近幾年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持一個(gè)較高的水平,而且經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較小。但在一些特定行業(yè),價(jià)格波動(dòng)劇烈,有可能成為宏觀經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的因素。如部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升,特別是以上海為中心的長(zhǎng)江中下游地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲已經(jīng)引起了各方關(guān)注,并引發(fā)了是否產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的大討論。國(guó)家還針對(duì)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫,從2005年年初開(kāi)始,出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,以求穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格,但效果并不明顯。如何看待中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及合理控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)度波動(dòng),從而使宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定是一個(gè)需要研討的課題。本文就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中激烈爭(zhēng)論的幾個(gè)問(wèn)題,如土地是否短缺、房租與房?jī)r(jià)的關(guān)系、房地產(chǎn)泡沫是否存在、政府是否應(yīng)干預(yù)房?jī)r(jià)等問(wèn)題提出個(gè)人的看法,以圖拋磚引玉。

　　一、我國(guó)城市用地缺不缺

　　在討論房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的過(guò)程中,許多人認(rèn)為土地長(zhǎng)期短缺是導(dǎo)致我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素,事情果真如此?

　　地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格。土地價(jià)格如何決定,在理論界還存在爭(zhēng)論。最古老的理論認(rèn)為,土地作為一種生產(chǎn)要素,其使用價(jià)格(地租)決定于土地的邊際生產(chǎn)力,土地服務(wù)本身不是最終消費(fèi)需求,而是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投入的要素(可將它稱為邊際生產(chǎn)力理論)。這種理論強(qiáng)調(diào)了土地利用的用途與效率,只有土地在開(kāi)發(fā)過(guò)程中用到了其最能發(fā)揮作用的用途上,它才能提供最高產(chǎn)出。這一理論為世界的工業(yè)和城市用地價(jià)格高于鄉(xiāng)村提供了合理解釋,且為經(jīng)濟(jì)要素集聚提供了理論依據(jù)。我認(rèn)為,就土地之于人類的必要性而言,該理論所闡釋的道理無(wú)疑是正確的。正是土地作為一種生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)出率的上升,使得全球土地總量不會(huì)短缺,因?yàn)橥恋厮�有者要去追求土地產(chǎn)出最大化。但該理論也有其不足之處,因?yàn)樗�只是得到了一個(gè)靜態(tài)結(jié)論,沒(méi)有反映出土地作為投入要素不損耗(不折舊)的特點(diǎn)。另一種理論彌補(bǔ)了上述理論的不足,它認(rèn)為,土地是有著時(shí)間價(jià)值的一種特定生產(chǎn)要素,與投入生產(chǎn)的資本和勞動(dòng)力不同,在每一個(gè)地區(qū),土地是基本不變的供給要素,而且可以長(zhǎng)期使用不折舊。為了反映土地在其長(zhǎng)期使用期間的價(jià)值,該理論將土地未來(lái)提供的產(chǎn)出包含在內(nèi)(即貼現(xiàn)現(xiàn)值)而不單是當(dāng)期邊際產(chǎn)出。一般將該理論稱為現(xiàn)值地價(jià)理論。該理論說(shuō)明了土地價(jià)值來(lái)源,從理論上確定了土地價(jià)格。

　　現(xiàn)階段我國(guó)城市化進(jìn)程加快,土地的短期供給在一些地區(qū)相對(duì)不足,使得國(guó)家土地公開(kāi)拍賣價(jià)格上漲,其結(jié)果是當(dāng)期土地價(jià)格越高,房地產(chǎn)價(jià)格也越高。以此為借口,有些房地產(chǎn)商宣稱土地價(jià)格還會(huì)漲(因供應(yīng)越來(lái)越少)。從自然屬性看,土地是不可再生、不能增長(zhǎng)、不可移動(dòng)的資源。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家如馬爾薩斯、李嘉圖等正是從土地自然屬性有限這一前提出發(fā)得出世界經(jīng)濟(jì)隨著人口不斷增長(zhǎng)而陷入長(zhǎng)期貧困的悲觀結(jié)論。但人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期歷史證明,土地總量可以不變,其使用效率卻不斷提高,工業(yè)化和城市化將原來(lái)鄉(xiāng)村低效率使用的土地變成了更高效的利用,使人類生存的空間需求由平面變成了立體,從而使土地對(duì)人類的制約力減到了很小的程度,從該角度看,土地供應(yīng)可以認(rèn)為是無(wú)限的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效率也在提高,如由過(guò)去蓋平房向更高的樓層發(fā)展、填海造地等,土地緊張地區(qū)如日本、韓國(guó)和我國(guó)香港地區(qū)都順利解決了土地短缺問(wèn)題。由此可見(jiàn),土地不會(huì)出現(xiàn)真正的短缺,它也不應(yīng)成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素。反過(guò)來(lái)看,各國(guó)的人口增長(zhǎng)到某一水平后,都會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài),人口總量大致維持在一個(gè)相對(duì)不變的水平,從這一角度考慮,土地與人口增長(zhǎng)之間可以維持一個(gè)合理的關(guān)系,不可能存在土地長(zhǎng)期供應(yīng)不足的問(wèn)題。

