隨著今年5月份宏觀調(diào)控“八項措施”的出臺，房地產(chǎn)市場遭受了較大的沖擊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著新的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”。我縣房地產(chǎn)業(yè)正處在初始階段，市場十分幼稚，能否保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，使之成為新的支柱產(chǎn)業(yè)，已成了擺在我們面前的一大課題。因此，正確認識當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，用發(fā)展的眼光縱覽房地產(chǎn)發(fā)展前景，立足本地，放眼周邊，拓展市場，合理把握政府、開發(fā)者、消費者三者之間的利益關(guān)系，把房地產(chǎn)業(yè)推向新的發(fā)展階段，為我縣經(jīng)濟增長注入新的活力。本文就我縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，談一點淺陋的想法。

一、對當前房地產(chǎn)業(yè)宏觀發(fā)展趨勢的幾點認識

（一）當前房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題：一是宏觀經(jīng)濟的調(diào)整、金融資本的波動以及政策調(diào)控的問題。業(yè)內(nèi)專家指出房地產(chǎn)業(yè)目前正面臨非常重要的變革時期。國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的后期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，特別是利率的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)影響頗大，波及房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、住房消費者及土地市場等四個方面。如果利率進一步升高，對開發(fā)商來說資金成本將會繼續(xù)上升，將進一步加大整個市場投資的風險。對投資者來說由于市場的價格下跌，將使投資者投資收益率進一步下降；對購房者而言由于期待房價下調(diào)的預期，持幣觀望更加明顯；在利率上調(diào)的情況下，土地價格也將進一步上升。這些因素都將直接影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二是制止土地資源超量開發(fā)和流失，將可能導致解決普通老百姓安居的經(jīng)濟適用房和廉價房不斷減少。三是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的無序發(fā)展。管理部門缺乏前瞻性眼光，開發(fā)商的急功近利，為城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場留下了一大批垃圾。四是房地產(chǎn)市場近年來住房價格階段性漲幅過大，住房供求總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾并存，部分地區(qū)投機性購房過熱。五是住房制度改革中存在的制度建設(shè)滯后于市場化進程等問題。這些問題的存在對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場的培育帶來不同程度的制約和影響。

（二）當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢符合產(chǎn)業(yè)變動的一般規(guī)律：根據(jù)有關(guān)專家分析，在新一輪的經(jīng)濟增長過程中，以房地產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)鏈依然是推動經(jīng)濟增長的重要力量，房地產(chǎn)業(yè)周期與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)系密切，經(jīng)濟增長有賴于主導產(chǎn)業(yè)的推動，經(jīng)濟要實現(xiàn)持續(xù)的增長必須依靠新的主導產(chǎn)業(yè)部門不斷代替舊的主導產(chǎn)業(yè)部門，打破長期的停滯狀態(tài)，保持前進沖力。房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，涉及二十多個行業(yè)部門，房地產(chǎn)投資能拉動40多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對國民經(jīng)濟的影響力達到30%以上（2004年我縣房地產(chǎn)投資總量在全社會固定資產(chǎn)投資完成情況中占4.5%）。因此，房地產(chǎn)業(yè)已日益成為推動國民經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè)之一，也直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的良性運行和持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有其本身的發(fā)展規(guī)律可循，從房地產(chǎn)業(yè)十五年發(fā)展的歷程可見，房地產(chǎn)的發(fā)展過程同樣存在著明顯的周期性波動現(xiàn)象，亦就是產(chǎn)業(yè)周期，主要包括復蘇、繁榮、蕭條和衰退四個階段。1992年－1993年出現(xiàn)第一輪房地產(chǎn)增長高潮，尤其是1993年出現(xiàn)了異常的增長勢頭；1994年－1997年是房地產(chǎn)業(yè)盤整和蕭條期；1998年至今進入第二輪增長高潮，呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長勢頭。在成熟的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)的周期波動是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化的自發(fā)過程。從供給角度來看，房地產(chǎn)市場供給取決于成本及市場結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括建設(shè)安裝成本、相關(guān)稅費、開發(fā)商利潤及土地成本等。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)供給的源頭和基礎(chǔ)，其供應(yīng)數(shù)量和價格直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成本。從需求角度看，當前消費結(jié)構(gòu)升級、城市化進程不斷加快引致房地產(chǎn)市場消費需求，股市持續(xù)低迷、人民幣升值預期背景下，“買漲不買跌”的投機心理和未來房價還將繼續(xù)上漲的心理預期形成大量投資需求和投機需求，這些都是當前房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長的合理因素。

