2006年5月29日由建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其中，對營業(yè)稅的征收期限作了新的調(diào)整，從2年期限延長到5年。對于此次營業(yè)稅的征收期限上調(diào)，從政府角度來看，一方面是為了抑制房地產(chǎn)的過熱需求，另一方面，是想通過抑制二手商品房的交易量，來起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的目的。北京中原三級市場部專業(yè)研究人士認(rèn)為：加重二手房稅收，將直接拉動房價上漲，因為北京的二手房市場居住需求呈剛性，從去年一年的觀調(diào)控期來檢驗市場也是如此。

　　增加交易成本，導(dǎo)致房價上漲

　　營業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營業(yè)稅范圍的房屋，重又劃入營業(yè)稅費征收行列。其實，從目前市場來看，營業(yè)稅能不能如實征收，對政府部門提出很高的要求，勢必會加大政府的人力、物力、財力去防止稅費的漏報、瞞報，但即使?fàn)I業(yè)稅能征收上來，對于擁有房源的業(yè)主來說，也是加大出售成本，減少利潤所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢必會把這部分增加支出完全或部分轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，從結(jié)果導(dǎo)論，單個一套物業(yè)的成交價格自然會提升。

　　舉例一：以一套售價為60萬元二手商品房屋為例，2003年產(chǎn)權(quán)，假設(shè)當(dāng)時業(yè)主購買價為45萬元。假設(shè)個人所得稅也開始征收。

　　在目前營業(yè)稅征收期限上調(diào)后，假設(shè)按營業(yè)稅和個人所得稅均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方。則此時，客戶購買該套房屋需交納的稅費如下：

　　契稅　600000×1.5%=9000元

　　印花稅600000×0.05%=300元

　　營業(yè)稅：5年以內(nèi)出售　600000×5.5％＝33000萬

　　則購買五年以內(nèi)二手商品房的稅費支付總額為：42300元

　　購買五年以內(nèi)二手商品房的稅費占購房總款的比重為42300/600000=7%

　　通過上面計算分析可知，對于征收上來的營業(yè)稅，如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價格會有3％—7%的上漲幅度。

　　舉例二：

　　假設(shè)個人所得稅也一并征收，除上述交易費用外；

　　個人所得稅：假設(shè)業(yè)主當(dāng)時是按45萬元購買的，現(xiàn)在以60萬元出售，則個人所得稅支付額為：（600000－450000）×20％＝30000元

　　則購買五年以內(nèi)二手商品房的稅費支付總額為：72300元

　　購買五年以內(nèi)二手商品房的稅費占購房總款的比重為72300/600000=12%

　　通過上面計算分析可知，對于征收上來的營業(yè)稅，如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價格會有6%-12%的上漲幅度。

　　通過對上述情況的分析，北京中原地產(chǎn)三級市場部研究人士建議營業(yè)稅的征收應(yīng)采取有差別的方式，不要搞一刀切，應(yīng)從鼓勵和引導(dǎo)二手房市場活躍發(fā)展的角度去穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

　　抑制二手商品房源量上市，拉大二手房供需比

　　目前，北京的二手房交易量主要以已購公房、再上市商品房為主。二手房市場供需比為1：6，部分熱點區(qū)域如世紀(jì)城、中關(guān)村、萬柳、望京等，供需比達(dá)到1：10。增加營業(yè)稅必將會降低持有物業(yè)業(yè)主出售信心，進(jìn)而抑制部分二手商品房房源的上市量，而目前北京已購公房的交易量在逐年縮小，2002年公房成交量占80%左右到2005年二手商品房成交量占到55.65%，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已明顯超過公房的成交量占比�？梢钥闯龆�手商品房交易比重在逐年增加，另從北京中原三級市場部成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計：房齡2—5年的二手商品房交易占總體二手房成交量的60%左右，此次營業(yè)稅征收期限的延長，將直接導(dǎo)致二手房房源供給量的下降，進(jìn)而拉大供需比，如果再增加征收個人所得稅會讓二手房市場更是雪上加霜。

　　成交量降低，單套房產(chǎn)的價格未必下降

　　政府的宏觀調(diào)控自2005年6月1日起正式開始，受調(diào)控政策影響，6月、7月份北京二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑，從5月份的7789套，下降到6月份的5638套，7月份更是降到4483套，然而從8月份開始市場有所回暖，成交量達(dá)到5104套。整體市場交易量下降，但價格卻未出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

