房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，對經(jīng)濟(jì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展和改善人民生活具有重要影響。1998年，為應(yīng)對亞洲金融危機(jī)影響，中央做出擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略部署，啟動(dòng)居民住房消費(fèi)。同

　　隨著房地產(chǎn)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，房價(jià)不斷漲高，房地產(chǎn)市場供給、需求不合理現(xiàn)象逐漸表現(xiàn)出來。2004年二季度，中央政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，2005年，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)上升幅度過快的問題，溫家寶總理在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出：“要抑制房價(jià)過快上漲勢頭”，并將此作為2005年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。國務(wù)院辦公廳還專門下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(國辦發(fā)電[2005]8號)，就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運(yùn)行中的突出矛盾，特別是房價(jià)上漲過快問題，提出了八項(xiàng)措施。2006年，房地產(chǎn)市場價(jià)格繼續(xù)走高，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題再度引起關(guān)注。本文認(rèn)為，展望今后幾年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢將有可能繼續(xù)體現(xiàn)出以下特征：

　　一是房價(jià)持續(xù)較快上漲的現(xiàn)象逐漸在全國各大中城市蔓延。2003年至2004年間，全國房價(jià)上漲過快的問題主要集中在東部地區(qū)部分大中城市，有的城市平均房價(jià)漲幅已連續(xù)二、三年達(dá)到15%以上，2005年，房價(jià)上漲過快現(xiàn)象已由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展，并可能由中心城市向周邊地區(qū)輻射。雖然其他一些城市和地區(qū)的房價(jià)仍然處于較低水平，中小城市和鄉(xiāng)村居民的居住條件仍然較為滯后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展程度處于較初級水平，但正在受到房價(jià)上漲趨勢的影響，這些城市和地區(qū)的住房需求將會(huì)在今后一段時(shí)間逐步顯現(xiàn)出來并在一個(gè)較長時(shí)期保持增長。城市間房價(jià)攀比心理已經(jīng)普遍存在，應(yīng)給予密切的關(guān)注。

　　二是房地產(chǎn)市場供給不夠充足，供給結(jié)構(gòu)很不合理。2004年、2003年和2002年全國商品房銷售面積與竣工面積之比分為1.02:1，1.13:1和1.2:1。2004年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)，這可能是2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2006年房價(jià)仍上漲較快的原因。在房地產(chǎn)市場供給中，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅供給顯著缺乏。2004年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長為-2.5%，占住宅開發(fā)投資的比例由2003年的6.13%下降到4.61%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要若干年的時(shí)間。

　　三是房地產(chǎn)市場消費(fèi)性需求仍將繼續(xù)保持較大規(guī)模和較快增速，非消費(fèi)性需求持續(xù)存在。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人們可支配收入增加，各方面、多層次的住房消費(fèi)性需求將逐步表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場需求并快速增長，其中，基本住房需求、改善性住房需求和被動(dòng)性住房需求(如拆遷帶來的需求)等需求均呈現(xiàn)出一定程度的剛性，住房需求的主體規(guī)模不能壓縮。同時(shí)，通過房地產(chǎn)進(jìn)行投資、投機(jī)、融資、養(yǎng)老的需求隨著經(jīng)濟(jì)升溫而進(jìn)一步體現(xiàn)出來，在這樣一個(gè)繁榮的房地產(chǎn)市場上，境外資金也要尋找收益渠道。因此，房地產(chǎn)市場的需求將保持旺盛勢頭。

　　二 我國房地產(chǎn)市場上漲相關(guān)因素的簡要分析

　　在今后一段時(shí)期內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場可能在一定程度上體現(xiàn)上述特點(diǎn)，其原因，主要有以下幾方面：

　　一、各種房地產(chǎn)市場需求集中反映。這兩年房地產(chǎn)市場升溫，是1998年我國啟動(dòng)居民住房消費(fèi)以來，各方面住房需求首次集中的體現(xiàn)。房地產(chǎn)需求不僅來自多個(gè)方面消費(fèi)性需求，諸如基本居住需求、改善性需求、被動(dòng)性需求和往來人口消費(fèi)性需求，還包括超前消費(fèi)需求，投資需求和投機(jī)需求等。當(dāng)前大中城市旺盛的房地產(chǎn)需求，其構(gòu)成至少包含這樣一些因素：一是人口自然增長的消費(fèi)性需求；二是流動(dòng)人口帶來的住房需求；三是每年約2000萬人口的城市化進(jìn)程新增住房需求；四是舊城區(qū)拆遷改造的被動(dòng)性住房需求；五是改善性住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年，中國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為23.67平方米，與建設(shè)部提出的全面小康階段人均住房建筑面積38平方米的標(biāo)準(zhǔn)相比，還有很大距離；六是投資需求；七是投機(jī)性需求。此外，居民住房管理體制還不健全、社會(huì)保障體系壓力大，加上人們對物價(jià)和收入水平的預(yù)期，還存在一部分超前消費(fèi)需求，其目的是為預(yù)防今后因住房價(jià)格過高而買不起房。