（三）宏觀調(diào)控的目的是解決房地產(chǎn)市場存在局部過熱問題。自去年以來，針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一部分地區(qū)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序混亂等現(xiàn)象，國家相繼出臺了一系列的調(diào)控政策，特別是今年三月份國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》以及五月份七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，在政府、企業(yè)、消費者中均引起較大的震動。仔細觀察我們不難發(fā)現(xiàn)，國家采取宏觀調(diào)控的目的不是為了打壓房價，而是防止房價大起大落，適度控制房價增長過快的勢頭，通過調(diào)控手段促進房地產(chǎn)市場走向健康發(fā)展軌道。

（四）宏觀調(diào)控的重點將是治理房地產(chǎn)市場制度缺失和管理規(guī)范問題。從國務(wù)院發(fā)出的《通知》精神可以表明，宏觀調(diào)控的重點不是打壓房價的過度上漲，而是強調(diào)完善房地產(chǎn)市場制度，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理�！锻ㄖ�》明確指出“住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，雖然住房價格上漲過快是局部性的結(jié)構(gòu)性問題，但如不及時加以控制或處理不當，有可能演變?yōu)槿�局問題。同時還指出，要規(guī)范引導措施，避免挫傷市場信心，引起房地產(chǎn)市場大的波動”。因此，要進一步認清政策的導向，建立健全房地產(chǎn)市場的制度，把治理和整頓房地產(chǎn)市場制度作為突破口，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易等行為，加強監(jiān)管力度促使房地產(chǎn)業(yè)向良性方向轉(zhuǎn)變。并對今后房地產(chǎn)市場管理過程中，政府行為所存在的制度缺陷、管理失范、監(jiān)管缺位等問題逐步加以糾正和改善。

（五）對當前房地產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展趨勢的預測。第一，市場供求格局基本平衡；第二，消費者(包括投資者和自住者)心態(tài)保持理性，市場投機成份所占比重較�。坏谌�，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)科學合理，適合各消費階層的需求；第四，房地產(chǎn)金融健全，開發(fā)商融資方式多元化；第五，政府適時發(fā)揮有形之手的調(diào)控作用，但不過度干預市場。

1、成交量萎縮，市場供求格局日趨平衡。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份商品房成交面積比4月份下降56%，6月份比5月份下降16.9%，7月份比6月份下降4.3%。這說明房地產(chǎn)市場供求格局正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，需求過旺勢頭減弱，市場由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┞源笥谇蟮臓顟B(tài)。這種供略大于求的格局是較為理想和成熟的市場狀態(tài)之一。據(jù)此可以判斷，房地產(chǎn)市場的供求格局漸近理性。

2、投資增幅下滑，開發(fā)商從“追求速度”向“關(guān)注品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)市場的非理性繁榮往往伴隨著投資的快速增長，隨著宏觀調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)市場的過熱勢頭得到遏制，房地產(chǎn)投資增速亦進一步下降，房地產(chǎn)開發(fā)商明顯放慢了開發(fā)速度。某種程度上也顯示出開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀預期發(fā)生變化。與此同時，開發(fā)商也一改過去“重速度”勝于“重品質(zhì)”的做法，轉(zhuǎn)而強調(diào)商品房的品質(zhì)，著力打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，這種情形往往發(fā)生于房地產(chǎn)市場由粗放發(fā)展向精細發(fā)展轉(zhuǎn)變時期。

