全省房地產(chǎn)投資增長提速，占固定資產(chǎn)投資比例合理。廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資近3年保持在1210～1498億元規(guī)模，每年增長平緩，分別為8.3％、12.1％和10.5％；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例分別為24.3％、22.7％和21.5％，逐年走低。今年一季度開發(fā)投資319億元，同比增長21.3％，增幅提升17.2個(gè)百分比，開發(fā)投資有加速趨向，增幅提升偏大是因去年一季度4.1％低增長之故；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例25.8％，同比持平。無論投資規(guī)模還是增長速度、比例關(guān)系尚屬合理，與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)。

廣州住宅投資增長平緩。廣州市今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資85.08億元，同比增長16.2%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重32.5%，同比下降5.9個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅完成投資56.59億元，同比增長9.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額66.5％，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。對比辦公樓投資同比增長翻番、商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長54.1%，住宅投資增長平緩。

深圳住宅投資增長較快。深圳市今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資101.58億元，同比增長11.2％；住宅開發(fā)投資67.57億元，同比增長17.7％；其中普通住房開發(fā)投資54.98億元，占住宅開發(fā)投資的81％。

二、房價(jià)小幅增長，局部上漲過快

全省房價(jià)小幅增長。廣東商品房均價(jià)2005年增長7.71％，其中住宅增長8.07％，增幅分別回落1.4和2.2個(gè)百分比。今年省統(tǒng)計(jì)局調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑，一季度商品房加權(quán)平均4898元/平方米，同比增長8.4%。

廣州、深圳房價(jià)增長加快。廣東列入國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)體系的城市有5個(gè)。深圳一季度房屋銷售各項(xiàng)指數(shù)均高于全國指數(shù)4.1～6.4，位居70城市前2～3名；新建住宅價(jià)格漲幅是全國的1.65倍，二手住宅價(jià)格漲幅是全國的2.1倍。廣州房屋租賃高于全國指數(shù)0.2，韶關(guān)住宅租賃高于全國指數(shù)0.1，兩市漲幅分別為全國的1.14和1.09倍。其余各市各項(xiàng)指數(shù)均低于或與全國指數(shù)持平。詳見下表。

2005年與2003年比，廣州市（十區(qū)）商品住宅均價(jià)兩年間上漲1226元/平方米，漲幅31.5％。今年一季度均價(jià)5842元/平方米，同比增長17.9％，環(huán)比8.97％。

深圳市去年商品房價(jià)格同比上漲17.28％，今年一季度同比上漲20.62％，其中商品住宅均價(jià)同比上漲25.63％，普通商品住宅同比上漲16.48％。

三、住宅用地供應(yīng)減少，供地結(jié)構(gòu)與需求脫節(jié)

土地供應(yīng)量減少，用地功能及空間布局結(jié)構(gòu)與消費(fèi)市場脫節(jié)。2003～05年三年間全省每年土地出讓總面積均為11000多萬平方米。去年住宅用地出讓2294萬平方米，同比下降近三成；占出讓總面積19％，同比下降10個(gè)百分點(diǎn)。去年出讓普通商品住房用地1880萬平方米，占出讓住宅用地面積82％，同比下降8個(gè)百分比。詳見下表。

廣州市（原八區(qū)）2003～05年“招拍掛”形式出讓土地面積92萬平方米，住宅用地僅占三成，建筑面積106.8萬平方米，約占同期（原八區(qū)）住宅竣工面積的7～8％。2004年計(jì)劃推出100萬平方米土地，結(jié)果只推出12.1萬平方米。2005年“招拍掛”49.44萬平方米，大部分是商業(yè)用地。廣州市希望減少供地以消化開發(fā)商多年囤積的土地，提高土地出讓價(jià)格。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前政府手上已有紅線控制的市中心區(qū)經(jīng)營性開發(fā)土地儲(chǔ)備可建筑面積至少有2100萬平方米，還有回收的閑置土地近700萬平方米，以及工廠、貨場搬遷騰空的土地407萬平方米。（《南方房地產(chǎn)》2006年第5期黎文江文章）近日公布2006年度廣州市土地供應(yīng)計(jì)劃，總面積的56％分布在增城與從化，市八區(qū)占25％。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州開發(fā)商手中掌握的開發(fā)用地（含未開發(fā)、新開工、在售項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)土地等）有250宗左右，約2000萬平方米。考慮到土地供應(yīng)日益緊縮，一些開發(fā)商調(diào)整開發(fā)策略，減緩儲(chǔ)備土地的消耗速度，追求土地效益最大化，或建高檔物業(yè)，或等待最佳開發(fā)時(shí)機(jī)，等等。

