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房產調控兩難選擇
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http://www.mamogu.com 發(fā)稿日期:2006-12-12
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既要防“龍卷風”又要防“漩渦”：地產調控的兩難選擇
2008-2009年中國物業(yè)管理行業(yè)研究咨詢報告 近幾年，我國物業(yè)管理行業(yè)呈現出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物2008-2009年上海房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2009年北京房地產行業(yè)研究咨詢報告 2008年，隨著雷曼兄弟破產、“兩房”被政府接管等一系列事件的發(fā)生，美國次貸危機進一步深化成2008-2010年中國別墅行業(yè)應對金融危機影響及發(fā)展 2008年，美國華爾街危機不僅迅速波及全球金融市場，而且已由虛擬經濟向實體經濟蔓延。金融危機——央行《中國金融穩(wěn)定報告2006》解讀
在房價攀升和房地產信貸規(guī)模較大的情況下，需關注房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失等3大潛在金融風險。房地產市場的調整將分別影響到投資和消費，進而對經濟增長和金融穩(wěn)定產生負面影響。當前房地產市場前景尚不明朗，如果房價出現較大幅度下跌，銀行自身持有的房地產抵押價值會降低，沖抵銀行自有資本，銀行資本的下降會使銀行減少對房地產的信貸投放，推動房價更大幅度的下降。
——摘自10月31日《中國證券報》登載的《中國金融穩(wěn)定報告（2006）》
調控：既要防“房價龍卷風”，也要防“房價漩渦”
自從國家對房地產實施宏觀調控以來，業(yè)界對國家空觀調控的政策的理解一直莫衷一是，對有些看似矛盾的措施更是百思不得其解。解讀央行報告的上述內容，我們的思路會豁然開朗，我們可以清楚地領會到本輪宏觀調控所面臨的基本任務。
1、房地產價格不能出現較大幅度的下跌。否則，就會導致銀行資本的縮水和對房地產信貸的進一步緊縮，從而推動房價的進一步下降，這種“房價下降—信貸緊縮—房價再降”的漩渦式循環(huán)（即“房價漩渦”），將把已被房地產初步“套牢”的中國金融和宏觀經濟推向深淵；2、房地產價格也不能再像前幾年那樣大漲。否則，因為中國老百姓的購買力確實有限，當購房大軍中的投機性購買多到一定程度并開始退出的時候，就會形成大量的“空方”而使當時的房價出現大幅度的下跌，而房價的下跌就會使原來較高房價所形成的資產大幅度縮水，從而破壞整個金融環(huán)境。換句話說，房價如果在短時間內上漲過快，就必將給上述漩渦式運動積累更大的勢能，惡性循環(huán)一旦真的爆發(fā)，快速攀升的房價就好比“龍卷風”，忽然間把我們卷向空中，其后果可想而知；
3、為了遏制上述 “房價漩渦”以及“房價龍卷風”的形成，銀行以及國家相關調控部門，必須采取適當措施，以確保房價既不要大起也不要大落，即不要形成大的波動。不形成大的波動是控制金融風險、穩(wěn)定宏觀經濟的根本著眼點和關鍵。
既要防漲，也要防落，既要防瘋狂拉高的房價“龍卷風”，又要防無法遏止的房價“旋渦”，這是本輪房地產宏觀調控的兩難選擇，也是容易讓開發(fā)商和購房者微觀決策犯難的政策根源。
防“漩渦”：構筑房價“止跌壁壘”
那么，如何遏制那可怕的“房價漩渦”的到來呢？
最基本的思路就是要構筑好“房價止跌壁壘”。
到目前為止，房地產新政中已經有今后還會有不斷的措施為房價止跌，如“緊縮地根”等，最近北京銀監(jiān)會發(fā)出了禁止給未封頂樓盤按揭的通知，實際上在減小不良貸款率的同時，加大了開發(fā)商“產品成本”中的“資金成本”，從而降低了項目的投資回報率，成本的加大、投資回報率的降低，必然造成供應量的減少和售價的提高。所以，今后的房地產調控，會不斷強化現有房價的基礎性地位。極少數房價畸高的城市，在房價回落到一定程度（回落幅度決不可能太大）以后，也會不斷在那個價位上鞏固其基礎性地位。