　　當(dāng)然,我們也應(yīng)看到,有些地區(qū)因?yàn)榈胤秸�府想從土地市�?chǎng)得到更多的收益,將土地價(jià)格人為抬升,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。其原因是這些地區(qū)財(cái)政相對(duì)比較緊張,政府收入渠道有限,所以地方政府想乘城市化之機(jī),通過(guò)土地出讓得到更多的財(cái)政收入,但這不是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主因,更非全部。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,我國(guó)居民住宅用地的價(jià)格指數(shù)由2001年到2004年只上升5％,而這幾年的房地產(chǎn)價(jià)格年上升率都超過(guò)10％,所以房?jī)r(jià)上升部分土地價(jià)格的作用力不大。

　　二、買房的決定性因素是不是房租

　　在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有環(huán)境下,買房者究竟以什么為依據(jù)購(gòu)房?雖然在理論上和高度市場(chǎng)化的國(guó)家,這已不是問(wèn)題,但在中國(guó),該問(wèn)題并未解決。有人認(rèn)為房租準(zhǔn)則在我國(guó)只對(duì)純投資者適用,而中國(guó)的廣大購(gòu)房群體是為自住,所以購(gòu)房依據(jù)來(lái)自于實(shí)際需求因素。我認(rèn)為該觀點(diǎn)對(duì)房租準(zhǔn)則和實(shí)際需求因素的作用做了不太準(zhǔn)確的理解,所以得到了一個(gè)奇怪的結(jié)論,即房租與買房者行為無(wú)關(guān)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中最不人道但全球通用的一個(gè)基本分析前提是所謂經(jīng)濟(jì)人假設(shè)(即人人為追求其效用最大化而參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng))。那么房產(chǎn)的效用在哪里?居住、轉(zhuǎn)手賣出獲利等形式都會(huì)產(chǎn)生效用。如此多的效用來(lái)源怎樣衡量?經(jīng)濟(jì)學(xué)一般采用將房產(chǎn)在現(xiàn)時(shí)和未來(lái)時(shí)間產(chǎn)生的效用加總并貼現(xiàn)來(lái)得到,而為了便于量化效用,又采用房租(可將它看作房產(chǎn)收益)作為衡量指標(biāo)。之所以采用房租為衡量標(biāo)準(zhǔn),是因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)價(jià)值來(lái)源的土地提供的服務(wù)只能用房租來(lái)體現(xiàn)其生產(chǎn)力差別,如中心城市商業(yè)用地為什么比偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村土地租金高是因其生產(chǎn)力高。所以,房租高低反映了土地利用價(jià)值高低,而且是一個(gè)可量化的值,所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家就用房租來(lái)刻劃土地利用價(jià)值高低,兩者是內(nèi)涵與表象的關(guān)系,房租高低就代表了土地利用價(jià)值高低。而且,在房地產(chǎn)交易過(guò)程中,因土地價(jià)值差別而產(chǎn)生的房租差會(huì)體現(xiàn)在每單位土地(或單位房產(chǎn))的價(jià)格上,高價(jià)值地產(chǎn)的房租現(xiàn)值大,價(jià)格會(huì)相應(yīng)高。該推斷結(jié)果成立的原因是,房地產(chǎn)購(gòu)買者會(huì)去比較不同地產(chǎn)的價(jià)值高低,并由此給出一個(gè)價(jià)差,從而使房?jī)r(jià)與土地價(jià)值相關(guān)。所以土地利用價(jià)值(或房租)——房?jī)r(jià)是一個(gè)價(jià)格決定的邏輯過(guò)程,地點(diǎn)、環(huán)境等只是土地利用價(jià)值的構(gòu)成因素,它們會(huì)影響土地生產(chǎn)力,所以在房租上是能顯現(xiàn)差別的,如城鄉(xiāng)房租差。

