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中原地產(chǎn):加重二手房稅將拉動(dòng)單套物業(yè)房?jī)r(jià)上漲
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-6-2
- 【搜索關(guān)鍵詞】:研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 中原地產(chǎn) 二手房稅 物業(yè) 房?jī)r(jià)
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2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年,我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì),隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施,物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年,隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生,美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年,美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng),而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)2006年5月29日由建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》,其中,對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收期限作了新的調(diào)整,從2年期限延長(zhǎng)到5年。對(duì)于此次營(yíng)業(yè)稅的征收期限上調(diào),從政府角度來(lái)看,一方面是為了抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱需求,另一方面,是想通過(guò)抑制二手商品房的交易量,來(lái)起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目的。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)研究人士認(rèn)為:加重二手房稅收,將直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,因?yàn)楸本┑亩址渴袌?chǎng)居住需求呈剛性,從去年一年的觀調(diào)控期來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)也是如此。
增加交易成本,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲
營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào),把一部分原本屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍的房屋,重又劃入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)征收行列。其實(shí),從目前市場(chǎng)來(lái)看,營(yíng)業(yè)稅能不能如實(shí)征收,對(duì)政府部門(mén)提出很高的要求,勢(shì)必會(huì)加大政府的人力、物力、財(cái)力去防止稅費(fèi)的漏報(bào)、瞞報(bào),但即使?fàn)I業(yè)稅能征收上來(lái),對(duì)于擁有房源的業(yè)主來(lái)說(shuō),也是加大出售成本,減少利潤(rùn)所得。為了不減少業(yè)主自身的收益,部分有意出售的業(yè)主勢(shì)必會(huì)把這部分增加支出完全或部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶,從結(jié)果導(dǎo)論,單個(gè)一套物業(yè)的成交價(jià)格自然會(huì)提升。
舉例一:以一套售價(jià)為60萬(wàn)元二手商品房屋為例,2003年產(chǎn)權(quán),假設(shè)當(dāng)時(shí)業(yè)主購(gòu)買價(jià)為45萬(wàn)元。假設(shè)個(gè)人所得稅也開(kāi)始征收。
在目前營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)后,假設(shè)按營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方。則此時(shí),客戶購(gòu)買該套房屋需交納的稅費(fèi)如下:
契稅 600000×1.5%=9000元
印花稅600000×0.05%=300元
營(yíng)業(yè)稅:5年以內(nèi)出售 600000×5.5%=33000萬(wàn)
則購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)支付總額為:42300元
購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為42300/600000=7%
通過(guò)上面計(jì)算分析可知,對(duì)于征收上來(lái)的營(yíng)業(yè)稅,如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶,則一套房產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有3%—7%的上漲幅度。
舉例二:
假設(shè)個(gè)人所得稅也一并征收,除上述交易費(fèi)用外;
個(gè)人所得稅:假設(shè)業(yè)主當(dāng)時(shí)是按45萬(wàn)元購(gòu)買的,現(xiàn)在以60萬(wàn)元出售,則個(gè)人所得稅支付額為:(600000-450000)×20%=30000元
則購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)支付總額為:72300元
購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為72300/600000=12%
通過(guò)上面計(jì)算分析可知,對(duì)于征收上來(lái)的營(yíng)業(yè)稅,如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶,則一套房產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有6%-12%的上漲幅度。
通過(guò)對(duì)上述情況的分析,北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議營(yíng)業(yè)稅的征收應(yīng)采取有差別的方式,不要搞一刀切,應(yīng)從鼓勵(lì)和引導(dǎo)二手房市場(chǎng)活躍發(fā)展的角度去穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。
抑制二手商品房源量上市,拉大二手房供需比
