這樣的場(chǎng)面在土地展上并不鮮見。湖北十五市縣、遼寧朝陽、江蘇常州、山東文登等城市，相繼舉行專場(chǎng)土地交易會(huì)，而三線城市，成為了本屆土地展會(huì)的主角。

    調(diào)控之下，一二線城市土地交易的疲軟，似乎讓長(zhǎng)久以來尚無機(jī)會(huì)分享“土地財(cái)政”的三線城市地方政府覬覦到了“彎道超車”的希望，但恰是由于三線城市豪賭城鎮(zhèn)化而帶來的海量土地供應(yīng)，最終讓“全國(guó)地價(jià)進(jìn)入下行通道”成為定局。

    三線唱主角

    “18萬公頃的這個(gè)數(shù)字，確實(shí)很大，但是我們恐怕要看分布，”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)告訴記者，在此之前，為了落實(shí)國(guó)務(wù)院“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的精神，增加供給，在國(guó)土資源部的統(tǒng)一協(xié)調(diào)之下，確定了年內(nèi)供應(yīng)18萬公頃建設(shè)用地的計(jì)劃，這18萬公頃的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，將占70%。

    任志強(qiáng)告訴記者，這18萬公頃的土地，其實(shí)有超過一半以上的供應(yīng)量實(shí)際上是在三線城市，因此，三線城市恐怕將是日后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，土地市場(chǎng)的主角所在。

    在深圳舉行的土地展，似乎佐證了任志強(qiáng)的判斷。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，總計(jì)共有40多個(gè)城市參與此次土地展進(jìn)行推介，其中除重慶之外，基本都屬于三線城市，這些城市裹挾而來的土地總量，超過約1000萬平方米。

    在此之前，開始于4月14日的新一輪樓市調(diào)控，讓曾經(jīng)火爆的一二線城市的土地市場(chǎng)處于風(fēng)雨飄搖之中，曾經(jīng)一日三次刷新地王的北京，開始出現(xiàn)土地流拍，上海等地的土地市場(chǎng)交易量也迅速下降至冰點(diǎn)，然而，這正是讓三線城市的官員們相信“彎道超車”的機(jī)會(huì)已經(jīng)到來。

    在湖北咸寧土地推介會(huì)上，盡管有咸寧市政府副秘書長(zhǎng)帶隊(duì)的一干官員坐鎮(zhèn)，但在官方安排的土地推介環(huán)節(jié)，“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”在整個(gè)過程中只字未被提到，市政府副秘書長(zhǎng)只是在最后向在場(chǎng)的開發(fā)商表示，中央最近密集出臺(tái)的調(diào)控政策，對(duì)咸寧沒有太大影響。

    這與朝陽市副市長(zhǎng)李軍說法如出一轍，曾經(jīng)并無機(jī)會(huì)分享“土地財(cái)政”的三線城市，賣地之心的“迫切”，由此可見一斑。

    “朝陽中心城區(qū)建成面積已達(dá)50平方公里，人口50萬，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.8%，近五年年均房地產(chǎn)開發(fā)面積500萬平方米，年均完成投資70億元左右，年均交付使用面積400萬平方米左右�！崩钴姳硎�，朝陽的情狀，幾乎就可以看做是三線城市的典型。

    彎道超車

    三線城市的地方政府，寄希望在樓市調(diào)控政策可能重挫一二線城市土地市場(chǎng)的時(shí)候，完成一次“彎道超車”。

    咸寧市土地交易中心主任宋堅(jiān)強(qiáng)表示，2009年咸寧的土地出讓金收入為19億元。對(duì)比北京、上海的土地出讓金收入，這19億元的總額，尚不及這些一線城市一塊土地的成交價(jià)款。

    “今年是新版城市總規(guī)實(shí)施的第一年，中心城區(qū)規(guī)劃立項(xiàng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共有70多項(xiàng)，總建筑面積可達(dá)700多萬平方米，計(jì)劃投資在100億元以上”，對(duì)比咸寧的野心，朝陽市副市長(zhǎng)李軍的意圖也十分明顯，而且顯得更加“迫切”。