　　所謂實(shí)際需求因素標(biāo)準(zhǔn),其內(nèi)容指的是,一定時(shí)間段內(nèi)需求的集中釋放可能造成房?jī)r(jià)波動(dòng)。我認(rèn)為這種情況會(huì)存在,而且也可能是目前許多大中城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的原因之一。前面分析的土地利用價(jià)值應(yīng)該只是房產(chǎn)的潛在供給價(jià)值,只有消費(fèi)者認(rèn)可它,才能體現(xiàn)為房租差。如果考慮需求能力,首先應(yīng)是對(duì)房租價(jià)格的重新確認(rèn),以此為依據(jù)再拉動(dòng)房?jī)r(jià)上升。如果土地價(jià)值沒(méi)有重新估價(jià),消費(fèi)者在理性狀態(tài)下不會(huì)自愿在更高的房?jī)r(jià)下購(gòu)房,不管需求的集中釋放程度如何,否則違背了經(jīng)濟(jì)行為人的本性。

　　房租在中國(guó)租務(wù)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的情況下可能并不能完全反映房產(chǎn)供求狀況。原因有二:一是租房市場(chǎng)受中國(guó)傳統(tǒng)文化的排斥,租房住被認(rèn)為是無(wú)能或低收入的體現(xiàn)。所以,許多有租房能力者不進(jìn)入該市場(chǎng)。二是目前我國(guó)人口流動(dòng)受控制,勞動(dòng)者跨地區(qū)流動(dòng)不便,使許多人固化在一個(gè)城市,這使買房者比例升高。因此現(xiàn)在的房租價(jià)格并不能完全反映真實(shí)市場(chǎng)供求,租金上不去,其結(jié)果是房租價(jià)格被壓低而房產(chǎn)交易價(jià)升高。

　　現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)有一個(gè)重要假設(shè)是任何人的經(jīng)濟(jì)行為都可看作投資與消費(fèi)的組合,通過(guò)資產(chǎn)組合達(dá)到效用最大化。任何一個(gè)擬進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人也是為追求其效用最大化,不管他是自住者還是純投資者。自用的房子不是投資,回報(bào)率怎么算?從資產(chǎn)組合的角度看,購(gòu)買房子自住,實(shí)際上就相當(dāng)于自己將房子租給自己。不管買房是為了賣出獲利還是自住,如果有一個(gè)社會(huì)的房租標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),每個(gè)買房者就能大致估算出該交易是不是合理。理性購(gòu)房者會(huì)比較房?jī)r(jià)、房租和存、貸款利率來(lái)做購(gòu)房決策。如投資者買一套總價(jià)值50萬(wàn)元、面積100平方米的住房,假設(shè)該投資者全部用過(guò)去的儲(chǔ)蓄購(gòu)房,依目前我國(guó)年存款利率2％算,則1年的利息損失是1萬(wàn)元;假設(shè)該投資者全部用銀行貸款購(gòu)房,若算年貸款利率為5％,則1年的利息支出是2.5萬(wàn)元。取一個(gè)折中值,動(dòng)用儲(chǔ)蓄、貸款各占50％,則投資者買一套總價(jià)值50萬(wàn)元的住房,年息支出1.75萬(wàn)元。按投資者的資產(chǎn)組合原則,若該房產(chǎn)不住則應(yīng)出租,月租1500元?jiǎng)t收支基本相抵,說(shuō)明該項(xiàng)投資理性�，F(xiàn)在看,如果房?jī)r(jià)上漲100％,則在存、貸款利率不變時(shí),要求月租3000元;如果房?jī)r(jià)上漲100％,存、貸款利率也上漲100％,要求月租6000元!如果預(yù)期房租和存、貸款利率都不變,則房地產(chǎn)交易收益提高只能來(lái)自純交易泡沫或本幣升值預(yù)期。如果房租下跌而且已成趨勢(shì),在房租已不夠彌補(bǔ)購(gòu)房利息損失時(shí),則投資者按現(xiàn)價(jià)購(gòu)房會(huì)出現(xiàn)虧損,在此情況下長(zhǎng)期房?jī)r(jià)必下跌。由此可知,房租是長(zhǎng)期房?jī)r(jià)變動(dòng)的決定因素。

