2011年，是“十二五”開局之年，也是房地產(chǎn)大調(diào)控之年，西安樓市先后遭遇限購、限價、限貸、加息等政策的“強(qiáng)攻”，以及保障房、限價房、集資房等供應(yīng)鏈“大調(diào)”，市場一度出現(xiàn)賣方恐慌、買方糾結(jié)，成交量急劇下滑再小幅攀升的“探底”走勢。
　　
　　樓市新政
　　
　　上半年西安樓市可以用賣方恐慌、買方糾結(jié)，“供需倒掛”，“金三月不金”，“紅五月不紅”來形容，在告別2011年上半年之后，房價下行壓力也越來越大。雖然市場中多數(shù)分析人士給出的判斷是西安房價將會“平穩(wěn)上漲”，但開發(fā)商們還是如履薄冰，在新政策與“金九銀十”的雙重壓力下，是選擇不斷推進(jìn)，還是暫緩腳步，使很多開發(fā)商犯了難。
　　
　　調(diào)控改變住房需求緊握當(dāng)下市場脈搏
　　
　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年樓市調(diào)控還將穩(wěn)步推進(jìn)，樓市上半年?duì)I銷戰(zhàn)肯定還將在下半年延續(xù)?？v觀當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，可以發(fā)現(xiàn)正在發(fā)生著幾大變化：住房需求方面，首先是投資性購房需求，得到了政策性抑制。限購令的推出，在很大程度上抑制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性和投資性，使一部分人無法進(jìn)行惡意囤房，抬高房價。
　　
　　其次是恐慌性購房，一定程度上有了緩解。在政府一輪輪調(diào)控政策的打壓下，房地產(chǎn)市場正處于平穩(wěn)的過渡期，房價不再突降突升，所以對于購房者來說，暫時是不存在恐慌的，政府的調(diào)控政策為購房者吃了一顆定心丸。
　　
　　最后，超前性購房需求，開始理性回歸。西安房價一再攀升，高溫不降，使很多購房者將買房當(dāng)做一種投資，超前購房的情況屢見不鮮。很多人都是為了等待房價升高之后，再將其賣出，賺取差價。但經(jīng)政府政策的調(diào)控之后，很多購房者開始選擇理性投資，科學(xué)置業(yè)。
　　
　　庫存上行房價下行打折優(yōu)惠之風(fēng)愈演愈烈
　　
　　樓市價格戰(zhàn)
　　
　　近期，西安的新樓盤不斷推進(jìn)，樓市開始進(jìn)入蓄水階段。庫存上升，也使部分開發(fā)商降低銷售價格。目前購房給現(xiàn)金返還、免費(fèi)車位及家具購物券等優(yōu)惠手段已經(jīng)較為普遍。
　　
　　西安部分開發(fā)商已開始降價銷售，降價幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤。有開發(fā)商告訴我們：“現(xiàn)在的降價樓盤，都是之前沒有銷售的，或者新開盤的，如果正在銷售的樓盤突然降價，則會招致已購買該項(xiàng)目前期樓盤業(yè)主的不滿?！?BR>　　
　　現(xiàn)金流的需求、對外展示收入和利潤增長的需要等等，種種因素致使開發(fā)商不能放慢建設(shè)步伐。大多數(shù)開發(fā)商的想法似乎都是拿地、開發(fā)和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數(shù)開發(fā)商的做法。而本次調(diào)控政策下，開發(fā)商需要面對的難題，除了下半年發(fā)力努力完成全年業(yè)績外，還需要思考在中國房地產(chǎn)發(fā)展的下半年如何躋身領(lǐng)先之列。

    當(dāng)前，政策對經(jīng)濟(jì)的影響力太大，所以開發(fā)商也應(yīng)該從現(xiàn)在起，為應(yīng)對地產(chǎn)多元化的發(fā)展做好轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。房地產(chǎn)在經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展后，消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求存在差異化，所以開發(fā)商面臨的當(dāng)務(wù)之急是增強(qiáng)自己的核心技術(shù)和多元化的開發(fā)能力。
