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2006年北京四月房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢綜合分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-6-2
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市場總體態(tài)勢
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對全國1.95萬家各種類型企業(yè)的調(diào)查結(jié)果顯示：1季度，全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)在各個(gè)行業(yè)中回調(diào)幅度最大，說明房地產(chǎn)業(yè)開始回暖。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：1季度北京市入市新盤26個(gè)。
房地產(chǎn)投資開始反彈
2005年，在國家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但今年1-2月，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3％；占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為57.4％，高于上年同期3.4個(gè)百分點(diǎn)。
期房預(yù)售供銷兩旺
據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1-3月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積549.56萬平米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積363.16萬平，商品房預(yù)售登記面積509.33萬平米，其中住宅為426.24萬平米。
商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無幾，商品期房預(yù)售率為92.7％，住宅預(yù)售率為124.7％，說明1季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。
房價(jià)上漲較快，中低價(jià)產(chǎn)品緊缺
以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于5000元/平方米的僅占商品住宅成交總套數(shù)的31.1％，5000－7000元/平方米占29.8％。另外，3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在8000元/平方米以上，6000-8000元/平米占15%；低于6000元/平方米的只有20%。
空置問題值得關(guān)注
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，北京市空置一年以上商品住宅面積為306.2萬平方米，比上年同期上升21.2％。
熱點(diǎn)問題——購房實(shí)名制
2月10日，建設(shè)部公布《建設(shè)部2006年工作要點(diǎn)》，其中“落實(shí)商品房預(yù)（銷）售合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度”備受百姓和業(yè)界關(guān)注。
購房實(shí)名制一是為了查處內(nèi)部認(rèn)購、違規(guī)促銷、囤積房源、哄抬房價(jià)，抑制和打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)，二是確定各物業(yè)權(quán)屬，為后續(xù)物業(yè)稅等相關(guān)政策出臺奠定基礎(chǔ)。
該政策出臺是一項(xiàng)利好，盡管目前功效不是非常明顯，但絕對有必要。
北京樓市的熱點(diǎn)區(qū)域
北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡。
北京市土地市場綜述
2005年北京市發(fā)布了第一份土地供應(yīng)計(jì)劃，但從實(shí)際執(zhí)行的情況來看，主要由于土地整理的周期性和初次執(zhí)行的探索性，效果并不是十分理想。
今年1季度土地成交量較小
根據(jù)北京土地儲備中心公布的數(shù)據(jù)，1季度成交土地6宗，同比減少4塊。各地塊面積相對較小，總建設(shè)用地面積不足7萬平米，規(guī)劃總建面23.2萬平米，同比分別降低70％多。但土地的樓面價(jià)卻相反增長65.7％，足以說明地價(jià)在上漲。
近期土地集中上市
截至到3月底，盡管成交土地?cái)?shù)量不多，但后續(xù)上市量卻非常可觀。目前，土地儲備中心正在成交的土地有28宗，面積達(dá)160多萬平米，而且還有23宗地塊準(zhǔn)備近期入市，兩者加起來超過310萬平米。
已經(jīng)成交、正在交易和即將入市地塊的規(guī)劃總建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過前兩年。但今年已經(jīng)成交地塊的單價(jià)是前兩年的幾倍，主要與宗地位置、容積率、用地性質(zhì)及地價(jià)上漲等重要因素有關(guān)。
另外，最為引人注目的廣渠路36號用地（原北京吉普車廠）拋頭露面，出現(xiàn)在即將入市的計(jì)劃中。該地塊規(guī)劃建筑面積90.02萬平方米，為居住和商業(yè)綜合用地，該地塊的入市必將引起新一輪競拍高潮。
供地區(qū)位集中度高
從地塊分布來看，今年已經(jīng)成交、正在交易和即將入市的57宗地塊分布主要集中在朝陽、海淀、豐臺、通州等，朝陽區(qū)規(guī)劃建筑面積達(dá)到總量的1/3。
今年供地計(jì)劃
《北京市2005年度土地供應(yīng)計(jì)劃》計(jì)劃供應(yīng)土地6500公頃，但實(shí)際執(zhí)行情況與計(jì)劃要求相距甚遠(yuǎn)。至于今年走勢，成業(yè)行多次預(yù)測今年計(jì)劃供地總量基本與去年相差無幾，但實(shí)際供地?cái)?shù)量一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年實(shí)際供應(yīng)量。
最新的《北京市2006年度土地供應(yīng)計(jì)劃》顯示今年計(jì)劃供地6500公頃，其中市級指標(biāo)3000公頃，區(qū)縣級指標(biāo)3500公頃。前者包括中央項(xiàng)目700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程2000公頃和機(jī)動指標(biāo)300公頃；后者中的40％分解到城八區(qū)，60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營用地指標(biāo)，通過統(tǒng)計(jì)比較，朝陽、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所占比例較高，分別在10％左右。
今年供地計(jì)劃特點(diǎn)
�。�1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。今年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為1600公頃，比去年減少150公頃，商服用地也由550公頃減少到300公頃。而經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為300公頃，比去年增加100公頃。