    三、我國(guó)一些大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格有無(wú)泡沫

　　土地價(jià)格理論基本上排除了地價(jià)大幅波動(dòng)的可能性,因?yàn)樽鳛橐环N生產(chǎn)要素,其價(jià)格由其產(chǎn)出現(xiàn)值決定,在一般情況下土地邊際產(chǎn)出較穩(wěn)定,故地價(jià)不應(yīng)暴漲暴落,由此可推斷房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)基本穩(wěn)定。但是現(xiàn)實(shí)世界中情況并非完全如此,許多國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段出現(xiàn)過(guò)土地和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析表明,在美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的19世紀(jì),曾出現(xiàn)過(guò)土地價(jià)格的大幅波動(dòng),1870～1911年,土地價(jià)格上漲幅度達(dá)70％以上,房產(chǎn)價(jià)格也上升80％以上,這時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格成為街頭巷尾和議會(huì)辯論的熱門話題,自然地產(chǎn)商和投機(jī)客成為當(dāng)然的批判對(duì)象。更為我們熟知的日本,在20世紀(jì)80年代中后期到90年代初土地價(jià)格暴漲暴落,地價(jià)總值與名義GDP的比重在1969～1985年大致處于200％～300％的區(qū)間,1986年以后開(kāi)始急劇上升,1987-1990年間突破400％,甚至高達(dá)550％,東京的商業(yè)用地價(jià)格上漲了3.4倍,住宅地價(jià)上漲了2.5倍;大阪商業(yè)用地上漲了3.9倍,住宅地價(jià)上漲了3倍;日本的土地總值達(dá)到美國(guó)的2倍,東京千代田區(qū)的土地總值與加拿大相等。1991年之后地價(jià)總額占名義GDP之比持續(xù)下跌,在1997年為327％,回復(fù)到1985年左右的水平,1995年?yáng)|京和大阪地區(qū)的土地價(jià)格降低到最高價(jià)的1/3以下水平。

　　這些情況的出現(xiàn),前述理論無(wú)法解釋,因?yàn)橥恋剡呺H生產(chǎn)力并未大變,所以地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)需要從更廣泛的角度去理解。從現(xiàn)實(shí)的觀察中發(fā)現(xiàn),人們持有土地或房產(chǎn)并非全然是為了取得其當(dāng)期或未來(lái)的服務(wù)價(jià)值,持有土地與持有易腐品的不同之處是它有時(shí)間價(jià)值,從而使擁有土地具有持有有價(jià)債券相似的生息能力,土地相當(dāng)于一種生息資本,所以從更為一般的資產(chǎn)角度來(lái)看待土地是合理的。依據(jù)資產(chǎn)定價(jià)的無(wú)套利原則,土地收益將由其貼現(xiàn)價(jià)值和附帶風(fēng)險(xiǎn)的交易收益共同決定,這種交易收益在預(yù)期土地供應(yīng)緊張時(shí)會(huì)很大,由此可能導(dǎo)致土地價(jià)格大幅波動(dòng)。

　　對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的機(jī)理,經(jīng)濟(jì)學(xué)家有長(zhǎng)期的探索。Keynes認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格不能預(yù)測(cè),其變動(dòng)由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的預(yù)期收益以及影響投資者投資行為的所有因素決定,預(yù)期的不確定性,是造成資產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定的主要原因。Minsky認(rèn)為,各經(jīng)濟(jì)主體是在不確定條件下選擇持有實(shí)物資產(chǎn)、金融資產(chǎn)與金融債務(wù)的資產(chǎn)組合。景氣時(shí)期經(jīng)濟(jì)主體普遍對(duì)未來(lái)持樂(lè)觀預(yù)期,容易低估風(fēng)險(xiǎn),金融頭寸向投機(jī)性理財(cái)轉(zhuǎn)移,資產(chǎn)價(jià)格暴漲。這時(shí),資產(chǎn)價(jià)格與普通商品價(jià)格之比上升,投資進(jìn)一步增加,會(huì)加速經(jīng)濟(jì)泡沫化。

