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樓市調(diào)控政策接連出爐，開發(fā)商已經(jīng)清醒地認識到，政府抑制高房價的決心前所未有的堅定，"硬扛"已經(jīng)沒有意義。如何走出眼前僵局，下一步如何布局，成為房企必須面對的問題。上海多家房企在醞釀大幅降價。與此同時，房企也在思考，如何順應政府導向以獲得更多發(fā)展空間�；蛟S，這正是此次調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極意義所在：粗放式發(fā)展了近20年的中國房地產(chǎn)業(yè)開始轉(zhuǎn)型。

　　樓市降價尚未成"潮"，但暗流已經(jīng)洶涌。3月8日，一個匯集了近百家房企高層的閉門論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對策。在110份有效調(diào)查問卷中，超過5家房企表態(tài)正在醞釀降價促銷，降幅最多達到10%。另有近20家房企選擇延后開盤，其余全部為"暫時觀望"。同時，上市房企開始調(diào)低年度銷售預期，其中某香港上市地產(chǎn)公司明確表示調(diào)低年度銷售金額預期50%。業(yè)內(nèi)預測，如果政策方向沒有重大改變，5月將迎來房企集中降價。

　　2011年3月8日，一個匯集了近百家房企高層的封閉式論壇在上海召開，探討目前形勢與房企對策。在這個謝絕一切媒體采訪的論壇上，主辦方以不計名方式進行了問卷調(diào)查。統(tǒng)計結(jié)果顯示，超過五家房企表示正在醞釀降價促銷，降幅最多達到10%。

　　可見，樓市降價預期正在房企間形成，上市公司更在業(yè)績壓力下積極準備降價以快速回籠資金。"與以往不同的是，資金實力很強的大型國企此次并沒有選擇"撐過一年半載"這樣的傳統(tǒng)做法，因為他們已經(jīng)看清形勢，除非發(fā)生重大的外圍經(jīng)濟危機，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控方向不會在短期內(nèi)改變，苦撐一年半載沒有任何意義。

　　其實，早在3月初，降價跡象就已經(jīng)在京滬等地出現(xiàn)。如綠地集團上海"新南路壹號"項目買房送5年房產(chǎn)稅，恒大、萬科、景瑞、遠洋等地產(chǎn)大佬紛紛傳出降價或準備降價的消息。但在業(yè)內(nèi)人士看來，目前的降價只是全面降價前的市場試水。"送5年房產(chǎn)稅相當于9.8折，10年房產(chǎn)稅也不過是9.6折。這種降幅不會對刺激需求有多大作用，要想拉回銷量，10%至15%的降價幅度是必須的。"中國房產(chǎn)信息集團分析師付琦表示。

　　這一降幅也得到部分開發(fā)商的認可。"如果政策沒有發(fā)生大的轉(zhuǎn)向，流動性又在不斷收緊，市場上的錢越來越少，購買門檻越來越高，房價降15%是完全有可能的。"已經(jīng)躋身龍頭房企之列的綠地集團內(nèi)部人士表示。

　　針對房企應對之策，本報近期深入采訪了多家大型企業(yè)，其中，被傳已經(jīng)試點8.5折促銷的恒大集團表示目前尚未有降價決策，但不排除根據(jù)市場情況快速反應。復地集團、香港湯臣集團謹慎表示觀望，但坦言房產(chǎn)稅對豪宅市場打擊重大。

　　"單價5萬以上的豪宅目前都沒有降價意向，這不是因為他們看好市場，而是產(chǎn)品本身的特點決定的。如果購買受限，就算降10%，該買不起的還是買不起，不能買的也還是不能買。"一位豪宅開發(fā)商表示。

　　除了降價外，大幅調(diào)低年度銷售預期也將是未來房企的集體動作。一家大型代理商透露，香港某上市公司已經(jīng)將在內(nèi)地的房產(chǎn)銷售目標下調(diào)50%，如果經(jīng)過評估這一目標仍難完成，該公司將考慮隨行降價。"據(jù)我們了解，萬科等企業(yè)在2010年大豐收的前提下，都設(shè)定了很高的2011年銷售目標，但隨著新一輪調(diào)控的嚴厲打壓，這些企業(yè)調(diào)低銷售預期不可避免。我們可以密切關(guān)注一季報中上市公司有關(guān)銷售預期的表態(tài)，那些大幅調(diào)低預期的企業(yè)可能就是在房價上考慮下調(diào)的領(lǐng)頭羊。"一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　不過，對于這次調(diào)整的周期和程度，房企莫衷一是，而對于目前政策的可持續(xù)性，房企也意見紛紜。其中限購期的終結(jié)日被視作房價企穩(wěn)的轉(zhuǎn)折點。

　　"相比于限購這種短期的極端做法，地方財稅體制改革是解決樓市矛盾的關(guān)鍵。而投資空間有限，甚至社會分配不均導致的富人效應都是炒房客泛濫的源頭之一。這些涉及深刻而繁雜的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，已經(jīng)遠遠超出了樓市本身的范疇，但目前在這些方面，能看到的改變還很小。"一位業(yè)內(nèi)人士坦言。

　　可以預見的是，受目的政策左右的樓市，無論是開發(fā)企業(yè)還是購房者，還將在上下跳動的樓市K線圖上糾結(jié)較長一段時間。

調(diào)控撼動高房價降價潮悄然涌動

　　"新國八條"和地方限購政策威力顯現(xiàn)，高位盤整了近兩個月的房價出現(xiàn)松動，一線城市降價潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預計，未來幾個月新盤將集中上市，開發(fā)商資金鏈趨緊，房價或步入下降通道