　　從上表可以看出，自去年國家宏觀調(diào)控開始，我們看到是交易量在下降，但價格并未下降，反而是抑制了需求，讓一部分二手房購買者去選擇新建商品房，一手房需求量的驟增，直接造成2006年一季度房價漲幅過高，據(jù)北京市建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度北京房地產(chǎn)市場商品住宅預(yù)售價格漲幅同比高達(dá)14.8%。

　　通過這一年多的市場考驗，我們可以明確，北京的購買群體是剛性的需求，隨著北京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增量房市場不斷擴大，存量房交易量必然會以商品房再上市交易為主，這是歷史發(fā)展的必然規(guī)律，因此更應(yīng)該從鼓勵二手房市場流通的角度考慮平抑整體房價的問題。

　　穩(wěn)定房價是一個持久戰(zhàn)

　　此次政府進(jìn)一步加大稅費征收力度和對商品房提高首付，目的是想盡快使房地產(chǎn)價格有所下滑。從表面分析可知，二手房價格的過快上漲，在一定程度上依賴于二手商品房的成交量過快增長，因為二手商品房的價格遠(yuǎn)高于已購公房的價格。但由于市場的剛性需求依然存在，為了避免這部分被抑制的消費需求轉(zhuǎn)向一手房市場，進(jìn)而又出臺提高一手房首付這一政策作呼應(yīng)。但即便是這樣，二手房房源供給量的減少，直接會影響到一部分解決自住需求的人群向商品房市場轉(zhuǎn)換。因為，即便是首付比例的提高，購買人群的剛性需求是存在的。

　　從北京中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：在二手商品房的交易中，成交總價平均在87萬元左右。假如：一套房產(chǎn)目前出售價格為87萬元，原購買價格為70萬元，該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)獲得時間為2003年，則購買該套房屋客戶需支付費用有：契稅、印花稅、營業(yè)稅（5.5%）、個人所得稅、首付三成、月供。但假設(shè)支付87萬元同樣可以購得一套92平方米的一手商品房，此時購買該套一手房需支付費用有：契稅、印花稅、公共維修基金（2%）、首付三成、月供。

　　舉例三：以貸款15萬元，等額本息還款法為例（購買二手商品房不包括個人所得稅）：

　　舉例四：以貸款15萬元，等額本息還款法為例（購買二手商品房包括個人所得稅）:

　　通過以上兩表計算結(jié)果可知，對于自住需求者來說，雖然購買一手房首付提高，但相對于二手商品房的重稅來說，如果不征收個人所得稅的話，購買一手房要比購二手商品房少支付30450元；如果征收個人所得稅的話，購買一手房要比購二手商品房少支付64450元。如此大的差額，必然有部分消費者向商品房市場的轉(zhuǎn)化，從而會促進(jìn)一手房市場價格上漲。

　　因此，北京中原地產(chǎn)三級市場部研究人士認(rèn)為：穩(wěn)定房價應(yīng)是一個長期持久戰(zhàn)，建議應(yīng)從增加供給量角度去緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。而此次，想要立即在兩三個月內(nèi)降低房價，只能將剛性需求控制在一段時間內(nèi)，并沒有解決根本性問題，過一階段剛性需求反強，交易量反而會提升，二手商品房交易量會得到慢慢的釋放。而交易量提升價格也會慢慢上漲。因為北京與上海房地產(chǎn)狀況不同，上海房地產(chǎn)一年的二手房交易量是20萬宗左右，房價對于成交量漲跌的敏感度較高，一旦交易量下降必然會引起房價下跌，而北京的二手房市場本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不會對房價產(chǎn)生較大的向下壓迫作用，也就不會出現(xiàn)價格下滑之勢。

• · 2006年一季度成都主城區(qū)土地供應(yīng)市場分析
• · 2006年北京四月房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢綜合分析
• · 2006年杭州商品房市場走勢分析
• · 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場特點分析
• · 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題
• · 2006年第一季度銀川市建筑業(yè)生產(chǎn)運行情況分析報告

• · 北京醞釀取消二套房限制
• · 煙臺：新建商品房必須實行明碼標(biāo)價
• · 齊驥：開發(fā)商要順應(yīng)市場主動調(diào)價促銷
• · 2009年中國樓市猜想
• · 阜新市舉辦房地產(chǎn)業(yè)迎新年大型展示活動
• · 廣州市房協(xié):房價下行時不應(yīng)推出限價房

• ·2008年第一季度深圳寶安區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳龍崗區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳鹽田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳南山區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳福田區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價
• ·2008年第一季度深圳羅湖區(qū)同區(qū)域普通住宅商品房交易均價