　　我們認(rèn)為,利用泡沫模型來(lái)分析地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng),在封閉條件下可行,因?yàn)樗�假定投資者持有國(guó)內(nèi)各類資產(chǎn)的組合,但若投資者能在全球范圍進(jìn)行資產(chǎn)組合,則該模型不可用,因?yàn)閰R率會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)于一個(gè)完全封閉的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)而言,匯率不應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響,這是資產(chǎn)價(jià)格無(wú)套利條件的體現(xiàn)。但是,如果一國(guó)的貨幣有升值預(yù)期,而境外資金又有渠道進(jìn)入,則該國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)漲。近兩年,全世界熱炒人民幣升值,我國(guó)資本項(xiàng)下的外匯增加很快,這些資金許多已流入房地產(chǎn)業(yè),從而使我國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)體系發(fā)生變化,價(jià)格攀升。我們的一項(xiàng)研究表明,人民幣升值預(yù)期若為1％,則外資在匯率杠桿的推動(dòng)下有可能使房地產(chǎn)上升10％以上。故在人民幣升值預(yù)期的激勵(lì)下,如此豐厚的套利利益使外資尋找各種渠道進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)有關(guān)部門的估計(jì),各種渠道進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資規(guī)模占到該市場(chǎng)資金總量的15％左右,這可不是無(wú)足輕重的小錢。在中國(guó),房地產(chǎn)價(jià)格的形成中納入?yún)R率變動(dòng)則應(yīng)是一種市場(chǎng)套利行為,因?yàn)閲?guó)外游資能通過(guò)非法渠道部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),這些資金能獲得中國(guó)特殊市場(chǎng)環(huán)境的超額收益(人民幣升值)。國(guó)外游資的進(jìn)入使中國(guó)房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制發(fā)生變化,國(guó)內(nèi)投資者就有可能把房地產(chǎn)價(jià)格推得更高,因?yàn)樗麄兊娘L(fēng)險(xiǎn)要小于國(guó)外游資,這時(shí)房地產(chǎn)投資是在開(kāi)放條件下投資者賺取人民幣升值所帶來(lái)的收益的一種方式。我個(gè)人認(rèn)為,房地產(chǎn)交易收益這幾年的上漲與預(yù)期人民幣升值有很大關(guān)系。我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況是,近幾年利率一直保持不變狀態(tài),大多數(shù)城市房租也在近幾年保持不變狀態(tài),所以房地產(chǎn)交易收益提高有可能來(lái)自人民幣升值所帶來(lái)的預(yù)期收益。人民幣升值預(yù)期會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲,而且可能產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫,這種可能性又因?yàn)橹袊?guó)資本市場(chǎng)沒(méi)有放開(kāi)使投資者有套利機(jī)會(huì)而更顯復(fù)雜。眾所周知,用預(yù)期人民幣升值作為房地產(chǎn)定價(jià)體系是不穩(wěn)定的,其中夾有泡沫,因?yàn)橐坏┤嗣駧挪簧�值或升值利益�?則房地產(chǎn)定價(jià)則回歸原體系,價(jià)格會(huì)暴跌。

　　以上分析表明,近幾年,我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)攀升并非正常供求失衡所引起,泡沫成分存在。泡沫主要來(lái)自人民幣升值預(yù)期和人為制造土地短缺假象,誤導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入非理性購(gòu)房狀況。當(dāng)然,銀行對(duì)房貸監(jiān)管不嚴(yán)和某些地方政府炒高土地價(jià)格的行為進(jìn)一步助長(zhǎng)了泡沫的擴(kuò)大。

　　四、政府應(yīng)否干預(yù)過(guò)高的房?jī)r(jià)