政府供地政策與開發(fā)商策略的調(diào)整，形成近年廣州市住宅用地供應(yīng)減少，土地出讓價(jià)格急升，尤以中心區(qū)為甚。這也是自去年以來，廣州市每次住宅用地出讓在激烈競爭后不斷刷新“地王”價(jià)格的原因。

2002～05年深圳市新增商品住宅供應(yīng)全部集中在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)供應(yīng)為零。每年供應(yīng)總量1平方公里左右，2005年削減了一半。每年入市的存量土地從2002、2003年的2平方公里多，至2005年達(dá)到最低水平，僅0.23平方公里。該年全市商品住宅用地供應(yīng)總量僅0.73平方公里。詳見下表。

深圳市每年對新增商品住宅的需求約900萬平方米。按近年新批商品住宅平均容積率3計(jì)算，每年需供應(yīng)商品住宅用地約3平方公里。在住房需求剛性增長的前提下，由于住宅用地供應(yīng)的持續(xù)減少，住房市場供求關(guān)系趨于緊張，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。（《南方房地產(chǎn)》2006年第5期王鋒文章）

　深圳市每年對新增商品住宅的需求約900萬平方米。按近年新批商品住宅平均容積率3計(jì)算，每年需供應(yīng)商品住宅用地約3平方公里。在住房需求剛性增長的前提下，由于住宅用地供應(yīng)的持續(xù)減少，住房市場供求關(guān)系趨于緊張，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲。（《南方房地產(chǎn)》2006年第5期王鋒文章）

四、商品住宅供應(yīng)減少，結(jié)構(gòu)失衡

今年一季度廣東商品房竣工面積723.31萬平方米，其中住宅615.91萬平方米，同比增長29.71％和38.88％。銷售面積965.65萬平方米，同比增長13.70％，其中住宅銷售881.27萬平方米。

廣州市去年商品住宅投資同比基本持平，施工面積同比下降1.8％，新開工面積同比下降22.2％，竣工面積同比下降16.6％。商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比下降5.13％（按面積計(jì)）和14.12％（按套數(shù)計(jì)）。今年一季度商品住宅施工面積與新開工面積同比分別下降3.7％和28.92％，竣工面積同比增長95.8％，增加78.8萬平方米。但去年竣工面積比前年少了132萬平方米，用今年一季度增加的面積彌補(bǔ)去年，還有53萬平方米缺口。

從批準(zhǔn)預(yù)售看，100平方米以上大套型商品房占51％（套數(shù)）和66％（面積）；從交易看，大套型商品房占49％（套數(shù)）和63％（面積）。80～100平方米商品房是供應(yīng)量少于交易量，140平方米以上大套型商品房供應(yīng)量大于交易量。

深圳市去年商品住宅施工面積同比增長7.88％，竣工面積同比下降37.92％，減少竣工293萬平方米；批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降10.96％。今年一季度商品住宅施工面積下降2.23％，批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降15.81％。

五、需求旺盛，空置下降

需求旺盛，空置下降。一季度廣東商品房消化系數(shù)[銷售面積/（k×竣工面積）] 1.67。期末空置基本持平，其中住宅空置下降1.22％，減少空置面積13萬平方米。

