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2006年天津?yàn)I海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-7-5
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一、一級(jí)市場(chǎng)分析
2008-2009年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報(bào)告 近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的發(fā)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實(shí)施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報(bào)告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步深化成2008-2010年中國(guó)別墅行業(yè)應(yīng)對(duì)金融危機(jī)影響及發(fā)展 2008年，美國(guó)華爾街危機(jī)不僅迅速波及全球金融市場(chǎng)，而且已由虛擬經(jīng)濟(jì)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延。金融危機(jī)
1.出讓土地板塊分析
土地首先是具有地域性的，在房地產(chǎn)界曾有過(guò)“地段決定論”的說(shuō)法，可見(jiàn)地理位置對(duì)地塊價(jià)值的影響是很大的。本次調(diào)查研究的2006年1月份至今出讓的地塊分布于塘沽區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)，總出讓土地面積為141.9萬(wàn)平方米。
從土地出讓情況來(lái)看，1月份至今，新港區(qū)域和開(kāi)發(fā)區(qū)沒(méi)有土地成交，而塘沽中心區(qū)域成交土地面積最大，同時(shí)成交土地?cái)?shù)量也最多，出讓的單位地塊分布較為分散，由此可以看出，塘沽中心區(qū)域所出讓的單位土地面積普遍較小，城市中心區(qū)域的發(fā)展空間逐漸趨于飽和狀態(tài)。
相反，遠(yuǎn)離中心區(qū)域的海洋高新區(qū)域、海河南岸區(qū)域以及新河區(qū)域則有很大的發(fā)展空間和潛力，尤其是新河區(qū)域的土地出讓量逐漸增多，這主要是因?yàn)樵搮^(qū)的土地資源豐富。隨著城市建設(shè)力度逐漸加大，區(qū)域改造的逐步進(jìn)行，為該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了較大的空間。
2.出讓土地成交價(jià)格分析
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前塘沽中心區(qū)域、新河區(qū)域以及新港區(qū)域的樓面地價(jià)相對(duì)較高，平均都在1100元/平方米以上，其次就是海洋高新區(qū)域，樓面地價(jià)達(dá)到660元/平方米，而其他兩個(gè)區(qū)域的樓面地價(jià)則較低，平均不足450元/平方米。
從數(shù)據(jù)可以看出，目前塘沽區(qū)土地的價(jià)格基本與其價(jià)值成正比。如塘沽中心區(qū)域作為塘沽區(qū)最繁華的區(qū)域，交通路網(wǎng)完善，商業(yè)配套齊全，各種基礎(chǔ)、公共設(shè)施齊全，并且人口和建筑密度較高，土地非常稀缺，因而造成了較高的土地價(jià)格；新河區(qū)域作為塘沽區(qū)重點(diǎn)扶持的區(qū)域，加之未來(lái)規(guī)劃的呈現(xiàn)，樓面地價(jià)自然也是節(jié)節(jié)攀升；新河區(qū)域因?yàn)榕c塘沽中心區(qū)域相鄰，在城市中心板塊外擴(kuò)的趨勢(shì)帶動(dòng)下，地價(jià)也有了大幅的提升，漲幅近35%。
另外，海河南岸、胡家園地區(qū)的樓面地價(jià)相對(duì)較低，但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的啟動(dòng)以及改造工程的進(jìn)行，將逐步提升這些區(qū)域的價(jià)值，區(qū)域市場(chǎng)后期將有較大的發(fā)展空間。
3.出讓土地成交結(jié)構(gòu)分析
在塘沽土地逐漸稀缺的條件下，土地在不同用途上的合理配置就顯得非常重要。按用途分，土地可分為居住用地、商業(yè)用地、公建用地、工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地等。天津市目前出讓地塊的規(guī)劃用途一般為居住、商業(yè)辦公、公建等。
經(jīng)過(guò)整理統(tǒng)計(jì)，塘沽居住、公建、商業(yè)辦公用地的出讓面積比較情況：
2006年1月份至今成交的土地，仍是以居住類用地為土地交易的主體，總計(jì)占到了土地總成交量79%，而商業(yè)用地的交易同比去年也有很大的提升，成交面積在30.3萬(wàn)平方米左右，這主要是因?yàn)楹：幽习俄戣尀成虡I(yè)項(xiàng)目的啟動(dòng)帶來(lái)了大量商業(yè)用地的出讓。
目前，塘沽中心區(qū)域的土地已經(jīng)逐漸接近飽和狀態(tài)，所出讓的土地多數(shù)為容積率較大、占地面積較小的地塊，而大型的居住用地開(kāi)始逐漸向城市中心以外的區(qū)域發(fā)展。
二、二級(jí)市場(chǎng)分析
1.供應(yīng)情況分析
根據(jù)對(duì)目前的土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，目前塘沽區(qū)共成交土地近142萬(wàn)平米左右，加上2005年下半年出讓的土地在80萬(wàn)平方米左右，總計(jì)約為222萬(wàn)平方米，從2005年塘沽區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)看，容積率均大于2，如果仍以容積率為2估算，預(yù)計(jì)上市面積在444萬(wàn)平米左右，再加上2005年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目在31萬(wàn)平方米左右，按土地開(kāi)發(fā)的正常周期在14個(gè)月左右考慮，預(yù)計(jì)塘沽區(qū)住宅市場(chǎng)新項(xiàng)目的集中上市將主要集中在2006年下半年或2007年上半年，因此推算出2006年的市場(chǎng)供應(yīng)量將有望突破300萬(wàn)平米。
