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上海八大區(qū)域住宅市場全面分析
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-11-29
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- 中研網(wǎng)訊：
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2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產(chǎn)、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟蔓延。金融危機普陀區(qū)：市區(qū)大盤成主導
10月份，普陀區(qū)成交住宅7.54萬平方米，環(huán)比減少24.87％。2006年1－10月，普陀區(qū)共成交住宅88.41萬平方米，同比增長21.16％。
內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域的武寧板塊10月份成為成交量最大的板塊，共計成交住宅1.92萬平方米，在全區(qū)中所占市場份額為25.4％。此外，長征板塊60萬平方米的大盤金沙雅苑，在年內(nèi)的銷售態(tài)勢一直表現(xiàn)較好，今年前10個月共銷售10.62萬平方米，成為普陀區(qū)全年銷售量最大的樓盤。
利好：普陀區(qū)以真如、長風、真北、桃浦、長壽等5個地區(qū)為現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展重地。
上海中發(fā)總部經(jīng)濟園根據(jù)上海市和普陀區(qū)政府產(chǎn)業(yè)導向及區(qū)域功能定位，建設成為以“生態(tài)型現(xiàn)代都市總部集聚區(qū)”為主題，集國際信息中心、國際物流中心和國際展覽展示中心三大核心功能于一體。涵括了科技孵化、商務辦公、展覽展示、信息交流、物流裝配、研發(fā)中心及現(xiàn)代化服務等領域，是一個現(xiàn)代化示范性國際總部經(jīng)濟園區(qū)。
樣本樓盤：蘇堤春曉名苑推出6號樓104套房源，作為壓軸的景觀房源，該批房源為裝修房，均價在17500元/平方米，主力房型為167平方米的3房和180平方米的4房。目前帶景觀露臺的房型已經(jīng)銷售完畢。
閔行區(qū)：莘莊板塊支撐全局
10月份，閔行區(qū)共成交住宅20.50萬平方米，比上月減少13.77％。2006年1－10月，閔行區(qū)共成交住宅241.32萬平方米，同比增長57.04％。
莘莊板塊成為10月份閔行全區(qū)成交量最大的板塊，共計成交4.26萬平方米，在區(qū)域內(nèi)所占市場份額為21％。板塊大盤上�？党�10月份共成交1.98萬平方米，成為全區(qū)交易量最大的樓盤。浦江鎮(zhèn)板塊由于配套商品房項目浦江·世博家園的大量成交，也在全區(qū)占據(jù)了19％的市場份額。而古美梅隴板塊10月成交量為1.97萬平方米，其中新時代富嘉花園在板塊內(nèi)的份額達到37％。
利好：仲量聯(lián)行的最新報告顯示，無論是出于降低勞動力成本或是為了靠近供貨商及零部件生產(chǎn)商，還是為了占領國內(nèi)巨大的消費市場，全球眾多的制造型企業(yè)都正在加緊或已考慮在中國建立生產(chǎn)基地，或是擴大現(xiàn)有生產(chǎn)設施。
來自上海招商網(wǎng)一份對500個工業(yè)廠房需求客戶的采樣報告顯示，閔行以20％的需求比處于領先地位。由于莘莊、漕河涇等老牌工業(yè)園區(qū)的較早入駐開發(fā)，吸引了大量中小企業(yè)，形成多個相對雜亂的小產(chǎn)業(yè)鏈。近年來閔行區(qū)實行“騰籠換鳥”招商手段，引進投資密度高、產(chǎn)稅值大的高新優(yōu)質(zhì)企業(yè)來替代原有勞動密集型企業(yè)。
樣本樓盤：新時代富嘉花園位于閔行區(qū)龍茗路平吉路口，住宅建筑面積為15.7萬平方米，商業(yè)公建5.4萬平方米，左右毗鄰龍茗路商業(yè)街及河道景觀綠化帶，此次主力房源為108-147平方米的2房及3房。
市中心三區(qū)：高檔樓盤開始回暖
10月份，市中心三區(qū)共成交住宅3.38萬平方米，環(huán)比下降33.74％。2006年1－10月，市中心三區(qū)共成交住宅41.88萬平方米，與去年同期基本持平。