目前,北京的二手房交易量主要以已購(gòu)公房、再上市商品房為主。二手房市場(chǎng)供需比為1:6,部分熱點(diǎn)區(qū)域如世紀(jì)城、中關(guān)村、萬(wàn)柳、望京等,供需比達(dá)到1:10。增加營(yíng)業(yè)稅必將會(huì)降低持有物業(yè)業(yè)主出售信心,進(jìn)而抑制部分二手商品房房源的上市量,而目前北京已購(gòu)公房的交易量在逐年縮小,2002年公房成交量占80%左右到2005年二手商品房成交量占到55.65%,2006年1-4月份,在所有二手房成交量中,二手商品房的成交量占到57.1%,已明顯超過(guò)公房的成交量占比。可以看出二手商品房交易比重在逐年增加,另從北京中原三級(jí)市場(chǎng)部成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì):房齡2—5年的二手商品房交易占總體二手房成交量的60%左右,此次營(yíng)業(yè)稅征收期限的延長(zhǎng),將直接導(dǎo)致二手房房源供給量的下降,進(jìn)而拉大供需比,如果再增加征收個(gè)人所得稅會(huì)讓二手房市場(chǎng)更是雪上加霜。
成交量降低,單套房產(chǎn)的價(jià)格未必下降
政府的宏觀調(diào)控自2005年6月1日起正式開(kāi)始,受調(diào)控政策影響,6月、7月份北京二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑,從5月份的7789套,下降到6月份的5638套,7月份更是降到4483套,然而從8月份開(kāi)始市場(chǎng)有所回暖,成交量達(dá)到5104套。整體市場(chǎng)交易量下降,但價(jià)格卻未出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。
從上表可以看出,自去年國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)始,我們看到是交易量在下降,但價(jià)格并未下降,反而是抑制了需求,讓一部分二手房購(gòu)買者去選擇新建商品房,一手房需求量的驟增,直接造成2006年一季度房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高,據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2006年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅預(yù)售價(jià)格漲幅同比高達(dá)14.8%。
通過(guò)這一年多的市場(chǎng)考驗(yàn),我們可以明確,北京的購(gòu)買群體是剛性的需求,隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,增量房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大,存量房交易量必然會(huì)以商品房再上市交易為主,這是歷史發(fā)展的必然規(guī)律,因此更應(yīng)該從鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)流通的角度考慮平抑整體房?jī)r(jià)的問(wèn)題。
穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)持久戰(zhàn)
此次政府進(jìn)一步加大稅費(fèi)征收力度和對(duì)商品房提高首付,目的是想盡快使房地產(chǎn)價(jià)格有所下滑。從表面分析可知,二手房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲,在一定程度上依賴于二手商品房的成交量過(guò)快增長(zhǎng),因?yàn)槎稚唐贩康膬r(jià)格遠(yuǎn)高于已購(gòu)公房的價(jià)格。但由于市場(chǎng)的剛性需求依然存在,為了避免這部分被抑制的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng),進(jìn)而又出臺(tái)提高一手房首付這一政策作呼應(yīng)。但即便是這樣,二手房房源供給量的減少,直接會(huì)影響到一部分解決自住需求的人群向商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。因?yàn),即便是首付比例的提高,?gòu)買人群的剛性需求是存在的。
從北京中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示:在二手商品房的交易中,成交總價(jià)平均在87萬(wàn)元左右。假如:一套房產(chǎn)目前出售價(jià)格為87萬(wàn)元,原購(gòu)買價(jià)格為70萬(wàn)元,該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)獲得時(shí)間為2003年,則購(gòu)買該套房屋客戶需支付費(fèi)用有:契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅(5.5%)、個(gè)人所得稅、首付三成、月供。但假設(shè)支付87萬(wàn)元同樣可以購(gòu)得一套92平方米的一手商品房,此時(shí)購(gòu)買該套一手房需支付費(fèi)用有:契稅、印花稅、公共維修基金(2%)、首付三成、月供。
舉例三:以貸款15萬(wàn)元,等額本息還款法為例(購(gòu)買二手商品房不包括個(gè)人所得稅):
舉例四:以貸款15萬(wàn)元,等額本息還款法為例(購(gòu)買二手商品房包括個(gè)人所得稅):
通過(guò)以上兩表計(jì)算結(jié)果可知,對(duì)于自住需求者來(lái)說(shuō),雖然購(gòu)買一手房首付提高,但相對(duì)于二手商品房的重稅來(lái)說(shuō),如果不征收個(gè)人所得稅的話,購(gòu)買一手房要比購(gòu)二手商品房少支付30450元;如果征收個(gè)人所得稅的話,購(gòu)買一手房要比購(gòu)二手商品房少支付64450元。如此大的差額,必然有部分消費(fèi)者向商品房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化,從而會(huì)促進(jìn)一手房市場(chǎng)價(jià)格上漲。
因此,北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為:穩(wěn)定房?jī)r(jià)應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期持久戰(zhàn),建議應(yīng)從增加供給量角度去緩解供需矛盾,達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。而此次,想要立即在兩三個(gè)月內(nèi)降低房?jī)r(jià),只能將剛性需求控制在一段時(shí)間內(nèi),并沒(méi)有解決根本性問(wèn)題,過(guò)一階段剛性需求反強(qiáng),交易量反而會(huì)提升,二手商品房交易量會(huì)得到慢慢的釋放。而交易量提升價(jià)格也會(huì)慢慢上漲。因?yàn)楸本┡c上海房地產(chǎn)狀況不同,上海房地產(chǎn)一年的二手房交易量是20萬(wàn)宗左右,房?jī)r(jià)對(duì)于成交量漲跌的敏感度較高,一旦交易量下降必然會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌,而北京的二手房市場(chǎng)本身交易量就不大,交易量的上升或者下降都不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的向下壓迫作用,也就不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下滑之勢(shì)。
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