如果用“實證主義”方法考量經(jīng)濟(jì)適用房的八年發(fā)展歷程，總體而言，有作用但遠(yuǎn)沒達(dá)到預(yù)期效果近日，經(jīng)濟(jì)適用房的命運(yùn)成為媒體關(guān)注的焦點。先是說“經(jīng)濟(jì)適用房制度可能被取消”，接著又說“經(jīng)濟(jì)適用房將改售為租�！痹谝幌盗幸浴叭�限制”(限比例、限面積、限房價)為代表的臨時性的房產(chǎn)新政啟動之后，相關(guān)部委正在醞釀中國住房制度改革方案，以期從總體上解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多矛盾。

　　其實，經(jīng)濟(jì)適用房自誕生之日至今，一直爭議不斷。支持者說它在解決中低收入者的住房問題上功不可沒，反對者說它既沒能真正起到住房保障作用，同時又破壞了市場規(guī)則。問題的根源在于，它是介于市場經(jīng)濟(jì)體制和計劃經(jīng)濟(jì)體制之間的一個“混血兒”。如果用“實證主義”方法考量經(jīng)濟(jì)適用房的八年發(fā)展歷程，總體而言，有作用但遠(yuǎn)沒達(dá)到預(yù)期效果。

　　自1998年經(jīng)濟(jì)適用房制度實行八年來，由于主控權(quán)在地方政府手中，所以區(qū)域發(fā)展差別較大，整體而言進(jìn)度緩慢，不僅距原本1998年體制轉(zhuǎn)軌時設(shè)定的目標(biāo)(成為供應(yīng)主體)相去甚遠(yuǎn)，而且全國經(jīng)濟(jì)適用房占住宅供應(yīng)總量的比例年年下降，由1999年的17.6%一路跌到2005年的5%。目前存在的問題有：其一，各省區(qū)的實施標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模、效果差距很大；其二，作為一種準(zhǔn)住房保障制度，福利色彩過濃；其三，出現(xiàn)窮人買不到富人搶著要的怪現(xiàn)象，如北京的回龍觀等；其四，由于房型偏大，導(dǎo)致真正的目標(biāo)人群買不起；其五，在某種程度上，由于具體操作失當(dāng)，擾亂了正常的商品住宅市場秩序。

　　針對社會中低收入者的住房問題，許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)都制定有帶有保障成分的公共住宅制度。美國稱為“社會住宅”，新加坡叫做“政府組屋”，香港地區(qū)謂之“公屋”，與經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)類似。由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和福利水平差別較大，其對住房保障制度的重視程度也不一樣。發(fā)展中國家如巴西、墨西哥、泰國、印度等都比較被動，即使有相關(guān)的政策也缺乏執(zhí)行力度；發(fā)達(dá)國家和地區(qū)如日本、美國、多數(shù)西歐國家、中國香港比較關(guān)注；荷蘭、德國、瑞典、新加坡等少數(shù)高福利發(fā)達(dá)國家非常重視，如新加坡目前的“政府組屋”所占全國住宅的比例高達(dá)80%以上。這些國家的公共住宅由政府直接建設(shè)或引入企業(yè)參建，部分出售，部分出租。

　　眼下，我國的住宅制度確實到了一個必須改革的歷史節(jié)點。改革的重點在于進(jìn)一步完善住房保障體系，方向不外乎兩個：其一，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗，擴(kuò)大廉租房規(guī)模，同時降低其租賃者的準(zhǔn)入門檻。發(fā)達(dá)國家住廉租房的家庭占比高達(dá)十幾個百分點，而我國目前即使廉租房建設(shè)最成功的上海也僅為0.37%。其二，大力發(fā)展中低價商品住宅(即所謂的“限價房”)，限價房的市場化成分比現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房大，可以較好地平衡市場效率和中低收入群體需求。

　　那么，經(jīng)濟(jì)適用房是否已完成了其并不出彩的歷史使命？從本質(zhì)上講，多層次的廉租房和限價房完全可以分流以前經(jīng)濟(jì)適用房的功能。比如：目前上海和北京等地的經(jīng)濟(jì)適用房(上海稱為“配套商品房”)大部分定向供應(yīng)動拆遷戶，這些拆遷戶貧富程度不一，較貧者可分流到廉租房中，一般者可分流到限價房中，較富者限定實行貨幣化補(bǔ)償(想買就去買市場化的住宅)。

　　對于經(jīng)濟(jì)適用房實行以租代售的建議，筆者認(rèn)為并不一定妥當(dāng),因為經(jīng)濟(jì)適用房的選址偏遠(yuǎn)，考慮到工作和生活成本，并不適合中低收入者承租。只需加大選位合適的廉租房的供應(yīng)量(或者像新加坡一樣由政府收購市區(qū)的舊房以供出租)，就可緩解租賃房源的緊缺狀況。當(dāng)然，如果政府執(zhí)意要保留經(jīng)濟(jì)適用房的名分，去扮演廉租房的角色，筆者認(rèn)為只是多了一概念、順便增加了行政管理成本而已。為什么世界上住房保障做得最好、政府效率最高的新加坡只用一個“組屋”就解決了幾乎所有問題，而我國卻要用“廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房”三個名詞？這值得政策制定者們深思。

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