所以，當宏觀調控在少數城市造成房價明顯下跌以后，央行就有些急了，于是，今年的金融穩(wěn)定報告就出現了本文題記中的那段文字。如果，房價進一步出現下跌跡象，央行們會更急，還會有更多的調控手段出來“止跌”。
防“龍卷風”：讓房價漲幅悠著點
但是另一方面，房價也不能看到央行們投鼠忌器而有恃無恐地瘋長啊。所以，宏觀調控就是要讓房地產市場悠著點，就是要防止房價釀成龍卷風。
遏制房價的漲幅，關鍵就是要控制住購房需求，準確地說，就是要使購房需求緩慢地釋放。地產新政的基本定位就是要使房地產業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。既然要發(fā)展，就不能沒有市場需求，而前一時期需求太猛，供應不足，并進而引發(fā)了投機性需求，這是部分地區(qū)房價畸高的原因，一系列新政措施，使這種需求受到了遏制。但許多人誤解了新政的目的，以為是要把房價“打壓”下去，按照前文分析，政府根本就不是要把房價打壓下去，如果真把房價打壓下去，“房價漩渦”就可能要開始運行了，那是央行最害怕的，也是整個國民經濟都很害怕的。
由此，可以做個小小的推論：限制期房預售按揭的措施會從北京逐步擴展到全國。因為這樣既可以減小不良貸款率，減小銀行的貸款風險，又可以通過提高房地產開發(fā)項目的資金成本而減小房價下跌的可能性。當然，如果全國大部分地區(qū)房價的漲幅還未控制到理想的程度，類似這種會提高房價上漲可能性的措施就會慎重出臺。
沿著上述分析，我們還可以得出一系列的推論，甚至預測出房地產調控政策在未來一個時期的發(fā)展脈絡。
鏈接：
央行昨天發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報告》,央行首次以專欄形式對房價下跌可能引發(fā)的金融風險作出預警。
央行昨天發(fā)布《2006年金融穩(wěn)定報告》（下簡稱《報告》），對國內金融業(yè)現狀及貨幣政策的執(zhí)行情況等進行闡述。記者注意到，在這份長達169頁的長篇報告中，央行首次以專欄形式對房價下跌可能引發(fā)的金融風險作出預警。
《報告》指出，在房價攀升和房地產信貸規(guī)模較大的情況下，需關注房地產市場波動帶來的潛在風險。當前房地產價格走向尚不明朗，如果房地產價格出現大幅下跌，那么銀行自身持有的房產抵押價值將會降低，沖抵銀行資本，進而影響到房地產的信貸投放，而這將推動房地產價格更大幅度的下跌。
巧合的是，渣打銀行近日發(fā)布的報告也提出，受房價調控政策影響，今年前兩個季度，已有約240億美元的熱錢撤離中國境內。熱錢的流出將對房價上漲起到遏制作用。
雖然對房價下跌可能引發(fā)的風險作出預警，但央行表示，目前仍有相當大的住房需求未得到滿足，市場對商品房相當數量的投資和投機需求將繼續(xù)存在。因此在政策執(zhí)行方面，央行將繼續(xù)保持政策的持續(xù)性，重點控制房地產的過度投資行為。截至2005年末，我國16家銀行個人住房貸款余額為20258億元，比上年增長1772億。
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存款保險制度將設合理賠付額度
昨天發(fā)布的《報告》首次對存款人關心的存款保險制度進行描述。央行表示，為加強存款人信心，建立存款保險制度已迫在眉睫。
《報告》解釋說，所謂存款保險制度是指，存款業(yè)金融機構按規(guī)定標準參加存款保險并繳納保費。當某一家存款類金融機構倒閉或破產時，由管理保費的存款類保險機構按規(guī)定標準向存款人予以賠付。存款保險制度的建立，將打破“銀行倒閉，國家買單”的陳規(guī)。
央行表示，多數專家認為，包括國有銀行、股份制銀行、城商行、農信社、郵儲銀行、合作銀行在內的所有存款類機構都應進行存款保險。而機構繳納的保費也應與其資產規(guī)模、資本充足率等財務指標掛鉤。
具體到對存款人的賠付額度方面，央行在《報告》中列舉了一組數據，并明確了存款保險要以“保護多數中小存款人利益”的大原則。數據顯示，2005年，我國存款金額不超過5萬元、10萬元、20萬元、50萬元的賬戶數量分別占國內賬戶總額的96.18%、98.32%、99.32%、99.7%。央行表示，數據調查情況將成為設立賠付額標準的重要參考依據。
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