3、市場觀望氣氛漸濃，消費者心態(tài)理性回歸。宏觀調(diào)控的“八項措施”出臺后，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場作了調(diào)查，37.7%的消費者購房心理預期和購房計劃發(fā)生了變化。其中，64.7%的準備推遲購房，8.5%的打算取消購房，12.9%的準備去租住廉租房；消費者的心理和行為對市場的走勢起著決定性作用。以上數(shù)據(jù)表明，宏觀調(diào)控開始影響了短期的需求，消費者持幣觀望態(tài)勢已經(jīng)形成。

4、住房貸款增速趨緩，銀行由“狂熱追捧”到“理性介入”。或稱為抑制投機，鼓勵自住。商業(yè)銀行更加理性的介入將有助于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

5、融資方式多元化，房地產(chǎn)金融日漸成熟。房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著關(guān)鍵性作用，房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型的行業(yè)。無論是從供給，還是需求的角度，房地產(chǎn)都具有高資金投入的特點，讓我們欣慰的是，國內(nèi)房地產(chǎn)的多元化融資體系正在形成：房地產(chǎn)信托漸成氣候，房地產(chǎn)基金日益活躍以及房地產(chǎn)投資銀行開始起步。但從房地產(chǎn)融資渠道看，央行又將拉緊融資這條鏈，近期整頓信托市場的政策即將出臺，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道增強了緊縮力度。

6、房產(chǎn)中介重新洗牌，中介市場步入規(guī)范發(fā)展軌道。在一連串強有力的宏觀調(diào)控政策打壓下，房地產(chǎn)中介公司正面臨重新洗牌，一大批小中介將不得不退出市場，而中介公司的重新洗牌則是房地產(chǎn)市場由非理性繁榮轉(zhuǎn)向理性健康的直接表現(xiàn)。

7、有形之手介入，地方政府職能回歸。地方政府正踏上職能和角色回歸的旅途。針對中低收入人群買不起房的問題，政府推出了增加經(jīng)濟適用房和廉租住房供給的保障措施，房地產(chǎn)市場專項整治工作成果明顯；在信息平臺的建設(shè)方面，則推出了很多有效的制度，如信息透明和網(wǎng)上預售制度。

二、我縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展制約因素

1、我縣房地產(chǎn)業(yè)是一個處于培育中的新興產(chǎn)業(yè)。在全國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的十五年里，我縣房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)真正具有實質(zhì)性意義的是2003年。金華嘉貝置業(yè)有限公司中標開發(fā)的黃山苑住宅區(qū)整體出讓，占地面積為52288平方米，建筑面積8.3萬平方米，是一項歷史性的開端。從房地產(chǎn)發(fā)展的過程中可以發(fā)現(xiàn)，1985年我縣就成立了住宅經(jīng)營公司，但商品房開發(fā)總量相對偏小，在1986年—1998年十多年時間里，縣城商品房總開發(fā)面積僅有2.2萬平方米。1993年開始，我縣推行了住房制度改革，全縣122家行政事業(yè)單位進行了房改。1994年至1997年期間，無房改房的單位普遍開展了集資建房。到1998年，我縣房改房和集資建房基本結(jié)束。1999年至2003年期間我縣商品房開發(fā)處于停頓狀態(tài)，2001年縣住房辦推出了城西安居工程建設(shè)，由縣政府提供地塊和配套設(shè)施建設(shè)，以建房戶合伙籌資建造，建筑面積共2.6萬平方米。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展狀況看，自2003年后，我縣房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量上有了新的增加。目前在磐安注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有三家（不包括金磐開發(fā)區(qū)），除金華嘉貝置業(yè)有限公司以外，其他企業(yè)主要有萬鑫置業(yè)有限公司和磐安縣房地產(chǎn)開發(fā)公司。磐安縣房地產(chǎn)開發(fā)公司是一家成立最早的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該企業(yè)一直在外地承接開發(fā)業(yè)務(wù)。到了2004年，義烏華楊房地產(chǎn)公司作為外來企業(yè)到磐安投資開發(fā)景秀佳苑樓盤（占地2899平方米，建筑面積1.3萬平方米），把我縣房地產(chǎn)開發(fā)推向了一個新的時期。

