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2006年3月長春典型住宅指數(shù)報告
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-6-8
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一、長春典型住宅指數(shù)分析
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機
1．典指綜述
長春典型住宅指數(shù)系統(tǒng)是一套對長春房地產(chǎn)價格走勢進行調(diào)查、研究、預(yù)測的科學體系，是在中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論體系和架構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過對長春各區(qū)域房地產(chǎn)項目的典型特性分析（其中最重要的是價格），從局部到綜合反映長春房地產(chǎn)市場微觀領(lǐng)域的態(tài)勢及走向，并通過各區(qū)域市場的反映達到對整個長春房地產(chǎn)市場的反映和監(jiān)測。
長春典型住宅指數(shù)推薦樣本的選取和評選從2006年2月開始啟動，中國指數(shù)研究院專家組經(jīng)過兩個多月的數(shù)據(jù)收集、理論論證、實地考察，根據(jù)長春的地理位置、房地產(chǎn)發(fā)展狀況、各區(qū)域居民的消費水平以及購買水平，最終確認以下11個項目作為首批樣本項目，作為長春市八個片區(qū)的典型樣本樓盤：
綠園片區(qū)：綠地•長春上海城；鐵北片區(qū)：四季風采；高新區(qū)：天安•第一城；南湖片區(qū)：長影世紀村，富苑華城；南關(guān)北片區(qū)：亞泰•鼎盛國際；南關(guān)南片區(qū)：我的家園；二道片區(qū)：萬科•上東區(qū)，東方之珠，亞泰•東城世家；經(jīng)開片區(qū)：中海•水岸春城。
2006年3月，長春典型住宅指數(shù)為1000點，典型住宅均價為2989元/平方米。其中位于寸土寸金的南關(guān)北片區(qū)的亞泰•鼎盛國際以均價5220元/平方米位居首位，南湖片區(qū)的典型樣本樓盤長影世紀村和富苑華城緊追其后。而鐵北片區(qū)的四季風彩項目作為質(zhì)優(yōu)價廉的樓盤代表，擁有1860元/平方米的最低均價。
本月除鐵北片區(qū)的“四季風采”以82平方米兩室兩廳的中等面積戶型為主推戶型以外，各典型樣本項目均以力推120平方米以上的大戶型為主，而在營銷手段方面，以綠地•長春上海城及長影世紀村為代表的樓盤堅持業(yè)主的口碑宣傳，為業(yè)主提供相應(yīng)的優(yōu)惠手段來進行促銷；而萬科•上東區(qū)、亞泰•東城世家、亞泰•鼎盛國際等項目則整合平面媒體、網(wǎng)絡(luò)資源等進行綜合營銷；四季風彩等則采用自然消化的形式管理銷售。隨著春城的不斷回暖，未來長春的樓市仍將繼續(xù)升溫。
2．市場綜述
2.1 2005年交易受到一定抑制 上升勢頭不可逆轉(zhuǎn)
據(jù)長春市房地產(chǎn)統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，2005年長春轄五區(qū)商品房屋成交狀況明顯受到宏觀調(diào)控的影響，交易量較2004年有所下降，全年共成交19089套；成交面積為209.3萬平方米，較上年下降了25%，成交金額為47.7億元。雖然2005年的成交量比2004年創(chuàng)了歷史最高的突破500萬平方米有大幅度降低，但是仍然與同樣非常輝煌的2003年水平相當。這表明，2005年長春的房地產(chǎn)市場雖然受到抑制，但仍然相對火旺，上升的勢頭不可逆轉(zhuǎn)。
商品住宅成交量占房屋成交總量的66%，成交面積為139.4萬平方米。長春市目前加大力度改造棚戶區(qū)，計劃用三年的時間拆遷舊城區(qū)773萬平方米的棚戶區(qū)，五年改造完。2006年，預(yù)計拆遷棚戶區(qū)240萬平方米，這對啟動和擴大市民住房消費，搞活房地產(chǎn)市場將起到積極推動作用。預(yù)計商品住宅交易量在未來幾年內(nèi)將有進一步增長。
