于開發(fā)商和購房者們而言，眼下最關(guān)心的也最難猜透的，就是"后調(diào)控"時期樓市的走勢，準(zhǔn)確地說下半年樓市真相會將如何呈現(xiàn)。樂觀還是悲觀？向上還是向下？觀望還是入市？一個個未知的謎團在等待著揭開，所有人都在等著他們想要的答案。本次樓市三人行，我們發(fā)現(xiàn)，除了調(diào)控的壓力，下半年長沙樓市供應(yīng)量將有近千萬平方米的預(yù)況，無疑也是壓在不少開發(fā)商心中的一塊巨石。
　　下半年長沙樓市供應(yīng)量將是一個什么情況？

　　中原地產(chǎn)湖南分公司研究總監(jiān)陳世霞：2009年底開始的那波火熱行情，大量消化了市場存量。從我們的統(tǒng)計來看，長沙目前的存量房供應(yīng)量處于一個2008年以來的歷史低點，市面上可以賣的產(chǎn)品只有100多萬平方米。如果不是這輪調(diào)控，市場或許真的會出現(xiàn)"脫銷"的情況。眼下不樂觀的是，進入下半年，長沙樓市可能會有一個供應(yīng)量的激增，保守估計會增加800萬平方米。這將是市場要背負的一個很大壓力。

　　下半年突然那么大的供應(yīng)量是什么原因？

　　陳世霞：2009年，市場上一度有1200多萬平方米的供應(yīng)量。不過因為那時候行情不太好、開發(fā)商普遍謹慎，一些項目推遲開盤和上市時間。而今年1-4月份市場的火爆，讓很多項目加快了建設(shè)速度，搶著入市。因此，上半年缺貨，下半年卻有一個供應(yīng)激增的過程。

　　此前調(diào)控都出現(xiàn)了報復(fù)性反彈，本輪調(diào)控后有報復(fù)性反彈的可能嗎？

　　未來置業(yè)投資營銷部經(jīng)理雷鳴：2008年底至2010年初的剛性需求釋放，把房價拉高了，其中供需關(guān)系起了很大作用。我認為今年11月份左右至明年春節(jié)前可能會有一個集中入市階段，投資者會選擇搶在那個時候"搶先手"。我認為，這波剛性爆發(fā)的時間應(yīng)該會來得比較快。

　　高鑫巴比倫花園項目經(jīng)理曾令波：新政對于購房者的心理影響應(yīng)該是比較明顯的，很明顯地造成這個市場的成交量在逐步下滑，這是一個事實。至于后市，我認為一要看開發(fā)商的舉措，二要看政府的執(zhí)行力度和執(zhí)行效果。購房者的剛性需求以及投資型需求在不斷累積，決定了后市還有很多變數(shù)。

　　陳世霞：我覺得報復(fù)性反彈可能性很小。

　　未來置業(yè)投資策略部總策劃金霜雁：把投資性需求抑制在最小的狀態(tài)之內(nèi)是一個根本的前提。否則的話，"一控就死，一放就瘋"的怪圈仍很難打破。需求仍然存在，老百姓的財富仍需要一個投資增值的出口。手頭存了一點錢的人必然會在一兩年內(nèi)決策，否則連丈母娘都不答應(yīng)啊。

　　開發(fā)商會不會讓利呢？也就是降價？

　　金霜雁：不能一概而論。比如核心區(qū)域，比如稀缺的高端物業(yè)，我覺得開發(fā)商可能都會堅守。而一些郊區(qū)或者被熱炒的區(qū)域，本身有一些泡沫，成交量肯定會下來。

　　長沙東湖高新投資公司策劃主管肖芳：我認為如果開發(fā)商實實在在做一些價格讓利，達到剛性需求者的期望的話，還是很有期望的。比如河西一個大盤，開盤價格比新政前降了400元/平方米，開福區(qū)一大盤降幅約有200-300元/平方米，我的朋友被打動了，出手了。其實，開發(fā)商在價格方面只要能吻合置業(yè)者心理預(yù)期，就沒問題。個人感覺，市場并非會沒有機會，而是看怎么去做。

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