記者調(diào)查了北京十幾個(gè)正在銷售的上市公司旗下的樓盤，都在不同程度地漲價(jià)。樂居總經(jīng)理羅軍表示：“像北京來說，漲幅上每平方米超過4000元的已經(jīng)不少，我看至少有10個(gè)樓盤左右，這樣的漲幅，那這個(gè)漲幅是非常大的一個(gè)漲幅。”北京地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒說，“從我們觀察的這個(gè)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，近三年來每一輪房價(jià)上漲的領(lǐng)軍都是這些上市公司旗下的項(xiàng)目。為什么上市公司會這么熱衷于去漲價(jià)呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加�！�

　　高價(jià)拿地成融資工具？

　　與今年以來房價(jià)大幅上漲相對應(yīng)的是，北京等一線城市的地價(jià)也在水漲船高。尤其6月份之后，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價(jià)地王，頻頻刷新土地市場的價(jià)格紀(jì)錄，上漲的幅度都高達(dá)十幾億甚至幾十億。央視調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近一個(gè)月，在北京、上海、深圳、廣州等城市誕生的8個(gè)地王中，幾乎都是上市公司或者控股公司獲得。在北京有3000多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，然而，每一場高價(jià)地的競拍，參加的僅有十幾家公司，而且絕大部分是上市公司。

　　張寶全是北京一家非上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的董事長，幾年前他開發(fā)的一個(gè)樓盤，就在潘石屹的SOHO中國對面，然而，從2007年中國的地王頻頻出現(xiàn)的時(shí)候，他就淡出了一線城市的住宅開發(fā)市場，把公司的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)移到了度假酒店的投資、經(jīng)營和銷售上。

　　面對以資金實(shí)力論英雄的土地交易市場，張寶全認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)市場，游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了改變，對于非上市公司而言，土地仍然是開發(fā)商的生產(chǎn)資料，開發(fā)商在購買土地時(shí)首先要考慮的是地價(jià)的高低所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，而現(xiàn)在土地市場變成了資本運(yùn)作的平臺，對于上市公司而言，土地就變成了資本運(yùn)作的工具，土地價(jià)格的高低，就不是上市公司要重點(diǎn)考慮的問題了。

　　一大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)董事長易曉迪說，“實(shí)際上很多上市公司成了投機(jī)商，有一個(gè)上市公司公開說的，我主要把投資做對了，這個(gè)公司年年賺錢，就實(shí)際上是個(gè)投機(jī)的一個(gè)心態(tài)”。這就是上市公司為什么敢高價(jià)拿地的奧秘。

　　地產(chǎn)寡頭掀起漲價(jià)高潮？

　　那么，上市公司高價(jià)拿地的目的是什么呢？易曉迪說，“發(fā)展商更多的把投資土地放在公司的第一位，它就會盲目地去融資，因?yàn)樗�融資它覺得未來前景很好，它買了之后十年也不開發(fā)，這個(gè)錢又是股民的或是銀行的，所以這個(gè)游戲規(guī)則就錯(cuò)了，整個(gè)社會就獎(jiǎng)勵(lì)那些土地儲備和懶惰以及投機(jī)者，它們獲得更高的利潤。那么反過來說，對正規(guī)的公司，像我們這種快速開發(fā)的公司，你賣完房子之后再去買地，你發(fā)現(xiàn)你買不到這塊地�！�

　　只要不賠錢，就可以拿下高價(jià)地，這樣導(dǎo)致的結(jié)果自然是土地交易市場天價(jià)地的頻頻出現(xiàn)，而天價(jià)地的出現(xiàn)直接帶來的影響就是房價(jià)的上漲�！皩ι鲜泄�司而言，它拿地的時(shí)候，土地只不過是它們?nèi)谫Y的一個(gè)工具。長久這樣發(fā)展下去，這些非上市公司將失去拿地的機(jī)會，而土地資源會越來越集中在上市房地產(chǎn)公司手中，地產(chǎn)寡頭一旦形成，土地一旦被這些公司攏在它們手中，我們所有的購房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價(jià)的高潮。”楊少鋒不無憂慮地說。

　　易曉迪則表示，“我說如果這個(gè)游戲繼續(xù)下去的話，那么房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)就不存在了，存在地產(chǎn)不存在房產(chǎn)了，所有的基金和銀行都會介入房地產(chǎn)行業(yè)競爭，因?yàn)樗鼈兏�有錢。你再是上市公司也不可能有大型基金和金融機(jī)構(gòu)有錢，那這個(gè)行業(yè)就不存在了，一個(gè)惡性競爭就會來了。我想這對這個(gè)行業(yè)是災(zāi)難性的，就不存在專業(yè)了�！�

　　樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁股民？

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，所以主導(dǎo)這個(gè)行業(yè)的一定是資金實(shí)力雄厚的公司。而如果房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則是資金為王的話，那些可以從股市上直接融資的上市公司無疑又有著先天的優(yōu)勢。從這個(gè)角度，我們不難理解地價(jià)和股價(jià)之間存在的聯(lián)動關(guān)系�？墒�，一旦這些被上市公司以天價(jià)拿回的土地，遭遇市場波動，成本無法收回的話，風(fēng)險(xiǎn)又由誰來承擔(dān)呢？