各物業(yè)類型成交均價方面，辦公用房一枝獨秀，均價為5034元/平方米，其次是工業(yè)倉儲用房，均價3901元/平方米，經(jīng)濟適用房價格最低，為1662元/平方米。隨著長春市人均收入的快速增長，購房支付能力逐步提高，長春的房價將持續(xù)上揚。
2.2 2006年初市場以消化存量為主
2006年1-3月長春房地產(chǎn)市場鮮有新樓盤入市，主要以消化存量住房為主。其中3月南湖片區(qū)市場投放量以60000平方米居首，其中大戶型和小戶型占主要部分。鐵北片區(qū)投放量為30000平方米左右，主要樓盤為四季風采和鉆石禮都。經(jīng)開片區(qū)供應(yīng)存量40000平方米左右，其中中海•水岸春城現(xiàn)有26000平方米左右，占該片區(qū)一半以上。放量最小的是南關(guān)北片區(qū)，約20000平方米。
2.3 2006年3月交易量及價格開始回升
2006年1-3月份，長春房地產(chǎn)價格與去年同期相比繼續(xù)全線走低，但降幅明顯趨緩。受到元旦、春節(jié)期間樓市“冬眠區(qū)”等因素的影響，部分居民忙于過節(jié)、外出度假、探親，無暇顧及購房事務(wù)，市場需求的相對萎縮造成了房價的下調(diào)，而隨著長假的結(jié)束，冬去春來，3月份交易量及價格等均有所回升。
2.4 市區(qū)綠園區(qū)成交量居首，寬城增幅顯著
2006年3月全市共銷售29.3萬平方米住宅，成交區(qū)域排序依次為綠園、南關(guān)、朝陽、二道和寬城。其中綠園區(qū)占總數(shù)的30%，1-2月共成交1402套，3月增至1103套，銷售金額為13797萬元。寬城區(qū)3月增幅最大，銷售面積達到2.3萬平方米，比1-2月月均銷量增加287.5%。
2.5 中小戶型占據(jù)主流
2006年3月的住宅銷售以小戶型為主，80平方米以下的住宅共銷售了1580套，占總數(shù)的49%，80-100平方米的戶型銷售量占21%，而高于150平米的大戶型288套，不足總數(shù)的10%。經(jīng)濟實用的中小戶型明顯更受購房者的青睞，交易市場活躍。
二、各區(qū)域典型住宅項目分析
1．經(jīng)開片區(qū)
長春經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)座落在城市東部，東接亞洲最大的人工森林公園——凈月潭森林公園，西臨伊通河，具有良好的城市功能。全區(qū)具有良好的區(qū)位、人才、資源等優(yōu)勢，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善的同時，房地產(chǎn)市場開發(fā)也蓬勃發(fā)展。
中海•水岸春城 本月均價為2970元/平方米。3月該樓盤主銷戶型是120平方米、140平方米、150平方米三房兩廳兩衛(wèi)等大戶型。在銷售方面，中海業(yè)主會員推薦購房可享受積分的優(yōu)惠，于年終兌獎。
中海•水岸春城位于衛(wèi)星路與臨河街交匯處南800米，緊臨伊通河，東鄰臨河街，北鄰丙十路。項目綠化率為56%，近2萬平方米的中庭綠地，樓間距滿足1.97倍的日照系數(shù)，容積率1，最大限度地滿足各個樓層的采光需求。本項目以自然生態(tài)、水景、綠河為主的核心景觀吸引著消費者的矚目，開盤以來一直熱銷，驗證著中海地產(chǎn)在長春地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者地位。隨著4月氣候的不斷回暖，該項目銷售熱度將不斷升溫。
2．南湖片區(qū)
南湖片區(qū)地處長春城市中心區(qū)域，作為都市核心的中央生活區(qū)，一方面擁有豐富的商業(yè)資源，各項基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套齊全，交通網(wǎng)絡(luò)通達全市各處，另一方面生活著數(shù)量眾多的原住人群和潛在消費人群，文化氣息濃郁。集繁華與便利于一身的區(qū)域特點，令該區(qū)域的房地產(chǎn)市場一直備受期待，房價穩(wěn)步提升。
