2005年以來人們對房地產(chǎn)業(yè)的不滿主要在于房價“過快上漲”，溫家寶總理在2006年《政府工作報告》中再次要求繼續(xù)解決部分城市“房價上漲過快的問題”。

一、房價上漲的主要原因是供不應(yīng)求

談到房價過快上漲。有的部門首先聲明“不是土地漲價因素造成的”，其實(shí)土地漲價怎么沒有影響？對比分析國外與我國的房價結(jié)構(gòu)，可以看到本來我國大城市土地費(fèi)用所占房價比率就高、而用于建設(shè)安裝的費(fèi)用比率比較低，現(xiàn)在土地拍賣漲價又加大了土地因素影響房價的比率。

房價上漲是各項(xiàng)綜合因素作用的結(jié)果。其中至少包括三項(xiàng)因素：1、“成本推進(jìn)房價”——包括拆遷費(fèi)用增加、鋼材水泥一度大幅度漲價，這使得地價上漲只是房價上漲因素之一；2、標(biāo)準(zhǔn)提升房價——住房建設(shè)質(zhì)量的提高、高科技成果的采用都會增加成本，據(jù)統(tǒng)計有些地方標(biāo)準(zhǔn)提升的因素占到房價的15%；3、更重要的因素是“需求拉動房價”——經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為決定價格最重要的是供求關(guān)系，我們看2004年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，明顯是房屋“供不應(yīng)求”造成房價上漲。

為什么出現(xiàn)供不應(yīng)求？除了市場持續(xù)旺銷之外，主要是在前一階段國家實(shí)行“嚴(yán)把土地、資金這兩個龍頭”的經(jīng)濟(jì)調(diào)控中，有關(guān)部門采取了“過度調(diào)控”的措施。“過度調(diào)控”就是調(diào)控力度過大，各部門爭相出臺抑制房地產(chǎn)的政策措施，有的出手太重。受到這樣大的抑制，房屋產(chǎn)出當(dāng)然就減少，比如北京2004年平均一天推出兩三個新盤銷售，而現(xiàn)在兩三天只推出一個新盤，居民排隊或者托人搶樓號。在供應(yīng)不足情況下企業(yè)當(dāng)然惜售，推動房價繼續(xù)過快上漲是必然的。

二、如何看待“投資性購房”

2005年社會輿論嚴(yán)厲批判“投資性購房”，說它是泡沫、是投機(jī)。那么居民為什么要投資性購房呢？因?yàn)楝F(xiàn)在只有購房才可以讓財產(chǎn)不貶值。2004年中國全國物價指數(shù)上漲3.9%，居民一百元錢放在家里一年縮水3.9元；存在銀行一年利息2.25元，繳了利息稅還剩1.8元，縮水2.1元；2004年物價指數(shù)上漲1.8%，是“零利息率”，但是其中沒有包括房屋價格上漲等因素。

那么買股票呢？我國股票市場是“新低又創(chuàng)新低”，真的去買股票可能血本無歸！上海有個美發(fā)師傅自己開店，有錢了連續(xù)買賣七套房屋，現(xiàn)在已經(jīng)有能力買上千萬元的房；北京有個足底按摩師傅，父子兩人攢了十六萬元，結(jié)果炒股票丟掉十二萬元，靠給人捏腳什么時候能掙回來？“兩個師傅”境遇的對比令人深思。近幾年股價下跌已使全國股民平均每戶損失1.3萬元。于是現(xiàn)在就沒有人再去指責(zé)股市了，人們對它已經(jīng)很無奈了。媒體和輿論一致轉(zhuǎn)向指責(zé)“投資性購房”，憤慨的是在中國居然還有這樣一種投資手段，能夠使居民的家庭財產(chǎn)保值甚至增值！于是一涌而上批評房地產(chǎn)。

同樣的事情發(fā)生在國外，人們?yōu)榇硕鴼g呼慶幸。如美國在2001年至2002年股市大跌，使得投資人損失了7萬億美元，同一時期由于房屋升值，使得美國平均每套房屋增值3.5萬美元，因此保持住了居民的消費(fèi)信心。歐洲和日本發(fā)生了同樣的情況。為此英國《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志刊登文章歡呼《The Houses That Saved the World》(“房屋拯救了世界”)。在中國其實(shí)也正是房價上漲抵消了“股市黑洞”和“儲蓄負(fù)利率”給人民群眾帶來的損失，成為居民家庭財產(chǎn)的唯一“避風(fēng)港”。

三、“抑制過快上漲”不是要“房價降下來”

