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2010-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)市場全景調研及投資

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2010-2015年中國房地產行業(yè)市場全景調研及投資評

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【出版日期】 2010年9月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個【印

2010-2015年中國圓型涼亭產業(yè)深度調研及未來發(fā)展

【出版日期】 2010年8月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

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近期，隨著全國70個大中城市房屋銷售價格連續(xù)兩月環(huán)比持平，房價逐漸走成一條先抑后平的曲線。從今年4月樓市持續(xù)博弈陷入“僵局”，到如今深圳、上海等地樓盤成交量有“回暖”之勢，中國房地產市場正走到一個重要的“十字路口”。是該再出硬招，還是強化政策執(zhí)行力？出席第四屆夏季達沃斯論壇的知名專家和企業(yè)界人士各抒己見。

　　－－“回暖”跡象：調控政策宜松宜緊？

　　北京南四環(huán)附近一處商品房即將開盤，低密度、小板樓，良好的小區(qū)環(huán)境吸引了不少購房者，然而預計每平方米3.5萬元的價格卻讓他們望而卻步。

　　今年4月，為遏制部分城市房價過快上漲，國家出臺了一系列房地產調控措施，種種跡象表明，本輪調控確實點中了不少投機者的命門，高溫樓市有了“退熱”跡象，調控效果初步顯現(xiàn)。但是，部分樓市高房價“堅冰”未除，個別市場出現(xiàn)了“回暖”跡象，樓市政策下一步宜松宜緊？

　　國務院總理溫家寶在論壇開幕式上明確指出，我們要進一步規(guī)范市場秩序，抑制投資、投機性需求。他強調，穩(wěn)定房價和提供住房保障是各級政府的重要責任。

　　不少與會人士認為，這相當于承諾，中國政府將繼續(xù)致力于調控房地產市場。由于房地產市場的變化周期要比普遍商品長一些，從出臺調控政策到政策效果完全顯現(xiàn)需要更長時間。因此，要達到前期確定的房地產調控目標，必須堅持當前已經出臺的各項政策措施。

　　“調控政策肯定不會松動。”天津住宅集團董事長馬駿指出，如果未來一段時間，房地產市場價格出現(xiàn)快速反彈，表明調控政策沒有達到預先的效果。

　　國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松告訴記者，今年以來房價較高的幾個城市土地供應量僅完成了全年的20%，如果再剔除保障性住房的土地供應，就更少了。一些地方趁勢高價推地，對調控形成了干擾。

　　“下一步，關鍵是各級地方政府要把已經出臺的各項政策措施落實到位，不要讓房地產市場大起大落�！边h東控股集團有限公司董事局主席蔣錫培說。

　　持續(xù)調控下，中國房地產價格走勢如何？

　　“中國房地產業(yè)發(fā)展最快的時期可能已經過去了，再像過去十年那樣大幅上漲的故事重演的可能性不大�！卑褪锼深A計，今年四季度到明年上半年已開工房地產項目將大規(guī)模投放市場，與此同時，需求持續(xù)下滑，觀望氣氛濃厚，房價下跌不可避免。蔣錫培則認為，隨著城市化進程的繼續(xù)，房地產市場仍將持續(xù)發(fā)展。長遠看，中國房地產價格仍然會呈現(xiàn)一個波動向上的趨勢。

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　　在法國，每1000人擁有69.2套福利性住房，廉租房占到可出租房屋的40%以上；在德國，社會福利住房主要面向低收入群體、多子女家庭等；在新加坡，政府通過建造近100萬套公共住房，解決了全國80%的人口住房問題……針對低收入群體，世界很多國家和地區(qū)政府都根據(jù)各自國情，制定了不同的安居政策，力爭使公民的居住權得到基本的保障。

　　“要解決中國的房地產問題，需要政府把大部分人的住房管起來，大力推出廉租房、經濟適用房等保障性住房。”馬駿說，“房地產市場不能過度市場化。消費者的住房需求是有差異的，收入不同，能力不同，住房的需求也不同。高收入群體需要高端商品房，中低收入者則適合購買中小戶型的保障性住房，這樣的居住性需求亟待釋放。”

