北京舉辦奧運(yùn)會(huì)和中國(guó)加入WTO，這兩件全球矚目的大事究竟給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響？經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的思考和研究，我有一些看法，現(xiàn)求教于專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士，希望能對(duì)認(rèn)識(shí)和判斷目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況有所幫助。

    北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況分析

   （一）目前北京房地產(chǎn)的狀況

    1、目前北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市2001年1至7月累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資327.7億元，增長(zhǎng)58.9%，其中用于住宅的投資達(dá)180.9億元，增長(zhǎng)56.9%，這表明北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資踴躍，增長(zhǎng)迅速。當(dāng)年到位資金486.8億元，增長(zhǎng)51.5%，當(dāng)年到位資金再加上上年末結(jié)余資金共計(jì)675.2億元，超出投資完成額的1倍有余，這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有充足的儲(chǔ)備資金做保證。從資金結(jié)構(gòu)上看，在當(dāng)年到位資金中企業(yè)自籌資金85.8億元，增長(zhǎng)49.3%，自籌資金增長(zhǎng)較快；國(guó)內(nèi)貸款總額162億元，占當(dāng)年到位資金的33.3%，國(guó)內(nèi)貸款比重沒(méi)有明顯變動(dòng)。1至7月份，北京市用于危改的開(kāi)發(fā)投資達(dá)44.6億元，增長(zhǎng)63.5%，高于全市開(kāi)發(fā)投資整體增速。用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的開(kāi)發(fā)投資達(dá)22.5億元，增長(zhǎng)18%，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)復(fù)工面積為462.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)45.3%，竣工22.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.6%，分別比全市整體速度快11.3個(gè)百分點(diǎn)和19.3個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明以房改帶危改的力度進(jìn)一步加大，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模較上年同期也有所擴(kuò)大。

    2、土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積大幅增長(zhǎng)。土地購(gòu)置面積為284.9萬(wàn)平方米，土地開(kāi)發(fā)面積為459.2萬(wàn)平方米，分別增長(zhǎng)2.8倍和3.5倍，速度比6月份分別上升87.8個(gè)百分點(diǎn)和204個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明在開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)復(fù)工面積強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的同時(shí)，土地購(gòu)置面積和土地開(kāi)發(fā)面積也有很大幅度的增長(zhǎng)，后勁十足，勢(shì)頭強(qiáng)勁。

    3、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，但是新增供給增幅大大快于同期銷售增幅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年1至5月份住房竣工面積108萬(wàn)平方米，住房銷售面積約177萬(wàn)平方米。上半年北京新建住房面積為841萬(wàn)平方米，而去年同期為453萬(wàn)平方米，一年之間翻了近一番。但是，銷售面積比去年增長(zhǎng)僅為6.8%，并且僅為今年新建面積的四分之一多。2001年商品房市場(chǎng)總供給的增長(zhǎng)速度將超過(guò)總需求的增長(zhǎng)速度，供求之間的總量差距將日益顯現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)局面將比以往更為嚴(yán)峻。北京房地產(chǎn)新增供給速度大大快于同期銷售增幅，市場(chǎng)消化能力后勁不足的跡象已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，這一現(xiàn)象應(yīng)當(dāng)引起開(kāi)發(fā)商的高度警惕和宏觀調(diào)控部門(mén)高度重視。

    4、商品房在建規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)速度劇增。開(kāi)發(fā)投資的大幅上升也帶動(dòng)了商品房在建規(guī)模的擴(kuò)大，全市商品房開(kāi)復(fù)工面積由此可見(jiàn)月份的3725.7萬(wàn)平方米增加到4068.5萬(wàn)平方米，增速由27%上升到34%。新開(kāi)工面積由6月份的961萬(wàn)平方米增加到1172.7萬(wàn)平方米，增速由72.1%上升到91.8%，在新開(kāi)工面積中商品住宅占87.2%。這說(shuō)明新開(kāi)工面積尤其是商品住宅新開(kāi)工面積急劇增加，開(kāi)發(fā)速度劇增。

