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2006年5月龍城房地產市場分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-6-23
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- 中研網訊：
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機遇與挑戰(zhàn)
龍城成交均價在2005年每平方米4711元的基礎上出現了一個跳空高開的局面，水岸新都一期公館傳奇及龍城國際成交均價都在6800元左右，而倚山郡則達到了7500元左右。龍城樓市均價的上漲一方面因為倚山郡、水岸公館產品升級，開發(fā)水平的提高，同時由于整個深圳樓市的帶動，2005年龍城片區(qū)市場供應不足造成的“恐慌性”需求，有較多的投資者進入。從后市發(fā)展來看，過高的房價使龍崗出現一定的“過熱”，市場存在一定的不穩(wěn)定因素，不利于市場的持續(xù)健康發(fā)展。
2006年6月底7月初中將有中央悅城一期、水岸新都二期、奧林華府一期、聚龍苑、疊翠新峰二期上市，下半年將有公園大地一期、龍城華府等項目推向市場，預計龍城片區(qū)全年推出量將超過80萬平方米，較2005年有較大幅度的增長，市場供應非常充足。預計全年成交總量在2005年45萬平方米的基礎上將有20－30％的增長空間，龍城片區(qū)2006年80萬的供應量并不構成太大的壓力。
龍城土地儲備較深圳其它各區(qū)最為豐富，儲備項目充足，龍城樓市在未來幾年的發(fā)展將最為穩(wěn)健。就產品結構而言，龍城片區(qū)供應也較為豐富，涵蓋了HOUSE、聯排別墅、多層、小高層、高層等，而隨著招商、鴻榮源、佳兆業(yè)、龍光等品牌開發(fā)商的進入，市場發(fā)展水平也將有迅速的提高。
龍城地產在2006年之前基本處于大眾的視線之外，鮮有市場的熱點，但龍城地產將無可爭議地成為2006年深圳地產的核心焦點。未來三五年內，由于龍城充足的土地供應，其市場熱點將得到持續(xù)，但由于深圳房地產市場的條塊分割，其市場容量仍比較有限，龍城地產的發(fā)展面臨著擴容的問題，巨大的推出量必須尋找足夠的目標客戶群。
調控與打壓
由于房價非理性地上漲，2005年初關內南山、福田等樓盤均價達到了15000元左右，關外如寶安中心區(qū)一些樓盤均價達到了8000元左右，高昂的房價使深圳樓市投資風險逐步顯露，這也導致深圳房地產交易量出現一定地萎縮，1—5月份深圳全市住宅成交面積為358.48萬平方米，同比下降13.11％，市場已經出現一個自然調整的局面，國家對房地產的一系列宏觀調控措施對于樓市的影響開始顯現。
“國十五條”實施細則的出臺在一定程度出乎業(yè)界的預料，但它對目前中國樓市中存在的根本問題對癥下藥，從土地供給、產品結構等方面糾正目前已經嚴重偏離市場主流需求的局面�！皣鍡l”通過金融、財稅政策等手段打擊了衍生需求，使市場的投機行為迅速得到遏制，使市場所反映出的主要是真正的居住需求，它對于樓市后市長期穩(wěn)定發(fā)展有極為重要的意義。
卓越·淺水灣及風臨州兩個項目都是在“國十五條”實施細則出臺之前對外發(fā)售，目前這兩個盤都出現了一定的銷售停滯，觀望氣氛逐漸濃厚，新政的威力已經初見成效。城市山林于6月11日發(fā)售，均價在11000元左右，大大低于以前15000元的預期，開盤當日成交近40％，這對于積累近萬的客戶來說成交并不理想，深圳樓市仍有一定的回調空間。
“國十五條”實施細則對于龍城將有一定的降溫作用，促進市場向常態(tài)回歸。但“國十五條”在一定程度上來說對龍城地產是一大利好，按正常的推進速度，龍城2007年將可能有近100萬平方米的推盤量，市場將面臨較大的壓力。
根據“國十五條”實施細則，有較多項目都將修改規(guī)劃、重新報建，一部分項目將推遲到2008年左右才能公開發(fā)售，有效地避免了眾多項目2007年集中上市的局面，龍城地產可以有一個較為從容的調整期。
