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小戶型酒店式公寓前景如?還看投資利弊分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-2-10
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 酒店式公寓 投資 利弊 分析
- 中研網(wǎng)訊：
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單價(jià)曾從六七千元猛漲至2萬(wàn)元的小戶型酒店式公寓，其價(jià)格普遍有所回落。據(jù)漢宇地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，近期南京西路、鎮(zhèn)寧路板塊周邊酒店式公寓掛牌價(jià)在2萬(wàn)元/平方米至3萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)階段的成交單價(jià)更是維持在2萬(wàn)元以下，可以說(shuō)已經(jīng)到了一個(gè)比較低的價(jià)格水平。位于陸家浜路海潮路的中�；▓@———青年匯是上海建成比較早的一個(gè)酒店式公寓，這一年來(lái)，一套40平方米左右的青年匯酒店式公寓在3月調(diào)控前的單價(jià)維持在22000元/平方米，而到現(xiàn)在，價(jià)格已經(jīng)跌至18000元/平方米。
2008-2010年中國(guó)正餐行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)2008-2010年中國(guó)游樂(lè)場(chǎng)設(shè)備行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)2008-2010年中國(guó)旅游景點(diǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)2008-2010年中國(guó)飯店行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
租金逆市上漲發(fā)展空間大
由于地段好、總價(jià)小、易出租，既可以出售換取買賣差價(jià)，也可以收取租金，換取長(zhǎng)期的投資收益等特點(diǎn)，上海的酒店式公寓，尤其是小戶型被許多外籍人士和中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)人士及單身青年作為置業(yè)投資的首選，在二手房市場(chǎng)中一直都受到青睞，而聚集在市中心靜安、黃浦、虹口等區(qū)域的房源尤其受到關(guān)注。
注意物業(yè)管理單價(jià)不宜過(guò)高
不少小戶型酒店式公寓是當(dāng)年的爛尾樓、辦公樓改造而成的，其物業(yè)的使用性質(zhì)大多是原先批準(zhǔn)的商辦樓性質(zhì)，而非住宅樓。商辦樓的土地使用年限只有50年，而住宅樓的土地使用年限則是70年。
戴德梁行認(rèn)為，所有的商業(yè)物業(yè)使用年限都是50年，所以如果投資商業(yè)物業(yè)是沒(méi)有區(qū)別的，和住宅相比，住宅使用年限為70年，但回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)低一些，一般為3-5%，且通常沒(méi)有固定的回報(bào)率保障。而目前小戶型酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商一般會(huì)承諾在5-8年內(nèi)給投資者固定的回報(bào)率，為7%左右。
從產(chǎn)權(quán)歸屬上來(lái)分，酒店式公寓可分為只租不售和產(chǎn)權(quán)出售兩種，相對(duì)于只租不售的酒店式公寓來(lái)說(shuō)，由于產(chǎn)權(quán)分散在小業(yè)主手中，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理有難度，且多為爛尾寫字樓改造，服務(wù)相對(duì)較差，物業(yè)增值幅度有限。戴德梁行提醒購(gòu)買者，要考慮地理位置、交通、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等方面，價(jià)格不要脫離同地段的住宅太遠(yuǎn)，高出10-20%范圍以內(nèi)比較合理，最好有知名的物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理能保證酒店式公寓的回報(bào)實(shí)現(xiàn)和保值升值，相對(duì)于普通住宅而言顯得更為重要一些。
漢宇地產(chǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在是進(jìn)入小戶型酒店式公寓市場(chǎng)的不錯(cuò)時(shí)機(jī)，因?yàn)殡S著上海作為金融中心的地位進(jìn)一步鞏固，來(lái)自四面八方的人士進(jìn)入上海數(shù)量將持續(xù)增加，這其中包含的短期居住租賃需求、中長(zhǎng)期居住購(gòu)買需求以及部分投資需求，都勢(shì)必使這個(gè)市場(chǎng)的地拉繼續(xù)提高。
據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，6年來(lái)，服務(wù)式公寓的入住率穩(wěn)步上揚(yáng)，由此可以看出，近年來(lái)的市場(chǎng)需求正不斷上升。2005年第三季度全市平均入住率90.5%，比上兩季度有小幅下滑。租金方面，從2000年開(kāi)始，服務(wù)式公寓的租金處于穩(wěn)定狀態(tài)，基本在每月每平方米20美元上下波動(dòng)。2003年下半年開(kāi)始，租金出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，2004年第三季度的全市平均租金達(dá)到每月每平方米24美元。進(jìn)入2005年，租金開(kāi)始上揚(yáng)，今年前三個(gè)季度,平均租金均在24美金/平方米/月以上，呈現(xiàn)出逆勢(shì)上漲的態(tài)勢(shì)。
戴德梁行認(rèn)為，租金上漲主要是因?yàn)樵谏虾＝?jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭下，入駐上海的跨國(guó)公司越來(lái)越多，商務(wù)活動(dòng)日益頻繁，促使近幾年服務(wù)公寓入住情況較佳。目前，外國(guó)人士在上海的約6萬(wàn)，按照國(guó)際公認(rèn)的觀點(diǎn)，作為一個(gè)國(guó)際性的大都市，外籍工作人員占總?cè)丝诘谋壤�，一般要求�?％以上。按照上�，F(xiàn)有的人口計(jì)算，外籍人口數(shù)應(yīng)在70萬(wàn)左右，但目前的數(shù)量不足10萬(wàn)。因此，隨著上海國(guó)際化進(jìn)程的加速，來(lái)滬工作的外國(guó)人將大量增加，為服務(wù)公寓提供了較大的發(fā)展空間。
根據(jù)對(duì)近五年服務(wù)式公寓的供應(yīng)量及入住率分析，預(yù)計(jì)之后一段時(shí)間內(nèi)，供應(yīng)的增長(zhǎng)速度將大于需求增長(zhǎng)速度，但在2010年上海世博會(huì)舉行期間，對(duì)服務(wù)式公寓的需求將驟增。 - ■ 與【小戶型酒店式公寓前景如?還看投資利弊分析】相關(guān)新聞
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