    5、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)可觀。從城市人口和商品房的銷售量上看，北京的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿κ�分看好。�?jù)統(tǒng)計(jì)，去年，我國(guó)商品房銷售量最大的是上海，達(dá)到1000萬(wàn)平方米，北京為500萬(wàn)平方米，深圳為400萬(wàn)平方米，而這三個(gè)城市的人口數(shù)量分別為北京、上海各1500萬(wàn)、深圳400萬(wàn)，按人口比例，其人均銷量深圳最大，上海第二，北京則最低�？梢�(jiàn)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在需求十分巨大。北京的購(gòu)買(mǎi)力則處于上升階段，隨著住房補(bǔ)貼政策的落實(shí)，北京的個(gè)人購(gòu)房比例將會(huì)大大增加。

    （二）北京房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析

     1、開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市場(chǎng)上在售項(xiàng)目總共約950個(gè)，掌握在510個(gè)開(kāi)發(fā)商手中，也就是說(shuō)，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在售項(xiàng)目。有在售項(xiàng)目的企業(yè)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模為21萬(wàn)平方米，如果以全部開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算，平均規(guī)模不足3萬(wàn)平方米�？梢�(jiàn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模不大。

    2、新項(xiàng)目規(guī)模仍偏小。據(jù)搜房數(shù)據(jù)庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目有145個(gè)，平均項(xiàng)目規(guī)模12.1萬(wàn)平方米。在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)規(guī)模在10萬(wàn)平方米以下的占多數(shù)，為55.77%。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模增加，項(xiàng)目數(shù)量有逐漸減少的趨勢(shì)。規(guī)模小于或等于5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)的40.03%，大于上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中同規(guī)模項(xiàng)目28.85%的比重，開(kāi)發(fā)規(guī)模較小的項(xiàng)目比重降低。新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目大于或等于100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占3.85%，也超過(guò)全部在售項(xiàng)目同等規(guī)模的比重。新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目規(guī)模有逐漸變大的趨勢(shì)，但增長(zhǎng)趨勢(shì)并不顯著�？梢灶A(yù)測(cè)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)格局將會(huì)發(fā)生很大變化，一些無(wú)資金、無(wú)人才、無(wú)項(xiàng)目的小企業(yè)將會(huì)被淘汰出局，二三十家大型開(kāi)發(fā)集團(tuán)將主導(dǎo)北京市場(chǎng)。這也是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入有序競(jìng)爭(zhēng)的要求和表現(xiàn)。

     以上數(shù)字表明，目前北京缺乏規(guī)�；�的大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比比皆是，企業(yè)數(shù)量多、散、亂、差、小，規(guī)模小，成本大，效益差，是市場(chǎng)一大特點(diǎn)，這也為市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)負(fù)面影響。

   （三）目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

    從微觀上看，一些項(xiàng)目市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)不善，銷售半死不活；一些項(xiàng)目入住交付時(shí)，出現(xiàn)不少延期交房、面積縮水、施工質(zhì)量差等紛爭(zhēng)；一些企業(yè)跑馬占地，根本無(wú)力開(kāi)發(fā)；一些企業(yè)無(wú)相應(yīng)的技術(shù)人才、管理人才和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂、商品房質(zhì)量不高。從行業(yè)來(lái)看，從上面的調(diào)查分析可以看出，開(kāi)發(fā)企業(yè)太多，企業(yè)規(guī)模偏小，結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)分散，資金分散，項(xiàng)目不成規(guī)模，粗放經(jīng)營(yíng)，集約化程度低，產(chǎn)品科技含量不高，過(guò)度的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。從宏觀上看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的不夠完善，土地市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)還不明顯（目前北京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為3%左右），等等。

