從宏觀政策的角度看，即將過(guò)去的2006年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展史上注定將成為不平凡的一年。從國(guó)六條到九部委文件，政策出臺(tái)的級(jí)別之高、密度之大、力度之烈、影響之遠(yuǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史上，前所未有。

    經(jīng)過(guò)04、05年的層層洗禮，本以為2006年會(huì)是個(gè)整合之年，市場(chǎng)及時(shí)代的大潮卻為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一系列暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策，但令人失望的是房?jī)r(jià)卻堅(jiān)挺如初，不僅政府對(duì)調(diào)控結(jié)果不滿意，老百姓更是怨聲載道。對(duì)于宏觀調(diào)控的態(tài)度更是在希望與失望中交替徘徊。那么明年的房?jī)r(jià)究竟走勢(shì)如何？是升還是降？這是筆者近期被朋友及媒體問(wèn)到最多的問(wèn)題。事實(shí)上除了盼望北京的房?jī)r(jià)能夠盡早得到合理回落之外，筆者相信，大多數(shù)理智的人并不會(huì)希望看到房?jī)r(jià)大跌的一幕，因?yàn)槟菍⒈确績(jī)r(jià)上漲帶給社會(huì)的恐慌及影響更為嚴(yán)重。但是從眾多角度分析后，我還是認(rèn)為北京房市經(jīng)歷了2006年空前的政策、頻出的變動(dòng)和激烈的競(jìng)爭(zhēng)后， 2007年，北京房?jī)r(jià)必將呈現(xiàn)回落之勢(shì)!不僅房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度會(huì)隨之減低，而且部分區(qū)域價(jià)格和總體均價(jià)也會(huì)出現(xiàn)下降趨勢(shì)。其理由如下：

    理由之一：宏觀調(diào)控方向所求

    自2004年，政府正式調(diào)控操縱中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)始， 經(jīng)歷過(guò)2004年的“銀根緊縮”、2005年的“宏觀調(diào)控年”，本預(yù)想2006年將采用微調(diào)作為消化之年，而政府卻采用了乘勝追擊的政策。今年出其不意的政策走向已經(jīng)明確的顯示出，政府大舉調(diào)控的趨勢(shì)不容后退。且就房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本態(tài)勢(shì)而言，在經(jīng)歷兩度加稅以及圍繞國(guó)六條、九部委文件生成的一系列調(diào)控政策后，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖 “虛火”大降，但房?jī)r(jià)卻依舊大幅上升，遠(yuǎn)未治本。調(diào)控初見(jiàn)成效，政府不可能放棄剛剛到手的調(diào)控成果，必定會(huì)在2007年加大宏觀調(diào)控力度，從而徹底抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。尤其是在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上增加實(shí)施細(xì)節(jié)，在不斷修正現(xiàn)有規(guī)定的同時(shí)，進(jìn)一步加大法規(guī)的實(shí)施力度。糾其原因主要是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不降反升，政策將從各方面擠壓房?jī)r(jià)。06年政府宏觀調(diào)控的金融政策和土地政策，矛頭都是指向投資以及由投資引起的價(jià)格上浮。央行一年內(nèi)兩次加息，國(guó)六條、國(guó)十五條，個(gè)稅的一體化征收、土地增值稅全面啟動(dòng)等政策從各個(gè)窗口擠壓房產(chǎn)投資利潤(rùn)，促使房?jī)r(jià)的下降，然而成交價(jià)格上并未造成太大的體現(xiàn)，卻直接作用到了全國(guó)二手房交易量上，迫使二手房市場(chǎng)無(wú)論從消費(fèi)者還是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都在很大程度上受到了一定的沖擊。 使二手房的交易量與業(yè)內(nèi)預(yù)期的10萬(wàn)套相去甚遠(yuǎn)，并且出現(xiàn)了在剛性需求的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)不降反升的特別現(xiàn)象。