黃浦區(qū)依然是10月份市中心三區(qū)中的主要成交區(qū)域，該區(qū)域當月共成交住宅2.30萬平方米，占三區(qū)總量的68％。在三區(qū)交易排行前10位的樓盤中，黃浦區(qū)內(nèi)的樓盤占據(jù)了6席。浦西濱江板塊中的耀江花園·海上盛匯乍一推出房源，便以65套的月成交量成為冠軍；而南黃浦板塊的士林華苑則由于小面積房型的減少，銷售量退居為第2位置。盧灣區(qū)是10月份三區(qū)中的主要供應區(qū)域，南盧灣板塊的淡水灣花園剛一開盤，便有大半簽約或售出，在銷售排行榜中成為季軍。
利好：復興中路（西藏南路至陜西南路，除地鐵站點）、中山南一路（瑞金南路至魯班路）、斜土路（瑞金南路至制造局路）、局門路（麗園路至中山南一路）、五里橋路（制造局路至局門路）、汝南街（制造局路至局門路）6條道路被列入迎世博市政道路設施三年整治行動計劃。下半年啟動以來，整治工程進展順利，復興中路、局門路、五里橋路3條道路的整治已完成，其他道路整治正在抓緊實施中。
樣本樓盤：淡水灣花園在10月份推出小區(qū)中央6號樓共64套房源，房型為111平方米的2房，145平方米的3房以及180平方米的4房。該盤位于盧灣區(qū)馬當路、徐家匯路，毗鄰在建的軌道交通9號線馬當路站，銷售均價為25500元/平方米。
長寧區(qū)：供應量陷入冰凍
10月份，長寧區(qū)共成交住宅2.11萬平方米，比上月減少46.05％。2006年1－10月，長寧區(qū)共成交住宅46.10萬平方米，比去年同期增長38.47％。
從整體區(qū)域市場來看，長寧區(qū)的成交量表現(xiàn)平平，亮眼之處并不多。古北板塊10月共成交1.02萬平方米，占全區(qū)成交份額的48％。天山板塊10月份的成交量為5926平方米，占到全區(qū)成交量的28％，板塊市場主要受到了虹橋豪苑和天山河畔花園帶動影響。從推盤情況來看，10月份長寧區(qū)的供應量并不多，僅有虹橋銀都推出了新房源，以消化在售房源為主，預計年底的區(qū)域市場表現(xiàn)將更加平淡。
利好：由中國生物科技（集團）公司所屬的上海生物制品研究所、上海交大科技園有限公司和長寧區(qū)技術創(chuàng)新服務中心三方合作建立的上海上生慧谷生物科技園日前開園，該科技園總建筑面積為21000平方米。截至9月底，園區(qū)已引進了惠氏制藥（上海）有限公司、登士柏公司等在世界上知名度很高的企業(yè)，樓宇的出租率達92%。
樣本樓盤：天山河畔花園推出8、9號樓房源，均價在16000元/平方米。22、23號樓則由于具備觀景性，因此價格略高，達到18000-20000元/平方米，在供應量并不多的天山板塊中有主要作用力。
徐匯區(qū)：龍華板塊一枝獨秀
10月份，徐匯區(qū)共成交住宅3.65萬平方米，環(huán)比下降36.45％。2006年1－10月，徐匯區(qū)共成交住宅48.13萬平方米，較去年同期增長6.64％。
10月份，徐匯區(qū)成交量最大的板塊當屬龍華板塊，10月成交住宅112套、12343平方米，占到全區(qū)成交總量的1/3。宏潤花園成為板塊中的明星樓盤，成交量達到7701平方米，占板塊成交份額62％。植物園板塊的中海瀛臺銷售業(yè)績較為樂觀，截至10月底的銷售率已近60％。此外，徐家匯板塊的電影華苑作為內(nèi)環(huán)以內(nèi)少見的小戶型樓盤，因此較低總價而受到市場關注。
利好：徐家匯商圈稅收收入平穩(wěn)增長，1-10月徐家匯商圈共完成稅收6.7億元，增長62.42%，增收2.6億元。其中，美羅大廈完成稅收2.0億元，增長242%；港匯廣場實現(xiàn)稅收1.2億元，增長275.66%；上海太平洋百貨有限公司完成1.2億元，下降1.7%；東方商廈有限公司完成6486萬元，增長16.7%；匯金百貨完成6294萬元，增長16%；第六百貨完成5661萬元，下降1.53%。
樣本樓盤：永新城在徐匯區(qū)中的地段屬于“鬧中取靜”，該盤總建筑面積14.7萬平方米，由住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓、會所五大形態(tài)組成，目前平均售價為25000元/平方米。
浦東新區(qū)：供應大戰(zhàn)再起
10月份，浦東新區(qū)住宅銷售面積出現(xiàn)下降，當月共成交24.77萬平方米，環(huán)比下降17.87％。2006年1－10月，浦東共成交住宅271.06萬平方米，比去年同期增長了28.56％。
從各個板塊來看，高橋、上南三林、唐鎮(zhèn)板塊是主要成交區(qū)域。高橋板塊在今年有多個大體量樓盤供應入市，綠地崴廉公寓10月份共成交了56套，成交均價為8181元/平方米。聚集了多個知名開發(fā)商的上南三林板塊，區(qū)域市場成交情況始終穩(wěn)定，中房櫻桃苑、尚東國際名園和恒大國際公寓均進入了區(qū)域交易量前10位。唐鎮(zhèn)板塊的鑫港苑在10月份表現(xiàn)突出，單月成交量為358套，成交面積達3.1萬平方米，一舉成為浦東新區(qū)乃至上海全市住宅成交量最大的樓盤。