    辦奧和入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

   （一）分奧和入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的總體分析

    用數(shù)學(xué)的語(yǔ)言來(lái)說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)與舉辦奧運(yùn)會(huì)和加入WTO的關(guān)系是一個(gè)函數(shù)，舉辦奧運(yùn)會(huì)和加入WTO是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)最重大的變量，是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的正相關(guān)。

    舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具有區(qū)域性、局部性、時(shí)間性的特征。辦奧對(duì)城市結(jié)構(gòu)、物業(yè)布局和房地產(chǎn)市場(chǎng)格局有重大影響，但對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量的直接影響并不大。辦奧的輻射力，在空間上是遞減的，在時(shí)間上是先增后減的。在空間上，距奧運(yùn)場(chǎng)館尤其是奧運(yùn)村越遠(yuǎn)，輻射力越小，雖然全北京都能夠從奧運(yùn)受益，但城市重心還是會(huì)進(jìn)一步北移；在時(shí)間上，以舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)的2008年為界，先增后減，從現(xiàn)在到2008年，辦奧的影響趨勢(shì)是逐年遞增，到2008年后逐年遞減直至消失。

    辦奧的影響是表層性的，而入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，是深層次、制度性、全局性、環(huán)境上的，比舉辦奧運(yùn)會(huì)的影響更加重要、更加深刻、更加持久。因?yàn)槿胧溃�房地產(chǎn)商要在嶄新的規(guī)則下運(yùn)行，違反這些規(guī)則者要受到懲罰，甚至淘汰出局。包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的眾多企業(yè)要面對(duì)更多的國(guó)內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

    雖然辦奧和入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)同為利好因素，但是兩者的重要性不可同日而語(yǔ)。目前媒體和開(kāi)發(fā)商對(duì)申奧成功關(guān)注和報(bào)道過(guò)多，有炒作的嫌疑，而對(duì)影響力和作用力更大的入世重視不夠，研究不足，有失偏頗。這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，是缺乏戰(zhàn)略管理的表現(xiàn)，如不及時(shí)糾正這種偏差，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將難以適應(yīng)房地產(chǎn)的國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)局面，自食苦果，痛失良機(jī)。

    對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，辦奧和入世是一對(duì)矛盾關(guān)系，兩者相互聯(lián)系，相互作用，又相互補(bǔ)充。按照國(guó)際奧委會(huì)慣例要求，北京奧運(yùn)會(huì)組委會(huì)大約在今年年底成立，屆時(shí)奧運(yùn)會(huì)的準(zhǔn)備工作真正拉開(kāi)序幕。巧合的是，我國(guó)入世大約也在今年底或明年初。因此，從時(shí)間上看，辦奧和入世幾乎同時(shí)作用于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，這使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了新的歷史時(shí)期，新的階段。奧運(yùn)會(huì)的設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，是要按規(guī)則要求進(jìn)行國(guó)際招投標(biāo)的，要面對(duì)全球化的競(jìng)爭(zhēng)，需要與具有國(guó)際水準(zhǔn)的公司競(jìng)爭(zhēng)才能實(shí)現(xiàn)奧運(yùn)商機(jī)。進(jìn)一步講，辦奧運(yùn)給北京房地產(chǎn)帶來(lái)的契機(jī)是在WTO規(guī)則下實(shí)現(xiàn)的。WTO規(guī)則對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是新的、不熟悉的東西，企業(yè)在不熟悉的環(huán)境中運(yùn)行具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相互作用，從而增加了市場(chǎng)的不確定性，這樣開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)作難度大大增加。我們對(duì)這種政策風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)則風(fēng)險(xiǎn)要有足夠的認(rèn)識(shí)和充分的準(zhǔn)備。