　　人們注意到，目前全國各地在保障性住房建設上進展還不平衡，住房保障體系仍不完善，政策支持力度也有待提高。

　　不少與會人士認為，在房地產調控過程中，保障性住房供應盡快跟上，不僅有利于解決低收入群體的住房問題，還有利于加快建立促進房地產市場健康發(fā)展的長效機制，促進形成合理的住房供給結構，滿足多層次的住房需求。

　　“現(xiàn)在看，房地產市場的投機性需求基本被抑制，要盡快引入健康可持續(xù)發(fā)展的軌道�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀經濟部研究員張立群指出，下一步要使居住性需求成為房地產市場的主導力量，通過加快保障性住房建設，有效增加供給。

　　大連萬達集團董事長王健林也認為，當前在困擾中國房地產的諸多問題中，最容易解決的問題當屬保障性住房建設，“如果政府能夠明確規(guī)定，保障房的建設能達到房屋建設面積的50%，也許高房價的問題就不會是一個社會問題了”。

　　今年以來，我國保障性安居工程建設大規(guī)模推進。有關部門與各省級人民政府簽訂了2010年住房保障工作目標責任書，將全年300萬套保障性住房和280萬戶棚戶區(qū)改造以及120萬戶農村危房改造任務分解落實到地方，但最終落實如何尚有待觀察。

　　“未來數(shù)月，保障性住房和廉租房慢慢釋放到市場中來，將把市場平均房價拉低。未來數(shù)年，保障性住房建設將成為經濟重要增長動力之一�！蹦Ω笸ㄖ袊鴧^(qū)董事總經理李晶說。

　　－－抑制過熱：“兩難”之間平衡點在哪？

　　在中國，房地產調控一直面臨“兩難”境地：要抑制過熱投資和高房價，以防止出現(xiàn)經濟“泡沫”并引發(fā)金融風險，同時要讓普通百姓買得起房，就要對房地產市場進行適度調控；但是，一旦房地產投資大幅萎縮，又會直接影響經濟增長速度。

　　本世紀初房地產市場的繁榮曾把美國從危機中拉了出來，然而這次國際金融危機的爆發(fā)恰恰始于美國房地產市場“泡沫”破裂。美國聯(lián)邦儲備委員會前主席格林斯潘日前表示，如果房地產市場出現(xiàn)惡化，美國經濟可能再次陷入衰退。這將直接影響全球經濟復蘇的步伐。

　　中國經濟是否也存在類似隱患？

　　英國傳媒集團WPP公司首席執(zhí)行官馬丁.索雷爾說：“轉型期的中國經濟，特別是房地產業(yè)將面臨諸多挑戰(zhàn)。”

　　普華永道亞太區(qū)執(zhí)行主席及首席合伙人楊紹信認為，近年來中國房地產價格的上漲反映了居民對于改善住房條件的強烈需求和日益增長的消費能力，具有一定的客觀必然性。同時，中國對于房地產投資的信貸控制相比美國要嚴格得多。他相信，中國不會重蹈這次歐美金融危機的覆轍。

　　但是，隨著政府對房地產市場調控力度加大，房地產投資減少、房價下降對于經濟增長、財政收入，以及就業(yè)的影響不可忽視。顯然，未來中國房地產市場發(fā)展，必須在“兩難”之間尋求一個平衡點。

　　就此間召開的夏季達沃斯論壇，英國《金融時報》指出，穩(wěn)定房價對中國經濟是極大的考驗�！凹偃绱驂悍康禺a市場過猛，則會導致經濟增速放緩；假如過快放松對房地產市場的調控，則會引發(fā)產生巨大的資產泡沫。”

　　“要犧牲一點速度來換取更長期、更健康的增長�！眹野l(fā)展改革委宏觀經濟研究院副院長王一鳴表示，房地產價格回調是老百姓期望的，我們希望擠壓房地產的泡沫，也需要清理地方融資平臺，這些都是高速增長時期控制風險必須做的。天津泰達集團首席執(zhí)行官張軍認為，房地產的調控措施不是要搞垮房地產業(yè)，而是打擊投機性的購房需求，從長期看，這有利于促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定消費者的購房預期。

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2010年我國樓房市場價格趨向分析