應(yīng)當(dāng)明確的是，“抑制房價過快上漲”與要“房價降下來”是不一樣的，房價真的下降了對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活好處大還是危害大？肯定地說是危害大。我認(rèn)為只有定位于“房價基本穩(wěn)定”和“穩(wěn)中有升”，定位于“降升幅而不是降房價”才是正確的。1997年以前香港由于多種原因樓價飛漲，剛剛回歸就遇到亞洲金融風(fēng)暴的打擊，加之在這之前對于樓市價格調(diào)控的政策力度過大，造成了悲劇性的后果。在六年時間里香港樓市價格一跌再跌，到2003年8月跌掉68.7%。董建華先生2004年春節(jié)跟我說：“我們香港很不幸，金融風(fēng)暴使樓價下跌了60%，受非典影響又下跌了10%，總共下跌了70%。”造成所有家庭都遭受了損失，十多萬家庭成為“負(fù)資產(chǎn)”。本來特區(qū)政府希望樓市價格降低會減少購買者負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)香港的經(jīng)濟(jì)競爭力，結(jié)果卻嚴(yán)重影響到股市、就業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)。在這種情況下應(yīng)該怎么辦？只有設(shè)法減少供應(yīng)量和房屋存量。香港政府宣布幾年內(nèi)“不勾地”，而消化存量房屋就不那么簡單了。能不能把壓住香港樓市的存量房屋“運(yùn)走”呢？當(dāng)然房屋不能搬運(yùn)，能引入香港的是內(nèi)地居民的購買力。2003年起我們與香港談要大批收購香港空置房屋，香港政府里有人向媒體披露了消息，敏感的香港媒體頓時活躍起來，九月十日以來所有香港報刊都對“中房收購兩萬套居屋，發(fā)展內(nèi)地分時度假”爭相報導(dǎo)，總共報道有三百多篇，社會反應(yīng)極其熱烈。所謂“中央救市”的說法使市場信心大增。他們披露消息的時間正是選擇在中秋假期，許多香港居民踴躍去看房買房，到第一篇報道出現(xiàn)的第三天，香港媒體報道“過去三日樓市交易量猛增三倍”，它成為一個拐點(diǎn)，從那時起香港持續(xù)六年下跌的樓市轉(zhuǎn)跌為升了。到現(xiàn)在香港樓市價格已經(jīng)上漲了56%，“負(fù)資產(chǎn)家庭”大幅度減少。董建華先生說“中房的因素在推動樓市復(fù)蘇上起到了重要作用”，我們的作為也受到中央的表揚(yáng)。

香港的教訓(xùn)殷鑒不遠(yuǎn)�，F(xiàn)在我國內(nèi)地居民中擁有房屋的家庭已達(dá)82%，住房財產(chǎn)占居民家庭財產(chǎn)48%，其中有不少居民是用貸款來買房，房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定對于居民家庭財產(chǎn)的保值增值很重要。“房價降下來”就會使居民家庭財產(chǎn)貶值，還可能引發(fā)社會不穩(wěn)定。我認(rèn)為在這個問題上要講“三個代表”，特別是要講“代表中國最廣大人民的根本利益”。什么是“最廣大人民”？82%的人民群眾有房屋！什么是“最大利益”？48%的居民家庭財產(chǎn)是住房！我們要“權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀”，就應(yīng)當(dāng)在房價問題上保護(hù)好人民群眾的利益，現(xiàn)在和將來都不要盼望他們的房屋財產(chǎn)貶值，更不應(yīng)當(dāng)動用政策和輿論去造成房屋貶值。今年需要繼續(xù)把握好“防止房價過快上漲”的尺度，不要盼望造成房價下跌的局面。

四、“抑制需求”應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)向“增加供給”

去年銀行新出臺的措施都是圍繞如何限制購買力進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這對限制炒家雖有一定的作用，但也影響到正常的房屋購買。在防止房價過快上漲上還可以“增加供給”，我認(rèn)為一味壓抑需求很危險，如果真的把居民住房需求壓抑住，受損失的就不僅是房地產(chǎn)業(yè)，而是整個國民經(jīng)濟(jì)。用增加普通房屋供給來抑制房價過快上漲，是比抑制需求更好的辦法。我們都記得，解放初期上海糧食價格急劇上漲，引起居民恐慌，不法商人借機(jī)囤積，陳云同志的辦法是調(diào)集江浙地區(qū)的糧食支援上海，用“增加供給”的辦法穩(wěn)定了上海糧食市場�，F(xiàn)在的有些干部他們就會用“抑制需求”、“斷絕糧道”的辦法來抑制上海糧價上漲。哪個辦法更有效？答案很簡單。所以應(yīng)對房屋“供不應(yīng)求”造成房價過快上漲的有效辦法就是增加房屋供給。特別是增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，這既增加供應(yīng)量緩解了供求關(guān)系，又拉低了平均房價�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房投資只占住宅投資的不到5%，比例還是太小了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不反對建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，阻力主要是來自土地供應(yīng)方面，所以現(xiàn)在需要加大增加供給政策的力度。