　　二、土地管理制度影響土地供給。在現(xiàn)有土地管理方式下，土地價(jià)格是造成房地產(chǎn)市場價(jià)格快速增長的制度基礎(chǔ)。由于政府出讓土地的收入納入地方財(cái)政管理，一些地方為增加收入，擴(kuò)大投資規(guī)模，自然希望供給更多土地。這種情況在一定程度上導(dǎo)致地方建設(shè)、規(guī)劃、土地管理等部門執(zhí)法不嚴(yán)，未按規(guī)定辦理審批事項(xiàng)，擅自改變土地用途，增加收入更多的非普通住宅用地的供給量，以至停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　三、分配結(jié)構(gòu)不完善影響房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)。居民收入差距的擴(kuò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求進(jìn)一步分化。一方面，和居民基本居住需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房需求大，而房地產(chǎn)開發(fā)利潤較低；另一方面，高收入者購買的高檔住宅，其開發(fā)利潤較高。因此，開發(fā)商自然愿意游說政府部門，提高住房供給的標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、人為加快城市化步伐加劇了房地產(chǎn)市場需求壓力。本文認(rèn)為，農(nóng)村城市化的過程，應(yīng)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然要求，在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村過程中，簡單地認(rèn)為可以通過行政手段加快城市化步伐來實(shí)現(xiàn)，不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，會(huì)把三農(nóng)問題轉(zhuǎn)化為嚴(yán)重的城市社會(huì)問題，不僅影響住房市場穩(wěn)定，而且對就業(yè)和社會(huì)保障方面造成嚴(yán)重影響，其作用將是深遠(yuǎn)的，

　　五、投資渠道不順暢。社會(huì)資金缺乏多元化的投資渠道，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。特別是在銀行利率較低的情況下，銀行大量資金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。

　　六、經(jīng)濟(jì)適用房管理效率不高。經(jīng)濟(jì)適用房的建造標(biāo)準(zhǔn)過高，不夠“經(jīng)濟(jì)適用”，購買者資格審查不嚴(yán)格，都會(huì)擠占基本的住房需求，造成房地產(chǎn)市場整體需求壓力上升。

　　七、分稅制有待完善。根據(jù)目前的分稅制，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)行業(yè)的稅收收入，如銷售不動(dòng)產(chǎn)、建筑安裝業(yè)的營業(yè)稅，房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等，大部分屬于地方財(cái)政收入，刺激了地方增加固定資產(chǎn)投資的積極性。

　　八、拆遷安置辦法不夠科學(xué)民主，未能反映民意。一些拆遷項(xiàng)目未妥善準(zhǔn)備充分的周轉(zhuǎn)房，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不符合被拆遷戶要求的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起房地產(chǎn)市場供需的波動(dòng)。有的城市有意加快拆遷速度，土地管理、規(guī)劃、建委、公安、法院、開發(fā)商、拆遷公司一起對付被拆遷戶，干擾了正常的房地產(chǎn)供給。

　　三 關(guān)于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的幾點(diǎn)認(rèn)識

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況，關(guān)系到社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和小康社會(huì)建設(shè)，應(yīng)給予高度重視，正確把握發(fā)展方向。要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，密切關(guān)注全國和不同地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，實(shí)施適時(shí)、適度的宏觀調(diào)控，是我國各級政府一項(xiàng)長期任務(wù)。

　　一、關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)。國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，是通過一系列經(jīng)濟(jì)、法律和行政的手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定、供求基本平衡。房價(jià)波動(dòng)過大，對國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、建設(shè)小康社會(huì)和社會(huì)和諧穩(wěn)定，都會(huì)帶來不良影響。政府應(yīng)改善住宅住房供給結(jié)構(gòu)，使稀缺的土地資源能夠用于滿足住房保障的基本需要，保持房價(jià)穩(wěn)定，保持社會(huì)安定，避免房地產(chǎn)市場大起大落。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求矛盾突出、供給和需求結(jié)構(gòu)不合理是房價(jià)上漲過快的直接原因。由于不論是在價(jià)格高位運(yùn)行或是在低價(jià)運(yùn)行的房地產(chǎn)市場，市場均能夠提供具有較為強(qiáng)勁的需求，因此，本文認(rèn)為，作為政府行為，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，一要滿足廣大居民普遍能夠擁有基本住房，增加基本住房供給，完善經(jīng)濟(jì)適用房管理方式方法；二要建立健全廉租房制度，保證低收入者和困難家庭也要有房�。蝗�要整頓居民住房租賃市場，使空閑住房能夠轉(zhuǎn)為提供出租或轉(zhuǎn)讓居住，引導(dǎo)投資和投機(jī)性需求轉(zhuǎn)化為有效住房供給；四要限制房價(jià)增速過快，防止房地產(chǎn)價(jià)格過大的波動(dòng)，以保持社會(huì)安定團(tuán)結(jié)。