　　古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本信條是在一個(gè)發(fā)育良好的市場(chǎng)環(huán)境下(通俗地說(shuō),在市場(chǎng)上買賣雙方都有權(quán)力決定最終成交價(jià)格的形成,而不是某一方說(shuō)了算),市場(chǎng)價(jià)格是反映一切交易的有效顯示器,就像各類精密機(jī)器顯示盤的指針一樣,正確地表示了客觀的市場(chǎng)交易狀態(tài)。但什么算是發(fā)育良好的市場(chǎng)卻不好判定�，F(xiàn)實(shí)表明,因交易信息不對(duì)稱、壟斷及市場(chǎng)交易規(guī)則的不完善,實(shí)際存在的各類市場(chǎng)基本上都達(dá)不到市場(chǎng)發(fā)育良好的標(biāo)準(zhǔn),即市場(chǎng)失靈狀況普遍存在。這就為政府干預(yù)提供了條件。具體到房地產(chǎn)市場(chǎng),如果土地完全市場(chǎng)化、各類配套設(shè)施能通過(guò)市場(chǎng)手段獲得、銀行貸款是完全透明的,則房地產(chǎn)交易價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)性的,而這些條件的滿足需要以整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的市場(chǎng)運(yùn)行為前提,至少目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有達(dá)到這種水平。

　　從這個(gè)意義上講,在我國(guó)目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自由發(fā)展既無(wú)條件又失公平,面對(duì)這樣的市場(chǎng),政府有充分的理由進(jìn)行干預(yù)。在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,引起社會(huì)公眾強(qiáng)烈不滿的情況下,政府應(yīng)該出臺(tái)限制高房?jī)r(jià)的價(jià)格管制措施。

　　價(jià)格管制是提高配置效率以及在某些情況下的動(dòng)態(tài)效率的一種工具。價(jià)格管制可以有許多方法,主要有:(1)設(shè)定最高利潤(rùn)率;(2)固定投入資本收益(利潤(rùn))率;(3)規(guī)定最高價(jià)格(最高限價(jià))。第一種方法涉及到設(shè)定單位成本的最高利潤(rùn)百分比。這可以限制價(jià)格從而限制對(duì)市場(chǎng)力量的獨(dú)占。第二種方法是,在資本和成本一定時(shí),固定資本收益率的限額將決定最高的單位價(jià)格從而確保配置效率。第三種方法是在成本一定時(shí)設(shè)定最高限價(jià),意味著每一需求水平上的利潤(rùn)率一定,在資本和需求一定時(shí),意味著收益(利潤(rùn))率是一定的,管制者使用這種方法是為了讓企業(yè)追求配置效率(因?yàn)樽罡邇r(jià)格被固定了)和動(dòng)態(tài)的內(nèi)部效率(因?yàn)樵趦r(jià)格一定時(shí),會(huì)刺激企業(yè)降低成本)。在通過(guò)提高生產(chǎn)效率使成本達(dá)到一定水平時(shí),管制者通過(guò)設(shè)定最高限價(jià)的大小隱含地設(shè)定了企業(yè)收益率或利潤(rùn)率。具體到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),針對(duì)不同類型房地產(chǎn)可采取兩種辦法來(lái)實(shí)施,一種是對(duì)百姓所需的普通住宅采用拍賣成品房?jī)r(jià)格的方式代替拍賣土地,相當(dāng)于政府以某一房?jī)r(jià)招標(biāo)建房者,然后委托中介機(jī)構(gòu)售房;或者采取與物價(jià)掛鉤的方式,限制價(jià)格漲幅。另一種是對(duì)各種二手房和相對(duì)高檔一些的房產(chǎn)可采取與物價(jià)掛鉤的方式,限制價(jià)格漲幅;或?qū)Τ�出漲幅部分征收特別稅收。

