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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-6-2
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自1998年以來(lái)，為控制房地產(chǎn)投資規(guī)模、打擊投機(jī)、保持市場(chǎng)穩(wěn)定，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策力度不斷加大，2005年5月9日，《關(guān)于做好控制房地產(chǎn)價(jià)格的意見》出臺(tái)，七部委聯(lián)手對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。但從總體而言，房?jī)r(jià)依然居高不下、調(diào)控政策效果不盡如人意。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、基礎(chǔ)性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)，影響因素眾多，因此，要使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期效果，應(yīng)注意以下問題：
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
調(diào)控政策要因地制宜、因人而異
政府首先要對(duì)房地產(chǎn)所處的市場(chǎng)環(huán)境有準(zhǔn)確的判斷，針對(duì)不同地區(qū)、不同消費(fèi)人群采取不同措施。信貸政策的運(yùn)用：央行上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率和個(gè)人房貸首付款比例，以期通過提高利率、增加購(gòu)房成本來(lái)抑制需求，進(jìn)而達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲的目的。但提高商業(yè)性貸款利率也加大了中低收入群體居住性需求購(gòu)房的困難，抑制了正常的住房需求。有效的政策應(yīng)當(dāng)在抑制投資投機(jī)性住房需求的同時(shí)，鼓勵(lì)自住性住房需求，使整個(gè)市場(chǎng)需求保持在一個(gè)正常的水平，才能促使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
調(diào)控政策要有目的性、可操作性
政策的制定應(yīng)當(dāng)有明確的目的性和導(dǎo)向性。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目標(biāo)包括很多，包括：穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)、規(guī)范市場(chǎng)、管緊土地、減少金融風(fēng)險(xiǎn)等等。宏觀調(diào)控究竟要達(dá)到什么目標(biāo)，政府沒有明確、詳細(xì)的解釋與說明，給利益各方留下了無(wú)限的猜測(cè)與設(shè)想，反而使房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明度降低，給市場(chǎng)誤導(dǎo)提供了機(jī)會(huì)，影響最終實(shí)施的效果。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策還應(yīng)具有可操作性。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，除抑制需求外，從供應(yīng)方面則增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房等供應(yīng)，用強(qiáng)化規(guī)劃的方式來(lái)調(diào)整與改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在七部委的通知中，要求地方政府加大中低價(jià)位普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，比重要達(dá)到整個(gè)供應(yīng)總量的80%。但住房保障制度的實(shí)施，前提是要合理劃分商品性住房和保障性住房的邊界，劃分市場(chǎng)責(zé)任和政府責(zé)任，由政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居住保障需求及土地資源約束等條件制定詳細(xì)、可行的方案；另一方面，要保證住房結(jié)構(gòu)和類型符合普通居民的消費(fèi)水平和購(gòu)買力，必然要求住房建筑更加集約化、科學(xué)化，也對(duì)建筑行業(yè)提出更高的要求。
調(diào)控政策要有持續(xù)性、權(quán)威性
在保證政策的目的性和可操作的前提下，還應(yīng)該保證政策的持續(xù)性。如果政府缺乏某種長(zhǎng)期的制度性安排，使得宏觀政策的可信度不高，調(diào)控的結(jié)果就可能大打折扣。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策制定的基本原則是“逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事”，公眾往往由此推斷，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效后，宏觀政策也很可能隨即改變，這將大大影響房地產(chǎn)政策實(shí)施的效果。房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)也印證了這種觀點(diǎn)。因此，政府宏觀調(diào)控的一個(gè)首要任務(wù)就是要建立并強(qiáng)化公眾的信心，使之確信政策的穩(wěn)定性，樹立政策的權(quán)威性。如，土地作為房地產(chǎn)的載體和源頭，從房地產(chǎn)源頭著手，利用土地供應(yīng)計(jì)劃、規(guī)劃應(yīng)當(dāng)是十分有效的調(diào)控措施，然而由于目前土地供應(yīng)計(jì)劃、規(guī)劃的權(quán)威性沒有樹立，隨意性大，突破計(jì)劃指標(biāo)與隨意修改規(guī)劃、“規(guī)劃跟著項(xiàng)目走”的情況普遍存在，使得利用土地規(guī)劃、供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果同樣不佳。因此，必須保證制定的計(jì)劃、政策的權(quán)威性，才能確保其實(shí)施效果。
調(diào)控政策要有配套性、完整性
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素眾多，價(jià)格的上漲原因復(fù)雜，試圖通過一項(xiàng)政策解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題是不可行的，必須有配套政策以保證其實(shí)施。單純利用信貸政策，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房需求抑制的力度不足，同時(shí)利率的大幅提高會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，因此，通過調(diào)整房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅，可以加大對(duì)投機(jī)性購(gòu)房行為的控制力度，抑制炒房行為。對(duì)于在短期內(nèi)頻繁換手的房產(chǎn)，課以比較高額的資本利得稅，這是國(guó)際慣例，也是對(duì)炒作房地產(chǎn)為目標(biāo)的投機(jī)行為最有效的抑制方法。除通過信貸和稅收政策加大投資者的成本外，在過戶登記和物業(yè)轉(zhuǎn)讓等各個(gè)環(huán)節(jié)加大管理力度，同時(shí)還應(yīng)該推動(dòng)建立金融體系的信息共享制度和個(gè)人信用體系，了解購(gòu)房者的購(gòu)房次數(shù)和還貸能力，為制定針對(duì)不同住房消費(fèi)群體的不同政策提供依據(jù)。
調(diào)控政策要有協(xié)調(diào)性、預(yù)見性
多項(xiàng)政策的實(shí)施有可能出現(xiàn)復(fù)合效應(yīng)，應(yīng)注意不同部門、不同層次政策之間的協(xié)調(diào)性。在國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》的通知后，各地區(qū)各部門均出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，這無(wú)形中形成了政策的復(fù)合效應(yīng)，放大了調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制作用，不利于整體市場(chǎng)的健康發(fā)展。
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的相互影響，一項(xiàng)政策作用的范圍并非完全獨(dú)立，政策作用普遍具有時(shí)間延滯效應(yīng)，因此，一項(xiàng)政策措施的出臺(tái)，事先應(yīng)該有科學(xué)的論證，并對(duì)其實(shí)施的可能效果做預(yù)先評(píng)估，同時(shí)考慮政策實(shí)施可能帶來(lái)的副作用，及時(shí)作好防范。只有這樣，才能真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起正確的引導(dǎo)和調(diào)控作用。
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