從長遠來看，深圳地產仍面臨著土地供給嚴重不足的矛盾，深圳的發(fā)展空間受到了一定的限制，這給擁有最豐富土地儲備的龍城提供了一個難得的發(fā)展機遇。龍城地產融入大深圳，使龍城成為深圳最大的CLD便有了可能。如果這個問題能得到迅速求解，不僅僅是龍城，甚而深圳房地產整盤棋局都將迅速得到改觀。
障礙與瓶頸
從地理區(qū)位上及交通組織來看，羅湖、福田、南山關內三區(qū)與寶安中心區(qū)一體的趨勢越來越明顯，在福龍路的帶動下，龍華也將納入到整個深圳的范圍，這幾個區(qū)域將形成1小時生活與工作圈，一體化的趨勢越來越明顯。
目前龍崗給人們的距離仍顯得較為遙遠，獨立于整個深圳之外，目前人們到達龍城主要通過205國道，嚴重堵塞的道路使人們對龍城望而生畏，而布吉、橫崗較差的城市形象也人為地形成一道屏障，這些因素都嚴重地阻礙了龍城與關內的交流，“關內上班，龍城居住”幾乎是不可想象的。
但在南坪快速一期東段通車后，我們有理由對龍城未來發(fā)展進行一個美好的假設。從梅林關經南坪快速一期東段不到5分鐘便到了龍景立交，而從龍景立交上經水官高速到龍城僅需要10多分種的路程，從清水河上清平快速也有同樣的效果。這也就是說，從南山、福田及羅湖到達龍城的時間都將控制在20—30分種，龍城與關內的距離從來沒有走得如此之近。
但目前清平快速、水官高速都收費路，這對于龍城的發(fā)展人為地制造了一道瓶頸，成為龍城經濟和社會發(fā)展的一個重要的較為嚴重的桎梏，交通造成龍城游離于整個大深圳之外的最主要的原因。
從龍城經濟發(fā)展來看，實現水官高速及清平快速的市政化不失為一個周全之策，將極大推動龍城迅速融入大深圳。特區(qū)內道路市政化，對于深圳經濟的發(fā)展來說，已經一種必然，收費公路人為地制造了城市空間的條塊分割，對地方經濟發(fā)展有較為明顯的制約作用。從龍城及整個深圳經濟發(fā)展來看，這理應成為擺在政府主管部門面前一個急需破解的課題。
奧體新城的落戶及“高交會”館遷址龍城，龍城將迎來一個發(fā)展的高峰，作為整個深圳的大配套，必須讓所有深圳人都享受到它的便利，但由于水官高速的阻隔，它所發(fā)揮的作用將受到限制。我們必須提高國家斥巨資舉建的奧體新城的使用率，而僅憑龍城范圍內的消費人群顯然難以承載。
從目前龍城地產的發(fā)展來看，實現與關內市場的無縫連接將成為今后最主要的發(fā)展方向，龍城與關內的交流將變得非常頻繁，“關內居住，龍城上班”也將成為可能，龍城地產的興起，深圳樓市的發(fā)展空間將得到極大地延伸。
東拓與西進
深圳經濟發(fā)展，必須放在珠三角區(qū)域內進行考察，將東莞及惠州視野納入深圳未來的視野，從目前的發(fā)展趨勢來看，莞、深、惠三個城市一體化將可能先于深港一體化的到來。
深圳西部的中心從區(qū)位上來看，顯然不是寶安中心區(qū)而是福永、沙井、松崗的大片地區(qū)，向北輻射到東莞長安、虎門及松山湖、大嶺山等廣闊的腹地。目前福永、沙井、松崗等地仍以中小企業(yè)為主，缺乏中大型企業(yè)支撐，亟待產業(yè)升級，它的形成仍需要一定時日。
整個深圳的東部中心無疑是龍城片區(qū)，向西輻射到惠陽地區(qū)、向北輻射到鳳崗、塘廈及清溪三鎮(zhèn)。深圳東部的中心將承接整個深圳工業(yè)升級的重任，深圳的重化工之路因中海殼牌石油的投產而變得清晰起來。
目前深圳東部中心已經有了雛形，它已經較深圳西部中心有較為突出的優(yōu)勢，但龍城成為整個東部的中心必須增強自己的經濟實力，增加和關內的聯系，借助大深圳的影響力加強對周邊的輻射，龍城成為深圳、惠州及東莞三城的城際中心才有可能。
地鐵3號線及深惠路的改造將使整個龍城真正納入“大深圳”的版圖。奧體新城將使深圳東部未來崛起一座最高起點規(guī)劃的國際化新城，它將帶來整個深圳東部面貌的巨大改觀。
在大交通、大配套及大工業(yè)的架構下，龍城及龍崗地產將有更加美好的明天。 - ■ 與【2006年5月龍城房地產市場分析】相關新聞
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