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2009年上半年成都寫字樓市場分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2009-8-12
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- 中研網(wǎng)訊：
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近日，高緯環(huán)球研究部發(fā)布了成都寫字樓市場最新的租賃動態(tài)調查。根據(jù)該調查顯示，成都目前甲級寫字樓租賃市場中，最大的客戶群體是來自制造業(yè)和金融業(yè)的租戶，分別占據(jù)了整個寫字樓租賃市場27.2%和21.2%的面積。另外，雖然2009年第二季度成都無新增甲級寫字樓供應，市場空置率繼續(xù)降低，但第二季度成都的寫字樓租賃市場仍然處于較低迷的狀態(tài)。
2009-2012年中國太陽能建筑產業(yè)運行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 117頁 【圖表數(shù)量】 52個 【印刷2009-2012年中國房地產行業(yè)發(fā)展前景預測及戰(zhàn)略咨 本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家信息中心信息資源開發(fā)部、國2008-2013年全球建筑工程市場調研及前景預測報告 【出版日期】 2009年7月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進入2009年后，中國整體經濟雖然受金融風暴的影
制造業(yè)和金融業(yè)占了近一半
金融危機讓大量外資企業(yè)壓縮成本，縮減辦公面積，搬往乙級寫字樓或工業(yè)園區(qū)。國內企業(yè)受金融危機相對較小，且由于目前整個甲級寫字樓價格的下降，國內企業(yè)正成為甲級寫字樓的主力軍，并依據(jù)行業(yè)的不同，他們租賃的面積從400平方米—2000平方米不等。
根據(jù)高緯環(huán)球發(fā)布的該份資料顯示，制造業(yè)和金融業(yè)中的企業(yè)仍然是甲級寫字樓最大的用戶，分別占用27.2%和21.2%的面積，其次就是房地產行業(yè)和商業(yè)服務行業(yè)的租賃，分別占據(jù)了12.6%和10.2%的面積份額。國內企業(yè)占用了整個租賃市場59.8%的面積，外商投資企業(yè)占用了整個租賃市場40.2%的面積。
從租戶使用面積的調查來看，中央商務區(qū)、南區(qū)的寫字樓租戶主要做咨詢服務業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)零售業(yè)，因此在中央商務區(qū)和南區(qū)客戶的租賃面積多為200平方米—500平方米，而一些國際知名金融銀行企業(yè)的租賃面積以1000平方米—1500平方米為主。
供應量低但客戶群體較穩(wěn)定
二季度，成都無新增甲級寫字樓供應，市場空置率繼續(xù)降低，達到23.1%，現(xiàn)有甲級寫字樓存量460，000平方米，乙級寫字樓存量：891，000平方米。二季度寫字樓租賃市場仍處于較低迷的狀態(tài)，甲級寫字樓有效凈租金繼續(xù)小幅下跌，比上季度下跌了2.9%至128元/平方米/月。中央商務區(qū)本季度下跌幅度最小，僅為1.5%。南區(qū)和東大街區(qū)下跌相對較多，分別為4.7%和3.6%。全市乙級寫字樓有效凈租金仍然下跌了0.6%至78.6元/平方米/月。
“寫字樓租賃市場雖然低迷，但是客戶群體對租賃區(qū)域的選擇仍然顯得較為穩(wěn)固。”美國高緯環(huán)球物業(yè)（咨詢）上海有限公司成都公司總監(jiān)王藝告訴記者，像目前成都的租賃市場中央商務區(qū)就云集了微軟、IBM、法國航空、通用電氣、索尼等企業(yè)，而南區(qū)則入駐了戴爾、ABB，、法國安盟保險、Mueller、馬來西亞航空、華夏銀行，國家開發(fā)銀行等企業(yè)，東大街有華僑銀行、富士施樂、長江商學院、太古地產等企業(yè)，南延線有SAP、阿爾卡特朗訊、中國移動，盛大網(wǎng)絡，華為，NEC、賽門鐵克等。
“另外，也有一些客戶出現(xiàn)搬離以前的區(qū)域，進駐到新的甲級寫字樓辦公�！毕裨诮衲甑诙径戎写竺娣e成交的就包括諾基亞搬遷至力寶大廈，租賃整層面積，泰康人壽租賃力寶大廈660平方米用于設立其電話營銷中心。
甲級供應增加租戶優(yōu)惠更多
根據(jù)高緯環(huán)球提供的該份調查顯示，短期內，成都甲級寫字樓實際凈租金將保持不變，空置面積將逐漸被吸納，成都大量的甲級寫字樓供應集中在2010至2011年之間，未來三年將提供超過740，000平方米的寫字樓面積。
在這些增加的寫字樓面積中特別值得一提的是，成都的寫字樓開發(fā)商開始通過把綠色技術應用到最新的項目中來響應全球可持續(xù)發(fā)展的趨勢，像位于市中心中央商務區(qū)的頂級寫字樓仁恒置地廣場，就采用了環(huán)保節(jié)能系統(tǒng)，包括冰蓄冷空調系統(tǒng)和熱回收系統(tǒng)，不僅節(jié)約能源而且在運轉時幾乎不產生污染。該項目還第一次在成都設置了可加設室內樓梯的樓層，為多樓層品質租戶提供了方便，今年年底就將交付裝修，明年二季度交付使用。
這份調查還預測，由于受未來3個月無新增甲級寫字樓租賃供應的影響，成都寫字樓市場的租金將不會發(fā)生大幅波動，整個市場將保持一種平穩(wěn)狀態(tài)。但后期將隨著成都甲級寫字樓市場供應量的增加，租金水平將會出現(xiàn)一些變化，未來6個月內實際凈租金水平將會出現(xiàn)中央商務區(qū)和現(xiàn)在持平，而東大街和南區(qū)等寫字樓區(qū)域將會出現(xiàn)小幅下跌。反過來，這對寫字樓租賃客戶來說無疑將是一個很好的局面，他們完全可以開始有選擇的進行租賃物業(yè)的綜合考慮，而在租賃策略上，重要的租戶也可以因此得到更多的優(yōu)惠條款，如優(yōu)惠租金，給予更長的免租期，增加物業(yè)增值配套等等。
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