1、上海飯店業(yè)的構(gòu)成:星級飯店與社會旅館

    上海廣義的飯店業(yè)即住宿業(yè),目前有3800多個單位,主要由兩大部分構(gòu)成,即星級飯店與社會旅館。兩者之間的區(qū)別,不在其規(guī)模大小,也主要不在其檔次高低,而是基于市場與服務(wù)的差異。星級飯店提供多功能服務(wù),即除了客房住宿以外,還有餐飲服務(wù)、康健娛樂設(shè)施服務(wù)、會議設(shè)施服務(wù)等等。這種服務(wù)有深度豪華的(如四五星級等高檔飯店),也有淺顯低檔的(如低星級飯店);社會旅館提供單一的有限服務(wù),即客房住宿(有的雖有餐飲,但只是附屬于客房,主要解決吃早餐的問題)。但在客房住宿服務(wù)的深度方面,其內(nèi)部存在較大差異,其設(shè)施并不都是淺顯低檔的,有不少是深層次中高檔的。如格林豪泰在上海的兩家連鎖酒店,其客房服務(wù)的設(shè)施水平不亞于三星級飯店。

    2、星級飯店的數(shù)量、分布及其特點

    截至到2006年一季度上海共有正式評定的星級飯店351家,其中五星級25家、四星級41家、三星級131家、一、二星級154家。此外還有25家左右相當于四、五星級水平但尚未評星的飯店。從分布狀況看,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級飯店,主要分布在靜安、盧灣、長寧、徐匯、浦東等區(qū)的中心商務(wù)地帶;這與五星級飯店的功能定位和適配環(huán)境基本一致。近、遠郊地區(qū)目前尚未有正式掛牌的成熟的五星級飯店;四星級飯店僅有寶山的寶山賓館、奉賢的悅?cè)A大酒店與嘉定的迎園飯店。三星級以下飯店相對平衡,全市18個區(qū)與崇明縣均有分布。從星級飯店經(jīng)營情況來看,存在著這樣一個特點,即星級較高的飯店經(jīng)營情況較好,星級較低的飯店經(jīng)營情況相對較差。如2005年的出租率,五星級飯店為72.33%,四星級68.70%,三星級63.23%,二星級60.06%,一星級59.44%;2005年的平均房價,五星級1362.00元,四星級640.76元,三星級334.71元,二星級210.33元,一星級184.57元。

    3、社會旅館的數(shù)量、分布及其特點:

    截至2005年底,上海有各類社會旅館3460余家(床位17萬多張),分布在全市各個角落。根據(jù)其客房結(jié)構(gòu)的不同,社會旅館可大致分為三類:一是青年旅店,其客房特征是一房多鋪,房內(nèi)不設(shè)獨立衛(wèi)生間(一般是使用樓層公用洗漱與衛(wèi)生設(shè)施);二是假日旅店,其特征是一房兩床(或三床),內(nèi)設(shè)獨立洗漱衛(wèi)生設(shè)施(也就是一般概念的標準客房);三是經(jīng)濟型商務(wù)旅店,其特征是在一房兩床含獨立衛(wèi)生間的基礎(chǔ)上增強商務(wù)功能(如有相當比重的單人大床房、客房內(nèi)配置獨立寫字桌、軟座椅或簡易沙發(fā)、上網(wǎng)功能等)。社會旅館整體來看有這么幾個特點:(1)價格低廉但跨幅較寬(2)分布不均勻但相對合理(3)動態(tài)變化頻率較快(4)新型經(jīng)濟型連鎖旅店發(fā)展迅速。

    4、存量飯店的供需狀況:

    2006年初上海存量飯店供需的總體狀況可以概況為兩句話,即“大體平衡,部分酒店略有供余”。這與三年前的“總體平衡,高星級略顯緊缺”已經(jīng)有所不同。我們可從客房率分析看到這一點:2005年上海旅游飯店的平均客房率為66.43%,與2004年68.74%相比,下降了2.31個百分點;其中星級飯店客房率為65.64%,與2004年69.05%相比下降了3.41個百分點,與2002年71.82%相比,則下降了6.18個百分點。年平均客房出租率的下降反映了市場供應(yīng)趨松,從三年前“總體平衡、高星級略顯緊缺”演變到目前的“大體平衡、略有供余”。形成這一變化的原因主要有二:一是酒店客房供應(yīng)以較快速度在增長。上海這兩年每年都有大量新客房投入營運。僅高端市場領(lǐng)域,2004年就新增酒店9家,客房2065間;2005年新增12家,客房3313間。二是酒店房價升漲較快,抑止了部分消費需求。2003年上海星級飯店年平均房價463.39元,比前一年上升9.4%；2004年539.16,比03年上升16.35%；2005年599.19元,比2004年增長11.13%。

    在總體供應(yīng)趨松的情況下,各星級供需關(guān)系的變化幅度又不完全一樣:

    五星級酒店：近年來出租率逐步下降，但保持在70%的平衡底線之上（2002年77.40%-2003年61.93%-2004年75.73-2005年72.33%）;表明供需基本平衡,三年前略顯緊缺的狀況得到緩解;

    四星級酒店:近年來出租率逐步下降,且05年跌破平衡線1.3個百分點,(02年76.95%-03年61.64%-04年72.22%-05年68.70%);表明供求基本平衡,但已有潛在供余;

    三星級以下酒店這幾年一直是在平衡底線以下滑動:

    三星級：從02年69.67%-03年60.36%-04年65.71%-05年63.23%;

    二星級：從02年66.89%-03年61.19%-04年66.61%-05年60.06%:

    一星級：從02年54.11%-03年60.76%-04年61.07%-05年59.44%;

    因此都已有明顯供余跡象。

    值得注意的是,一二三星級酒店出租率的下滑并不代表中低檔市場消費需求的衰減,而是反映了中低檔住宿業(yè)中的洗牌現(xiàn)象。因為與此同時,社會旅館中的新型經(jīng)濟型連鎖店這兩年在迅速膨脹,且在客房總量增加的同時出租率居高不下(均在80%以上)。(新型旅店連鎖不同于舊式旅館之處,一是趨新,即在有限服務(wù)和簡潔的前提下,設(shè)計裝修與設(shè)施配置比較貼近市場需求變化;二是品牌與連鎖,使質(zhì)量趨向穩(wěn)定并產(chǎn)生廣告效應(yīng)。)新型經(jīng)濟型連鎖旅店的旺盛需求,一部分是由于它作為新產(chǎn)品自身開發(fā)出來的,另一部分則是從三星級以下酒店的原有份額中吸引過來的。

    二、2006年的供需變化與后三年的趨勢預(yù)測

    1、新增需求的預(yù)測

    影響飯店市場需求的因素很多(如國際國內(nèi)各種類型的會議、展覽,非會展型的大型活動和體育賽事,商務(wù)貿(mào)易的差旅活動,包價與散客的旅游等等),但最終都可歸結(jié)于兩大塊的變化,即入境過夜人數(shù)和國內(nèi)抵達過夜人數(shù)的變化。因此對2006年需求的預(yù)測可以從這兩方面來量化計算。

    從入境過夜人數(shù)看,上海進入21世紀以來一直保持上升趨勢(2003年因SARS影響除外):2000年180萬-2001年204萬(+13.3%)-2002年272萬（+33.3%）-2003年245萬（-9.9%）-2004年385萬（+57.14%）-2005年444.5萬（+15.32%）。2006年,上海旅委爭取實現(xiàn)的目標是入境過夜人數(shù)510萬人次,比2005年新增66萬人次,增幅為14.86%。我們以此作為計算需求的依據(jù)。假定平均每人次住兩夜,66萬人次的新增量折算成對飯店客房的需求大約是132萬個床/夜。再按一年365天,客房率70%,客房與床位之比為1:1.5計算,這個需求相當于新增3444間客房的量(1320000÷70%÷365÷1.5≈3444)。