（2）供地郊區(qū)化明顯。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（2005-2020）》，2006年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。供地郊區(qū)化趨勢成為必然。
（3）鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項(xiàng)目用地�！队�(jì)劃》確�？⒐�200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。目前，初步確定的7塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺占3塊，朝陽、門頭溝、海淀和石景山各占一塊。
住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。同時(shí)，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；禁止高檔別墅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；高爾夫球場（含練習(xí)場）、滑雪場和五環(huán)以內(nèi)汽車配件市場建設(shè)用地。
�。�4）控制規(guī)模商業(yè)。《計(jì)劃》強(qiáng)調(diào)限制建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施用地；五環(huán)以內(nèi)不再新增屬于《北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄（2006年）》中限制發(fā)展的項(xiàng)目用地。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級建設(shè)用地。
結(jié)論
去年北京土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅和經(jīng)濟(jì)適用房用地總量為1950公頃，而實(shí)際供應(yīng)則為880公頃，如果今年1900公頃的土地完全進(jìn)入市場，基本可以滿足市場需求。如果上年剩余的800公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)相當(dāng)充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位。
即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地供應(yīng)不足以降低地價(jià)，更不可能抑制房價(jià)上漲。因?yàn)槟壳巴恋厥袌龇植己懿痪猓袑?shí)力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實(shí)力有限，逐漸被排除游戲圈。由此形成有地不開發(fā)、開發(fā)卻無地的尷尬局面。
針對此情況，政府必須從土地審批和市場整理兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行根治，導(dǎo)致地價(jià)和房價(jià)下跌的最可能因素還是宏觀政策、通貨緊縮、經(jīng)濟(jì)整體衰退等重大因素。
住宅市場分析和預(yù)測
市場供求分析
1季度，北京市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積363.2萬平米，1季度共銷售住宅491萬平米，共計(jì)40741套，其中預(yù)售登記面積452.9萬平米，共計(jì)37800套�，F(xiàn)房銷售面積38.1萬平米，2941套。
截至3月底，北京市期房可售住宅套數(shù)114545套，可售期房住宅面積1606萬平方米，較年初有較大幅度的下降。此外，北京市共有現(xiàn)房項(xiàng)目908個(gè)，未簽約住宅現(xiàn)房15787套，面積約266萬平米。現(xiàn)房與期房可售面積多達(dá)1872萬平米，按照05年平均銷售速度，幾乎需要半年消化時(shí)間。
區(qū)位分析
1季度開盤的住宅項(xiàng)目主要集中在朝陽、豐臺地區(qū)。從預(yù)售成交量來看，兩區(qū)也位居前列。1季度，朝陽區(qū)預(yù)售住宅168萬平米，共計(jì)約1.4萬套。豐臺成交6800套，約73萬平米。
遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，昌平區(qū)的成交量相對較大，1季度昌平區(qū)預(yù)售成交4848套，面積66萬平米。
價(jià)格分析
1季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格為7168元／平方米，同比上漲了933元／平方米，漲幅為15%左右。
從期房銷售來看，1-2月，全市商品住宅預(yù)售交易平均價(jià)格6776元/平方米，同比上漲了997元/平方米，漲幅為17.3％，延續(xù)了去年的增長態(tài)勢。
雖然住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格在上漲，但是別墅和高檔住宅產(chǎn)品的銷售價(jià)格則出現(xiàn)了下降的局面。今年1季度別墅和高檔公寓的銷售價(jià)格為9503元／平方米，同比下降了12%。
產(chǎn)品分析
今年新開盤項(xiàng)目以普通住宅為主，與此同時(shí)，天鵝灣、壹線國際、A派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓6個(gè)公寓亦先后開盤，這些公寓項(xiàng)目全部位于東部的朝陽地區(qū)。
1季度的別墅供應(yīng)較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園D地塊、通州地區(qū)的美一棟三個(gè)項(xiàng)目開盤。
熱點(diǎn)板塊
熱點(diǎn)板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。
別墅市場分析
國土資源部在今年供地計(jì)劃中表示，對于高檔住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制，獨(dú)門獨(dú)戶的別墅則要嚴(yán)格禁止。
政府對高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項(xiàng)目售價(jià)的提升，但實(shí)際上別墅市場的價(jià)格上漲幅度并不明顯。
寫字樓市場分析及預(yù)測
寫字樓銷售市場
1季度，北京市寫字樓市場開局平穩(wěn)。供應(yīng)方面，有東方梅地亞中心、中坤大廈、甘家口商務(wù)大廈三座銷售類寫字樓開盤銷售，總計(jì)供應(yīng)面積18.87萬平米。
銷售方面，隨著央視東遷日期的臨近，CBD區(qū)域內(nèi)未來供應(yīng)的寫字樓繼續(xù)受到大量傳媒廣告公司的歡迎。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的東方梅地亞中心。
從售價(jià)上看，1季度北京甲級寫字樓平均報(bào)價(jià)約為17500元/建筑平方米，與上季度基本持平。
北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍，1季度香港瑞安集團(tuán)公司購置了總面積為13萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。日本基金購置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。中油國際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場購買了近2.4萬平方米的辦公面積。
