住建部副部長(zhǎng)齊驥日前在保障性安居工程巡查動(dòng)員會(huì)上通報(bào)，1-4月份全國(guó)大部分省份保障性安居工程開(kāi)工率超過(guò)了去年同期。而據(jù)透露，河北、安徽、北京等省市保障房開(kāi)工率已經(jīng)接近或超過(guò)30%。

　　而按照住建部的要求，全國(guó)各省市各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必在今年10月30日前全面開(kāi)工。由于任務(wù)重、工期緊、資金需求巨大，目前各方仍在積極探索各種模式。國(guó)土資源部表示，將對(duì)部分地方嘗試集體用地建設(shè)公租房、單位自建保障性住房等做法進(jìn)行規(guī)范，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處"小產(chǎn)權(quán)房"等違法違規(guī)行為。

　　用地儲(chǔ)備充裕關(guān)鍵是資金

　　雖然今年全國(guó)保障房建設(shè)任務(wù)高達(dá)1000萬(wàn)套，但住建部副部長(zhǎng)齊驥日前在保障性安居工程巡查動(dòng)員會(huì)上通報(bào)，1-4月份全國(guó)大部分省份保障性安居工程開(kāi)工率超過(guò)了去年同期。

　　根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至5月初，全國(guó)大部分省市保障性住房開(kāi)工率在20%以上，一些進(jìn)展比較快的省份開(kāi)工率達(dá)到了30%以上。例如，湖北省開(kāi)工8.28萬(wàn)套，占到全年任務(wù)的23%，安徽省新開(kāi)工185個(gè)項(xiàng)目，建設(shè)11萬(wàn)套保障性安居工程住房，占全年計(jì)劃任務(wù)的30%。

　　據(jù)了解，按照住建部的要求，全國(guó)各省市各項(xiàng)保障性安居工程務(wù)必在今年10月30日前全面開(kāi)工。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，每年年初主要是保障房供地、資金落實(shí)的時(shí)候，8-10月份將成為開(kāi)工高潮，10月底有望實(shí)現(xiàn)絕大部分保障性安居工程項(xiàng)目開(kāi)工。

　　但由于任務(wù)重、工期緊，目前各地落實(shí)保障房建設(shè)任務(wù)的關(guān)鍵，在于能否及時(shí)找到錢(qián)、找到地。

　　近日，國(guó)土資源部舉行了2011年城市住房用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作進(jìn)展情況新聞通氣會(huì)。會(huì)議透露，今年障性安居工程用地計(jì)劃是7.74萬(wàn)公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的35.5%。而國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林介紹，經(jīng)初步測(cè)算，今年中央下達(dá)的1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，用地需求近4萬(wàn)公頃。也就是說(shuō)，今年的保障性安居工程用地儲(chǔ)備相當(dāng)充裕。

　　用地問(wèn)題解決后，資金的缺口格外凸顯。國(guó)務(wù)院樓市調(diào)控督察組4月份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地資金籌措依然沒(méi)有全部到位。

　　而根據(jù)住建部的測(cè)算，1000萬(wàn)套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬(wàn)億到1.4萬(wàn)億之間，其中，中央財(cái)政預(yù)算給予的補(bǔ)助資金為1030億元，中央配套資金僅約為1/10，地方的壓力可見(jiàn)一斑。而在地方，以廣東為例，今年31萬(wàn)套保障性住房的總投資將達(dá)到600億元，除中央和省的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金外，市縣政府要投入200億元左右，還需要社會(huì)投資400億元。

　　商品房配建保障房受肯定

　　通過(guò)怎樣的方式才能吸納社會(huì)力量積極參與保障房建設(shè)？

　　5月初，國(guó)資委下發(fā)《關(guān)于積極參與保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各中央企業(yè)要積極參與保障房建設(shè)。市場(chǎng)人士分析，這將在一定程度從資金上支持保障房建設(shè)。

　　各路力量也開(kāi)始"各顯神通"。如中國(guó)建銀精瑞資本管理集團(tuán)旗下建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金就計(jì)劃年內(nèi)推出，將成為國(guó)內(nèi)首只以民間資本投資為主的保障房建設(shè)投資基金。

　　不過(guò)由于保障房的盈利模式至今仍未解決，特別是保障性住房主要集中在公租房和廉租房，企業(yè)和民間資本因?yàn)闊o(wú)法獲得長(zhǎng)期持有的收益，目前仍處于探索階段。而地方政府要落實(shí)今年的建設(shè)任務(wù)，更多的還得依靠行政力量推進(jìn)或一些已經(jīng)比較成熟的辦法。其中，在商品房中配建一定比例的保障房或許是重要的一個(gè)。

　　中金公司認(rèn)為，"政府+開(kāi)發(fā)商"模式將成為公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造和限價(jià)房的最主要建設(shè)方式。"政府需要開(kāi)發(fā)商介入保障性住房建設(shè)，具有資金和品牌實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)"。

　　廣東省副省長(zhǎng)林木聲也表示，將建議各地參照廣州、深圳、珠海、惠州等城市做法，在商品住房中配建一定比例保障性住房，初步考慮可按不低于10%左右的比例來(lái)配建。

　　而日前國(guó)土部對(duì)"商品住房用地中配建保障性住房"的做法也給予了充分肯定。

　　嚴(yán)禁單位變相自建福利房

　　此外，各地政府目前采取或探索的主要方式還包括幾類(lèi)。

　　一是政府投資建設(shè)、收購(gòu)或長(zhǎng)期租賃；二是機(jī)關(guān)企事業(yè)單位在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，可以利用歷史自有土地建設(shè)公租房；三是各類(lèi)企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)可以獨(dú)資、集資或股份制的方式投資建設(shè)公租房，鼓勵(lì)有實(shí)力的大型企業(yè)建設(shè)職工公寓，并給予享受有關(guān)優(yōu)惠政策；四是各地可積極探索利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房；五是外來(lái)務(wù)工人員集中的開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其要作為公租房建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，可在工業(yè)用地中劃出一定比例用地建設(shè)公租房出租給園區(qū)職工，但用地性質(zhì)不變。

　　不過(guò)對(duì)于部分地方嘗試集體用地建設(shè)公租房，單位自建保障性住房等做法，國(guó)土資源部還是表示了一些擔(dān)憂(yōu)。

　　國(guó)土資源部表示，目前一些地方出現(xiàn)了擅自利用農(nóng)村集體土地和企業(yè)自用土地建設(shè)公共租賃住房以及建設(shè)、銷(xiāo)售"小產(chǎn)權(quán)房"等苗頭性、傾向性問(wèn)題，為依法依規(guī)確保保障性安居工程用地的供應(yīng)，國(guó)土資源部及時(shí)下發(fā)文件，嚴(yán)禁擅自利用農(nóng)村集體建設(shè)用地興建公共租賃住房，嚴(yán)格規(guī)范距城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)、住房困難職工較多的工礦企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為，堅(jiān)決制止和嚴(yán)肅查處"小產(chǎn)權(quán)房"等違法違規(guī)行為。

　　地方政府在運(yùn)用這些辦法時(shí)，關(guān)鍵還在于把握好尺度和做好嚴(yán)格的監(jiān)管。單位和企業(yè)利用自有存量土地建設(shè)保障房，要避免變味為自建福利房；利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房也要嚴(yán)格防范變租為賣(mài)，衍生出更多的"小產(chǎn)權(quán)房"。

　　今年新開(kāi)工的保障房大約一兩年后就會(huì)投放市場(chǎng)，如果管理運(yùn)營(yíng)模式?jīng)]有及時(shí)跟上，就很可能產(chǎn)生更多的矛盾。

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