　　"新國八條"和地方限購政策威力開始顯現(xiàn)，已經(jīng)高位盤整了近兩個月的房價出現(xiàn)松動，一線城市的開發(fā)商從暗中變相促銷變?yōu)橹苯觾?yōu)惠降價，樓市降價潮悄然來襲。業(yè)內(nèi)人士預計，由于2010年新房開工量大增，未來幾個月新盤將集中上市，同時開發(fā)商資金鏈趨緊，房價或?qū)⒉饺胂陆低ǖ�。降價銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應對樓市可能出現(xiàn)的持續(xù)低迷，開發(fā)商開始放緩拿地、準備"過冬"。

　　優(yōu)惠促銷房價松動

　　2009年以來連續(xù)瘋漲的北京樓市終于出現(xiàn)拐點。3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實際均價降到21000元/平方米，最低價格為19000元/平方米起。

　　隨后，萬科在北京的"萬科長陽半島"第6批房源上市，銷售均價18500元/平方米，與之前價格持平。同時，第6批房源的裝修標準提高到B級的2000多元/平方米，相當于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當日推出的118套房源中，最終被認購75套，認購率僅為63%。

　　上海同樣出現(xiàn)了新盤低價入市。位于浦東的中海御景熙岸開盤，精裝修房源以2萬元/平方米的均價推出，推出的358套房源幾乎銷售一空。開盤前市場預期售價在2.5萬元/平方米左右。

　　恒大地產(chǎn)位于廣州的恒大綠洲及恒大御景半島近期將陸續(xù)推出新品，對首次置業(yè)者提供八五折優(yōu)惠。恒大相關(guān)人士稱，集團定價策略一貫隨行就市，八五折銷售的決定需要由集團定價會議通過。在深圳，新盤上市也不見漫天喊價的情景。

　　而早在品牌房企展開降價促銷之前，已有中小房企推出各種優(yōu)惠促銷活動。北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，在投資需求占比過高的一二線城市限購之后，購房需求僅剩下不到20%，預計絕大部分城市全年成交量將大幅萎縮，已經(jīng)開始的這波降價潮，將率先在北京、上海、廣州這些一線城市蔓延，進而發(fā)展至其他大中城市。

　　成交萎縮存貨增加

　　北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊15日聯(lián)合發(fā)布消息：今年1至2月，北京市新建商品房銷售面積為173．9萬平方米，同比下降18．9％。其中，住宅銷售面積為132．3萬平方米，同比下降21．1％，呈兩位數(shù)大幅下降。

　　摩根大通最近發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市(北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津)的房屋銷售量較今年1月下降45%。搜房網(wǎng)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比下降。

　　銷量的大幅萎縮和嚴格的調(diào)控政策讓開發(fā)商信心開始動搖。業(yè)內(nèi)人士表示，未來新房大量上市還將繼續(xù)壓制房價，2008年至2009年上半年全國房屋新開工面積一直維持低位，2009年7月份單月房地產(chǎn)新開工面積下探至最低0.71億平方米后才開始回升，供求失衡加劇了之前房價上漲。2010年由于成交火爆，各家開發(fā)商普遍大幅增加開工面積，按照一年多的開發(fā)周期計算，將在今年二三季度上市供應。

　　以萬科為例，2009年萬科的開工面積僅有561萬平方米，2010年初則將新開工面積大幅提高至855萬平方米，而實際上2010年新開工面積達到1248萬平方米，相比年初計劃增加了46%。

　　開工面積即將轉(zhuǎn)為市場供應，銷售卻急劇放緩，房企存貨或大量增加。萬科和保利地產(chǎn)(600048)的存貨都已突破1000億元，同比大幅增加，華僑城、中華企業(yè)(600675)、華發(fā)股份(600325)和嘉凱城(000918)等四家公司的存貨也在100億元以上。

　　易居中國上海房屋銷售有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購是導致成交量下滑的重要因素，目前不少開發(fā)商都在商議營銷對策，不排除進入3月開盤高峰期后，會出現(xiàn)一輪價格下滑。

　　資金趨緊負債攀升

　　廣發(fā)證券(000776)調(diào)研顯示，一些城市因限購失去購買資格的客戶約占30%，如果加上觀望的客戶，預計50%以上之前有購買意向的顧客會消失，限購的負面作用將在3月更加明顯。

　　國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。

　　中指研究院副院長陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。國家為平抑增長過快的房地產(chǎn)市場，采取了宏觀調(diào)控政策，銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導致信貸資金渠道受阻，外部融資難使得開發(fā)商只有依靠自身資金。

　　上市房企2010年年報也顯示，截至15日，26家已公布年報的上市房企合計持有現(xiàn)金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，不過短期借款也由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內(nèi)到期流動負債合計達到285億元，較2009年末大增77%。這26家公司中有9家資產(chǎn)負債率超過70%，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率高達78.98%，還有7家公司資產(chǎn)負債率在60%至70%之間。

　　降價銷售已經(jīng)出現(xiàn)，為了應對樓市可能的持續(xù)低迷，開發(fā)商也開始放緩拿地、準備"過冬"。搜房網(wǎng)統(tǒng)計，2月份全國土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬科為例，2月新增項目僅有3個，增加權(quán)益建筑面積22.9萬平米，約合地價款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。同樣放緩拿地的還有保利地產(chǎn)、金地集團(600383)等公司，未來房地產(chǎn)企業(yè)還可能繼續(xù)放緩拿地。

　　21世紀不動產(chǎn)分析人士指出，多數(shù)開發(fā)商現(xiàn)有資金支撐到6月沒問題，但今年三季度后，將有更多開發(fā)商不得不加入降價的陣營。

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上海多家房企大幅降價將調(diào)低年度銷售預期