70年后，自己的房子怎么辦？如何化解這種空中樓閣之虞？本期評(píng)論版組織的兩篇文章，將對(duì)此問題進(jìn)行闡述。

　　讓房屋盡可能與土地“同壽”

　　盡管仍有一些尚未確定的因素，但物權(quán)法草案第四次和第五次審議稿的做法提高了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的可能性，，也使地上房屋的命運(yùn)有了根本改觀

　　對(duì)于今天中國大多數(shù)的城里人來講，最重要的財(cái)產(chǎn)莫過于房產(chǎn)了。由于在我國現(xiàn)行的法律框架下，城市市區(qū)土地的所有權(quán)只能屬于國家。老百姓在取得房屋所有權(quán)的時(shí)候，對(duì)于房屋占用范圍內(nèi)的土地，只能獲得現(xiàn)行法上所稱的“國有土地使用權(quán)”，也就是《中華人民共和國物權(quán)法》(草案)(以下簡稱物權(quán)法草案)中的“建設(shè)用地使用權(quán)”。

　　國有土地使用權(quán)也好，建設(shè)用地使用權(quán)也罷，用稍微學(xué)究氣一點(diǎn)的說法，都屬于用益物權(quán)，是他物權(quán)的一種。與所有權(quán)通常具有無期限性不同，用益物權(quán)通常都是有期限的，建設(shè)用地使用權(quán)自然也不例外。就以住宅建設(shè)用地使用權(quán)為例，其最高年限為70年。隨著房屋建造技術(shù)的提高以及建筑材料的更新?lián)Q代，房屋的使用壽命也越來越長。這讓我們有理由相信，幾十年后，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，地上房屋仍然完好無損，或者稍經(jīng)修補(bǔ)，仍可繼續(xù)使用。此時(shí)，如何協(xié)調(diào)“房”“地”關(guān)系？

　　截止到2005年7月10日的物權(quán)法草案全民征求意見稿為止，認(rèn)可的規(guī)則都是“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后”，“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。”這實(shí)際上就是1990年頒行的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第41條的翻版。它意味著，即使是服務(wù)于居住需要設(shè)定的建設(shè)用地使用權(quán)，在期限屆滿后，能否續(xù)期，都要取決于有權(quán)機(jī)關(guān)的審批。

　　地上房屋的命運(yùn)，自然也難以預(yù)料。但自物權(quán)法草案的第四次審議稿開始，立法機(jī)關(guān)對(duì)這一規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整。轉(zhuǎn)而采取“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期”。物權(quán)法草案第五次審議稿堅(jiān)持了這一做法。盡管仍有一些尚未確定的因素，比如住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期期限以及續(xù)期以后土地使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法等，諸如此類的問題，還要由國務(wù)院去作進(jìn)一步的詳細(xì)規(guī)定，但物權(quán)法草案第四次和第五次審議稿的做法無疑提高了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的可能性，也使地上房屋的命運(yùn)有了根本改觀。

　　記得2003年的11月，我有機(jī)會(huì)赴德國訪學(xué)。剛到柏林，就有熱心的朋友告訴我，如果不去附近的小鎮(zhèn)看看，遺憾多多。架不住三番五次的游說，終于選擇一個(gè)周末和幾位朋友一起，共赴一個(gè)名叫“格斯萊爾”的小鎮(zhèn)。德國人親近自然，尊重傳統(tǒng)的特色隨處可見。尤其令我感嘆的是，街邊的房屋大多在門楣的上方標(biāo)注著類似的話語“建于1523年”、“1614年重修”……這似乎就是一棟房屋的編年史，也折射出一個(gè)家族生生不息的歷史。在有著更為悠久文明史的中國，這種景象，恐怕今天只能在為數(shù)甚少的地方才可見到。不知道物權(quán)法草案第四次和第五次審議稿的做法，可否為中國人借助房屋生命的延續(xù)，塑造尊重傳統(tǒng)的精神提供一個(gè)良好的契機(jī)？

　　作者系中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副主任教授博導(dǎo)

　　土地產(chǎn)權(quán)困局考驗(yàn)政府責(zé)任

　　面對(duì)房子土地的產(chǎn)權(quán)困局，國家應(yīng)該盡快以一種看得見摸得著的方式，來體現(xiàn)對(duì)公民私產(chǎn)的尊重，給國民吃一顆定心丸

