我們研究的對(duì)象主要是北京、上海、廣州、深圳、南京、重慶、天津、武漢，主要分析指標(biāo)包括房地產(chǎn)開發(fā)投資，主要是住宅投資，以及新開工面積，成交面積，工程結(jié)構(gòu)特征，還有成交價(jià)格和我們的價(jià)格指數(shù)。首先看一下開發(fā)投資的情況。

剛才黃院長(zhǎng)已經(jīng)提到了，房地產(chǎn)開發(fā)投資指標(biāo)作為房地產(chǎn)線形指標(biāo)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的新增供應(yīng)情況。除上海外，北京、廣州、深圳，房地產(chǎn)投資都呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢(shì)，二線城市在一道五月，增長(zhǎng)速度非�？�，我們具體看一下這些城市的具體情況。

一線城市，除上海外，一到五月，北京、深圳、廣州住宅投資額同期相比增長(zhǎng)32%、20%、4%，上海同比下降7.37%，大屏幕顯示的是從2004年1月到2006年5月這四個(gè)城市的趨勢(shì)圖。二線城市可以看到，整個(gè)住宅投資額增長(zhǎng)速度超過房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，1月到5月，天津、重慶、武漢，住宅投資額增長(zhǎng)非常大，分別達(dá)到32%、30%、52%。新開工面積來看，與投資額一樣，反映供應(yīng)量的重要指標(biāo)。今年年初，除北京外，三個(gè)一線城市的住宅新開工面積呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

北京一到五月住宅新開工面積612萬平米，深圳、上海、廣州新開工面積有不同程度下降，深圳下降19%，上海、廣州分別下降13%、18%。二線城市，從天津1到5月新開工面積非常大，增加77%，重慶、武漢增長(zhǎng)穩(wěn)定，大概在8%到10%這個(gè)幅度。從成交面積來看，黃總也介紹到了，市場(chǎng)反映出非常及時(shí)的交易情況，一線城市從去年年底經(jīng)歷了銷售高峰，1到5月，北京、深圳、廣州，住宅成交面積同比呈下降態(tài)勢(shì)，上海走出去年宏觀調(diào)控的影響，逐漸轉(zhuǎn)暖。二線城市天津、重慶、武漢呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

對(duì)于二線城市，除南京，天津、重慶、武漢呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。天津從1月開始走強(qiáng)，5月銷售面積達(dá)到80萬平米，南京從去年8月以來到今年4月，達(dá)到最高點(diǎn)，5月下降，重慶5月銷售非常大，當(dāng)月銷售面積達(dá)到180萬平米，同比增長(zhǎng)171%。武漢3月后，每個(gè)月成交量100萬平米。

我們看一下供求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以北京為例，住宅供應(yīng)是向大戶型和中低價(jià)位傾斜。大屏幕顯示的是5月份商品住宅的銷售面積圖，120平米商品住宅占整個(gè)供應(yīng)面積60%以上，價(jià)位在1萬2的住宅供應(yīng)面積有很大幅度增長(zhǎng)，在6千元以下的供應(yīng)面積有下降趨勢(shì)，我們供應(yīng)結(jié)構(gòu)是向大戶型傾斜。從成交熱點(diǎn)區(qū)域來看，熱點(diǎn)區(qū)域也是逐步上升態(tài)勢(shì)，北京朝陽、豐臺(tái)，五月占城八區(qū)的份額是85%，占全市份額達(dá)到60%。主力戶型成交面積主要是在90到120平米以及120到160平米戶型為主。大屏幕顯示是今年4到5月不同戶型銷售套數(shù)的情況。

