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北京樓市調(diào)查
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-5-9
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- 中研網(wǎng)訊：
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數(shù)月的回暖給了開發(fā)商勇氣和信心，他們迫不及待地要小試牛刀。當然，不是所有的開發(fā)商都敢在眼下漲價，價格的小幅度上升表明開發(fā)商有幾分惴惴不安。和買房人一樣，商品房開工面積的減少，也體現(xiàn)出開發(fā)商的觀望情緒。在北京、上海這樣的典型城市，零成交的樓盤依然比比皆是。用國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院副院長陳東琪在某論壇的發(fā)言，“房市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖跡象”，似乎更為貼切。
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據(jù)國家統(tǒng)計局和國家發(fā)改委統(tǒng)計，3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%；但與此同時，環(huán)比卻上漲0.2%。
結(jié)構(gòu)性分化
4月末，記者在京城的南二環(huán)走訪時發(fā)現(xiàn)，市中心幾個樓盤隨著大勢的轉(zhuǎn)暖，率先挑起了漲價的大旗。中信城最近開盤的一期，均價約為2萬元/平方米，以97平方米的兩居戶型為主，現(xiàn)已基本賣完。下午三時許，看盤的除了記者，還有2戶人家，售樓小姐在給一戶五六個家庭成員同時上陣的人家，指著沙盤講述，“下一期以大戶型為主，位置比這次要好一些。均價25000元�！笨幢P的一家人七嘴八舌地討論著，究竟是買三居還是四居。
幾里之隔，就是壹瓶。這個曾經(jīng)引起巨大爭議的項目，現(xiàn)在最便宜的房子單價也要23000元了。一輛看房人的富康車剛停在陶然亭公園門口的售樓處，門口的保安連忙用步話機小聲地向里面的銷售人員說：“富康、富康�！�
銷售人員告訴記者，去年底開盤的房子基本是西向，但賣得很便宜，均價17000元/平方米�，F(xiàn)在南北朝向最便宜的都要23000元/平方米，最小的面積也只有137平方米的了�！斑@個樓盤的特點就是越貴的賣得越好，因為視野更好，能看到湖面的就要好幾萬了，樓王要賣幾千萬�！�
一位著裝非常講究的中年女士執(zhí)意要找一套能看到湖面的房子。售樓員始終一副愛答不理的模樣，女士堅持要看，但直到記者離開的半個多小時內(nèi)，售樓員還是沒有帶這位女士去看傳說的樓王。和中信城一樣，售樓員對所有的詢問者，都沒有絲毫的笑容。
按照北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，壹瓶在四月底是成交均價最高的房子。這個樓盤漲價似乎也有足夠的理由，在小區(qū)里，業(yè)主只要用磁卡刷開小門，陶然亭碧波盎然的湖面就會映入眼簾，小區(qū)雖然不大，但也有很多蒼天大樹，一副“庭院深深”的派頭。
市區(qū)內(nèi)的房子加上優(yōu)秀的景觀環(huán)境，自然就有了深不可測的價格策略。據(jù)了解，壹瓶的開發(fā)商先買下緊貼著公園的賓館，再逐漸將樓盤往公園里挪了100米。數(shù)年前，開發(fā)商留了很多好的戶型，但去年銀根一緊縮，也就陸續(xù)開始賣了。這個項目原來叫 “鳳圖騰”，2004年的時候，單價就在14000元/平方米。
除了這類位置絕好的樓盤，一些本來性價比較高，整體環(huán)境也不錯的樓盤也有點按捺不住。
美利山，這個京城率先降價的樓盤，最近要開的一期，據(jù)開發(fā)商講，均價要漲1000-2000元/平方米。新開的C26樓盤是美利山中最鄰近小區(qū)公園的，房子和公園只有100米的空隙地帶，而且是7層的板樓。美利山的內(nèi)部人士也承認，除了戶型和位置優(yōu)越，現(xiàn)在京城成交量的活躍也是提價的重要原因。“不止我們一家，我們周邊的首城國際、禧福會、珠江帝景都要漲價。”這位人士說。
珠江帝景的漲價原因和美利山略有不同。開發(fā)商介紹，去年珠江帝景E區(qū)、B區(qū)的樓盤都賣完了，現(xiàn)在還剩下這期的幾個尾房，就幾十套，而且現(xiàn)在市場行情又不錯，所以就提了價格。同在合生旗下，年初在望京以低價入市的樓盤麒麟社的價格也在上漲。合生認為：“麒麟社的漲價是因為低開高走是開發(fā)商一般的營銷策略�！�
上漲情況比較類似的還有華僑城，據(jù)了解，華僑城將新推的一期因為位置和產(chǎn)品也升級了，所以價格也會有所提升。華僑城3月、4月兩次開盤的火爆無疑也給了開發(fā)商提價的動力。3月初，華僑城入市時，局勢尚未明朗，華僑城就用優(yōu)惠的價格搶占先機。
似乎一時間要提價成了買賣還不錯的開發(fā)商的共識。但即便如此，業(yè)內(nèi)人士還是認為，這也只是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。北京華僑城營銷總監(jiān)宋翔華在北京做過幾個項目的操盤手，他這么談自己對現(xiàn)在漲價的看法：市場依然是結(jié)構(gòu)性分化，并不是蘿卜白菜全好賣。今年還是有品牌的公司推出的配套齊全、產(chǎn)品設計好和價格適中的項目好賣。