    從國內(nèi)抵達過夜人數(shù)看,上海2005年國內(nèi)抵達9011萬人次。2006年爭取目標為9500萬人次,比2005年新增489萬人次。如按照其中三分之二的人過夜,過夜者中80%住旅店(或賓館),每人次平均住兩夜計算,大約需521.6萬個床/夜。再按一年365天客房率80%,客房與床位之比為1∶1.75計算,即相當于新增10207間客房的量(5216000÷365÷80%÷1.75≈10207)。

    將上述兩方面結(jié)果相加后可見,2006年飯店市場新增的需求總量為653.6萬個床/夜,折合成酒店客房約為13651間(其中高中檔客房3444間,中低檔客房10207間)。

    2、新增供應(yīng)的預(yù)測

    飯店市場中的供應(yīng)就是正在營運的酒店客房的總和。這兩年由于飯店經(jīng)營情況良好以及對世博會需求的看旺預(yù)期,眾多投資紛紛趨向建造酒店與新型旅館,從而使上海飯店市場的供應(yīng)狀況發(fā)生變化。從中高端市場看,2004年有9家新酒店投入營運,新增客房2065間;2005年新增12家,客房3313間;2006年,預(yù)計新開業(yè)酒店至少有16家(注1),客房約5129間。而中低端市場中,新型經(jīng)濟型旅店在前兩年大發(fā)展的基礎(chǔ)上膨脹的速度會更快:僅錦江之星、如家、莫泰旅店、寶隆居家、格林豪泰、美興、速8、假日快捷等八家國內(nèi)外連鎖旅店2006年在上海地區(qū)的新增計劃就有45-48家店之多,客房8700多間(注2)。再加上其他新生連鎖和單體旅店,其總增量不會少于70家,客房不會少于10000間。這個數(shù)字加上中高檔市場的5129間客房,2006年的新增客房總數(shù)至少應(yīng)有15129間。

    3、2006當年供求關(guān)系的預(yù)測

    綜上所述,2006年新增需求折算成客房大約是13651間(其中高中檔客房3444間,中低檔客房10207間),而實際新投入的客房則在15129間(其中高中檔客房5129間,中低檔客房10000多間),因此兩個增量之間會出現(xiàn)差異,即新增客房會有1478間左右的剩余(其中高中檔客房1685間,中低檔客房-207間)。相對于十幾萬間客房的飯店業(yè)整體來說,這1478間客房的供余量不算大,其中一部分還會被往年的供缺積帳所消化,但其對出租率的下行壓力無疑是存在的。因此可以預(yù)測,2006年出租率整體下調(diào)的現(xiàn)象還會存在。另外,由于旅游經(jīng)濟增長方式向效益型的轉(zhuǎn)變、客源結(jié)構(gòu)比重向會展商務(wù)的進一步傾斜、以及國內(nèi)房價水平低于國際的實際差距等因素的存在,2006年上海飯店的房價仍處于上升態(tài)勢。當然,一般來說房價上升會對消費需求和出租率產(chǎn)生負面影響,但從上海情況看這一影響主要是在中低端市場產(chǎn)生作用,而這一領(lǐng)域中的其他一些因素又會部分抵沖或消化這一作用(如一些新型連鎖旅店來自舊式旅店的改造,其增量來自舊式旅店的減量,因此在引發(fā)或提高部分消費需求的同時,對客房供應(yīng)總量不產(chǎn)生影響,從而部分抵消了上述負面影響)。因此,預(yù)計2006年上海房價升漲幅度應(yīng)該仍會大于出租率的下調(diào)幅度。

