2006年5月29日由建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中，對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征收期限作了新的調(diào)整，從2年期限延長(zhǎng)到5年。對(duì)于此次營(yíng)業(yè)稅的征收期限上調(diào)，從政府角度來(lái)看，一方面是為了抑制房地產(chǎn)的過(guò)熱需求，另一方面，是想通過(guò)抑制二手商品房的交易量，來(lái)起到穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的目的。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)研究人士認(rèn)為：加重二手房稅收，將直接拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)楸本┑亩�手房市�?chǎng)居住需求呈剛性，從去年一年的觀調(diào)控期來(lái)檢驗(yàn)市場(chǎng)也是如此。

　　增加交易成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

　　營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)，把一部分原本屬于免征營(yíng)業(yè)稅范圍的房屋，重又劃入營(yíng)業(yè)稅費(fèi)征收行列。其實(shí)，從目前市場(chǎng)來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅能不能如實(shí)征收，對(duì)政府部門提出很高的要求，勢(shì)必會(huì)加大政府的人力、物力、財(cái)力去防止稅費(fèi)的漏報(bào)、瞞報(bào)，但即使?fàn)I業(yè)稅能征收上來(lái)，對(duì)于擁有房源的業(yè)主來(lái)說(shuō)，也是加大出售成本，減少利潤(rùn)所得。為了不減少業(yè)主自身的收益，部分有意出售的業(yè)主勢(shì)必會(huì)把這部分增加支出完全或部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶，從結(jié)果導(dǎo)論，單個(gè)一套物業(yè)的成交價(jià)格自然會(huì)提升。

　　舉例一：以一套售價(jià)為60萬(wàn)元二手商品房屋為例，2003年產(chǎn)權(quán)，假設(shè)當(dāng)時(shí)業(yè)主購(gòu)買價(jià)為45萬(wàn)元。假設(shè)個(gè)人所得稅也開(kāi)始征收。

　　在目前營(yíng)業(yè)稅征收期限上調(diào)后，假設(shè)按營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅均由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方。則此時(shí)，客戶購(gòu)買該套房屋需交納的稅費(fèi)如下：

　　契稅　600000×1.5%=9000元

　　印花稅600000×0.05%=300元

　　營(yíng)業(yè)稅：5年以內(nèi)出售　600000×5.5％＝33000萬(wàn)

　　則購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)支付總額為：42300元

　　購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為42300/600000=7%

　　通過(guò)上面計(jì)算分析可知，對(duì)于征收上來(lái)的營(yíng)業(yè)稅，如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有3％—7%的上漲幅度。

　　舉例二：

　　假設(shè)個(gè)人所得稅也一并征收，除上述交易費(fèi)用外；

　　個(gè)人所得稅：假設(shè)業(yè)主當(dāng)時(shí)是按45萬(wàn)元購(gòu)買的，現(xiàn)在以60萬(wàn)元出售，則個(gè)人所得稅支付額為：（600000－450000）×20％＝30000元

　　則購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)支付總額為：72300元

　　購(gòu)買五年以內(nèi)二手商品房的稅費(fèi)占購(gòu)房總款的比重為72300/600000=12%

　　通過(guò)上面計(jì)算分析可知，對(duì)于征收上來(lái)的營(yíng)業(yè)稅，如果全部或折半轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房客戶，則一套房產(chǎn)的交易價(jià)格會(huì)有6%-12%的上漲幅度。

　　通過(guò)對(duì)上述情況的分析，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士建議營(yíng)業(yè)稅的征收應(yīng)采取有差別的方式，不要搞一刀切，應(yīng)從鼓勵(lì)和引導(dǎo)二手房市場(chǎng)活躍發(fā)展的角度去穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

　　抑制二手商品房源量上市，拉大二手房供需比

　　目前，北京的二手房交易量主要以已購(gòu)公房、再上市商品房為主。二手房市場(chǎng)供需比為1：6，部分熱點(diǎn)區(qū)域如世紀(jì)城、中關(guān)村、萬(wàn)柳、望京等，供需比達(dá)到1：10。增加營(yíng)業(yè)稅必將會(huì)降低持有物業(yè)業(yè)主出售信心，進(jìn)而抑制部分二手商品房房源的上市量，而目前北京已購(gòu)公房的交易量在逐年縮小，2002年公房成交量占80%左右到2005年二手商品房成交量占到55.65%，2006年1-4月份，在所有二手房成交量中，二手商品房的成交量占到57.1%，已明顯超過(guò)公房的成交量占比�？梢钥闯龆�手商品房交易比重在逐年增加，另從北京中原三級(jí)市場(chǎng)部成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：房齡2—5年的二手商品房交易占總體二手房成交量的60%左右，此次營(yíng)業(yè)稅征收期限的延長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致二手房房源供給量的下降，進(jìn)而拉大供需比，如果再增加征收個(gè)人所得稅會(huì)讓二手房市場(chǎng)更是雪上加霜。