    記者了解到，遼寧朝陽市本次前往深圳重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目推薦總共五個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積813公頃，建筑面積865萬平方米，計(jì)劃投資達(dá)175億元人民幣以上，主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，大都是中心城區(qū)的地標(biāo)工程，這些項(xiàng)目的前期工作全部準(zhǔn)備到位，只待投資落地。

    “彎道超車”自然需要招商政策的吸引力，而從政府官員面對(duì)招商對(duì)象的態(tài)度，便可從側(cè)面窺見其賣地的迫切心情。在土地推介的過程中，湖北咸寧市政府副秘書長(zhǎng)陳躍明就表示，咸寧市對(duì)于招商引資，都采用一事一議、特事特辦的原則，以促進(jìn)外來投資進(jìn)入咸寧的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

    2010年，國(guó)土資源部先后下發(fā)通知，要求各地方政府在收取土地出讓金時(shí)，首付比例不得低于50%，這實(shí)際上對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力提出了更高的要求，而這也成為開發(fā)商在面對(duì)招商引資時(shí)最為關(guān)心的問題。而李軍的上述表態(tài)，亦是在被開發(fā)商問及土地出讓金款項(xiàng)如何支付時(shí)，所給出的答案。

    地價(jià)難漲

    來自國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為2715元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)率為2.34%，下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，在這105個(gè)樣本城市的抽取中，傳統(tǒng)意義上的“三線城市”占到了2/3的比例。

    然而，此前大型房地產(chǎn)企業(yè)在二線甚至三線城市大舉拿地的舉動(dòng)，曾一度令市場(chǎng)擔(dān)心，二三線城市的土地價(jià)格，將會(huì)步一線城市后塵而過快上漲。

    中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州綠城僅一季度就一鼓作氣拿下了舟山、青島、泰安等多個(gè)二三線城市的土地；房企老大萬科更為活躍，全國(guó)各地頻現(xiàn)拿地身影，其中包括佛山、鎮(zhèn)江、貴陽相對(duì)偏遠(yuǎn)的地區(qū)。

    “不過，從二季度開始的情況看，尤其是4月14日開始密集出臺(tái)調(diào)控政策之后，三線城市的動(dòng)作來看，這種地價(jià)傳導(dǎo)上漲的壓力并不是太大。”中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)劉維新告訴記者，他的邏輯在于，由于進(jìn)入二季度以來，三線城市開始大規(guī)模放地，供應(yīng)量的增加，實(shí)際上稀釋了土地價(jià)格上漲的壓力。

    湖北省咸寧市土地交易中心副主任宋健告訴記者，目前咸寧的基準(zhǔn)地價(jià)剛剛完成調(diào)整，其中甲類地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)大致在70萬元/畝的水平，而遼寧朝陽的價(jià)格水平則稍高，在100萬元/畝左右。

    任志強(qiáng)告訴記者，從價(jià)格構(gòu)成因素的角度看，三線城市對(duì)于社會(huì)公共資源的占有，經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)速度等方面，都不具備進(jìn)行高定價(jià)的基礎(chǔ)，因此，即便是一線房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三線城市拿地，也很難為其開出高價(jià)，更不要說，一線房企是否開始把主要拿地策略完全轉(zhuǎn)向三線城市，也還未可知。

    著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在多個(gè)三線城市調(diào)研后也向記者承認(rèn)“今年國(guó)土資源部確定的18萬公頃的供地任務(wù)，總量很大，在如此巨大的供應(yīng)量面前，市場(chǎng)資源的配置，讓三線城市地價(jià)的快速上漲，幾乎不存在可能。”

    由于4月14日之后出臺(tái)了大量的樓市調(diào)控政策，直接抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)行為，從而使房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于銷售預(yù)期不樂觀，“在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)誰還敢貿(mào)然拿地，在這種情況下，地價(jià)怎么還能漲的起來？”任志強(qiáng)說。