高策地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長李國平也認為，現(xiàn)在樓市底部還未企穩(wěn)，只有前期低價入市，賣得還不錯的才敢小幅提價，此外就是位置好的。
根據(jù)亞豪數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月份取得預售證項目共有51個，環(huán)比3月的 38個取證項目增加了34.2%。開盤項目整體平均銷售率為46.1%，從具體項目來看，銷售率大于50%的項目有21個，其中有幾個項目銷售率達到了90%以上。而零成交的項目在北京依然是比比皆是，記者統(tǒng)計北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從4月初至記者發(fā)稿時，零成交的項目近20個(個別為寫字樓)。
小心地漲漲看
在上海，一些樓盤也是小心地漲漲看。
上海的老市區(qū)和好地段，價格早已“國際化”，漲價缺乏動力。這一點和北京略有不同。曾有專家做過統(tǒng)計，按照現(xiàn)在的拆遷的價格，市區(qū)的樓房樓面地價到25000元/平方米了。2009年初，新鴻基在陸家嘴(26.12,0.08,0.31%)拿到某地塊，有消息稱單價要開到12萬元/平方米。眼下的光景，“好地段漲是漲不上去，跌也跌不下來”，上海的業(yè)內(nèi)人士這么評價。
但樓盤提價的原理都基本相似。
“與其說是漲價，還不如說是回調(diào)。”上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟這么看眼下的上海房市，“漲也是小幅度的漲，漲個5%”。
按照佑威的統(tǒng)計，4月前27天商品住宅成交均價為13351元/平方米，與3月相比上漲了1.3%，成交均價出現(xiàn)了持續(xù)兩個月的上漲。
但小幅度上漲的樓盤卻并非少數(shù)，從2009年的成交樓盤的數(shù)據(jù) (佑威選取的是1月、2月與3月、4月都有成交數(shù)據(jù)，并且其3月、4月合計成交量大于500平方米的樓盤)來看，共有151個公寓項目，其中3月、4月的累計成交均價相比1月、2月累計成交均價出現(xiàn)上漲的項目有94個，占到了62%，價格出現(xiàn)下跌的項目有57個。
佑威認為，“在成交量出現(xiàn)上漲的情況下，開發(fā)商普遍開始回調(diào)售價，但是回調(diào)幅度很小，多數(shù)項目價格漲幅在5%以內(nèi)，為60個，占到價格上漲的項目的63.8%，而價格出現(xiàn)下跌項目中，幅度也較小，幾乎一半以上的項目跌幅在5%以內(nèi)�！�
上海價格上浮比例較大的樓盤有相當比例是在賣尾房。譬如寶山的海尚明城，曾經(jīng)將單價10000元左右的樓盤直降到單價8000元，號稱一天就賣了300多套�，F(xiàn)在，尾房價格又提回了單價9500元以上。而慧芝湖項目也是如此，分別經(jīng)歷了從22000元到17000元再到20000元的單價波段。而一些媒體報道的上海開始排大隊買房的新聞就源于慧芝湖項目。
盡管漲價樓盤的數(shù)量眾多，但上海從3月以來，存量在3000平方米以上的樓盤也有98個沒有成交記錄。這些“白卷樓盤”多位于松江、閔行、奉賢等外郊環(huán)區(qū)域。因為這些零成交的樓盤以尾盤和取得銷售許可證但還未正式開盤的居多，所以陸騎麟認為參考價值有點薄弱。
但深圳房價的上漲的確超過了當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士的預期。深圳市國土房產(chǎn)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳市新建商品住宅銷售均價為12331元／平方米，比3月份上漲12.4%，比去年同期上漲3.2%。
中原地產(chǎn)深港研究部的高級研究員韋峰告訴記者，因為深圳過去的降價已經(jīng)非常到位，樓盤消化的速度非�？�，現(xiàn)在價格回調(diào)也會相對較快。而中原地產(chǎn)甚至發(fā)現(xiàn)深圳為數(shù)不多的幾個2007年就開盤到2009年還在賣的樓盤，價格已經(jīng)回到了2007年的水平，譬如萬科第五園、皇御苑等項目。但即便深圳漲價風潮強盛，韋峰發(fā)現(xiàn)，深圳關外的樓房價格和2007年還是有20%的差距。
結(jié)構(gòu)性分化導致的冰火兩重天的局面沒有一個大城市例外。但房價是否就此回調(diào)，大部分的業(yè)內(nèi)人士都無法判定，認為價格在2009年還會有幾次波動的人士占了多數(shù)。經(jīng)歷了2007年的酷暑到2008年的嚴寒，形勢轉(zhuǎn)化之兇猛已經(jīng)讓開發(fā)商有些膽戰(zhàn)心驚了，所以行業(yè)人士認為，短期內(nèi)，幾大一線城市的價格無論漲跌，都不會重復過去的大起大落。但專家們共同擔心的是，樓市價格上漲脫離于經(jīng)濟復蘇的基本面之上，極有可能導致下半年的樓市又將回到低點。 - ■ 與【北京樓市調(diào)查】相關新聞
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