   （二）舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

    1、舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響分析。北京辦奧，奧運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新的需求。據(jù)悉，奧運(yùn)村在奧林匹克公園內(nèi)占地80公頃，建筑面積共47萬(wàn)平方米，包括公寓、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐廳、醫(yī)療設(shè)施等等。其中36萬(wàn)平方米是高級(jí)公寓，作為奧運(yùn)會(huì)期間的運(yùn)動(dòng)員村，平均每個(gè)運(yùn)動(dòng)員在公寓中的生活空間高達(dá)22.5平方米。房依附于地，鮮明的、極強(qiáng)的屬地性產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求絕大部分是本地需求。而本地需求的總量是一定的，則房者主要是當(dāng)?shù)厝�，他們主要是由北京城市建設(shè)規(guī)劃所涉及的總量決定的，這個(gè)總量維持在一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡的水平上，不會(huì)因辦奧而大增或大減，這些人的收入水平是相對(duì)穩(wěn)定的，籌到購(gòu)房款的時(shí)間不會(huì)因辦奧而提前或推后。

    由此可見(jiàn)辦奧對(duì)需求方的購(gòu)買(mǎi)力沒(méi)有本質(zhì)的影響。到2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦之前，除奧運(yùn)會(huì)本身所需場(chǎng)館外，其他直接需求不會(huì)增多，但潛在客戶大大增加。辦奧運(yùn)會(huì)使北京的全國(guó)核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能得到加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，會(huì)吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光、旅游、工作、生活、學(xué)習(xí)，集聚了人氣，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)力上升，這些必然會(huì)引致對(duì)各類房地產(chǎn)物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加。但是，這一需求具有不確定性，這要求決策者眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，頭腦要清醒，冷靜看待奧運(yùn)需求，有多大的需求就提供多大的供給。同時(shí)，因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)后的需求肯定是下降的，所以要對(duì)奧運(yùn)會(huì)后這些場(chǎng)館的利用科學(xué)規(guī)劃，要有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃。比如，可以考慮如何吸引更多的旅游者，更多的國(guó)際會(huì)議，或者改作公寓供應(yīng)市場(chǎng)等等。