    赤壁賣地：三線城市的“規(guī)劃”之重

    在五一于深圳舉行的第五屆中國(guó)(深圳)城市土地展上，湖北咸寧市因一舉推介29幅土地供給出售而成為整個(gè)展會(huì)的“焦點(diǎn)”。在這29幅土地中，便包括一幅名為“赤壁市東渠地塊”的土地，咸寧市政府用“秀山、靈渠、天然氧吧”來形容這幅土地的優(yōu)勢(shì)所在。

    與咸寧29塊土地一并到深圳尋找“買家”的，還包括湖北省15縣市，這一大規(guī)模的土地推介集體行動(dòng)，在整個(gè)土地展會(huì)上也屬罕見。中央政府強(qiáng)力調(diào)控樓市的背景下，三線城市賣地心態(tài)所折射出的“理性執(zhí)政”之困，湖北咸寧典型非常。

    赤壁賣地

    “秀山、靈渠、天然氧吧”是湖北咸寧市政府對(duì)赤壁東渠地塊進(jìn)行的“濃縮提煉”，這塊景觀資源豐厚的土地，是湖北省咸寧市政府帶到深圳土地展上重點(diǎn)推介的“明星地塊”。

    據(jù)湖北咸寧市土地交易中心副主任宋健介紹，東渠地塊位于赤壁市赤馬港辦事處，可充分發(fā)掘北渠的景觀優(yōu)勢(shì)，其土地規(guī)劃用途為商住，容積率為不低于等于1.8%，建筑密度小于或等于35%，綠地率大于或等于30%。

    據(jù) 宋 健 介 紹 ， 這 幅 總 面 積28567 .21平方米的土地，可以有“秀山、靈渠、天然氧吧”的“炒作空間”———作為政府公職人員，“炒作”這樣典型市場(chǎng)詞匯的出現(xiàn)，在此之前，還并不多見。

    記者了解到，赤壁市是湖北省咸寧市下屬的縣級(jí)市，對(duì)于是否是三國(guó)知名典故赤壁之戰(zhàn)的發(fā)生地，目前尚有爭(zhēng)議，但歸于長(zhǎng)江穿城而過的赤壁，已經(jīng)是眾望所歸。而東渠地塊所在的赤馬港辦事處一帶，即是陸水河中上游北岸，緊鄰水岸資源。

    海量“推地”

    “我們帶來了29宗土地，這些地塊分布在咸寧市城區(qū)和下屬的咸安、赤壁、嘉魚、通城、崇陽、通山等六個(gè)縣市區(qū)�！毕虒幨型恋亟灰字行闹魅嗡螆�(jiān)強(qiáng)向記者表示，赤壁只是本次咸寧市土地推介的重點(diǎn)之一而已。

    廣東森旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐茂林參加了本次春季土地交易會(huì)幾乎所有的專場(chǎng)土地推薦，在與記者的私下溝通中他提到，湖北咸寧幾乎是本次土地展中一次性推介土地最多的城市，他的擔(dān)心在于，如此海量的“推地”，是否對(duì)開發(fā)商日后進(jìn)駐之后的銷售造成影響。

    本次土地展會(huì)的一位工作人員向記者介紹，相比于往屆土地展，本次最為集中的特點(diǎn)，就是三線城市的土地推介十分集中，其中湖北省的表現(xiàn)最為典型———除去咸寧市的專場(chǎng)推介會(huì)外，湖北省還組織了15市縣的土地集中推介。

    記者了解到，上述15市縣包括咸寧市、孝感市、羅田縣等，總計(jì)土地推介的供應(yīng)面積高達(dá)13000多畝，51宗之多，而其所屬城市，均屬三線城市或者縣級(jí)區(qū)域。

    在推介過程中，記者發(fā)現(xiàn)，大量推介的建設(shè)用地地塊均由舊城土地整理而來，以咸寧為例，公交場(chǎng)站、人民醫(yī)院等地塊，均赫然在列�！拔覀儾挥X得一次性的供應(yīng)量太大，這還是看開發(fā)商的需求。”宋健告訴記者。

