就在一些經(jīng)營者為南京五星級酒店的低房價發(fā)愁，并質(zhì)疑當(dāng)前五星級酒店是否已經(jīng)飽和的時候，一大批高星級標(biāo)準(zhǔn)的賓館酒店卻正“排著隊(duì)”進(jìn)駐南京。有消息稱，“十一五”期間，南京將新建19座五星級酒店。這一輪南京高星級酒店建設(shè)熱潮將為整個行業(yè)帶來什么樣的影響，市場前景又怎樣？如此宏偉的擴(kuò)容計(jì)劃，引起了業(yè)界的激烈爭論。

星級酒店排隊(duì)來

今年，南京將迎來一個星級酒店開業(yè)的高峰期，初步估計(jì)會開出5家五星級酒店，并且都是引進(jìn)的國際化大品牌。比如，世界頂級酒店威斯汀將在中央路的國際商城開店，雅高旗下的頂級五星酒店索菲特的招牌同時放在了南京的兩處——山西路的銀河國際廣場和紫金山的銀河高爾夫國際。在河西新區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心地段，聯(lián)強(qiáng)國際、金奧大廈這兩座五星級酒店也計(jì)劃今年開業(yè)。

南京第一家超五星酒店威斯汀將坐落于南京玄武湖邊的南京國際商城，計(jì)劃于2009年開業(yè)。

正在動工或準(zhǔn)備建設(shè)的五星級酒店也有10多家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在河西新區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心地段，金陵飯店將開出的金陵濱江會議中心很可能也是五星級。江寧區(qū)今年內(nèi)將有包括湖濱金陵飯店二期在內(nèi)的數(shù)家五星級酒店動工，預(yù)計(jì)明后年建成開業(yè)。長江北岸的浦口地區(qū)將在未來幾年開出幾家五星級酒店。主城區(qū)內(nèi)的德基廣場和綠地廣場也都有建設(shè)五星級酒店的規(guī)劃。

凱萊、萬豪、喜達(dá)屋等國際化品牌酒店也都在積極準(zhǔn)備進(jìn)入南京市場。

新建酒店要填“空白點(diǎn)”

據(jù)稱，浦口區(qū)已有投資意向的10個五星級酒店項(xiàng)目，主要是為了填補(bǔ)江北沒有五星級酒店的空白，推進(jìn)江北旅游的發(fā)展。目前已動工興建的星級酒店分布在珍珠泉和湯泉兩個區(qū)域。同時，在河西新區(qū)中央商務(wù)區(qū)核心地段，聯(lián)強(qiáng)國際、金奧大廈、金陵濱江這三座五星級酒店計(jì)劃在今年開張，另有兩家五星級酒店的投資則正在磋商中。此外，江寧區(qū)有關(guān)部門也傳出消息稱，已有4家五星級酒店的投資商與其達(dá)成了投資意向。

可以看出，南京新一輪五星級酒店的建設(shè)，基本都是在主城區(qū)以外的地區(qū)。南京五星級酒店擴(kuò)容的理由，被表述為以下幾點(diǎn)：南京城市國際化程度越來越高，外商來寧投資、設(shè)辦事處、包長包房以及會展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、歐美市場的開拓等原因，將導(dǎo)致高星級酒店供不應(yīng)求。但由于目前五星級酒店都集中在市中心，競爭激烈，所以需要向周邊延伸分布空白點(diǎn)。

江寧高星級酒店有會議需求

“每年從11月份到第二年的3月份，江寧兩家高星級酒店湖濱金陵和水秀苑的會議安排、餐飲客房都爆滿。湖濱金陵飯店現(xiàn)有客房138間，水秀苑有106間客房。隨著長安福特10億美元項(xiàng)目落戶江寧后，不少大型經(jīng)貿(mào)洽談、高層論壇也紛紛設(shè)在江寧，如果有四五百人的會議，湖濱金陵和水秀苑兩家都接待不了，往往需要將一場會分到幾家賓館去做。”江寧區(qū)規(guī)劃局相關(guān)人士透露，今年內(nèi)將有包括湖濱金陵飯店二期、旺旺集團(tuán)酒店、百家湖大酒店三家高星級酒店動工，還有兩家高星級酒店項(xiàng)目同曦假日、藍(lán)灣假日正在擬定中。

據(jù)湖濱金陵飯店人士介紹，由于江寧高星級酒店較少，他們開業(yè)5年來，會議和住宿接待一直頗為搶手。有不少客房是江寧大型外資企業(yè)長期包住的。已經(jīng)動工的湖濱金陵飯店二期投資額超過15億元，建筑面積達(dá)5萬平方米，預(yù)計(jì)2007年下半年開業(yè)。二期工程建成后，湖濱金陵將晉升為五星級。