2、舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響分析。辦奧是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)前所未有的發(fā)展契機(jī)。從整體上看，辦奧會(huì)促進(jìn)北京持續(xù)、平穩(wěn)、健康發(fā)展的繁榮局面，人們的預(yù)期變得更好，集聚了人氣，總的投資會(huì)增加，從而使開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期，對(duì)前景充滿信心，刺激、帶動(dòng)更多的本地或外地開(kāi)發(fā)商投資房地產(chǎn)，增加投資，大干快上做項(xiàng)目，投資有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給明顯增加。
據(jù)我們分析預(yù)測(cè)，因?yàn)閵W運(yùn)村及奧運(yùn)設(shè)施對(duì)城市布局、物業(yè)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的影響，城北的供給會(huì)急劇大幅增加，城南的供給會(huì)平衡大量增加。而且，供給的有效性大大增強(qiáng)，供給的速度、數(shù)量和質(zhì)量都能夠充分滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。
3、舉辦奧運(yùn)會(huì)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響分析。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，決定房?jī)r(jià)的除了成本以外，更重要的是市場(chǎng)的供需關(guān)系，其中起主要作用的是人口、土地、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房供給量、需求量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度等。供大于求，房?jī)r(jià)就會(huì)降；需大于供，房?jī)r(jià)就會(huì)升。今后北京房?jī)r(jià)在不同分布區(qū)域、不同物業(yè)檔次、不同時(shí)間段以及不同專業(yè)化程度等方面將產(chǎn)生明顯的市場(chǎng)細(xì)分。
從價(jià)位上看，今后房?jī)r(jià)的兩極分化更加明顯，高價(jià)房?jī)r(jià)更高，低價(jià)房?jī)r(jià)更低。由于辦奧，北京的國(guó)際地位提升，在一些好地段將出現(xiàn)更多的高品質(zhì)、高價(jià)位的住宅，甚至豪宅；同時(shí)，辦奧帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施改善會(huì)促進(jìn)住宅郊區(qū)化的不斷發(fā)展，而住宅郊區(qū)化必然帶來(lái)更多的低價(jià)位住宅。
從專業(yè)化的角度看，那些專業(yè)化開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，而缺乏專業(yè)水平盲目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目會(huì)被市場(chǎng)淘汰，這實(shí)際上是市場(chǎng)對(duì)質(zhì)量的認(rèn)同。
從時(shí)間上看，從申奧成功到舉辦奧運(yùn)會(huì)期間，不同時(shí)段房介的走勢(shì)略有不同。近期內(nèi)，由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資落實(shí)到位有一個(gè)時(shí)間遲滯，所以辦奧對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好影響主要是客戶對(duì)未來(lái)預(yù)期值的提高。從目前到2008年奧運(yùn)會(huì)開(kāi)始，奧運(yùn)村及周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)都會(huì)逐步提升，但這種價(jià)格變化并不是勻速上升的。越是靠近奧運(yùn)地區(qū)中心，房屋的層數(shù)越低，房屋的價(jià)格將越高。
中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)具有城市土地國(guó)有的鮮明特點(diǎn)。在政府控制土地一級(jí)市場(chǎng)的基本條件下，房?jī)r(jià)大體上是加權(quán)成本與合理利潤(rùn)之和，基本上是穩(wěn)定的。北京房?jī)r(jià)大起大落的現(xiàn)象很難出現(xiàn)。當(dāng)然，有市場(chǎng)就會(huì)有價(jià)格波動(dòng)，這種波動(dòng)主要來(lái)自于樓盤(pán)自然環(huán)境、市政環(huán)境、人文環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的變化，這個(gè)波動(dòng)受市場(chǎng)機(jī)制的制約和調(diào)節(jié)只能發(fā)生在合理的范圍內(nèi)�？偟膩�(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)加劇的趨勢(shì)一方面使得房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，另一方面也使購(gòu)房者有了合理的價(jià)格和更多的選擇。
（三）入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析
1、入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響分析。加入WTO，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔外銷房、寫(xiě)字樓、賓館、商場(chǎng)及工業(yè)用地的需求明顯增加。一旦入世，中國(guó)的市場(chǎng)在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長(zhǎng)性的中國(guó)市場(chǎng)對(duì)全球都具有誘惑力。相對(duì)便宜的樓價(jià)，對(duì)海外投資者有巨大的吸引力。這一點(diǎn)，已經(jīng)在北京樓市初露端倪，一些高品質(zhì)樓盤(pán)境外買(mǎi)主的比例越來(lái)越高。
入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國(guó)市場(chǎng)的“橋頭堡”，外商來(lái)得越多，他們對(duì)住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，購(gòu)買(mǎi)力將持續(xù)提升。WTO的國(guó)民待遇原則要求內(nèi)銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內(nèi)銷和外銷商品房銷售許可證的核準(zhǔn)事項(xiàng)），這將刺激需求的增加。
入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對(duì)住宅的有效需求趨升。入世使房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道空前開(kāi)闊，金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)使利息降低，貸款方式更加靈活，名實(shí)相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買(mǎi)房人的利益，這實(shí)際上降低了買(mǎi)房成本，放大了需求。
2、入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響分析。目前北京房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率高于國(guó)際成熟市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率，入世后北京房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率將略有下降，但仍對(duì)國(guó)內(nèi)外投資者有較強(qiáng)的吸引力。大量投資者涌入北京的房地產(chǎn)資金市場(chǎng)，投資將繼續(xù)增加，其直接結(jié)果就是最近幾年內(nèi)會(huì)涌現(xiàn)大量新樓盤(pán)，市場(chǎng)供給將持續(xù)增長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)行業(yè)將被注入更多的活力。
加入WTO后，國(guó)外金融行業(yè)的進(jìn)入，會(huì)為開(kāi)發(fā)商提供更多的資金支持，開(kāi)發(fā)商的融資成本有望下降，房地產(chǎn)加權(quán)成本將出現(xiàn)一定的下降空間；房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量將提高，大量精品樓盤(pán)面市。外國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也將進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在競(jìng)爭(zhēng)中房地產(chǎn)供給的數(shù)量和質(zhì)量都將有所提高。