從二手房市場交易狀況看，近幾年受國有土地出讓市場快速發(fā)展的推動，我縣二手房市場交易前景呈現(xiàn)了良好的發(fā)展態(tài)勢，交易量逐年增加，1997年至2004年期間全縣二手房交易總量達到了1860件。價格持續(xù)攀升，目前城區(qū)二手房交易平均價格保持在2000元/ M2。

2、市場開發(fā)和競爭不充分。作為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須有市場的支撐，而市場的形成必須有著充足的房源和購房者的需求，而購房者的需求相關(guān)聯(lián)的是人口的集聚。從我縣的房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，由于受土地資源、人口資源、金融信貸及城區(qū)空間等因素的限制，本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚水平明顯低于周邊縣市，城區(qū)工業(yè)功能區(qū)規(guī)模偏小、企業(yè)數(shù)量不多、競爭力不強，擴大就業(yè)能力有限。因此，在房地產(chǎn)市場的開發(fā)上明顯存在著缺陷與不足。

2004年全縣農(nóng)民人均純收入為3232元；年末城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額僅有5578元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入約為0.8萬元，明顯低于全省1.45萬元的水平。此外，由于農(nóng)產(chǎn)品有效供給不足等原因，城鎮(zhèn)居民生活消費水平相對偏高，因此，人口增長多年來一直徘徊不前。2004年底老城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地（4.3平方公里）范圍內(nèi)常住人口總數(shù)只有3.5萬。人口總量偏少，集聚功能不完備，對市場開發(fā)前景和購房需求不同程度的受到限制。

競爭不充分的另一面，又表現(xiàn)為完全受制于土地資源的稀缺，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量偏少。我縣是一個“九山半水半分田”的山區(qū)縣，土地資源稀缺制約著經(jīng)濟社會發(fā)展的方方面面，它不僅有礙工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，同時對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了決定性作用。土地儲備支配著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前途。到2004年底止，全縣城鎮(zhèn)工礦用地僅有218.5公頃，其中安文老城區(qū)為24.99公頃，新城區(qū)新渥25.28公頃、深澤為28.56公頃。而2005年全縣的用地指標僅有700畝，就這點用地指標而言，用于工業(yè)用地都不能滿足，更不用說用于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模性開發(fā)。

從企業(yè)和房源的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展競爭具有助推作用。由于我縣房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量相對偏少，全縣目前正在開發(fā)的僅有3家，其中一家在東北臺地（尖山鎮(zhèn)）開發(fā)，另有一家在外地，再加上人口、土地、資金等因素的影響，對市場競爭程度具有一定程度抑制作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量和房源數(shù)量的局限性，雖然對開發(fā)企業(yè)的競爭壓力減少，但對部分急需購房者有一定的刺激作用�？墒强h城人口集聚的緩慢和房源的有限，房價一直居高不下，這樣對外來人員和資金并不充裕的求購者而言無疑是一道“門檻”。

3、政策導向和機制不健全。我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的短短幾年里，人口集聚的緩慢雖然是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要因素之一，但市場機制不健全，管理不規(guī)范，極少數(shù)企業(yè)和個人違規(guī)、無序開發(fā)房地產(chǎn)，嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，無疑增加了房地產(chǎn)市場的混亂。另外，城鎮(zhèn)居民在置房上，觀念比較蒂固，大部分居民傾向于購買地基自建住房，因此，購買地基自建房屋比較多，其地基主要來源：一是城區(qū)農(nóng)民多余的舊房屋轉(zhuǎn)讓；二是政府舊城改造拆遷，部分拆遷戶將安置地基多余部分轉(zhuǎn)讓；三是國有土地出讓。這些地基都未納入房地產(chǎn)開發(fā)和利用，這樣的結(jié)局可想而知，完全是與機制不健全戚戚相關(guān)。