2004～05年廣州市供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）與成交量比例為100：149（八區(qū)）和100：125（十區(qū)），供求缺口420萬平方米（八區(qū)）和370萬平方米（十區(qū)）。今年一季度商品住宅銷售面積171.5萬平方米，同比幾乎翻番。住宅空置下降15％，減少空置量40.8萬平方米。

廣州市2005年住宅空置量下降10％。一級、二級、三級路段均有三成以上的降幅，其他路段是46％的升幅。可見一級、二級、三級路段商品房供不應(yīng)求，其余路段是供大于求。詳見下表。

2002～05年深圳市商品住宅供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售）與銷售量的關(guān)系從供過于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，今年一季度，更緊張至有近一半的供需缺口。詳見下表。

深圳市一季度末住宅空置面積同比下降19.48％。

　六、市場走勢及其隱患

市場仍處于上升周期。廣東房地產(chǎn)從1998年復(fù)蘇以來，至今處于上升周期，期間經(jīng)歷了2003～04年的市場調(diào)整。從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，中國經(jīng)濟(jì)、廣東經(jīng)濟(jì)仍快速發(fā)展，民間資本與日俱增，人民幣升值的壓力依然存在，資源性產(chǎn)品漲價(jià)的動(dòng)力也依然存在。從房地產(chǎn)市場本身考察，城市化進(jìn)程與人民收入提升產(chǎn)生了龐大的需求，前幾年因房價(jià)平穩(wěn)所積累的需求未完全釋放，市場上需求與投資的支撐力強(qiáng)勁。今年房地產(chǎn)市場仍將高位運(yùn)行。當(dāng)前宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)大背景和房地產(chǎn)市場環(huán)境，與1989年治理整頓、1993年宏觀調(diào)控不可同日而語。

市場顯露隱患。供應(yīng)不足與需求旺盛的矛盾誘發(fā)市場投機(jī)，部分地區(qū)地價(jià)、房價(jià)升幅過大，刺激消費(fèi)性需求的釋放與投資性需求的增加，反過來又推高地價(jià)、房價(jià)，形成互為因果的互動(dòng)循環(huán)關(guān)系，激化供需緊張局面。如控制不住，可能導(dǎo)致地價(jià)、房價(jià)成脫韁野馬，市場泡沫浮現(xiàn)。大起之后必大落，市場急劇波動(dòng)。

供需失衡激發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。在“供應(yīng)決定需求”的土地資源緊約束條件下，利益最大化趨使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高端化、大型化，從而逐漸與消費(fèi)性需求市場脫節(jié)，進(jìn)一步惡化供需關(guān)系。

在供需關(guān)系趨于緊張的地區(qū)，賣方市場凸現(xiàn)，個(gè)別開發(fā)商、銷售商采取捂盤惜售、抬高售價(jià)、轉(zhuǎn)手炒賣等不規(guī)范行為，加劇供需緊張氣氛，擾亂市場秩序，謀取高額利潤。

七、當(dāng)務(wù)之急是維護(hù)市場健康發(fā)展

調(diào)控土地市場。增加住宅用地供應(yīng)，合理調(diào)節(jié)供地結(jié)構(gòu)，把引導(dǎo)城市向新區(qū)發(fā)展的規(guī)劃意圖與市場實(shí)際需求有機(jī)結(jié)合起來。采取有效措施釋放存量土地、閑置土地，適當(dāng)提升市中心區(qū)容積率。更多地采用招標(biāo)方式出讓土地，減少市場緊張氣氛，從源頭上解決供應(yīng)不足、漲價(jià)風(fēng)盛問題。作為土地供應(yīng)商與市場管理者兩任兼一身的城市政府，要確立科學(xué)發(fā)展觀與政績觀，摒棄“經(jīng)營城市”理念，改變把土地作為斂財(cái)工具、作為形象工程財(cái)源的做法，根據(jù)市場需求與資源實(shí)際狀況供應(yīng)土地，把土地供應(yīng)作為城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)均衡發(fā)展的調(diào)節(jié)手段。