　　當(dāng)然限制房?jī)r(jià)上漲的前提是土地價(jià)格上漲也需限制。

    政府所以要干預(yù)房?jī)r(jià)是因?yàn)槭袌?chǎng)失靈和我國(guó)的特殊情況。從住房的需求方來(lái)看,我國(guó)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已從吃穿為主轉(zhuǎn)為住行為主,住房成為廣大居民的生活必需品,盡管房?jī)r(jià)不斷上漲,他們?nèi)韵Ｍ�住上一套自己滿意的房子,住房需求表現(xiàn)出很強(qiáng)的上升剛性。從住房供給方來(lái)看,房地產(chǎn)商同任何企業(yè)家一樣,都追求利潤(rùn)的最大化,利用哄抬房?jī)r(jià)來(lái)增加利潤(rùn)是他們的利益所在。前者決定了住房需求在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)極為旺盛,供不應(yīng)求是常態(tài),從而為房?jī)r(jià)上漲提供了需求方面的條件。后者決定了房地產(chǎn)商具有抬高房?jī)r(jià)的強(qiáng)烈愿望。這是我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下、節(jié)節(jié)攀升的根本原因。在這種情況下要指望房地產(chǎn)商發(fā)善心,約束自己的欲望,穩(wěn)定房?jī)r(jià)是強(qiáng)人所難。而鼓勵(lì)企業(yè)家追求利潤(rùn)最大化又是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。顯然靠它的自發(fā)調(diào)節(jié)是難以遏止房?jī)r(jià)上漲的。因此政府干預(yù)就不可避免,其中包括限制房?jī)r(jià)或以暴利稅等方式征收房地產(chǎn)商獲取的“超額利潤(rùn)”。這樣做不僅對(duì)廣大居民是有利的,使他們能買得起住房,實(shí)現(xiàn)安居愿望,對(duì)房地產(chǎn)商也是有利的,因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高會(huì)使大量房子賣不出去而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條和房地產(chǎn)商紛紛破產(chǎn)。

　　政府在控制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),還應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)商以生產(chǎn)中、低檔住房,特別是經(jīng)濟(jì)適用房為主。新加坡所以能比較好地解決國(guó)民住房問(wèn)題,就是因?yàn)樗�建造的住�?90％為經(jīng)濟(jì)適用房(即組屋)。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。對(duì)于高檔住房,可以少量生產(chǎn),價(jià)格放開(kāi),并提高首付款比例,以減少銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。富人們收入高,是完全有能力承受的,他們的高享受理應(yīng)付出相應(yīng)的高費(fèi)用。

　　當(dāng)然,政府干預(yù)不是隨意的,更不是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。作為一種直接控制措施,價(jià)格干預(yù)雖從其潛能來(lái)看是很有效的,但它可能會(huì)損失效率,所以它應(yīng)是短期控制市場(chǎng)波動(dòng)的措施,不宜長(zhǎng)期使用。

　　五、推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的幾項(xiàng)建議

　　在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,城市化進(jìn)程加快,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于高位,勞動(dòng)者收入增長(zhǎng)較快,消費(fèi)者對(duì)于獲得更大的居住空間有了物質(zhì)基礎(chǔ),所以房地產(chǎn)需求在今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里都應(yīng)是總需求中的重要組成部分,也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。所以形成發(fā)育良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常重要,在目前環(huán)境下,自由放任不可能達(dá)到這一目標(biāo),還需適當(dāng)政府干預(yù)。

　　現(xiàn)代政治學(xué)研究表明,政府最起碼的職責(zé)應(yīng)是分配權(quán)力,防止暴力、偷盜、欺詐,強(qiáng)制執(zhí)行合同權(quán)力。具體到對(duì)微觀市場(chǎng)的干預(yù)則是:第一,矯正市場(chǎng)運(yùn)行中的無(wú)效率,通過(guò)法律保護(hù)產(chǎn)權(quán)及各方利益,規(guī)范交易各方行為,消除不合理壟斷,形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制;第二,維持市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),對(duì)不合理交易行為進(jìn)行糾正,在市場(chǎng)處于嚴(yán)重失衡時(shí),直接干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格;第三,確保市場(chǎng)對(duì)參與者的公平,不歧視特定參與人。在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下,這三種工具都可合理使用,以使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　1.形成一個(gè)相對(duì)具有競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　上面的分析表明,目前房地產(chǎn)價(jià)格是各壟斷集團(tuán)與房地產(chǎn)商確定的,沒(méi)有消費(fèi)者參與,各個(gè)利益者主體都將手伸向消費(fèi)者。為此,消除相關(guān)服務(wù)業(yè)的壟斷是形成透明的房地產(chǎn)價(jià)格的基本前提,可考慮對(duì)于從政府土地管理部門公開(kāi)拍賣得到的土地,其各種配套服務(wù)要嚴(yán)格按土地拍賣承諾執(zhí)行,任何單位都不允許再向房地產(chǎn)商伸手,地方政府可實(shí)行一站式服務(wù)方式,并有專門部門監(jiān)督。