有必要增加五星級酒店

據(jù)介紹，南京目前共有各等級的星級酒店114座，客房數(shù)為15315間，按每個標(biāo)間兩個床位計(jì)算，南京星級酒店的接待量為3萬余人。

江蘇省旅游局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到南京現(xiàn)有的9座五星級酒店平均入住率達(dá)到了60%以上，加上赴南京投資考察的商務(wù)人士越來越多，五星級酒店的接待能力較為“吃緊”，位于新街口的兩家五星級酒店，去年一年分別接待了9.7萬人次和9.6萬人次，入住率達(dá)到驚人的90%以上，所以有必要增加五星級酒店的數(shù)量以填補(bǔ)市場空缺。

同時，五星級酒店的發(fā)展應(yīng)該和城市的GDP增長掛鉤。南京市的GDP增速每年在15%左右，相應(yīng)的，五星級酒店數(shù)量的增長應(yīng)該以每年1~2家的速度遞增。但是考慮到南京最新的一家五星級酒店是2001年建成的蘇寧環(huán)球，這幾年沒有新成員加入，今后5年發(fā)展五星級酒店還是有空間的，只是數(shù)量上值得商榷。

此外，大量的高星級酒店選址在江北、江寧是否合適？有業(yè)內(nèi)人士指出，目前南京的五星級酒店還是以接待商務(wù)客人為主，因此經(jīng)營地點(diǎn)還應(yīng)選擇市中心地帶的中央商務(wù)區(qū)。在郊區(qū)空白點(diǎn)新建五星級酒店能否接到那么多的商務(wù)客人，還要打個問號。

房價偏低代表酒店飽和？

事實(shí)上，南京目前的五星級飯店的標(biāo)間價格早已是今不如昔。從最初的1000元上下，攔腰成目前的500元左右。

記者從攜程、e龍等旅行網(wǎng)站上獲悉，玄武飯店的標(biāo)間價格是468元，古南都的標(biāo)間價格只有498元，老牌五星金陵飯店的高級房價位只有598元，喜來登的最優(yōu)價是588元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，逢上淡季，五星級飯店標(biāo)間更低的價格也出現(xiàn)過。

南京酒店經(jīng)過激烈的市場爭奪，已經(jīng)形成了價格盆底。一業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海的五星級酒店已經(jīng)超過30家，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于南京，但他們的酒店市場從年頭到年尾沒有淡旺季之分，平均房價基本保持在1200～2000元之間，是南京的3倍。同屬于江蘇省的蘇州和無錫，五星級酒店的房價也比南京高出100~200元。南京五星級酒店甚至跌破500元，這對于整個酒店業(yè)發(fā)展是不利的，希望國際品牌酒店的入駐能夠在提升南京形象的同時，讓南京五星級酒店的房價也適時變動。

金陵酒店管理有限公司副總裁侯峰認(rèn)為，雖然金陵飯店的酒店入住率較高，經(jīng)常有客滿的情況，但500元左右的房價實(shí)在不能令人滿意。實(shí)際上這么低的房價就說明了南京五星級酒店目前競爭十分激烈，數(shù)量已經(jīng)飽和。如果說南京的五星級酒店不夠用，那么商家還開出如此低的價格，是否有些自相矛盾？

五星級酒店面臨大洗牌

業(yè)內(nèi)人士以上海為例，上海的五星級酒店要遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于南京，可以說所有的品牌都到齊了。但是上海的酒店市場從年頭到年尾沒有淡季、旺季之分，平均房價基本保持在150至200美金左右。就是因?yàn)樯虾Ｓ兄�非常頻繁的商務(wù)和文化交流活動。

不能簡單地從一些價格波動的因素來說明南京五星級酒店過剩了，南京金絲利喜來登酒店的相關(guān)人士告訴記者，就從重洽會、華商會五星級酒店在第一時間就飽滿了，說明南京高星級酒店是不能夠承受大規(guī)模的接待任務(wù)的。

問題在于南京類似的大規(guī)模招商引資工作和推廣活動還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，每年使南京的接待能力顯得緊張的大型會議、會展加在一起，時間往往不足一個月。所以大多數(shù)酒店在一年當(dāng)中的其他時間只有降低價格吸引客源�？梢哉f如果在將來沒有更多的商務(wù)活動到南京來，競爭將會演變成惡性競爭。

相關(guān)人士還強(qiáng)調(diào)，雅高等頂級飯店管理集團(tuán)的加盟說明他們都看好南京這個逐漸發(fā)展的大市場。在雅高準(zhǔn)備進(jìn)軍之前肯定要做一個很好的調(diào)查研究，這應(yīng)該是一個很利好的方面。