利好：國家標準化管理委員會正式下達關于在上海市張江高科技園區(qū)建立“國家高新技術產(chǎn)業(yè)標準化示范區(qū)”試點的批復。根據(jù)批復要求，示范區(qū)（試點）工作將正式啟動。實施期原則上為3年，將于2009年10月完成示范任務。根據(jù)批復下達的總體目標：示范區(qū)的建設將圍繞推進標準化工作自主創(chuàng)新，在參與制定行業(yè)、國家、國際標準；實現(xiàn)標準化與科研基本同步；研究專利與標準的結合；承擔和參與國內(nèi)、國際標準化技術組織工作；培養(yǎng)標準化工作骨干隊伍；建立標準創(chuàng)新貢獻獎等方面積極開展工作。
樣本樓盤：綠地崴廉公寓目前在售的是40萬平方米的大型社區(qū)二期，主要為后期房源。該盤地處高行中心位置，小區(qū)班車已開通有直達地鐵站和五角場班次。明年即將開始建造的2萬平方米的社區(qū)體育俱樂部，有望成為上海最大的體育會所。
“北三區(qū)”：楊浦利好頻現(xiàn)
10月份，“北三區(qū)”共成交住宅14.96萬平方米，環(huán)比下降31.16％。2006年1－10月，北三區(qū)共成交住宅157.45萬平方米，同比增長93.50％。
從位居交易排行前位的樓盤來看，北三區(qū)目前最為市場接受的樓盤價格段為9000-12000元/平方米之間。位于閘北區(qū)大寧永和板塊的慧芝湖花園，在10月份表現(xiàn)出色，共成交157套、1.71萬平方米，成為北三區(qū)10月住宅交易冠軍，成交均價為10796元/平方米。三區(qū)之中以楊浦區(qū)成交量最多，該區(qū)10月份共成交住宅7.30萬平方米，在北三區(qū)住宅交易總量中所占份額將近50％。在北三區(qū)交易排行前10位中，楊浦區(qū)內(nèi)樓盤占據(jù)6席。可以預見，隨著五角場城市副中心和新江灣城建設的逐步完成，楊浦區(qū)將是未來北三區(qū)住宅市場的亮點區(qū)域。虹口區(qū)則因為近期沒有突出表現(xiàn)樓盤，暫時“低調(diào)”。
利好：大寧國際商業(yè)廣場正式開業(yè)，這個占地面積約5.5萬平方米、總建筑面積約25萬平方米的商業(yè)項目，已成為北上海的地標性建筑。目前已有多個時裝、餐飲品牌入駐大寧商業(yè)廣場，而廣場內(nèi)“福朋喜來登”商務酒店也計劃將于今年第四季度試營業(yè)。該商業(yè)廣場的運營將為周邊居民帶來消費需求，彌補了當?shù)厝狈Υ笮蜕虡I(yè)設施的缺憾。
樣本樓盤：上海夢想·雍景苑目前在售的二期房源有150余套可售，主力房型為經(jīng)濟2房，面積在101-106平方米，成交均價在8894元/平方米。
近郊六區(qū)：九亭板塊“搶眼”
10月份，近郊六區(qū)共成交住宅53.26萬平方米，環(huán)比下降3.22％。2006年1－10月，近郊六區(qū)共成交住宅517.82萬平方米，同比增長14.44％。
在近郊六區(qū)之中，松江區(qū)的成交量位居各區(qū)之首。10月松江區(qū)共成交住宅17.63萬平方米，占到近郊六區(qū)成交總量的1/3。區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好的當屬九亭板塊，該板塊為松江區(qū)距市區(qū)最近的板塊，也是近年來松江區(qū)新盤供應量較大的板塊。10月該板塊內(nèi)的九城湖濱國際公寓共成交124套，均價為6520元/平方米，位居六區(qū)交易排行榜的第2位。南匯區(qū)當月成交12.38萬平方米，占六區(qū)交易比重為23％。奉賢區(qū)當月成交8.42萬平方米，占六區(qū)比重16％，其中超過一半的成交量來自于正陽世紀星城和綠地南橋新苑兩個樓盤。
利好：作為軌道交通九號線配套工程的松江新城站商業(yè)廣場項目正式破土動工，該項目由上海九領置業(yè)有限公司開發(fā)建設，總建筑面積達45500平方米，其中地上建筑面積為33000平方米，地下機動車停車場約12500平方米。建成之后的松江新城站商業(yè)廣場項目將樹立起“地鐵文化主題消費商圈”的新形象。
樣本樓盤：奧林匹克花園項目總占地約1000畝，屬于板塊中規(guī)模較大的一個樓盤。其二期房源為精裝修小戶型，雖然均價達到8600元/平方米，但去化速度很快，目前160套房源中僅余20套左右。
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