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北京房價居高不下的原因分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-11-8
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應(yīng)對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機北京真實巨大的需求導(dǎo)致了較高的房價水平。
如果剔除了上海與杭州的泡沫成分，北京真實的房價水平仍然可能是全國第一。
如何評判房地產(chǎn)市場有無泡沫，為宏觀決策乃至百姓購房提供咨詢參考，是一個眾說紛紜的復(fù)雜問題，民革黨員、北京師范大學(xué)教授、博導(dǎo)董藩就令市民頗感無奈的北京市房價居高不下的現(xiàn)象，提出了獨到的見解。
董藩說，在2003年以前的很長一段時間，從價格水平上看，北京一直是中國房市的最高點，我將它比喻為“珠穆朗瑪峰”。2003年，上海房價水平達到5118元/平方米，北京落至第二位，4737元/平方米。2004年，全國商品房平均售價達到2722元/平方米，而北京為5053元/平方米。根據(jù)非正式的數(shù)據(jù)，目前北京的房價水平在全國大城市中排名第三，處在前面的有上海和杭州。上海和杭州確實有很明顯的泡沫成份，但北京不同，是真實、巨大的需求導(dǎo)致了較高的房價水平。除了我以前談到的導(dǎo)致中國較高房價水平的國情因素外，還有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量，這些影響因素在其它城市是沒有或不明顯的。如果剔除了上海與杭州的泡沫充分，北京真實的房價水平仍然可能是全國第一。
董藩又進一步解釋到：第一，北京擁有全國最大的以公務(wù)員為主體的官員階層。北京是中國的政治中心，中共中央、國務(wù)院、全國人大、全國政協(xié)、中央軍委、全國性群團組織以及其內(nèi)部職能機構(gòu)都在北京，再加上北京市級的同類機構(gòu)，總體上看官員階層龐大。由于行政級別、職稱、學(xué)歷等方面的原因，這部分人的收入水平比較高，住房消費力也比較強。第二，北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機構(gòu)。幾乎每個省、市級地方政府都在北京設(shè)了辦事處，有的縣、鄉(xiāng)也有辦事處，最近我發(fā)現(xiàn)有的村也在北京買了幾百平方米的房子，設(shè)置了辦事處。
不僅如此，許多省級政府的廳局機構(gòu)和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設(shè)有辦事處。這可是龐大的“集團購買力”啊，他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機構(gòu)。各個國家的大使館都設(shè)在北京，許多國際機構(gòu)，如亞洲開發(fā)銀行、福特基金會等都在北京設(shè)立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設(shè)在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機構(gòu)也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習(xí)慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領(lǐng)階層。從IT精英到金融高管；從有戶口的到“漂一組”，數(shù)量巨大。這與北京高校云集而且一流高校多有直接關(guān)系，這些高校的畢業(yè)生大多留在了北京。不僅如此，深懷著“我愛北京天安門”的情愫，許多外地高校畢業(yè)生也“殺”向北京。這些人教育背景好、學(xué)歷層次高、收入高，預(yù)期好，又有父母親友的幫助，住房消費力是極強的，許多人剛畢業(yè)就買了很大、很好的房子。第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。北京的高校多、研究機構(gòu)多，而且多是著名的教學(xué)科研單位，其中的教學(xué)科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。
許多人還有鑒定收入、報告收入等額外收入。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機構(gòu)和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費水平都很高，而且熱衷于炫耀性消費。一些渴望成名成星的年輕人常年蟄伏在北京，等待機會。他們或者買房，或者租房，總之是不能睡在馬路上的。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。這些機構(gòu)和個人的存在，對北京的房地產(chǎn)需求必然產(chǎn)生巨大影響，所以僅從普通北京市民角度來觀察、評價房價的“高”與“低”，顯然是不夠科學(xué)的。
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