富苑華城 本月均價為3900元/平方米。 該項目強調(diào)人文內(nèi)涵，小區(qū)內(nèi)共22棟樓，除雙語幼兒園外，其他樓宇全都以宋詞詞牌命名。別墅全部為上下四層，帶雙車位車庫，將銷售對象定位為長春市成功人士。M型中高層一梯四戶，共328戶，面積范圍72-300多平方米；D型為小高層，一梯2戶，共160戶，電梯直達，地下集中停車位，戶數(shù)與車位的比為1：1，面積范圍196-220平方米，擁有最充分的觀景權(quán)。大戶型的項目定位造就了該樓盤高起點的精品理念。
長影世紀村 本月均價為3900元/平方米。依托長春電影制片廠的影視文化氛圍，該項目以影視文化為主題的廣場和人文環(huán)境住宅相結(jié)合，打造著中國獨有的超大型影視文化生態(tài)社區(qū)。3月該樓盤主銷戶型為160平方米、190平方米的全精裝修高檔成品房，并采用相應(yīng)的促銷活動，于植樹節(jié)組織了親情樹活動，業(yè)主持親情VIP卡購房可享受一定的優(yōu)惠。
3．二道片區(qū)
二道片區(qū)位處長春東部，具有廣闊的發(fā)展面積，區(qū)內(nèi)有近百戶國有老工業(yè)企業(yè)，由于歷史原因，也擁有大量的棚戶地塊，占全市棚戶區(qū)總面積的60％。長春龍嘉國際機場的通航，為該區(qū)域空港經(jīng)濟圈的區(qū)位優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，隨著東部經(jīng)濟的飛速發(fā)展，該區(qū)域增值潛力不可限量。土地價位較低，拆遷成本低廉的現(xiàn)狀，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間和有利條件。
萬科•上東區(qū) 三月份樓盤均價為3837元/平方米，主推產(chǎn)品126-221平方米的大戶型，在營銷方式上，通過報廣品牌主線與小眾媒體推廣曼哈頓特區(qū)的有機結(jié)合，形成品牌與產(chǎn)品互動。該項目中間為園區(qū)的主要景觀帶，以點式高層為主線，把園區(qū)的商業(yè)和公建布置其中，結(jié)合造型活潑、新穎、別致的公建配以景觀設(shè)計，使景觀和建筑渾然一體，廣場、網(wǎng)球場、籃球場、游泳館、運動中心等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。
亞泰•東城世家 項目三月份均價為2512元/平方米，主推130-160平方米（三室二廳、四室二廳）的大戶型，開發(fā)商通過在主流紙質(zhì)媒體進行品牌推廣及硬性廣告，應(yīng)用搜房網(wǎng)這一新興媒介網(wǎng)絡(luò)資源等方式展開營銷攻勢。該項目景觀以法蘭西風情為特色，以中西合璧的內(nèi)庭式園林景觀為主線，在園區(qū)中間由南至北建有一條360米長的水道，周邊點綴著風格各異的主題公園。
東方之珠 項目地處二道東環(huán)城路東，嶺東路北，沿河街西，吉林大路南，包括小高層、多層和別墅項目。三月份該樓盤均價為2100元/平方米，主推產(chǎn)品90平方米兩房兩廳，以VIP卡會員購房享受5000元優(yōu)惠的營銷方式刺激樓盤的銷售。
4．鐵北片區(qū)
鐵北片區(qū)是長春的老工業(yè)區(qū)，處于市域腹地，土地資源豐富。近年來，由于基礎(chǔ)設(shè)施落后等原因，鐵北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展明顯較慢，相對于鐵南地區(qū)的經(jīng)濟快速發(fā)展顯得有所滯后。隨著長春市“改造大鐵北、建設(shè)北部新城”戰(zhàn)略目標的適時提出，該區(qū)域在生態(tài)環(huán)境治理，產(chǎn)業(yè)改造與發(fā)展，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面都將有大的動作，眾多房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛搶灘登陸，力圖開發(fā)質(zhì)優(yōu)價廉的樓盤。