4、房地產(chǎn)市場培育扶持力度不夠。主要表現(xiàn)在，除了近期出臺了相關(guān)的房地產(chǎn)有關(guān)扶持政策以外，在以前的時段里政府沒有出臺相關(guān)的有效的扶持政策。因此出現(xiàn)了管理空缺，有一定經(jīng)濟實力的個別企業(yè)將原工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，然后以地基形式轉(zhuǎn)賣給私人或是建成套房再行轉(zhuǎn)讓。近兩年來，由于受整個房地產(chǎn)市場供需的影響，購房行為逐漸由購房消費發(fā)展成購房投資。很多需求者認為購買地基自建比購買商品房合算。加上二手房轉(zhuǎn)讓和國土出讓已滿足部分購房戶的需求。因而大大削弱了對商品房的需求。有一定經(jīng)濟實力的“多房戶”不想購買商品房，而“無房戶”主要是企業(yè)職工和外來人員等弱勢群體組成，他們是想買而買不起。

5、培育房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持措施不多。由于我縣房地產(chǎn)市場起步較晚，相關(guān)職能單位對房地產(chǎn)市場接觸不多，研究不深，處在“摸著石頭過河”階段，因此，導致對市場培育和扶持的措施不多，思路不廣，監(jiān)管與服務(wù)方面均存在一定差距，市場體系發(fā)育顯得較為滯后，居民消費潛力和消費積極性得不到充分的挖掘與發(fā)揮。房地產(chǎn)服務(wù)中介機構(gòu)缺乏，影響交易信息的流通（目前全縣只有磐安縣家正房地產(chǎn)估價有限公司一家中介機構(gòu)）。居住小區(qū)物業(yè)管理缺乏，造成衛(wèi)生保潔、物業(yè)維修的困難。房地產(chǎn)信貸限制條件過多，抑制了居民的消費愿望。

三、我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析

1、新一輪縣域經(jīng)濟將隨同房地產(chǎn)業(yè)得到加快發(fā)展。有人把房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的關(guān)系形象地歸納為房地產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”。如果一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)競爭激烈，企業(yè)的規(guī)模擴大，地價不斷攀升的話，這個地區(qū)的經(jīng)濟一定會快速發(fā)展，投資者就會很多，大量的企業(yè)也就愿意投資這個地方。它的土地，包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、綠地、公共用地都會有投資者的投資，房地產(chǎn)才會真正熱起來。這樣大量的人口就能流進來，大量的住宅就能賣出去。如果一個城市的土地市場價格上不去，這至少說明房地產(chǎn)市場不熱，那么整個經(jīng)濟會處于一種蕭條時期，投資者會到別的地方去投資。這就是房地產(chǎn)的“晴雨表”作用。

從我縣近幾年房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的拉動就可以看到，近幾年是我縣經(jīng)濟發(fā)展的快速期，2003年－2004年GDP總量分別達16.51億元、20.16億元，增速分別達到15.1%、15.3%。2003年全縣固定資產(chǎn)投資完成額為5.9億元，2004年為8.4億元，房地產(chǎn)業(yè)在擴大固定資產(chǎn)投資，推動縣域經(jīng)濟增長方面起到了一定的作用。2003年、2004年我縣房地產(chǎn)投資分別為1180萬元、3500萬元，年增長率分別為51.28%、196.61%，分別比當年全縣固定資產(chǎn)投資增長率高出8.39個百分點、155.15個百分點。2004年我縣GDP（按當年價計算）增長率為22.10%，而房地產(chǎn)業(yè)增加值增長率為53.75%。房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)的比重達到7.81%，同比增加了1.46個百分點。近兩年我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛發(fā)展，從不同程度上帶動了建筑、裝潢、建材、家電等二十多個行業(yè)的發(fā)展，按照通常情況下房地產(chǎn)業(yè)拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)系數(shù)1.5－1.7計算，2004年我縣房地產(chǎn)業(yè)拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟總量在6000萬元以上。因此對拉動我縣經(jīng)濟的增長發(fā)揮了應(yīng)有的作用。