寫字樓租賃市場
1季度，北京寫字樓租賃價(jià)格保持穩(wěn)定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣7元/天/平方米，與去年第四季度基本持平。甲級寫字樓平均空置率為15.3%，比上季度略有上升。
金融街地區(qū)的英藍(lán)國際金融中心本季度有多家國際投行大面積簽約入駐，成為市場的一大看點(diǎn)。
由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長安街地區(qū)租金有所下滑。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積6萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。燕莎地區(qū)在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。
中關(guān)村地區(qū)寫字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項(xiàng)目注入市場，需要一段時(shí)間來消化。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至19美元/月.平方米。隨著中關(guān)村商圈的多個(gè)寫字樓步入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。
市場展望
北京寫字樓市場需求仍將保持快速增長，尤其外資機(jī)構(gòu)的需求將呈現(xiàn)明顯上升趨勢。
供應(yīng)方面，本年度北京寫字樓市場將繼續(xù)迎來供應(yīng)高峰。市場整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。總體來看，預(yù)計(jì)租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預(yù)計(jì)此類項(xiàng)目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。
銷售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來投資需求的增加，今年北京甲級寫字樓市場的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定上升趨勢。
北京房地產(chǎn)市場4月行情
北京成業(yè)行投資控股
4月北京房地產(chǎn)市場概述
4月份，京城房價(jià)攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。再次印證了北京在全國的特殊地位及其獨(dú)特的市場特征。
4月供需狀況
1 總體供需狀況 —— 供需兩旺
本月商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積173.51萬平方米，而預(yù)售登記面積卻高達(dá)213萬平方米，商品期房預(yù)售率為122.8％，市場需求異常強(qiáng)勁。隨著5、6月新盤放量高峰的來臨，市場溫度的持續(xù)上升，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月的總成交量將會繼續(xù)走高。
2 住宅供需狀況 —— 需大于供 本月批準(zhǔn)住宅面積136.80萬平方米，而同期商品住宅預(yù)售登記面積182.78萬平方米，住宅期房預(yù)售率高達(dá)133.6 %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。
3 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況——供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年4月共批準(zhǔn)寫字樓、商業(yè)等其他類型物業(yè)預(yù)售面積36.7萬平方米，占商品房預(yù)售面積的21.2 %；本月寫字樓、商業(yè)總預(yù)售面積約30.05萬平方米，占到商品房成交面積的14.12%。
隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國資本的進(jìn)入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應(yīng)量與成交量近乎持平，預(yù)示著存量房正逐步被市場消化。
價(jià)格分析
2005年北京房價(jià)上升近20%，今年北京的房價(jià)漲幅更不遜于去年，4月房價(jià)再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價(jià)上漲幾百甚至千元的項(xiàng)目比比皆是，成業(yè)行作為資深專業(yè)機(jī)構(gòu)做出如下解析和建議：
1、去年土地供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期，本月住宅期房預(yù)售率高達(dá)133.6 %，需求之強(qiáng)勁可見一斑，供求關(guān)系失衡致使房價(jià)迅速攀升。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。本月8個(gè)新開盤項(xiàng)目中有5個(gè)均價(jià)在7000元/平方米以上，其余3個(gè)都位于南五環(huán)外偏遠(yuǎn)區(qū)域。高額的拿地成本使開發(fā)高檔項(xiàng)目成為開發(fā)商的不二之選，高檔項(xiàng)目供過于求，相反大家需要的5000元/平方米以下的項(xiàng)目由于利潤偏低卻相當(dāng)稀缺。
3、包括摩根士丹利、高盛、美林集團(tuán)、荷蘭國際集團(tuán)等外資機(jī)構(gòu)和各類基金在京投資熱情異常高漲，表現(xiàn)為直接注資國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資性購房，投資重點(diǎn)是高檔寫字樓、商業(yè)，主要是瞄準(zhǔn)了2008年奧運(yùn)會期間北京房地產(chǎn)市場開發(fā)的真空期，以期獲利。
4、 北京周邊山西、河北等地的財(cái)富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《2006年中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，去年北京全市普通商品住宅成交15.4萬套，其中外省市個(gè)人購買所占比重為36.8%。
目前政府已采取了一系列平抑房價(jià)的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計(jì)劃中增加對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房和投機(jī)性購房等等，預(yù)計(jì)還會有后續(xù)措施出臺。
自推行土地招拍掛政策以來，政府實(shí)際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。 目前市場及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場日益走上健康發(fā)展軌道。
本月熱點(diǎn)板塊分布在西南板塊、亞奧板塊、兩廣路板塊。 - ■ 與【2006年北京四月房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢綜合分析】相關(guān)新聞
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