    全年政府剛?cè)岵��?jì)的調(diào)控操縱下，卻呈現(xiàn)了二手房和房屋租賃價(jià)格均上漲的趨勢(shì)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字便可窺一般：北京2006年1-10月份，全市存量住房買賣平均價(jià)格6783元/平方米，同比增長(zhǎng)10.3%。甚至有些地方出現(xiàn)了20%的爆幅增長(zhǎng)。10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以10.7％的漲幅名列首位。這與政府希望控制5%-6%之間的二手房銷售價(jià)格正常增長(zhǎng)幅度相差深遠(yuǎn)。雖然政府的目的不是大跌房?jī)r(jià)，但這樣大幅度的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是與國(guó)家政策的方向不相符的。換句話說(shuō)，政府的宏觀調(diào)控遠(yuǎn)并未達(dá)到預(yù)期的效果，百姓要求房?jī)r(jià)下降的呼聲越來(lái)越高，因此，北京市政府一定會(huì)在07年采取更強(qiáng)烈的措施，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整房?jī)r(jià)。而年底前加征土地增值稅的做法，也已充分表現(xiàn)出政府調(diào)控價(jià)格的決心。

    理由之二：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整方向?qū)⑵揭址績(jī)r(jià)

    2006年以來(lái)國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺(tái)的“國(guó)十五條”中對(duì)加大閑置土地的處置力度進(jìn)行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國(guó)務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，主要針對(duì)當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問(wèn)題進(jìn)行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。此后，國(guó)土資源部又下發(fā)了《關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知》，這些都顯示了中央對(duì)土地管理改革的決心和深意，是對(duì)04年國(guó)務(wù)院28號(hào)文（《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》），05年國(guó)八條、144號(hào)文（《關(guān)于開(kāi)展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》）和06年國(guó)六條的延續(xù)。這些政策指向?qū)⑹沟猛恋卦隽抗��?yīng)受到更嚴(yán)格的控制，從而抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的過(guò)快增長(zhǎng)，并對(duì)快速增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資起到降溫的效果。

    從近期陸續(xù)報(bào)道的地方土地違規(guī)違法事件以及不斷從嚴(yán)的政策措施來(lái)看，2007年土地總體規(guī)劃的調(diào)整審批權(quán)限以及土地出讓金的管理權(quán)限可能會(huì)上收，建設(shè)項(xiàng)目用地的管理將更加嚴(yán)格，而這將確保存量房的專項(xiàng)運(yùn)用。

    我預(yù)計(jì)，隨著土地供應(yīng)“閘門”的敞開(kāi)，如沒(méi)有重大政策變動(dòng)，則土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)將得以緩解。另一方面，增量土地資源的供給放寬，將會(huì)促使存量土地的競(jìng)爭(zhēng)放緩，從而降低房屋成本，促使房?jī)r(jià)回落。而總的來(lái)說(shuō)，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場(chǎng)化，房地產(chǎn)行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的局面將得到進(jìn)一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步提高。

    理由之三：06年受雙70％影響未及時(shí)入市的新規(guī)劃項(xiàng)目將于明年釋放

    “九部委細(xì)則”中，“90平方米”和“70%”的說(shuō)法牢牢地框定了國(guó)家住房結(jié)構(gòu)的新方向，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則。

    第一，中低檔住房供給徹底敲實(shí)，區(qū)域價(jià)格不降也難。

    政策分類型、分區(qū)域、分階段確定住房套型結(jié)構(gòu)比例要求，以及明確建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和制定嚴(yán)格的管理辦法，要求從總量上保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上；單個(gè)住房建設(shè)項(xiàng)目要按照規(guī)劃條件和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行套型結(jié)構(gòu)比例70%的要求。隨后北京住房公積金管理中心也發(fā)布了 “購(gòu)買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房款（以兩者中較低額為準(zhǔn)）的70%”的通知作為呼應(yīng)。而這些政策的出臺(tái)意味著購(gòu)買建筑面積在90平方米以上住房的購(gòu)房者，必須支付三成的首付。