    然而，與宋健的信心形成鮮明的對(duì)比，是他告訴記者的咸寧市的人口及其構(gòu)成情況———咸寧市總?cè)丝陔m然總計(jì)為120多萬人，但城鎮(zhèn)人口僅在40萬左右，徐茂林向記者表示，他的更大擔(dān)心在于，咸寧將以怎樣的城市化進(jìn)度，才能提供支撐如此供應(yīng)量巨大的未來樓市供應(yīng)。

    不過，咸寧市政府副秘書長(zhǎng)陳躍明堅(jiān)信，咸寧今年年底均價(jià)可以達(dá)到2900元/平方米左右，“這也進(jìn)一步說明了中央最近密集出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，對(duì)咸寧的影響不是很大�！标愜S明表示。

    “規(guī)劃”之重

    觀遍絕大多數(shù)的城市土地推介，徐茂林對(duì)記者指出了他認(rèn)為的湖北集中推地的最大問題，即是“缺乏統(tǒng)一的主題規(guī)劃”。

    “湖北省2009年底以前，新開工的重大項(xiàng)目清單中，咸寧上榜的 項(xiàng) 目 有1 1 0個(gè) ， 占 全 省 的11 .4%，投資總額697億，占全省的9 .6%�！蓖瑸殚_發(fā)商的廣東經(jīng)緯時(shí)代投資有限公司的總經(jīng)理宋春江與徐茂林看法一致，他的理由在于，作為商人，他看不到這些產(chǎn)業(yè)與推地之間的“聯(lián)系”。

    同屬三線城市的文登與此形成的對(duì)比較為鮮明，作為與湖北咸寧一同參與春季土地交易會(huì)的城市，文登此次推介的地塊總量控制在七至八幅，文登市副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)告訴記者，從推介土地的策略來看，一是控制節(jié)奏，突出重點(diǎn)，二是要在推地的過程中，重點(diǎn)貫徹文登已經(jīng)確定的“養(yǎng)生城市”的產(chǎn)業(yè)定位，在推介土地的位置、規(guī)劃上突出這一定位的特征。

    記者了解到，文登市推出的七至八幅土地，其容積率均在1 .2左右，均屬于低密度用地，“文登有兩大優(yōu)勢(shì)，一是膠東半島的自然環(huán)境，氣候宜人，二是深厚的文化底蘊(yùn)，所以，這是我們要突出的城市定位和基本特征，因此，土地規(guī)劃的設(shè)計(jì)與安排也都要明確這一點(diǎn)，從而使城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)的開發(fā)和諧發(fā)展，經(jīng)驗(yàn)告訴我，只有房地產(chǎn)和賣地是不行的，必須把產(chǎn)業(yè)鏈和城市發(fā)展的定位，和房地產(chǎn)緊密地聯(lián)系起來，才能有比較好的發(fā)展�！弊T遠(yuǎn)國(guó)向記者強(qiáng)調(diào)。

    對(duì)此，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副秘書長(zhǎng)劉維新向記者表示，從當(dāng)下的財(cái)政制度安排的情況看，主要的穩(wěn)定稅源，均上繳中央財(cái)政，而地方要謀求發(fā)展，財(cái)政開支又必須擴(kuò)張，這就造成了地方政府賣地?fù)Q取發(fā)展資金的沖動(dòng)，因此，自然要正視地方政府賣地的合理性。

    “但是，賣地需要一個(gè)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與戰(zhàn)略一致的策略，而不是單獨(dú)為賣地而賣地，那樣往往會(huì)造成透支未來地方財(cái)政收入，同時(shí)，市場(chǎng)也并不會(huì)認(rèn)可這種孤立的賣地行為，尤其是對(duì)于各種社會(huì)資源占有程度并不占據(jù)優(yōu)勢(shì)的三線城市來說因此，有意識(shí)的在賣地過程中，貫徹既定明確的城市發(fā)展定位，并且合理控制規(guī)模和節(jié)奏，才是長(zhǎng)久之舉。”他說。