2、房地產(chǎn)業(yè)將成為引領(lǐng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)角度分析，房地產(chǎn)業(yè)是被動型主導產(chǎn)業(yè)，作為被動型的主導產(chǎn)業(yè)，它可以通過以下幾個環(huán)節(jié)推動我縣經(jīng)濟的發(fā)展：第一，它可以直接拉動基礎(chǔ)性的第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如建筑業(yè)、建材業(yè)、能源、建筑機械、電氣安裝、裝飾、裝潢等行業(yè)的發(fā)展，這就是對第二產(chǎn)業(yè)的直接拉動；第二，它可以間接的拉動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。比如交通，通訊、商業(yè)。第三，它可以拉動就業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，它能充分拉動地方就業(yè)，彌補第二產(chǎn)業(yè)節(jié)約勞動力給地方經(jīng)濟帶來的不足。從這個意義上講，可以起到促使地區(qū)勞動力市場均衡，促進區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展的作用。第四，最關(guān)鍵的是培植稅源，增強了財政實力。2003年至2004年全縣房地產(chǎn)稅費總額分別為643萬元、963萬元，占全縣財政總收入的比重從2.7%提高到3.54%。房地產(chǎn)稅費地方留成分別為636萬元、719萬元，占全縣地方財政收入的比重分別達到5.68%、5.41%。房地產(chǎn)的發(fā)展對我縣地方財政收入作出了積極貢獻。

3、住房消費需求依然存在，房地產(chǎn)市場中長期前景看好。當前中央對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，并不是抑制住房消費，而是要通過合理的制度安排，建立起一個健康有序的市場，促進老百姓的住房消費，進而使我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨合理，房地產(chǎn)市場仍非常具有吸引力，房價從長期考慮將保持上升趨勢。特別隨著我縣城市化的快速推進，新城區(qū)開發(fā)的啟動，為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。今后一段時期，我縣對房地產(chǎn)的剛性需求會進一步加大。我縣住宅消費的群體主要由以下幾部分構(gòu)成：一是通過房改房、集資房，以及早期的商品房開發(fā)獲得了住房的干部職工。這一群體由于面積相對較小、房屋較為陳舊、結(jié)構(gòu)不夠合理、采光不太理想等原因，希望通過“以舊換新、以小換大”的置換模式購房以改善住房條件；二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、學校、衛(wèi)生院人員。隨著交通條件的改善，時空距離的拉近，在城區(qū)購房置業(yè)的愿望十分迫切；三是私營企業(yè)管理人員。這部分人員文化程度較高，收入較好，有購房需求；四是農(nóng)村富裕群體。這部分人員通過出外經(jīng)商打工實現(xiàn)致富，或出于方便子女就學需要，也有購房愿望。同時，更為重要的是，我縣房地產(chǎn)市場需求以居住為主而非投機性需求。因此可以推斷，目前的房地產(chǎn)價格基本適應(yīng)我縣經(jīng)濟社會發(fā)展水平，購房需求依然存在，消費潛力依然有源可挖，這些需求的存在是我縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最有利因素，也是房地產(chǎn)市場中長期前景看好的根本所在。

4、加快舊城改造，有利于穩(wěn)步推進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。有關(guān)資料表明，老城區(qū)建成區(qū)面積為4.35平方公里，人口密度（常住人口）為每平方公里7416人；（戶籍人口）每平方公里僅有4622人。目前我縣老城區(qū)尚有20多萬平方米的舊房尚未改造，為了加快舊城改造，改變城區(qū)面貌，提升城區(qū)品位，逐步改善人居環(huán)境，可以從改變舊城區(qū)居住空間為突破口，挖掘原有潛力，盡快將縣城老區(qū)中現(xiàn)有20多萬平方米的舊房面積進行拆除改建，這樣不僅能改變城區(qū)樓宅空間過密，綠地面積偏少，公益性活動場地數(shù)量較小的狀況，同時為房地產(chǎn)增加開發(fā)源頭，推進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。要針對老城區(qū)土地資源、城市規(guī)劃等具體情況，逐步引導房地產(chǎn)向城郊的低山矮山及新城區(qū)方向開發(fā)，拓展城市空間，形成山水生態(tài)人居景觀，提高開發(fā)品位。