　　三、關(guān)于擴(kuò)大投資渠道。應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和放開國內(nèi)投資市場，明確民間資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域的具體辦法，鼓勵(lì)國內(nèi)資本到海外投資辦廠，盡快推行和完善QDII。

　　四、關(guān)于完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。為確保房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)建立全國及各地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制，完善房地產(chǎn)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，健全房地產(chǎn)市場分析體系，分類細(xì)化統(tǒng)計(jì)口徑，定期對各地房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，并作為評價(jià)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的重要指標(biāo)。這樣，一方面能夠密切關(guān)注房地產(chǎn)市場動(dòng)向，為政府及時(shí)、準(zhǔn)確做出決策提供科學(xué)完備的依據(jù)，從而實(shí)施有重點(diǎn)、有針對性和更為有效率的宏觀調(diào)控措施；另一方面，可以增加房地產(chǎn)市場透明度，引導(dǎo)居民理性購房。

　　五、要不斷提高宏觀調(diào)控的水平。適時(shí)采用綜合經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行間接的、靈活的、靈敏的微調(diào)，避免房地產(chǎn)市場明顯起伏。要把增加房地產(chǎn)市場透明度作為一種宏觀調(diào)控手段，增加政策和信息透明度，特別要重視把握正確的輿論導(dǎo)向，傳遞明確的市場信號，積極進(jìn)行正面宣傳解釋和輔導(dǎo)，引導(dǎo)理性供需，防止誤導(dǎo)和炒作。

　　六、完善土地管理，健全公共財(cái)政體制。目前的土地使用管理制度規(guī)定，居民住宅只有70年使用期，到期后政府有權(quán)收回，對此，本文建議，為切實(shí)貫徹《憲法》關(guān)于保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的精神，應(yīng)在房屋到期后、政府收回之前，增加公眾民主程序和技術(shù)咨詢程序，以此確定延長土地使用期限事宜，由此，土地使用權(quán)進(jìn)一步成為公民財(cái)產(chǎn)，從而促進(jìn)二手房市場交易，約束不合理拆遷行為。要制定長期計(jì)劃，運(yùn)用先進(jìn)土地測量技術(shù)，加強(qiáng)對土地使用、規(guī)劃和收入的管理；要完善公共財(cái)政管理體制，合理調(diào)整分稅制，通過轉(zhuǎn)移支付和加強(qiáng)預(yù)算管理等辦法滿足基層行政職能需要。

　　七、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場管理的監(jiān)督。要將房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況納入政績考察的范圍，要將房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控納入法制化軌道，各級人民代表大會(huì)和政府有關(guān)部門要加強(qiáng)對土地管理、規(guī)劃和房地產(chǎn)市場定期的、專項(xiàng)的監(jiān)督檢查。

　　八、加快農(nóng)村基礎(chǔ)建設(shè)和公共服務(wù)，科學(xué)地推進(jìn)城市化進(jìn)程。在推進(jìn)農(nóng)村城市化過程中，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善醫(yī)療、教育、產(chǎn)業(yè)扶植、就業(yè)指導(dǎo)等公共服務(wù)，提高三農(nóng)收入水平，不應(yīng)簡單地把加快農(nóng)村城市化步伐納入政府工作目標(biāo)，對農(nóng)民轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)居民后的問題要從長遠(yuǎn)考慮。對于被征用了土地的農(nóng)民，要通過給予土地收益分配權(quán)利等多種辦法，妥善解決他們的收入來源、就業(yè)和社會(huì)保障問題。

• · 全面、正確地落實(shí)保護(hù)耕地的國策
• · 2006年1季度鄭州房地產(chǎn)成交分析
• · 2006年1季度鄭州房地產(chǎn)總體市場供應(yīng)情況
• · 2006年一季度湖州商品房銷售情況分析
• · 2006年一季度常州市房地產(chǎn)開發(fā)形勢分析報(bào)告
• · 中國房地產(chǎn)周期波動(dòng)實(shí)證分析

• · 我國建筑外墻用膩?zhàn)訕?biāo)準(zhǔn)重新修訂并通過評審
• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺(tái)：新建商品房必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動(dòng)調(diào)價(jià)促銷
• · 2009年中國樓市猜想
• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動(dòng)

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價(jià)