除標明粉色的已預訂房源和棕色的網(wǎng)上聯(lián)機備案的房源以外，所剩的可售房源還有整整225套。這顯然和售樓人員口中的幾十套房子相去甚遠。而這樣不實的宣傳在房展會上并不是個案，這個叫天恒樂活城的項目，售樓人員表示一期房源已經(jīng)售出90%，銷量還在穩(wěn)步回升，但是記者在房屋出售信息表上卻發(fā)現(xiàn)，標明綠色的可售房源還大大存在。
“銷售當然是說成交量很好了，但是是不是具體這個情況，就不太清楚了，值得懷疑。”
“對于我來說，你成交量再高，或者你賣的再火，對我來講，我也沒辦法，因為我畢竟說實在的，實力還是比較有限，對不對？”
記者：“最重要的還是這個房價的本身？”
“對�！�
在房展會現(xiàn)場，記者見到了前來了解信息的21世紀中國不動產(chǎn)市場研究經(jīng)理孟奇，他告訴記者，現(xiàn)在的成交量絕不像開發(fā)商所說的那么樂觀，從三月份新房成交情況來看，絲毫不能說明樓市已經(jīng)像售樓人員所稱的已經(jīng)回暖。
3月份應該是新房成交在1萬1千套，1萬1到1萬2的一個水平，那么對于往年來說的話，成長的成交水平月均應該在一萬三四這個水平，所以說稍微偏低了一些。尤其現(xiàn)在有這個，年初的一個銷售旺季，那么這個數(shù)據(jù)可能更加，可能稍微差點。
而在這種背景下，對于許多樓盤暗自漲價的動向，孟奇表示了自己的擔憂，他認為這種做法不僅帶有一定的欺騙性，而且并不理性，這反倒會導致購房者陷入新的觀望期，通過價格下降激活市場的收效，很可能會前功盡棄。
“你盲目的，或者說不理性的這種漲價也好，可能對于市場環(huán)境，市場的生育，是一種破壞，我的感覺�！�房地產(chǎn)真實銷售狀況究竟怎樣？是開發(fā)商的炒作還是真的已觸底反彈？
從我們剛才的調(diào)查看，在北京樓市眼下出現(xiàn)的一輪漲價潮中，開發(fā)商更像是剃頭挑子一頭熱，而且前不久又爆出消息說，北京樓市現(xiàn)在出現(xiàn)了不少房托，開發(fā)商一天花幾十塊錢雇一個人排隊買房，制造熱銷的假象，房地產(chǎn)真實銷售狀況究竟怎樣？我們離開房展會之后，再到售樓處去看看。
記者從房展會上坐看房班車到了東五環(huán)外一個兩天前剛剛開始銷售的新樓盤，和熱鬧的房展會現(xiàn)場不同的是，售樓處十分冷清，除了記者，一起坐班車來的只有兩家看房的，銷售人員給僅有的三四個人介紹樓盤，而問到是否有優(yōu)惠時，銷售人員的回答和房展會上的價格堅挺截然相反，她告訴記者，現(xiàn)在有交一萬定金頂房款四萬的優(yōu)惠。
銷售人員：“1萬頂4萬，就是減3萬�！�
銷售人員告訴記者，雖然在房展會上各個樓盤都緊咬價格，但實際上，目前周邊樓盤的實際成交價格還在下降。
銷售人員：“從1萬3千多盯到現(xiàn)在，真的沒想到會是9千多�！�
記者來到東四環(huán)的一個在售樓盤，這里的售樓處也幾乎沒有看房的人，售樓人員卻告訴記者，雖然這里位置很好，而且目前周邊均價也下跌到了一萬二到一萬三左右，但是他們的優(yōu)惠打折還在延續(xù)。
記者：“可不可以打折？”
銷售人員：“最低的9千5，大兩居145平米，最低的9千5。”
隨后記者又來到了位于東南五環(huán)外的亦莊開發(fā)區(qū)，發(fā)現(xiàn)這里幾個新樓盤雖然也打折降價促銷的噱頭，但售樓處仍是空空蕩蕩，一個人都沒有。不僅是離市區(qū)較遠的樓盤，在東二環(huán)的這個樓盤，仍然是空空蕩蕩。售樓人員告訴記者他們的價格一直就很高，一直在兩萬多，從來就沒變過。
銷售人員：“最高的時候，這邊的價格應該沒有什么調(diào)整，最貴的2萬6�！�
然而記者發(fā)現(xiàn)同樣是在二環(huán)邊上的一個樓盤，卻有不少人在看房，銷售人員告訴記者，這是因為他們打出了直降六千的廣告，所以來的人比較多。
銷售人員：“二期賣2萬1，現(xiàn)在賣1萬4千8的起價，不是6千嗎？”
同在一個區(qū)域，價格卻相差近五、六千元，看來價格降下來的樓盤售樓處就不會冷清，記者在國貿(mào)旁邊的西大望路上發(fā)現(xiàn)一個樓盤，這里也有不少人在看房，而且主力戶型幾乎都是二百平米左右的大戶型，總價基本都在兩三百萬，那么這里吸引購房者的原因是什么呢？
記者：“你們這個去年最高的時候賣到多少？”
銷售人員：“2萬9�！�
記者：“2萬9，現(xiàn)在2萬左右？”
銷售人員：“2萬2，我們也降得挺多，已經(jīng)降了5、6千的空間了�！�
記者了解到，這個樓盤的地段和房屋品質(zhì)都很好，而且送精裝修，這樣的高端房產(chǎn)能夠賣得不錯，記者發(fā)現(xiàn)最根本原因是越來越多的優(yōu)惠措施。
銷售人員：“送70年物業(yè)費，在總房價里面扣�！�
銷售人員告訴記者，這贈送的70年物業(yè)費總共算下來有30萬到50萬之多，而且接下來他們還會有新的優(yōu)惠措施。
銷售人員：“會有，可能比這少，可能比這兒多，我也不知道。”
當記者問到為什么在房展會上大多數(shù)樓盤都在營造銷售順暢、市場回暖的現(xiàn)象時，這個樓盤的銷售人員偷偷告訴記者，不少樓盤其實是都在雇人做托兒，營造銷售回暖的假象。
銷售人員：“肯定是朝陽區(qū)�！�
這位銷售人員告訴記者，經(jīng)歷了過去一段時間的低迷，有些地產(chǎn)商覺得一再降價只能是死路一條，于是抓住了消費者買漲不買跌的心理，為了把房價推上去，便開始虛假造勢。
銷售人員：“反正就是為了造一個熱銷的場面�！�
然而，同樣是銷售人員，他卻告訴我們，自己并不贊同銷售造假，因為想欺騙消費者并不是一件容易的事情。
銷售人員：“因為你在網(wǎng)上簽完合同以后，你要說開發(fā)商再做什么手腳，再去怎么變更之類的，特別麻煩，沒有必要，賣的好就好，不好就不好，這是事實，大家都看得到。而且你買不買房，你在房地產(chǎn)經(jīng)銷商一查就知道，現(xiàn)在誰還信你這個��？”
不僅如此，她告訴記者，現(xiàn)在開發(fā)商哄抬漲價的行為很短視，破壞了整個市場的長遠的良性發(fā)展。
銷售人員：“他們太著急了。”
這位銷售人員告訴記者，現(xiàn)在五環(huán)以外的房子最不好賣。樓市有漲有跌，開發(fā)商各自的看法也不會相同，但是降價還是主流。
銷售人員：“總體上還是這是趨勢所在，就像你說的會降一點，漲的，空間它肯定也是有限的�！�
這位去過房展會的銷售人員告訴記者，房展會上的樓市小陽春只是玩一個概念，能夠持續(xù)多久他們自己心里也沒有底。
銷售人員：“可能市場近一段時間是在回暖，但是可能維持的時間不會太久�！�
房價口水戰(zhàn)驟然升級
北京的樓價到底是漲是跌？我們從不同的地方聽到了不同的說法，如今圍繞著北京房價的爭論已經(jīng)進入了白熱化，而就在三月底，隨著北京市社科院一份藍皮書的出臺，一場房價口水戰(zhàn)驟然升級。
3月31日，北京市社會科學院發(fā)布《北京藍皮書》系列報告，認為北京目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)真正的降價。兩天之后，房地產(chǎn)商、華遠集團總裁任志強就在其博客發(fā)表一篇近5000字的文章，從住房是否算是剛性需求等四個方面質(zhì)疑了《北京藍皮書》的觀點。隨后，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中也迅速撰寫了一篇文章，反擊任志強的質(zhì)疑。一場關于如何對房價進行科學統(tǒng)計以及房價走勢的辯論激烈上演。
在戴建中和任志強的辯論中，中國社會科學院研究員曹建海加入了戴建中一方，他認為，任志強對《北京藍皮書》的質(zhì)疑是站不住腳的。
中國社會科學院研究員曹建海：“因為戴建忠的報告，給小陽春注入了一股冷氣，給消費者可能提了一個醒，所以這樣可能以任志強為首的開發(fā)商惱羞成怒，他們就圍攻戴建忠，希望就是改變這樣輿論不利的局面，這是最重要的�！�
曹建海認為，表面上看，近期中央和地方政府為拯救房地產(chǎn)市場，在稅收、信貸、入戶等方面給予了政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開始出現(xiàn)了一定程度的放大，房價的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢，有的項目甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲。事實上，這并不意味著樓市開始真正回暖，而是很多房地產(chǎn)商的自我炒作。