5、抓住新城區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略機遇，拓寬新城區(qū)居住空間，有利于帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。新城區(qū)要按照“行政副中心、工業(yè)經(jīng)濟中心、藥市商貿(mào)物流中心”的要求，加快開發(fā)步伐。從現(xiàn)有統(tǒng)計資料表明，新城區(qū)有城市建設(shè)用地11.02平方公里，按現(xiàn)有戶籍人口推算，目前人口密度為1848人/平方公里。（新城區(qū)新渥、深澤戶籍人口分別為1.1萬人、1.0萬人）。從城市建設(shè)用地方面看，可供開發(fā)存量較大前景廣闊。從人口的集聚功能上看，可容納的空間較大。隨著新城區(qū)開發(fā)項目啟動，諸永高速公路橫貫新區(qū)，省級重點項目“浙八味市場”安家新城，教育、衛(wèi)生等社會事業(yè)項目的落實，已為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來生機和活力，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開辟了新的開發(fā)空間。

6、加快城區(qū)人口集聚，營造良好環(huán)境，能夠增添房地產(chǎn)市場的活力。從城市發(fā)展與人口集聚的關(guān)系上看，我縣老城區(qū)人口總量偏少，外來人員流動較少（常住人口為3.5萬人，其中戶籍人口為2.2萬人，外來人口1.3萬人）。新城區(qū)（新渥、深澤）戶籍人口分別為1.1萬人、1.0萬人。從近5年戶籍人口增長情況看，人口機械增長基本保持在2000年水平，略呈現(xiàn)下降趨勢。而橫向比較周邊縣市人口集聚密度，經(jīng)濟強縣蕭山人口密度已達到8965人/平方公里，慈溪、溫嶺已超過10000人/平方公里；經(jīng)濟欠發(fā)達天臺、浦江、武義等縣，其人口密度也已達到8505人/平方公里。從增量角度上看，以10000人/平方公里的人口集聚為基準數(shù)，老城區(qū)每平方公里尚可再增加2584人；而新城區(qū)可增加人口的空間更大，每平方公里可再增加8152人。因此，要帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，城區(qū)開發(fā)必須有足夠的人氣和一個相對較低的房價，以吸引更多的人口集聚，否則將會形成“開而不發(fā)”局面。為此，要在人口集聚上下功夫，加快推進城鄉(xiāng)一體化和下山移民步伐，更多吸收外來技術(shù)人才，增加城區(qū)人口聚集功能，營造良好的人口集聚環(huán)境，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

7、建造生態(tài)型人居住宅環(huán)境，將會促使房地產(chǎn)業(yè)向深度廣度開發(fā)。建立以生態(tài)大盤山自然保護區(qū)為依托，以諸永高速公路為快速進戶線，以生態(tài)旅游居住為特色的生態(tài)型住宅樓盤，即生態(tài)型住宅群。在開發(fā)理念上要將房地產(chǎn)和旅游兩大產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，把綠色、生態(tài)、環(huán)保、人文、休閑融入到磐安青山綠水之中。遵循大盤山即是大花園、大盤景，樹立在 “ 盤中建園，園中建居 ”新思維。既體現(xiàn)了磐安的山水之美，又呈現(xiàn)出人與陽光、自然和諧溝通的空間享受。充分體現(xiàn)人居與自然的和諧共存，將促使房地產(chǎn)業(yè)向更深的層次和更廣闊的空間發(fā)展。以得天獨厚的大盤山自然保護區(qū)為依托的生態(tài)“宜居時代 ”，必將對今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