　　前些天，在因?yàn)槲餀?quán)法審議而討論這個(gè)話題的時(shí)候，筆者曾找出箱底的房產(chǎn)證和土地證，看到“2069”的字樣，覺得這個(gè)“到期”還如此遙遠(yuǎn)，并認(rèn)為“一輩子不管兩輩子事”，現(xiàn)在就討論這個(gè)話題，還實(shí)在為時(shí)尚早。相信大多數(shù)讀者，也和筆者抱有同樣的心態(tài)。但是，現(xiàn)在來自深圳的這個(gè)“第一波”，不禁沖擊了筆者原先的這種“安之若素”心態(tài)。

　　應(yīng)了那句話，時(shí)光如白馬過隙，轉(zhuǎn)瞬即逝。原本以為至少要十幾年后才會(huì)出現(xiàn)的問題，已經(jīng)隨著深圳“到期土地”的第一波，而將前些日子還在“想象”中討論的公共話題，變成了一個(gè)可以觸摸和看得到，而且必需要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問題了�？梢韵胍�，隨著深圳特區(qū)遭遇“到期土地”的第一波，70年土地使用權(quán)困局，也將日漸成為一個(gè)與人人利益相關(guān)的公共話題。

　　尤其是從制度和產(chǎn)權(quán)的視野看，這個(gè)話題，已經(jīng)如此宏大而不可回避。這個(gè)“第一波”所激起的漣漪，以及在這“第一波”背后緊隨而來的“到期土地”浪潮，將考驗(yàn)著民眾對(duì)于“私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”的信仰，沖擊著民眾“恒產(chǎn)”之下的“恒心”。沖擊這個(gè)“恒心”的，無疑就是一個(gè)疑問：我傾盡積蓄所購買的產(chǎn)權(quán)房，是否會(huì)因?yàn)橥恋貦?quán)回收而成為“空中樓閣”，是否因?yàn)橥恋貦?quán)的回收，而要遭受“公共利益”幌子下的盤剝，是否會(huì)變得一文不值？

　　這種擔(dān)心并不無道理。其實(shí)，近年來發(fā)生的一些“野蠻拆遷”事件，其實(shí)不就是打著“土地國有”和“公共利益”的旗號(hào)，從而對(duì)民眾進(jìn)行的一種盤剝嗎？就像學(xué)者秋風(fēng)所說，70年后某一天，地主———也即各地政府———要求收回土地，所謂的“恒產(chǎn)”就會(huì)在一夜之間化為烏有，從而出現(xiàn)“野蠻拆遷”的一個(gè)歷史的輪回�，F(xiàn)在的物權(quán)法草案提出了一些解決方法，譬如自動(dòng)續(xù)期。但是，怎么續(xù)費(fèi)、續(xù)費(fèi)依據(jù)，以及續(xù)費(fèi)本身是否合理，如何判斷“公共利益”等都成為問題。

　　如果說上述的一些反問和“假設(shè)”依然讓人感覺“虛幻”的話，那么，深圳“到期土地”的業(yè)主，卻已經(jīng)深深領(lǐng)教了土地到期對(duì)于物業(yè)價(jià)值的危害。深圳一個(gè)業(yè)主介紹，面臨到期的房產(chǎn)出租、出售都很困難，即使一些早年抵押給銀行的閑置房產(chǎn)，銀行也沒法處置。一個(gè)“歷史深處的憂慮”，已經(jīng)成為一個(gè)活脫脫的產(chǎn)權(quán)困局。

　　個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯的經(jīng)典之語是“風(fēng)能進(jìn)雨能進(jìn)國王不能進(jìn)”。深圳“到期土地”的第一波，提醒我們，如果70年的使用權(quán)困局解決不好，那么，這個(gè)“風(fēng)能進(jìn)雨能進(jìn)國王不能進(jìn)”的經(jīng)典話語，就會(huì)因?yàn)椤暗狡凇眴栴}而淪為一句空話。面對(duì)房子土地的產(chǎn)權(quán)困局，國家應(yīng)該盡快以一種看得見摸得著的方式，來體現(xiàn)對(duì)公民私產(chǎn)的尊重，應(yīng)該給國民吃一顆定心丸，應(yīng)該給國民的“空中樓閣”一個(gè)堅(jiān)實(shí)的根基。這個(gè)重大歷史使命，不論是交給當(dāng)前正在審議的物權(quán)法，還是通過其他“政治的智慧”、“歷史的智慧”而化解。70年太久，只爭朝夕。

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