目前該區(qū)房地產(chǎn)市場以中低檔樓盤的經(jīng)濟適用房為主體，平均價格不超過1600元/平方米，比較受歡迎的戶型為70平方米~100平方米的兩室兩廳住宅，另外，均價在2200元/平方米的中高檔樓盤也有一小部分。一些高檔樓盤集中在長春站前商圈，均價達到3000元/平方米以上。隨著市內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)不斷向北部“擴張”，未來該區(qū)房地產(chǎn)市場競爭還將更加激烈，房價勢必繼續(xù)上揚。
四季風采 項目3月均價為1860元/平方米，是豪邦地產(chǎn)于該區(qū)域繼新月花園、四季臺北之后的又一項目，主力戶型為82平方米兩室兩廳。該項目在3月的銷售過程中，并未采用廣告的支撐及活動配合，產(chǎn)品為自然去化形式進行銷售，加之主推戶型為部分廂房小戶型及剩余的大戶型產(chǎn)品，而且房源剩余不多，可選擇性小，所以總體銷售均價保持在1860元/㎡，沒有向上漲幅�，F(xiàn)四季風采一期銷售已進入尾盤，剩余房源僅為總量的5%，因此無需再作推廣活動，順利進入尾盤銷售期，預(yù)計5-6月份可以售罄。
5．南關(guān)北片區(qū)
該區(qū)域為長春市市中心，擁有第一商業(yè)金街重慶路的核心商圈，周邊的商業(yè)、辦公、娛樂等一切社會公建配套設(shè)施便利齊全，屬于城市商業(yè)“寸土寸金”的地段。隨著市區(qū)政府2005年度重點打造重慶路商圈，向中心城區(qū)商業(yè)步行街的建設(shè)方向不斷努力，其區(qū)位的商業(yè)軟環(huán)境與形象品質(zhì)還將進一步提升。
亞泰•鼎盛國際，北臨重慶路，南靠重慶胡同，西接人民大街，東近清明街，與香格里拉大酒店、卓展時代廣場成三足鼎立之勢，地段非常黃金。樓盤1-6層為亞泰富苑購物中心，現(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營，銷售高標準品牌商品。7層為大型會所，可以提供完善的商務(wù)服務(wù)、休閑服務(wù)、娛樂服務(wù)。8-28層商住用房，面積由 42.03 平米的小面積單套公寓到 169.51平米的大面積豪宅不等，總共套數(shù)為398套，其中42-59平米的小面積單室或雙室戶型約占 214套，107-118平米的中戶型約占132套，139-169平米的大戶型約占52套。本項目3月均價為5220元/平方米，主要在主流紙質(zhì)媒體進行品牌推廣及硬性廣告，同時整合搜房網(wǎng)新興媒介的網(wǎng)絡(luò)資源應(yīng)用進行營銷。
6．南關(guān)南片區(qū)
南關(guān)南片區(qū)是長春的南大門，是城市南部交通的重要門戶，具有優(yōu)越的地理位置與良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。由于歷史發(fā)展等原因，目前該地段房價較為低廉。2006年，政府將繼續(xù)大力推進該區(qū)域城市改造與建設(shè)，采取棚戶區(qū)改造享受經(jīng)濟適用房政策，對定銷商品房享受行政事業(yè)性收費全免、稅收全免、經(jīng)營費減半的政策。同時，對對南三環(huán)路以北、自由大路以南區(qū)域的巷道和土路進行改造。隨著市政建設(shè)的不斷推進，該區(qū)域地產(chǎn)市場也將不斷增值。
我的家園位于繁榮路與亞泰大街交匯處，朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)延伸帶交界處，園區(qū)內(nèi)水域面積達2萬平方米，因勢造景，打造庭院水景的典范。該項目包括4層私家花園別墅，沿湖而建；6層景觀住宅以及11層高級電梯公寓。本月該項目均價為3200元/平方米，項目主推120-125平方米三室二廳戶型，在長春日報等主流媒體上進行了品牌推廣。
7．綠園片區(qū)