    
入世后土地將實(shí)行招投標(biāo)，完全市場(chǎng)化的招標(biāo)、拍賣(mài)價(jià)肯定高于協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)，土地成本上升，土地供給速度和供給規(guī)模將得到有效控制，開(kāi)發(fā)投資速度將放慢，供給將趨緩。但是，手里握有地塊的開(kāi)發(fā)商將因?yàn)樾枨蟮纳仙�而加快開(kāi)發(fā)速度，擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，從而增加供給，總的來(lái)講，入世后的供給是快速增加的。
3、入世對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響分析。入世意味著房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理走向健全和規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使北京房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)平均化，房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)下降，將會(huì)使房?jī)r(jià)相對(duì)調(diào)整。北京房?jī)r(jià)將理性平穩(wěn)運(yùn)行，具有明顯的類別和地域差異的市場(chǎng)細(xì)分的特征。辦公用房入世后可望走出低谷、價(jià)格上揚(yáng)，商品住宅房?jī)r(jià)市場(chǎng)細(xì)分特別顯著，高低分明，中長(zhǎng)期價(jià)格均會(huì)上揚(yáng)并趨于均衡。市中心的房?jī)r(jià)肯定漲，城鄉(xiāng)結(jié)合部和部分郊區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施的真正改善，使現(xiàn)有樓盤(pán)升值和新樓盤(pán)的性能價(jià)格比上升。一些邊緣區(qū)域特別是北部地區(qū)由于道路等基礎(chǔ)設(shè)施的興建，區(qū)域成熟度迅速提高，樓盤(pán)升值。
入世后，為適應(yīng)WTO規(guī)則的要求，包括涉及到房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各類規(guī)費(fèi)將大大削減。政務(wù)透明度大大提高，公開(kāi)辦事程序，減少辦事環(huán)節(jié)，提高辦事效率，稅費(fèi)日趨規(guī)范，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、市政、交易等信息資料公開(kāi)查詢等，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性大大提高，制度性因素造成的交易費(fèi)用大幅減少，從而為降低房?jī)r(jià)提供廣闊的空間。
入世后3年內(nèi)，建筑材料市場(chǎng)（例如鋼材）需求量急升，供求關(guān)系發(fā)生變化，建筑材料勢(shì)必漲價(jià)。長(zhǎng)遠(yuǎn)地看關(guān)稅將降低，進(jìn)口建材、建筑物設(shè)備等關(guān)稅將從目前的百分之三十降至百分之十左右，木材、裝飾材料、衛(wèi)生潔具、保溫材料、建筑機(jī)構(gòu)等價(jià)格將降低，建筑材料價(jià)格下降。同時(shí)，技術(shù)的進(jìn)步會(huì)使成本降低，傳統(tǒng)建材將為節(jié)能型、生態(tài)型建材替代，滿足個(gè)性化需求的各類塑料材料將被大量使用，極大地節(jié)約了建材成本。加上先進(jìn)施工方式的采用，建安成本明顯下降，房?jī)r(jià)有一定的下降空間。另一方面，土地一級(jí)市場(chǎng)因廣泛推行招投標(biāo)制度，招標(biāo)、拍賣(mài)價(jià)高于協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)，土地價(jià)格將上升，拿地成本增加。目前北京等城市建筑安裝成本為30%，土地出讓金和稅費(fèi)占到70%，成本大頭在于土地出讓金和稅費(fèi)，地價(jià)是房?jī)r(jià)總體構(gòu)成的重要組成部分，土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)走向有著決定性的意義。因此，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中比重增加，建安費(fèi)用的比重將下降，兩種因素此消彼漲，有一定抵沖作用，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)有一些波動(dòng)。中長(zhǎng)期看，建安費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入WTO對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)期的，它是市場(chǎng)的動(dòng)力，推動(dòng)著土地價(jià)格中長(zhǎng)期上行，從而使房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上揚(yáng)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確定位，提高管理水平，控制成本，提高效益，在競(jìng)爭(zhēng)中贏得市場(chǎng)。
總的來(lái)看，入世后商品房的性價(jià)比會(huì)提高，房?jī)r(jià)與收入比將趨向合理，入世后兩三年內(nèi)北京房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升將是大勢(shì)所趨，兩三年后房?jī)r(jià)鈄平緩下降。
國(guó)外房地產(chǎn)商起步較早，品牌成熟，規(guī)�；�、集約化經(jīng)營(yíng)，成本有比較優(yōu)勢(shì)。但是外國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、勘察費(fèi)、律師費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等等都比較高，同時(shí)外商進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)要經(jīng)過(guò)考察、適應(yīng)和本土化的三個(gè)階段，市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮也將有一個(gè)過(guò)程，進(jìn)入成本較高，而同期市場(chǎng)對(duì)新盤(pán)的需求量又在上升，因此，在未來(lái)幾年內(nèi)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商將大有可為。