　　2.適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有房地產(chǎn)貸款方式。銀行可以在與地方有關(guān)部門提前協(xié)商和做好信貸規(guī)劃的基礎(chǔ)上,每年拿出一定的信貸額用于房地產(chǎn)信貸,國(guó)家銀監(jiān)局也可以設(shè)立專門的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管部門,對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行監(jiān)管。可以考慮地方土地管理部門與銀行簽訂一定期限內(nèi)的授信協(xié)議,將拍賣范圍的土地納入一個(gè)能獲得基本信貸的框架中。

　　房地產(chǎn)企業(yè)可以持土地開(kāi)發(fā)有關(guān)證明,到銀行進(jìn)行正常的借款。

　　3.提高土地供給的透明度。為了制止非法土地開(kāi)發(fā),政府可以考慮對(duì)這些土地的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的處罰措施,如收繳特別稅、切斷銀行資金來(lái)源、收歸國(guó)有等方式來(lái)加以制止;對(duì)于地方政府違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地所得,收歸國(guó)庫(kù)。目前,土地拍賣的透明度、公開(kāi)宣傳力度及長(zhǎng)期規(guī)劃還有待改進(jìn),從現(xiàn)在許多人對(duì)于城市用地短缺的恐慌情況看,我國(guó)大部分城市對(duì)于其中長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)和用地規(guī)劃,都沒(méi)有一個(gè)向社會(huì)公開(kāi)的程序,大部分人都不知道他所居住的城市,未來(lái)是不是有足夠的空間容納不斷增加的人口,也不知道未來(lái)城市將向哪些方向擴(kuò)展。這就使得投機(jī)商有機(jī)可乘。同時(shí),對(duì)于公開(kāi)拍賣的國(guó)有土地,如果是用于一般普通住宅建設(shè),政府可考慮在拍賣價(jià)的基礎(chǔ)上,給出一定比例的優(yōu)惠,以降低該類地產(chǎn)的價(jià)格。

　　4.針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型,國(guó)家應(yīng)有鼓勵(lì)和抑制的稅收手段。對(duì)于面向廣大工薪階層開(kāi)發(fā)的一般住宅項(xiàng)目,除了國(guó)家在土地轉(zhuǎn)讓金方面給予特殊政策外,政府可以考慮在其他的開(kāi)發(fā)和銷售環(huán)節(jié)給予稅費(fèi)方面的優(yōu)惠。而對(duì)于國(guó)家需要控制發(fā)展的高檔房地產(chǎn),則可以考慮出臺(tái)如消費(fèi)稅之類的特定附加稅種,而且對(duì)于從事開(kāi)發(fā)高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè),可以考慮適當(dāng)提高所得稅,以抑制不符合中國(guó)國(guó)情的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)度發(fā)展。

　　5.嚴(yán)格限制國(guó)外資金進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)套利。地產(chǎn)是眾多資產(chǎn)中的一種,投資地產(chǎn)與投資股票、債券一樣,都可以獲得交易收益。所以國(guó)外投資者投資中國(guó)地產(chǎn)僅僅是賺取人民幣升值收益的一種方式。

　　我們的理論推算結(jié)果表明,如果人民幣在未來(lái)幾年內(nèi)持續(xù)升值達(dá)到30％,那么普通住宅價(jià)格將可能上漲3倍,商業(yè)寫(xiě)字樓的價(jià)格將可能上漲5.1倍。這需要地租和地租增長(zhǎng)率也要上漲3倍和5.1倍。如此高的初始地租和地租增長(zhǎng)率,有可能產(chǎn)生有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象,或者出現(xiàn)退租和房地產(chǎn)空置的現(xiàn)象,最終地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)下降。地產(chǎn)投資、地產(chǎn)價(jià)格的上漲和波動(dòng),僅僅是人民幣升值帶來(lái)的資產(chǎn)升值和資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的一個(gè)方面,所以對(duì)于政府而言,控制國(guó)外資金大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)尋求套利是十分必要的。如果我們?cè)诙唐趦?nèi)不能完全放開(kāi)資本項(xiàng)目,政府應(yīng)打擊地產(chǎn)的投機(jī)和套利行為,如嚴(yán)格監(jiān)控國(guó)外資本投資中國(guó)地產(chǎn),并對(duì)違規(guī)進(jìn)入的外資進(jìn)行嚴(yán)厲處罰,以防地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大。

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