調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。從土地出讓、規(guī)劃審批源頭控制大戶型、豪華高檔住宅的過量生產(chǎn)，鼓勵(lì)生產(chǎn)、銷售100平方米以下中小套型普通住宅。

抑制不合理需求。對不同的住房需求應(yīng)該采取不同的政策措施，避免“一刀切”，壓抑合理住房消費(fèi)。在貸款利率、首付比例、稅收等方面遏制市場投機(jī)炒作，鼓勵(lì)和保護(hù)自住型普通住宅的消費(fèi)。建議對非自住又未辦理租賃手續(xù)的住宅征收物業(yè)閑置稅。適當(dāng)提高物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅率。

大力培育住宅租賃市場，引導(dǎo)合理居住消費(fèi)模式。鼓勵(lì)中下收入居民、外來人口以租房方式解決居住問題，清除影響住宅租賃市場發(fā)育的體制上、政策上的障礙，降低租賃稅費(fèi)，規(guī)范租賃市場，疏通租賃渠道。盡快形成買新房、買舊房、租房多層次的居住消費(fèi)模式與一手房、二手房、租房相互銜接、相互聯(lián)動(dòng)、互為補(bǔ)充的住宅市場供應(yīng)體系。

調(diào)整住房政策，完善社會(huì)保障。積極探索經(jīng)濟(jì)適用住房租售并舉的政策；大力提高公積金放貸率，簡化公積金貸款手續(xù)，消除公積金貸款買房的障礙；加大推行廉租住房保障制度的力度。

建立信息披露制度。市場建設(shè)始于信息公開。消費(fèi)者之弱，源于市場信息不對稱。城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、開發(fā)建設(shè)、資金流向、銷售狀況、價(jià)格水平等等房地產(chǎn)信息主要掌握在政府手里，政府不主動(dòng)、不及早、不全面向社會(huì)公布信息，無異于縱容虛假消息操縱市場，勢必形成輿論誤導(dǎo)，引致消費(fèi)者恐慌。隱瞞“非典”疫情造成社會(huì)恐慌的深刻教訓(xùn)，還不值得我們認(rèn)真記取嗎？規(guī)范市場行為、加強(qiáng)宏觀調(diào)控、完善市場機(jī)制，首先從政府建立信息公開制度做起。信息公開要克服以往多門發(fā)布、指標(biāo)不規(guī)范、口徑不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)不連貫、不成體系、解釋不一等問題�！笆袌鲱A(yù)警系統(tǒng)”等信息評價(jià)、深度挖掘的工作應(yīng)該還給中介機(jī)構(gòu)做，既節(jié)省財(cái)政資源，也便于社會(huì)使用。

加強(qiáng)行業(yè)自律。在開發(fā)商掌控了市場主導(dǎo)權(quán)的賣方市場，行業(yè)自律殊為重要。極少數(shù)不良商人缺失信用、違規(guī)操作，足以擾亂秩序，激起民憤，損害行業(yè)形象，挫傷消費(fèi)信心。損人的終局勢必害己，沒有商業(yè)信譽(yù)的生意是短暫的，缺失信用的市場勢必缺失消費(fèi)者。無論政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者委員會(huì)都有責(zé)任、有義務(wù)遏制市場違規(guī)行為，懲處少數(shù)害群之馬。

八、我們呼吁

廣大房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售商希望房價(jià)穩(wěn)步、合理增長，不希望房價(jià)過快過猛上漲；希望市場有良好的秩序和正常的經(jīng)商環(huán)境；希望行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

行業(yè)發(fā)展需要大家呵護(hù)，市場秩序依靠各方維護(hù)。我們呼吁消費(fèi)者理性看待市場，量力而為，理性入市；呼吁媒體把握正確的輿論導(dǎo)向，為緩和市場緊張氣氛鼓與呼；呼吁政府各部門負(fù)起責(zé)任，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，切實(shí)貫徹中央宏觀調(diào)控政策。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)愿意與社會(huì)各方攜手合作，共同努力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

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