在最近召開的五中全會上，溫家寶總理明確指出，“立足于擴(kuò)大國內(nèi)需求是我們必須長期堅持的方針”，“要進(jìn)一步發(fā)揮國內(nèi)消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用”。今年溫家寶總理的政府工作報告強(qiáng)調(diào)，“重點(diǎn)發(fā)展普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度”。建設(shè)部根據(jù)中央精神要求加大普通商品房供給的力度。這些都說明，下一步的宏觀調(diào)控政策要求不是繼續(xù)“抑制需求”，而是“增加供給”。

五、對我國房價走勢的分析——穩(wěn)中有升、長期利好

人們經(jīng)常從不同渠道聽到對房價走勢的預(yù)計，其中不少是沒有多少道理的猜測。進(jìn)行預(yù)測需要有科學(xué)的態(tài)度。我認(rèn)為我國城市商品房價格今后若干年的總體走勢仍將是穩(wěn)中有升，這對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與銷售，對居民購房居住或置業(yè)保值、出租，都將是很有利的。

我國城市商品房屋價格將持續(xù)上漲的依據(jù)還包括：結(jié)構(gòu)影響房價——經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)對于房屋價格起了平抑作用，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量減少會推動房價結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)；大勢烘托房價——我國政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定，這都對房屋價格持續(xù)上升起到烘托作用。

抑制房價過快上漲的因素是：1、房屋供應(yīng)量持續(xù)增大，會對市場價格起到重要的抑制作用；2、經(jīng)濟(jì)適用房繼續(xù)供應(yīng)市場，即有利于保持房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理化，又能有效地穩(wěn)定社會平均房價。以上兩個方向市場力量的綜合作用，將使得商品房價格保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

最近十多年歐美房屋價格持續(xù)上漲，這是在發(fā)展上百年、幾百年的房屋市場上的新上漲。我們也看到，即使是在房屋價格下跌的市場上，它的跌后價格也只是相當(dāng)于十多年前的高水平，過一段時間再升起來就又創(chuàng)新高。這使得房價不斷走高成為世界范圍的總體趨勢。

為什么會是這樣？其中有沒有價格參照體系在走低的影響？研究結(jié)果證明，果真是主要的價格參照物——貨幣在不斷走低！2005年5月30日國內(nèi)各大網(wǎng)絡(luò)媒體都登載了這樣一篇文章：《誰動了我們的存款？》。文章引用專家的測算：如果在1984年到銀行存款1萬元人民幣，存到2004年只能購買價值相當(dāng)于當(dāng)年2100元的商品。以貨幣形態(tài)儲備起來的財富在20年里“縮水”了五分之四！其實(shí)如果把分析物換為美元、英鎊或其它貨幣，其縮水程度也差不多，可見“錢越存越不值錢”是世界性的現(xiàn)象。相對不斷縮水的貨幣，房屋財產(chǎn)的保值增值功能是明顯的。這正是全世界房價不斷走高的內(nèi)在原因。

再進(jìn)一步分析，在房屋價格上漲中到底是什么東西的價格在不斷上漲？房屋是有折舊的，以五十年為全部折舊年限，平均每年折掉2%。但是在房屋折舊的同時，有一種要素不僅不折舊，而且還升值，這就是土地，它的價值不斷上漲的幅度要高于房屋折舊。所以房價上漲的根本原因在于土地增值。在國外我們常�？梢园堰@種現(xiàn)象看得很明顯：購買人在買到舊屋后將其拆除新建，實(shí)際上舊屋對購買者毫無價值，他需要的只是土地。而建在不同年限土地上的房屋其價格差異是很大的，其中永久年限的土地(free hold)的價值含量最高。舉一個美國媒體刊登的例子：一個斯坦福大學(xué)的老教授賣掉一棟舊屋，成交價格是400萬美元，而他在40年前買這棟房屋時的價格是4000美元，購買者把他的舊屋拆除新建，實(shí)際上舊屋的殘值是負(fù)數(shù)，而土地增值了一千倍。

我國是地少人多、土地資源緊缺的國家，城市土地升值的空間是很大的。國家為可持續(xù)發(fā)展而加強(qiáng)對土地資源的保護(hù)，將會推升城市土地的持續(xù)升值。由此分析，我國房地產(chǎn)價格雖然個別城市會有漲有落，但是長期趨勢肯定是持續(xù)上漲，調(diào)控得好，實(shí)現(xiàn)價格的穩(wěn)中有升是最佳狀態(tài)，一旦供不應(yīng)求價格就會大幅度上漲。這種對于量的需求要待若干年后才會緩解，在這期間我國房屋價格的總體走勢是很容易預(yù)期的。

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