8、加快旅居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，融旅游于地產(chǎn)之中，對兩大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有雙贏作用。從推進“旅居興縣”戰(zhàn)略高度，發(fā)展我縣房地產(chǎn)業(yè)。將旅游休閑功能、健康居住概念與綠色磐安完美結(jié)合，創(chuàng)造健康、生態(tài)、自然、人文的居住環(huán)境，讓兩大產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合共同開發(fā)。我縣發(fā)展旅居產(chǎn)業(yè)自然條件非常優(yōu)越，由于地處浙江中部，是浙江四大水系的發(fā)源地，高山深谷，景點眾多。境內(nèi)有花溪、夾溪、百杖潭、高姥山、孔府家廟、茶場廟等一大批景區(qū)景點，目前很多項目正在開發(fā)之中�？h境內(nèi)環(huán)境幽雅，森林覆蓋率達74.6%，大氣質(zhì)量達一級以上，境內(nèi)地面水99%達到1類，是一個“天然氧吧”。人文底蘊豐厚，古建筑獨具魅力，茶文化、藥文化、菇文化各具特色，民間藝術(shù)豐富多彩，許多文人騷客在我縣留下佳句美文；同時我縣是國家級衛(wèi)生縣城，環(huán)境衛(wèi)生良好，非常適宜居住。因此，在這樣一個具有得天獨厚的旅游資源環(huán)境中，融旅游于地產(chǎn)共同開發(fā)繁榮具有非常現(xiàn)實的意義。自然而然地改善了本區(qū)域的投資環(huán)境，又提升了房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)；既提高了人氣，又通過旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，建立了一個良好的口碑傳播渠道。更為重要的是又能迎合都市族對田園牧歌棲居方式的口味需求。環(huán)境創(chuàng)造好了，口碑傳播開了，房子的銷售自然就會好。地產(chǎn)的品質(zhì)也就會越高，區(qū)域的升值潛力也就越挖越大。

9、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，能夠有效地刺激房產(chǎn)消費需求。積極扶持和壯大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，有利于提高投資者和開發(fā)商的投資熱情；用發(fā)展的眼光優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)，有利于提高需求者對房地產(chǎn)的渴求。起到進一步活躍房地產(chǎn)市場的效果。我縣在住房二級市場上，應(yīng)該說可挖潛力還很多，如鼓勵消費者“以舊換新、以小換大”二次置業(yè)；引導中低收入家庭購買二手房，以推動房地產(chǎn)存量市場與增量市場的聯(lián)動發(fā)展。從完善住房政策及補貼制度著手，以優(yōu)惠的政策措施刺激購房需求者，能提高需求者的求購欲望，如對凡未享受過房改房、集資房政策的干部職工，在城區(qū)購置房產(chǎn)時，給予每人一定額度住房補貼；積極鼓勵外來人才及投資者購房，凡對本縣經(jīng)濟和社會發(fā)展有貢獻的人才和投資者，在城區(qū)購房時應(yīng)予以一定的優(yōu)惠。同時提高房地產(chǎn)服務(wù)水平，鼓勵創(chuàng)辦房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，引導發(fā)展物業(yè)管理，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平和市場環(huán)境來吸引更多的需求者。

10、完善供地政策，制訂產(chǎn)業(yè)扶持政策，有利于確保房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。以完善供地政策為抓手，加強土地供給的調(diào)控。我縣在完善土地政策上，可以堅持政府對一級市場采取完全壟斷，經(jīng)營性用地實行“招、拍、掛”制度，從源頭控制土地供給的總量，為土地供給創(chuàng)造一個良性和長久的市場環(huán)境。同時建立規(guī)范的土地開發(fā)機制，加強對土地供應(yīng)監(jiān)管，以政策來控制非市場化土地投放和住宅開發(fā)。嚴禁城鎮(zhèn)居民購買縣城規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)宅基地。在國有土地出讓上，逐步實現(xiàn)由零星出讓向整體出讓和連片開發(fā)轉(zhuǎn)變。城市拆遷實行貨幣化和平面式安置相結(jié)合，從嚴控制垂直式安置，提高土地利用率，增加房地產(chǎn)開發(fā)的有效面積，確保我縣有足夠的土地資源可用于房地產(chǎn)的開發(fā)。同時政府要進一步加強對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的組織和領(lǐng)導，制訂有關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和扶持政策，擴大對外投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商的吸引力和影響力。積極宣傳我縣房地產(chǎn)市場所具有廣闊的開發(fā)潛力和開發(fā)前景，倡導居民消費新觀念。這樣更有利于確保我縣房地產(chǎn)業(yè)健康、和諧、可持續(xù)的向前發(fā)展。

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