曹建海：“在我看來就是開發(fā)商的炒作，主要有這么四點吧，四個手段，這次小陽春對開發(fā)商來講，站的輿論的制高點是最重要的，所以這次才出現(xiàn)了任志強跟戴建忠的大辯論第二點應該說是就開發(fā)商通過，就是房展會，通過樓盤，就是訂購會，那么它可以請大量的房托，來營造這種就是熱鬧的氣氛；第三個情況可能就是我們最近聽到的假按揭的現(xiàn)象，那么甚至它可以通過零首付來吸引消費者�！�
曹建海對于當前樓市小陽春將會持續(xù)下去的質(zhì)疑，與著名財經(jīng)評論人葉檀的看法不謀而合。
財經(jīng)評論員葉檀：“因為房地產(chǎn)復蘇的話，它取決于很多因素的，絕不是說在半月以內(nèi)成交量有所反彈，它就可以說復蘇的。那么我們想這個宏觀經(jīng)濟跟它的一些貨幣政策這方面都要配套，然后，它各方面的可能內(nèi)部需求到投資需求都要跟上，那么才能說有一個復蘇的可能，而且真的復蘇的話，它還要看連續(xù)幾個季度整個的成交量比較穩(wěn)定的恢復，我認為現(xiàn)在這個情況恐怕離復蘇還遠一點�！�
在對最近一段時間的成交量和房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營現(xiàn)狀進行綜合分析后，葉檀得出了結(jié)論，她認為，目前樓市出現(xiàn)的小陽春將會非常短暫。
葉檀：“我們看到房地產(chǎn)開發(fā)商在繼續(xù)向地方政府要一些政策，我想如果說房地產(chǎn)市場真的那么好的話，那么所有的這些政策都不必推出了，那現(xiàn)在只是說我甚至認為聯(lián)想要恐怕是從成交量跟四月份一手四月份的數(shù)據(jù)礦怕又會有所下降，所以我覺得這個小陽春恐怕是非常短的一個小陽春�！�
對于中國房地產(chǎn)市場的價格走勢，曹建海大膽推測，在未來兩年內(nèi)，中國的房價還有40%到50%的下降空間。
曹建海：“我認為就是有三個原因不支持這種房價上漲，就是一個是供求格局，像北京市的房屋，那么現(xiàn)在看來就是是遠遠過剩的，那么第二點就是，就是經(jīng)濟形勢不支持房價上漲，那么現(xiàn)在處在一個下滑周期，那么第三個原因也就是居民收入跟房價之間的差距，仍然是過大的，所以房價收入比，那么房價收入比現(xiàn)在北京按照一萬四千塊來算，按照90平米，這樣一個小戶型來算的話，北京市現(xiàn)有家庭收入大概是6.9萬，這是大約是20倍，所以說按照這樣一個倍數(shù)，這是遠遠超出國際水平，美國80年到2000年這20年，美國的房價收入比都是3倍，所以這三個因素，我認為就是都不支持北京的房價上漲，所以我認為，也許過了這個小陽春，那么很快就會面臨嚴冬�！�
半小時觀察：“掩耳盜鈴”要不得
在樓市交易冷清的當下，制造種種借口哄抬房價，甚至組織房托來制造小陽春假象，成了一些開發(fā)商的集體選擇。出現(xiàn)這種現(xiàn)象并不奇怪，因為習慣了暴利生存法則的開發(fā)商，遭遇市場寒冬之后，他們并沒有主動反思自己的行為，通過降價讓利積極順應市場，而是用各種方式散布假消息，讓盡可能多的購房者上鉤，以牟取最后一分利潤，他們認為這就是自救，就是自己安全過冬的秘方。
然而，我們奇怪的是這些開發(fā)商荒唐的想法，惡劣的舉動，并沒有受到任何管理部門的制止。依據(jù)《民法通則》的司法解釋，“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”《消費者權益保護法》第十九條也規(guī)定：“經(jīng)營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。”而《反不正當競爭法》第九條對經(jīng)營者虛假宣傳行為也作出了禁止性規(guī)定，并制定了相應處罰規(guī)定。依照這些法規(guī)，顯然不少開發(fā)商的行為已經(jīng)觸動了法律底線，他們已經(jīng)不是在吆喝，而是在使妖術。
在現(xiàn)階段的中國經(jīng)濟中，房地產(chǎn)的確扮演了關鍵角色，尤其在百姓消費中占了大頭。但我們不能因為這些就縱容某些開發(fā)商瞞天過海，渾水摸魚。如果把欺詐當做樓市回暖的動力，地產(chǎn)泡沫難免還會卷土重來。 - ■ 與【地產(chǎn)商炒作 使春季樓市虛假回暖】相關新聞
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