這是我們整個(gè)市場(chǎng)供給需求以及供給結(jié)構(gòu)的分析。下面介紹一下一、二線城市價(jià)格走勢(shì)，一線城市，除上海外，一到五月成交價(jià)格整體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，北京從去年8月開始，住宅期房定價(jià)上揚(yáng)，累計(jì)達(dá)到4.54%，5月住宅均價(jià)8千，同比上升15%。上海5月成交均價(jià)9502元，1到5月住宅成交均價(jià)累計(jì)下跌0.47%。深圳住宅上漲幅度非常大，1到5月上漲20%左右，廣州累計(jì)上漲10%左右。二線城市除天津漲幅達(dá)到9%，天津、重慶、武漢大概在3%到5%這個(gè)范圍。天津1到5月上漲9.23%，南京上漲4.33%，重慶累計(jì)漲3.23，武漢累計(jì)上漲2.33%。

下面再看一下住宅價(jià)格指數(shù)的變化，這主要是基于中國(guó)指數(shù)系統(tǒng)于八個(gè)城市的的分析趨勢(shì)，一線城市指數(shù)總體為穩(wěn)定上漲，二線城市趨勢(shì)則差異較大。市場(chǎng)反映是這樣，深圳、廣州、北京漲幅很大，上海處于調(diào)整期。大屏幕右上方是北京、廣州、深圳、上海2006年5月指數(shù)變化圖。二線城市住宅指數(shù)，天津漲幅較大，重慶、南京與同期相比下降。

對(duì)往來的展望，我們認(rèn)為是處于調(diào)整、和諧的十字路口，大家知道國(guó)六條對(duì)房地產(chǎn)需求和供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，需求調(diào)整有兩個(gè)方面，一個(gè)是通過降低城市的改造以及降低城市拆遷速度來減少被動(dòng)的需求，另外是通過稅收等新的政策來抑制投資需求。這次調(diào)控是供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)此我們也在全國(guó)一、二線城市進(jìn)行大范圍的訪談，主要是對(duì)國(guó)六條對(duì)市場(chǎng)影響所做的調(diào)查。大家普遍反映是90平以下占項(xiàng)目70%，這么調(diào)意見挺大，52%人認(rèn)為這樣對(duì)市場(chǎng)走向有影響。

我們這次訪談主要是圍繞著國(guó)六條的一些影響進(jìn)行的，對(duì)于企業(yè)來說，他們認(rèn)為，44%企業(yè)選擇要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，30%的企業(yè)選擇調(diào)整開發(fā)期，15%的企業(yè)選擇加快或者減緩銷售進(jìn)程。對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，有54%的企業(yè)認(rèn)為是房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)的上漲，20%企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌。對(duì)于投資策略的調(diào)查我們可以看到，有50%企業(yè)選擇觀望，依形勢(shì)來定未來的策略，有15%的企業(yè)是增加或者減少房地產(chǎn)的投資。

我們覺得這次調(diào)控是讓住宅市場(chǎng)走向和諧地產(chǎn)的十字路口。政府是對(duì)政策的調(diào)整，購(gòu)房者要把握住投資的策略和住宅的理念，開發(fā)商必須要把握住未來的方向。面對(duì)這次的調(diào)控，原來完全依靠土地成本就能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為現(xiàn)在是土地資本、品牌價(jià)值以及開發(fā)專業(yè)能力等，將成為房地產(chǎn)開發(fā)商不可或缺的資源。擁有實(shí)力的開發(fā)商將會(huì)在這次調(diào)控中得益。

我們中國(guó)研究院和指數(shù)系統(tǒng)作為行業(yè)研究機(jī)構(gòu)，我們希望向市場(chǎng)發(fā)布信息，我們會(huì)定期推薦行業(yè)優(yōu)秀的開發(fā)商，房地產(chǎn)價(jià)值研究主要是對(duì)房地產(chǎn)的品牌企業(yè)和品牌項(xiàng)目進(jìn)行研究，把優(yōu)秀項(xiàng)目和企業(yè)向整個(gè)社會(huì)進(jìn)行推薦。我們今年9月會(huì)對(duì)外發(fā)布，希望得到大家的支持。今天我們城市典型指數(shù)樣本項(xiàng)目發(fā)布是對(duì)于市場(chǎng)有所表現(xiàn)的項(xiàng)目向大家做一推薦，這是使住宅市場(chǎng)全面和諧發(fā)展的一個(gè)開始。

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