    4、2007年-2009年的供應(yīng)趨勢。

    據(jù)不完全統(tǒng)計,上海目前至少有60個在建擬建高星級酒店項目將在2007年及其后兩年完工,其客房總量按平均每個320間計算大約是19200間(注3)。根據(jù)前述條件(即平均每人次住兩夜,一年365天,客房率70%,客房與床位之比為1:1.5)計算,這個客房數(shù)可用于接納367.9萬增量的入境過夜人次;加上2006年新增高星級客房5129間的接待能力98.3萬人次,到2009年底,上海僅高星級飯店的存量一塊已有接待910.7萬(444.5萬+98.3萬+367.9萬)入境過夜人次的能力。這個量用于接待2010世博會的相應(yīng)客源也許尚有短缺,但以常態(tài)的發(fā)展來衡量已是足夠有余了。

    考慮到:(1)在這三年中還有新型經(jīng)濟型旅店客房的巨額增量;(2)酒店建設(shè)的周期(從項目立項到最終投入使用)一般至少要三到四年,因此2007年以后開工的項目,到2010年時不一定能完工投入使用,而當它們能進入市場形成實際的客房供應(yīng)能力時,又已過了世博會的需求高峰期;(3)世博會的用房不能都靠新建酒店來解決,而是要同時兼采其他途徑。因此,從現(xiàn)在開始就應(yīng)當對高星級酒店的新建投資進行勸阻,以避免后世博會時期出現(xiàn)大量過剩。為此建議:(1)今后三年內(nèi),在盡快完成現(xiàn)有擬建在建項目、確保其在2009年底之前能投入使用的同時,除中心商務(wù)地帶和確實具備高星級酒店設(shè)配環(huán)境的地區(qū)必要時作一些新增布點之外,不宜再有過多高星級酒店的新建投資。(2)兼采其他途徑解決世博會的接待用房。其中除開發(fā)利用本地其他各類資源以外,應(yīng)根據(jù)國際上接待超大型活動的經(jīng)驗做法,充分利用上海周邊地區(qū)的住宿資源。目前我們已與江浙兩省有關(guān)部門聯(lián)系,將對距上海一個多小時車程之內(nèi)(主要是江蘇的蘇州、無錫地區(qū),浙江的嘉興、杭州地區(qū))酒店的數(shù)量、布局與接待能力進行調(diào)查。

     注1:這16家酒店及其客房數(shù)為:

    五星上將酒店,223間;世茂艾美國際廣場酒店,776間;北外灘世茂凱悅酒店,618間;證大麗笙酒店,361間;吉臣酒店(吉林大廈),300間;洋洋顯達度假酒店,302間;千禧海鷗大酒店,307間;龍之夢商城賓館,700間;復(fù)旦皇冠假日國際會議中心,309間;復(fù)旦太平洋金融學(xué)院國際交流中心,186間(該中心05年夏試營業(yè)時投入199間客房,余186間當時未裝修,擬待客源上去后再裝修投入營運,故這里將其列入06年的潛在增量);東郊賓館,180間;金水灣大酒店,157間;龍之夢麗晶酒店,311間(該店客房總量511間,05年11月開業(yè)200間,余311間預(yù)計06年開出);淮海國際酒店,167間;璞邸精品酒店,52間;臨港豪生大酒店,180間。

    注2:2006年新型經(jīng)濟型連鎖旅店在上海地區(qū)的發(fā)展預(yù)測:

    在上海地區(qū)的發(fā)展預(yù)測:

    連鎖旅店名稱   新增旅店數(shù)  新增客房數(shù)

    錦江之星        11家        1900間

    莫泰168         7家         3000間

    如家            8-10家      1000間

    寶隆居家         3-4家      300-400間

    格林豪泰         10家        1500間

    美興              2家       400間

    速8               3家       300間

    假日快捷           1家       250間

    總數(shù)            45-48家      8650-8750間

    注3:在建擬建酒店的客房數(shù)在建設(shè)過程中會因各種原因而調(diào)整(如2006年將投入市場的北外灘世茂酒店最初的規(guī)劃只有200間客房,由于形勢看好,在建設(shè)過程中業(yè)主將原計劃的一棟公寓樓也改為酒店,使實際客房在開業(yè)時將達到618間),因此這60個項目的客房目前尚無法精確計算,故此處按2006年開業(yè)酒店的平均數(shù)320間來預(yù)測

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