業(yè)內(nèi)人士表示，如此巨大的酒店增量投放市場，將給酒店經(jīng)營，特別是老酒店的經(jīng)營帶來更大的困難，未來整個酒店業(yè)界將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何解決這個隨之而來的問題，也許已經(jīng)是酒店業(yè)界的當(dāng)務(wù)之急。而行之有效的辦法可能就是，明確各自的市場定位，形成各自的經(jīng)營特色。隨著多家國際頂級飯店管理集團(tuán)的進(jìn)駐，南京的五星級酒店將面臨一次大洗牌，現(xiàn)有的經(jīng)營不好的酒店很可能被市場淘汰出局。

投資方最關(guān)心回報率

投資方他們還會考慮回報率。侯峰表示，在南京投資五星級酒店并不是一定賺錢，目前南京現(xiàn)有的9家五星級酒店中做得好的也只有二三家而已，部分酒店實(shí)際上一直處于虧損狀態(tài)。有些投資商看到別人在上海投資五星級酒店賺錢，以為在南京投資也可以賺錢。實(shí)際不然，目前南京的房價，大概是上海的60%，而五星級酒店的房價只有上海的30%，因此，在上海賺錢，南京可能就不賺錢了，投資方很可能達(dá)不到期望值。通常按照國際慣例，投資酒店的回報周期大約在10年左右，據(jù)他估算，現(xiàn)在投資指望10年收回已經(jīng)成為一種奢望。單憑這一點(diǎn)，有多少人愿意投資，還要打個問號。

僑鴻皇冠假日酒店的市場銷售總監(jiān)程泉則從投資者的角度表達(dá)了自己的看法。僑鴻皇冠前段時間在安徽蕪湖市中心新建了一個五星級酒店，沒有選擇在南京新建五星級酒店，主要是考慮投資的回收期。按照國際慣例，投資酒店的回報周期通常在10年左右，但眼下在南京，新街口和湖南路等中央商務(wù)區(qū)的土地成本都相當(dāng)高，指望10年收回投資已經(jīng)不太可能，而蕪湖地價相對便宜，當(dāng)?shù)厮男羌壘频甑哪瓿鲎饴誓壳耙哺哌_(dá)85%。

許多投資者初衷不在酒店

建一個五星級酒店的投資至少在3億元以上，投資者不是傻瓜，不賺錢的事怎么會有這么多人熱衷？作為業(yè)內(nèi)人士，侯峰有自己的理解。他告訴記者，實(shí)際上，許多投資者并不單為建酒店而投資。比如德基廣場、綠地廣場、國際商城等項(xiàng)目，投資者看中的都是整個項(xiàng)目中政府給出的土地等方面的優(yōu)惠政策。在享受優(yōu)惠政策，投資自己感興趣的房地產(chǎn)、商場等項(xiàng)目的同時，投資者必須按照政府的規(guī)劃，建立一座五星級酒店。這樣，投資的是一個整體項(xiàng)目，即使酒店不賺錢，投資者衡量其他優(yōu)惠政策，以及賺錢的項(xiàng)目，也會欣然接下這個項(xiàng)目。

五星級酒店的建設(shè)和管理是完全不同的兩件事。許多投資者在酒店建設(shè)過程中，會吸引諸如希爾頓、萬豪、喜達(dá)屋等國際知名的酒店管理公司的管理人員來管理酒店，同時使用這些知名的酒店名稱。

專家建言需注意上市節(jié)奏及體量

南京大學(xué)一位教授在接受記者采訪時表示，南京的五星級酒店資源還很稀缺。目前包括金陵飯店在內(nèi)南京黃金地段五星級酒店的入住率達(dá)到驚人的90%以上，這在江蘇省乃至國內(nèi)外都是罕見的。同時南京急缺擁有大的會議中心、硬件設(shè)施一流的五星酒店，所以，在南京五星級酒店還是有市場空間的。投資商正是看到其未來走勢才紛紛開發(fā)高星級酒店項(xiàng)目。但必須注意的是，如果在短時間內(nèi)供應(yīng)量集中上市，19家酒店5年內(nèi)真的建起來了，在一段時間內(nèi)將造成供給大大過剩。所以，開發(fā)高星級酒店還需注意上市節(jié)奏和體量大小。否則，會給未來經(jīng)營帶來難度。像湖濱金陵飯店有成熟的客戶群，其擴(kuò)容優(yōu)勢明顯，由于其一期開發(fā)很好，所以此時投資二期，可謂水到渠成。

這位教授認(rèn)為，作為城市發(fā)展的一部分，酒店業(yè)的發(fā)展更應(yīng)該趨向功能性，如果要在郊區(qū)新增酒店數(shù)量，還是應(yīng)該在二星級和三星級上下功夫，如發(fā)展更多能接待團(tuán)隊(duì)游客和會議客人的經(jīng)濟(jì)型、會議型、休閑度假型酒店等。突出功能將會使得酒店在建成后有較大的發(fā)展空間，而不是互相打價格戰(zhàn)。

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