目前的塘沽區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)主要在售項(xiàng)目多為去年結(jié)轉(zhuǎn)銷售項(xiàng)目，目前為止新上市的項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)：
2006年在售的項(xiàng)目共計(jì)31個(gè)，其中2006年以前上市的在售項(xiàng)目共26個(gè)，今年新上市項(xiàng)目共5個(gè)。從新增項(xiàng)目的個(gè)數(shù)可以看出，截止到5月份，塘沽及開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)進(jìn)入開(kāi)發(fā)銷售的高峰期。目前，2006年以前上市的項(xiàng)目大多處于尾盤銷售階段，剩余產(chǎn)品大部分為大面積產(chǎn)品，加之其價(jià)格也隨市場(chǎng)的升溫而升高，導(dǎo)致總價(jià)款高于購(gòu)買人群的心理承受價(jià)位，剩余產(chǎn)品在短時(shí)期內(nèi)銷售遇到阻力。一些大盤項(xiàng)目由于分期開(kāi)發(fā)，至今沒(méi)有全部銷售完畢。
截止到2006年5月份新上市的項(xiàng)目中，依然存在開(kāi)發(fā)區(qū)與塘沽區(qū)項(xiàng)目品質(zhì)存在較大差距的狀況。如愛(ài)麗榭、濱海新城，無(wú)論從產(chǎn)品、自身配套還是營(yíng)銷推廣手段等方面都明顯高于塘沽區(qū)項(xiàng)目。塘沽區(qū)新上市的產(chǎn)品中，陽(yáng)光金地項(xiàng)目推出了首個(gè)loft形式的小戶型產(chǎn)品，它的上市為塘沽區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了一絲亮點(diǎn)。
2.需求情況分析
從近期的市場(chǎng)調(diào)研情況看，在售的小戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)中供不應(yīng)求的產(chǎn)品。在塘沽市場(chǎng)上，產(chǎn)生此種情況首先是由于房?jī)r(jià)上漲的速度超越了消費(fèi)者心理價(jià)位調(diào)節(jié)的速度，其在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法接受巨額的總房款；其次，高額的總房款已超出大部分人的消費(fèi)能力。因此，小戶型的出現(xiàn)，為在此時(shí)期內(nèi)急需購(gòu)房的消費(fèi)者提供了理想的產(chǎn)品。
同時(shí)，小戶型的供不應(yīng)求并不能說(shuō)明對(duì)大戶型產(chǎn)品沒(méi)有需求，只是由于目前塘沽的購(gòu)房者回歸理性，看到了市場(chǎng)的產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)與其價(jià)格不成正比，從而降低了其購(gòu)房的熱情。隨著外地知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，新的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念的出現(xiàn)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理分布，各種形式的產(chǎn)品都會(huì)處于供需相對(duì)平衡的狀態(tài)。
3.成交情況分析
從天津市房管局的相關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，今年1月份開(kāi)始，由于受到春節(jié)的影響，市場(chǎng)成交量開(kāi)始下滑，連鎖反應(yīng)，成交價(jià)格也迅速下落。春節(jié)過(guò)后的2月份，塘沽房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于低迷狀態(tài)，從市場(chǎng)的實(shí)際情況分析，主要原因在于新上市項(xiàng)目緊缺、市場(chǎng)供應(yīng)量較小，絕大多數(shù)在售項(xiàng)目為2005年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，導(dǎo)致消費(fèi)者選擇余地小。進(jìn)入到3月份，隨著季節(jié)的變換，天氣逐漸變暖，部分新項(xiàng)目上市，再次燃起購(gòu)房人的購(gòu)房熱情，成交面積及成交價(jià)格再次反彈。近期，濱海新區(qū)未來(lái)發(fā)展的各種利好消息的公布，使得塘沽的房?jī)r(jià)在4月底保持在較高的價(jià)位。
因此，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展快車道的濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，未來(lái)巨大的潛力自不必言，但同時(shí)，要想保證樓市的健康、穩(wěn)定，對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度的合理把控等問(wèn)題也是我們需要重視的。 - ■ 與【2006年天津?yàn)I海新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析】相關(guān)新聞
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