綠園片區(qū)位處長春城市西部，盡管相對南關(guān)北片區(qū)等處房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展較為滯后，但憑借其良好的生態(tài)優(yōu)勢，該區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆膮^(qū)域投資情況看，長春市資本正逐步向西部地區(qū)轉(zhuǎn)移；從潛在競爭力比較看，綠園區(qū)毗鄰一汽及新建的汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)園區(qū)，居住人口容量大，潛在巨大的購買力。同時，區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)境好、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施好。此外，根據(jù)綠園區(qū)今年棚戶區(qū)改造政策及規(guī)劃，綠園區(qū)將把發(fā)展西部生態(tài)區(qū)建設(shè)作為重中之重，并給予更大的政策支持，預(yù)計2006年綠園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資將迎來理性增長期。
綠地•長春上海城 南靠長春經(jīng)濟發(fā)展支柱企業(yè)一汽集團，北接皓月大路，西臨籌建中的長春西站，占地324公頃，規(guī)劃建筑總面積約240萬平方米，總投資約45億元，力爭在5-7年中建成一個融居住、商貿(mào)、文教、衛(wèi)生、生態(tài)、休閑等多功能為一體的綜合性社會服務(wù)園區(qū)，是長春西部獨一的綠色超級大盤。項目設(shè)計為多層與小高層相結(jié)合的建筑群，以二房、三房為主力房型，立面風格既有取自上海老建筑元素的“上海城”，又有適應(yīng)東北地域氣候特征的中北歐風情造型。
3月該項目銷售均價為2670元/平方米，主推從88平方米至200平方米的各類戶型。在項目銷售方面，依然以綠地傳統(tǒng)的老業(yè)主口碑相傳方式，給業(yè)主發(fā)VIP卡，可轉(zhuǎn)贈給親朋好友,持卡置業(yè)時可以享受到1000~12000元的優(yōu)惠。業(yè)主的認同更堅定了長春上海城走品質(zhì)化路線的決心。
8．高新區(qū)
長春高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于長春市西南部，依托良好的區(qū)位、科技和人才優(yōu)勢以及良好的文化和創(chuàng)新氛圍，該區(qū)域吸引了各國豐厚的投資，集中了近千家高新技術(shù)企業(yè)。而位于城市上風口的高新區(qū)，憑借其鬧中取靜的宜居環(huán)境，一批批現(xiàn)代化小區(qū)已拔地而起。該區(qū)域聚集著優(yōu)質(zhì)的高檔住宅，蘊含著巨大的開發(fā)潛力。
天安•第一城雄踞長春西南未來富源地，上風上水，借鑒法國凡爾塞園林的布局特點，以意大利為米蘭和美國紐約潮流風尚為榜樣，針對成功人士等目標客群度身定制成品豪宅。3月天安•第一城普通住宅銷售均價為3700元/平方米，聯(lián)排別墅5600元/平方米，疊拼別墅4400元/平方米。本月主推戶型包括小高層的4室2廳185平方米，疊拼別墅5室3廳230平方米和250平方米，聯(lián)排別墅5室3廳298平方米。強調(diào)高質(zhì)量大空間的居住舒適度，構(gòu)成了天安•第一城豪宅的締造因素。
三月典型指數(shù)項目基本情況表樓 盤
位置
建筑面積(平方米)
容積率
綠化率
停車率/停車位
中海·水岸春城
凈月區(qū)臨河街7477號
30萬
1
40%
--
長影世紀村
朝陽區(qū)湖西路333號老長影廠區(qū)
19.46萬
1.7
40%
--
富苑華城
朝陽區(qū)長春西南湖大路28號
31.38萬
1.2
61%
--
四季風采
寬城區(qū)青年路與農(nóng)安南街頭交匯處
10.2萬
1.3
38%
500個
亞泰·鼎盛國際
長春市重慶路618號
11.6萬
9
--
--
東方之珠
東環(huán)城路東，嶺東路北，沿河街西，吉林大路南
65萬
1.39
--
1600個
亞泰·東城世家
二道東盛大街以東
40.7萬
3.05
35%
--
萬科o上東區(qū)
二道經(jīng)緯南路709號
20萬
1.3
30%
1:045
我的家園
亞泰大街與繁榮路交匯處
23萬
1.19
50%
--
綠地·長春上海城
長春市西環(huán)城路7255號
36萬
1.07
40%
--
天安o第一城
高新開發(fā)區(qū)前進廣場以西200米
60萬
1.42
66%
181個
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