　　
　　貨幣政策影響大于調(diào)控力度高品質(zhì)樓盤成剛性最“愛”
　　
　　不斷收緊的貨幣政策
　　
　　統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行得到貸款的增速低于10%。這低于10%的速度，此前只有2004年銀根緊縮與2008年金融危機(jī)時才出現(xiàn)過。另外，房價過快上漲的預(yù)期已經(jīng)改變，以前，房地產(chǎn)企業(yè)依靠地價與房價快速上漲的盈利模式已結(jié)束，最后，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險開始增加。未來，房地產(chǎn)企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰將加劇，房企退出、并購、轉(zhuǎn)型的案例將增多。從當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢分析，貨幣政策的持續(xù)收緊是大勢所趨。
　　
　　目前，中、農(nóng)、工、建四國有銀行，個人貸款咨詢部的人員回答均是“目前個人首次貸款購房的首付仍為30％，二套房貸為60%”。利率方面，四大銀行的利率已經(jīng)調(diào)升至7.9%。即便如此，個別銀行也已暫緩辦理房貸，還有部分銀行只進(jìn)行有限的選擇性放貸，首套房貸款利率不僅沒有優(yōu)惠，而且還有一定程度的上浮，此外，有部分銀行已經(jīng)拒絕貸款給外地辦理二套房的置業(yè)者。所以，開發(fā)商可以從房貸出發(fā)，在融資問題上提出一些新想法。
　　
　　西安作為一個剛需旺盛的城市，剛需人群占到了購房總?cè)后w中的大半壁江山，首付和貸款的提高，是對購房者再一次消費(fèi)能力的考驗(yàn)。勢必挫傷這一群體的置業(yè)積極性。7月9日，住建部政策研究中心副主任秦虹提醒，以前，不論開發(fā)商蓋什么樣的房子，都能賣出去，而現(xiàn)在，想要賣出去，就得有賣點(diǎn)，必須推陳出新?！?BR>　　
　　在我們的走訪中，發(fā)現(xiàn)很多購房者都有這樣的觀點(diǎn)，哪家的樓盤品質(zhì)好，開發(fā)商的資質(zhì)好，或者是樓盤的規(guī)模大，才會去選擇購買，對于那些小樓盤，或者是開發(fā)商的資質(zhì)比較低的，他們則選擇暫緩考慮。所以，面對政策的調(diào)控，很多開發(fā)商應(yīng)該將眼光放在樓盤的品質(zhì)上，無論您選擇開發(fā)商業(yè)性樓盤，或者養(yǎng)老、景觀、教育之類的樓盤，都要在質(zhì)量上有所保證，只有在品質(zhì)上得到了購房者的認(rèn)可，即使沒有太多的優(yōu)惠，也會吸引眾多置業(yè)者的眼光。
　　
　　就拿城北來說，在限購的大背景下，再加上傳統(tǒng)的淡季，讓城北的樓市平淡不少，連續(xù)幾周銷量低位運(yùn)行。為了拉銷量，開發(fā)商花樣百出，打折、送禮品、老帶新送物業(yè)費(fèi)、內(nèi)部認(rèn)購等等。但是真正讓購房者心動的卻是樓盤的品質(zhì)，周邊的配套，高性價比樓盤一直都是市場的寵兒，例如領(lǐng)匯·雙河灣，首創(chuàng)國際城等大品牌項(xiàng)目，依然很受歡迎，可以看出低總價、高性價比的房源已經(jīng)漸漸演變?yōu)槭袌龅摹爸鹘恰薄?BR>　　
　　面對房地產(chǎn)市場“強(qiáng)攻”“大調(diào)”，是裹足不前還是積極對待?這是一個問題。態(tài)度決定一切，當(dāng)你選擇自省，你會更理性，當(dāng)你選擇按兵不動，就可能會不進(jìn)則退!面對下半年樓市調(diào)控穩(wěn)步推進(jìn)的現(xiàn)狀，針對限購政策向二三線城市的推廣及購房者心態(tài)的變化，開發(fā)商或?qū)⑼瞥龌痈嗟臓I銷活動，我們不得而知。上半年樓市的營銷戰(zhàn)肯定還會在下半年持續(xù)上演，或許此次調(diào)控下，樓市會上演持久戰(zhàn)。而對于調(diào)控時期的開發(fā)商來說，營銷策略會有哪些新亮點(diǎn)，如何推陳出新，如何讓自己躋身于強(qiáng)者之列？我們不得而知，這需要開發(fā)商們的智慧與思考。而我們將拭目以待！