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西安酒店市場分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-8-8
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- 中研網(wǎng)訊：
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中國現(xiàn)有旅游涉外飯店七千多個，其中星級酒店三千余家。近年酒店客房入住率明顯上升，目前已達六成以上。我們認為，中國酒店業(yè)已擺脫前幾年低迷狀況，呈現(xiàn)止迭回升趨勢，且有進一步發(fā)展的空間。
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一、酒店業(yè)的現(xiàn)狀分析
西安市是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1600-1700萬余人次，其中2001年西安共接待境外旅游者70萬人次，接待國內(nèi)旅游者1685萬人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。
（1）酒店的規(guī)模數(shù)量
對西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級酒店、6家四星級酒店、15家三星級酒店、20家準三星級酒店和近100家二星級及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級酒店客房總數(shù)為3500余套，準三星級酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數(shù)為22600余套。
（2）酒店的星級分布
據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準三星級以上的酒店數(shù)合計只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。
（3）酒店的分布與經(jīng)營狀況
從各級酒店的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①、酒店的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計占全市酒店數(shù)的25%，可見酒店在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。 ②、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。③、酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④、準三星級以上的酒店其經(jīng)營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平（非典時期除外）。調(diào)查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個酒店市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管西安酒店業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明酒店業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。
調(diào)查數(shù)據(jù)顯示（非典等不可抗力因素除外），酒店平均客房入住率達到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計占到58%；客房入住率最高達到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。
二、酒店客源特征分析
西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營對象主要是針對散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費形式占10%。值得注意的是，近年來，以參加會議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費有增長之勢，這就提醒酒店經(jīng)營者，如何為這些準客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤增長與否的一個重要策略。
從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。消費者職業(yè)上沒有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費特征則主要是旅行消費、公款消費、商務(wù)消費和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費和商務(wù)消費為主。
入住西安各檔次星級酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點，或是以中小企業(yè)作市場營銷人員的臨時歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。
入住三星級酒店的客戶中，有一部分是商務(wù)人士，出公差下榻三星級酒店；另一部分是一般的省外人員來西安旅游觀光的團體或散客入住。對于市內(nèi)的一些中型企業(yè)的重要新聞發(fā)布會等也會在這些酒店召開。
入住四、五星級酒店的客戶，多數(shù)是來中國、西安旅游觀光的外賓，有散客、有團體，一部分是省外團體或先富起來的來西安旅游觀光者，他們都下榻四星級以上的酒店，特別是一些政界要員團體出行或重要會議的召開。
對于區(qū)域酒店的入住選擇，從入住客戶資料分析，一般來講，作為旅游觀光者其選擇入住酒店都希望1、交通方便、四通八達，去哪里都方便；2、購物方便，隨時選擇一些特色物品，留作旅游紀念。按照這樣的標準，城內(nèi)酒店就是其首選。對于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟發(fā)展也比較迅猛。從本區(qū)酒店的入住客戶資料分析，本區(qū)酒店建設(shè)時間較短，配套比較先進，而且比較新，二環(huán)路的開通，這些均為本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展起到了推波助瀾的作用。隨著本區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的不斷建設(shè)和成熟，來這里投資、開發(fā)的省外企業(yè)將不斷增多，這將直接拉動本區(qū)酒店業(yè)的發(fā)展。
三、酒店市場存在的問題
目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：
1、整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準整個酒店行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標準，在價格的制定上各個酒店根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的客房價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得酒店之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各酒店間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個酒店業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。
2、硬服務(wù)跟不上