正確認(rèn)識(shí)北京房?jī)r(jià)
北京房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的體現(xiàn)，是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的，總體上是很正常的。
面對(duì)入世，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)接軌，北京房?jī)r(jià)與國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)接軌是應(yīng)有之意，而且，從全國(guó)看，北京房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)率先承擔(dān)與國(guó)際房地產(chǎn)接軌的義務(wù)。最近以來(lái)，北京房?jī)r(jià)備受矚目。先是北京申奧成功后媒體連篇累牘地討論北京的房?jī)r(jià)問(wèn)題，房?jī)r(jià)漲跌之聲不絕于耳，接著是公布的統(tǒng)計(jì)資料表明，北京上半年房?jī)r(jià)平均上漲25%，是全國(guó)平均售價(jià)的兩倍，比第二的上海高1500多元，漲幅也居全國(guó)之冠。然后有主管部門(mén)站出來(lái)表態(tài)，聲明制止商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。

北京房?jī)r(jià)究竟怎么了？
（一）以全球化的眼光看，北京的房?jī)r(jià)不是高了，而是低了
讓我們先看一下最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1-6月，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米2137元，在所統(tǒng)計(jì)的全國(guó)30個(gè)地區(qū)中，北京商品住宅價(jià)格每平方米平均售價(jià)為4771元；其次為上海，每平方米平均售價(jià)為3297元；廣東、遼寧、天津、福建4個(gè)地區(qū)每平方米平均售價(jià)在2001元至3000元之間；有22個(gè)地區(qū)每平方米平均售價(jià)在1001元至2000元之間；房?jī)r(jià)最低的江西每平方米平均售價(jià)僅為767元。北京房?jī)r(jià)是江西的6.2倍。于是不少人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)偏高，理由是：其一，在全國(guó)各地的商品住宅價(jià)格中，北京最高；其二，是按房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，世界銀行報(bào)告認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比一般應(yīng)在人均年收入的3倍到6倍間，而北京的房?jī)r(jià)收入比為22.5：1（是將“人均年收入”校正為“家庭年收入”后的數(shù)字），兩者相差懸殊。2000年，北京市雙職工家庭年收入為2萬(wàn)多元，按照3倍到6倍的房?jī)r(jià)收入比和商品住宅每建筑平方米4000元來(lái)算，一個(gè)家庭買(mǎi)一套60平方米的住房，不吃不喝需要12年時(shí)間；買(mǎi)一套100平方米的住房，需要20年時(shí)間。然而這種看法是不對(duì)的，缺乏科學(xué)依據(jù)。

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