　　成交量降低，單套房產(chǎn)的價(jià)格未必下降

　　政府的宏觀調(diào)控自2005年6月1日起正式開(kāi)始，受調(diào)控政策影響，6月、7月份北京二手房成交量出現(xiàn)大幅下滑，從5月份的7789套，下降到6月份的5638套，7月份更是降到4483套，然而從8月份開(kāi)始市場(chǎng)有所回暖，成交量達(dá)到5104套。整體市場(chǎng)交易量下降，但價(jià)格卻未出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

　　從上表可以看出，自去年國(guó)家宏觀調(diào)控開(kāi)始，我們看到是交易量在下降，但價(jià)格并未下降，反而是抑制了需求，讓一部分二手房購(gòu)買者去選擇新建商品房，一手房需求量的驟增，直接造成2006年一季度房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，據(jù)北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅預(yù)售價(jià)格漲幅同比高達(dá)14.8%。

　　通過(guò)這一年多的市場(chǎng)考驗(yàn)，我們可以明確，北京的購(gòu)買群體是剛性的需求，隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，增量房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，存量房交易量必然會(huì)以商品房再上市交易為主，這是歷史發(fā)展的必然規(guī)律，因此更應(yīng)該從鼓勵(lì)二手房市場(chǎng)流通的角度考慮平抑整體房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

　　穩(wěn)定房?jī)r(jià)是一個(gè)持久戰(zhàn)

　　此次政府進(jìn)一步加大稅費(fèi)征收力度和對(duì)商品房提高首付，目的是想盡快使房地產(chǎn)價(jià)格有所下滑。從表面分析可知，二手房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，在一定程度上依賴于二手商品房的成交量過(guò)快增長(zhǎng)，因?yàn)槎�手商品房的價(jià)格遠(yuǎn)高于已購(gòu)公房的價(jià)格。但由于市場(chǎng)的剛性需求依然存在，為了避免這部分被抑制的消費(fèi)需求轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，進(jìn)而又出臺(tái)提高一手房首付這一政策作呼應(yīng)。但即便是這樣，二手房房源供給量的減少，直接會(huì)影響到一部分解決自住需求的人群向商品房市場(chǎng)轉(zhuǎn)換。因?yàn)�，即便是首付比例的提高，�?gòu)買人群的剛性需求是存在的。

　　從北京中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：在二手商品房的交易中，成交總價(jià)平均在87萬(wàn)元左右。假如：一套房產(chǎn)目前出售價(jià)格為87萬(wàn)元，原購(gòu)買價(jià)格為70萬(wàn)元，該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)獲得時(shí)間為2003年，則購(gòu)買該套房屋客戶需支付費(fèi)用有：契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅（5.5%）、個(gè)人所得稅、首付三成、月供。但假設(shè)支付87萬(wàn)元同樣可以購(gòu)得一套92平方米的一手商品房，此時(shí)購(gòu)買該套一手房需支付費(fèi)用有：契稅、印花稅、公共維修基金（2%）、首付三成、月供。

　　舉例三：以貸款15萬(wàn)元，等額本息還款法為例（購(gòu)買二手商品房不包括個(gè)人所得稅）：

　　舉例四：以貸款15萬(wàn)元，等額本息還款法為例（購(gòu)買二手商品房包括個(gè)人所得稅）:

　　通過(guò)以上兩表計(jì)算結(jié)果可知，對(duì)于自住需求者來(lái)說(shuō)，雖然購(gòu)買一手房首付提高，但相對(duì)于二手商品房的重稅來(lái)說(shuō)，如果不征收個(gè)人所得稅的話，購(gòu)買一手房要比購(gòu)二手商品房少支付30450元；如果征收個(gè)人所得稅的話，購(gòu)買一手房要比購(gòu)二手商品房少支付64450元。如此大的差額，必然有部分消費(fèi)者向商品房市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化，從而會(huì)促進(jìn)一手房市場(chǎng)價(jià)格上漲。

　　因此，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為：穩(wěn)定房?jī)r(jià)應(yīng)是一個(gè)長(zhǎng)期持久戰(zhàn)，建議應(yīng)從增加供給量角度去緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。而此次，想要立即在兩三個(gè)月內(nèi)降低房?jī)r(jià)，只能將剛性需求控制在一段時(shí)間內(nèi)，并沒(méi)有解決根本性問(wèn)題，過(guò)一階段剛性需求反強(qiáng)，交易量反而會(huì)提升，二手商品房交易量會(huì)得到慢慢的釋放。而交易量提升價(jià)格也會(huì)慢慢上漲。因?yàn)楸本┡c上海房地產(chǎn)狀況不同，上海房地產(chǎn)一年的二手房交易量是20萬(wàn)宗左右，房?jī)r(jià)對(duì)于成交量漲跌的敏感度較高，一旦交易量下降必然會(huì)引起房?jī)r(jià)下跌，而北京的二手房市場(chǎng)本身交易量就不大，交易量的上升或者下降都不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大的向下壓迫作用，也就不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下滑之勢(shì)。

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