客房在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些客房內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。
3、軟服務(wù)跟不上
酒店在就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個酒店的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出酒店經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反，酒店制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。
4、消費理念宣傳不夠
酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。
5、整個西安的酒店業(yè)沒有形成規(guī)模效應(yīng)
西安酒店至今為止二星級以上的酒店基本達到120多家，但無論是二星級酒店、三星級酒店還是星級更高的四星級、五星級酒店，到目前為止尚未有一家酒店客房數(shù)達到1000套以上，更不用說哪家酒店的客房數(shù)能達到2000套或者2000套以上，這說明西安目前的酒店無論星級定位如何，尚未有一家酒店真正達到相當(dāng)?shù)慕?jīng)營規(guī)模，自然就談不上所謂的規(guī)模效應(yīng)。事實上，以西安如此巨大的旅游資源（同時西安又是西部開發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富），完全有條件依靠酒店的規(guī)模效應(yīng)來吸引旅客，以賺取豐厚的利潤。
6、酒店市場布局不夠合理
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安的酒店主要分布在城內(nèi)、城南和城東，這三城區(qū)的酒店數(shù)占所有酒店數(shù)的75%，而城西、城北和西高新酒店數(shù)合計才不過25%。以西高新為例，真正位于西高新內(nèi)的酒店不過兩三家，即新紀元賓館（三星級）、豪門新天地大酒店和西航賓館，而以西高新區(qū)內(nèi)的自然、人文環(huán)境和消費力狀況，完全具有開發(fā)酒店的市場條件，因此，從西安目前酒店的分布狀況看確實存在不合理情況，這就為目前一些空白區(qū)域開發(fā)的酒店類物業(yè)提供了開發(fā)的空間。
從以上對酒店業(yè)目前存在的一些問題分析看出，西安整個酒店業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各酒店在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標準，而各酒店在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及酒店的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚伲滩阶苑�、不思�?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個西安酒店業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個酒店行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標準，另一方面作為酒店業(yè)的構(gòu)成單元--酒店自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務(wù)，同時應(yīng)加大酒店宣傳和消費理念引導(dǎo)的工作。
四、新時期酒店業(yè)面臨的壓力
從整個酒店業(yè)發(fā)展來看，隨著“入世”，中國酒店業(yè)將面對全球市場與國際知名跨國飯店管理集團展開直接較量。按照中國對入世的承諾：三年內(nèi)允許外方全資飯店不受限制進入中國市場，允許占大多數(shù)股權(quán)的外資全面進入。外資的介入，必然對中國酒店業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
首先，中國加入WTO后，外資將會以兩種形態(tài)進入酒店業(yè)：一是直接投資，二是運用資本經(jīng)營手段，通過收購、兼并、托管等形式進入，這必然給中國酒店目前“各自為戰(zhàn)”狀況帶來巨大沖擊。其次，他們還將憑借雄厚資金和品牌以及管理優(yōu)勢在短時間內(nèi)占領(lǐng)飯店連鎖化經(jīng)營系統(tǒng)。這不僅會對中小民營飯店構(gòu)成威脅，同樣對投資主體缺位、管理不善、戰(zhàn)略目標不明確的大型國有飯店，甚至酒店集團構(gòu)成威脅。
如何面對沖擊并在新形勢下立于不敗之地？首先要在組織結(jié)構(gòu)、人才培訓(xùn)、市場開拓、資金與資產(chǎn)運作上學(xué)習(xí)國外酒店成功經(jīng)驗。由于國際上飯店集團已發(fā)展了幾十年，形成一套現(xiàn)有模式，中國要想快速發(fā)展與國際接軌，最好的辦法是“拿來主義”，在方法上吸取、學(xué)習(xí)，將他人之長為我所用。其次，提升行業(yè)職員的綜合素質(zhì)，如果中國酒店從業(yè)人員整體素質(zhì)不能上一個高的臺階，那么二十一世紀的中國酒店業(yè)就無法從深層去談軟件服務(wù)、個性服務(wù)、特色經(jīng)營和文化內(nèi)涵建設(shè)，更談不上增強競爭力，也更不可能與國際接軌。
五、未來酒店業(yè)的發(fā)展趨勢
未來酒店的趨勢是單體飯店的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團與集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為酒店業(yè)當(dāng)務(wù)之急。
今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。到20l0年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大的集團則會持續(xù)發(fā)展。對中等規(guī)模的酒店公司來說，所有大型企業(yè)所面臨的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營成本等問題，但惟一不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。
科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。酒店越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。
為了迎合跨國旅游者，飯店集團將在全球范圍擴大推廣其品牌。在未來l0年中，當(dāng)今美國國內(nèi)的那些高檔名牌飯店將越來越多地出現(xiàn)在其它國家。在全球市場范圍，名牌概念在不斷地滲透。可以斷定今后l0年內(nèi)將出現(xiàn)更多的市場分割，新的概念將會層出不窮。今天的飯店集團在營銷戰(zhàn)略上選擇了一種時尚做法，打出自己的牌子，在消費者中樹立起形象，然后逐漸鞏固并不斷加強。
酒店業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。新飯店名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。即有些大集團購入某些牌子后，可能又轉(zhuǎn)手出讓，比如一些小飯店公司可能加以收購，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡(luò)。
除了以上行業(yè)的變化，飯店內(nèi)部將會發(fā)生什么變化呢？不論飯店如何更新硬件設(shè)施，改進服務(wù)，關(guān)鍵一點是飯店要更像個家，更具有家庭的特點和溫馨的環(huán)境。另外，飯店應(yīng)更加注意在房間里布置更多的花卉，以增加家庭氣氛。
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