　　近幾年一直在研究房地產(chǎn)上市公司發(fā)展軌跡的地產(chǎn)界資深評論人楊少鋒告訴記者，地價(jià)、房價(jià)上漲，是支持股價(jià)上漲的基礎(chǔ)，股價(jià)上漲之后，緊接著上市房地產(chǎn)企業(yè)派發(fā)新股的頻繁增發(fā)就開始了。楊少鋒說，“房價(jià)上漲它的目的是為了推高股價(jià)，股價(jià)的上漲目的是為了去融資，融資的目的是為了去拿地，而拿地，天價(jià)地的投資，倒過頭來它又推動了房價(jià)的上漲，又推動了股價(jià)的上漲。至此，上市公司在這一輪的這個(gè)游戲中，利用土地市場和資本市場的游戲中，它實(shí)現(xiàn)了在股市樓市上面的雙豐收。上市公司不管怎么樣它都是最后的贏家。”

　　按有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商買了土地后，必須在兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，但是兩年后這些天價(jià)地開發(fā)的樓盤價(jià)格達(dá)不到獲利需求或者虧損，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和損失由誰來承擔(dān)呢？潘石屹認(rèn)為，“如果是損失了1個(gè)億，股東只能夠承擔(dān)5000萬元，剩下的5000萬元就是銀行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　于是，在樓市和股市之間，我們看到了這樣一幅路徑圖：房價(jià)上漲，上市公司預(yù)期收益增加，帶動了股價(jià)上漲，公司融資空間大增，就在融資后再次高價(jià)儲備土地，進(jìn)一步推高收益預(yù)期。上市公司在樓市、股市的如此循環(huán)往復(fù)中實(shí)現(xiàn)了雙豐收。至于未來，如果房價(jià)持續(xù)上漲自然皆大歡喜，如果房價(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給股民。

　　為什么上市公司會這么熱衷于去漲價(jià)呢？體現(xiàn)在它的財(cái)務(wù)報(bào)表上，它未來的收益會大幅增加。

　　如何來構(gòu)建一個(gè)比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個(gè)樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體。

　　專家觀點(diǎn)

　　地王閑置無償回收幾成空文

　　2008年1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》指出，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。然而，實(shí)際上，這個(gè)文件并沒有執(zhí)行下去。

　　易曉迪告訴記者，2007年全國出現(xiàn)的10家地王，沒有一家被有關(guān)部門無償收回。根據(jù)某網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)，在2007年全國主要城市排名前10位的地王中，僅有兩家完成開發(fā)，有3家已經(jīng)開工，1家退地，有4家至今土地還在閑置狀態(tài)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)認(rèn)為，“把地拍下來之后，囤在那邊等著它增值之后，再來開發(fā)或者升值轉(zhuǎn)讓，這個(gè)是不允許的。但是在后續(xù)的管理方面，很多環(huán)節(jié)可能管理還不到位，監(jiān)管方面還有不到位的地方�！绷硗庖环矫�，土地供應(yīng)量不足，和土地供應(yīng)市場的不透明，也促成了上市公司紛紛在競拍中，抬高地價(jià)，從而使房價(jià)也居高不下。

　　陳國強(qiáng)說，“如果政府在出讓土地的計(jì)劃性、公開性方面比較透明，比方2009年度將會出讓哪些土地，多少量的土地，什么時(shí)間會推出，什么樣的地塊，能夠讓企業(yè)事先有足夠了解，那么我想這個(gè)對于土地價(jià)格的上漲也會有一個(gè)比較好的緩沖�！�

　　對于上市公司通過增發(fā)新股，在二級市場募集來的資金的用途管理，2008年3月，證監(jiān)會就明確表示，如果上市公司是將資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等，證監(jiān)會將不予核準(zhǔn)。但是，至今并沒有一家房地產(chǎn)上市公司受到過處罰。對此，陳國強(qiáng)表示，“還沒看到這樣的先例。它融資之后用于在建項(xiàng)目，開發(fā)了，沒有拿去拍地或者囤地。實(shí)際上你如何去監(jiān)管，無能為力去對企業(yè)進(jìn)行有效的監(jiān)管。我們怎么來糾錯(cuò)，怎么來引導(dǎo)這個(gè)市場走向一個(gè)更健康的比較穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的這么一個(gè)市場，如何來構(gòu)建一個(gè)比較健康的、可持續(xù)發(fā)展的這樣一個(gè)樓市，里邊非常關(guān)鍵的因素，還是我們政府主體。”

• · 房地產(chǎn)市場的非市場因素分析
• · 二手房市場受地王效應(yīng)的影響分析
• · 2009年6月昆明新開樓盤分析
• · 全國房地產(chǎn)動態(tài)情況分析
• · 2009年上半年廣州二手樓市分析
• · 2009年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

• · 目前深圳新房庫存量統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年廣西房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)
• · 2009年上半年烏魯木齊商品房銷售統(tǒng)計(jì)
• · 2009年6月國內(nèi)新房平均漲價(jià)統(tǒng)計(jì)
• · 北京商品房銷售新規(guī)定點(diǎn)評
• · 上海制止開發(fā)商捂盤惜售

• ·2008年以來各月二手房銷售面積
• ·2008年以來各月商品住房銷售均價(jià)
• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
• ·2001-2008年各季度各行政區(qū)及全市辦公用房價(jià)格指數(shù)
• ·2001-2008年深圳商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)走勢
• ·2001-2008年各季度深圳各行政區(qū)及全市商業(yè)用房價(jià)格指數(shù)