    第二，穩(wěn)定住房用地供應(yīng)和調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    嚴(yán)格控制和合理確定增量用地規(guī)模，加大土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)力度，加強(qiáng)用地供需研究和市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，完善相關(guān)政策機(jī)制，確保住房用地二級(jí)市場(chǎng)穩(wěn)定、有效、合理的供應(yīng)；按照優(yōu)先利用存量用地的原則，積極盤(pán)活存量用地，原則上存量用地占住房用地供應(yīng)規(guī)模比例應(yīng)達(dá)到40％以上；加大對(duì)閑置用地的處置力度，依法收回土地使用權(quán)的居住用地主要用于安排中小套型住房建設(shè)；調(diào)整和優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的用地供應(yīng)，2007年供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

    理由之四：金融政策影響推進(jìn)開(kāi)發(fā)商放盤(pán)速度

    2006年是歷年來(lái)金融調(diào)控最嚴(yán)厲的一次。8月19日央行本年度第二次宣布上調(diào)人民幣存貸款利率，使自2004年10月以來(lái)的連續(xù)四次利率調(diào)整成為一種常態(tài)。同期7月5日和8月15日，央行先后兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，無(wú)疑提高了開(kāi)發(fā)商的借貸難度，加大其資金成本。緊接著“8·31”土地出讓金的交納，使28個(gè)項(xiàng)目因資金壓力的原因于10月31日被迫轉(zhuǎn)讓。無(wú)獨(dú)有偶，10月30日北京市銀監(jiān)局召集北京16家商業(yè)銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人，正式傳達(dá)指令，包括四大行在內(nèi)的所有商業(yè)銀行都被禁止向未封頂樓盤(pán)發(fā)放按揭貸款。部分開(kāi)發(fā)商已被“最后一根稻草”壓倒，而另一些開(kāi)發(fā)商正虎視眈眈，靜候商機(jī)。諸多樓盤(pán)在苦尋重生之機(jī)，2007年在新一輪房地產(chǎn)金融調(diào)控進(jìn)一步深入下，如果開(kāi)發(fā)商仍然故意囤積房屋醞釀漲價(jià)，就將面臨其資金鏈危機(jī)和引爆。

    加息變相增加開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商陷入全面洗牌

    目前，北京許多開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金超過(guò)60%來(lái)自銀行，升息等系列政策提高了開(kāi)發(fā)商的融資門檻，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資本率提高，對(duì)房地產(chǎn)商的資質(zhì)提出了更高的要求。這就加快了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重新分化組合的步伐。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商將面臨較大的困難，將加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。這種競(jìng)爭(zhēng)要求講誠(chéng)信、有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持。而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將被逐漸淘汰出局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的逐步凈化，將從根本上減少為謀取暴利、欺上瞞下、惡性囤房等違規(guī)舉動(dòng)，降低開(kāi)發(fā)商利用“供不應(yīng)求”假象哄抬的房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司適度集中，健康平穩(wěn)的發(fā)展。

    未封頂樓盤(pán)禁做按揭，開(kāi)發(fā)商被迫拋售回籠資金

    2006年北京市銀監(jiān)局發(fā)布 “叫停未封頂樓盤(pán)個(gè)人按揭貸款”的通知，作為本年最受關(guān)注的一項(xiàng)政策，再次挑戰(zhàn)了北京地產(chǎn)商們已經(jīng)緊張而脆弱的神經(jīng)，甚至被譽(yù)為是壓倒部分開(kāi)發(fā)商的“最后一根稻草”。

    眾所周知，一些開(kāi)發(fā)商之所以能夠開(kāi)發(fā)總投資幾億元甚至幾十億元的樓盤(pán)和小區(qū)，靠的就是“以小博大”，即先靠建筑商墊資，再用購(gòu)房者的按揭貸款完成樓盤(pán)的后期建設(shè)。而北京市銀監(jiān)局的一紙通知等于直接打斷了開(kāi)發(fā)商的資金鏈。長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)商售盤(pán)都是采取的預(yù)售、現(xiàn)房、囤積房各占1/3的局面。往往預(yù)售的部分房源是為開(kāi)發(fā)商回收部分資金完成樓盤(pán)建設(shè)，部分開(kāi)發(fā)商往往打張旗鼓宣傳房屋緊俏程度，騙買房者趕緊購(gòu)買；囤積房則是開(kāi)發(fā)商囤積居奇，制造“房荒”，從中漁利。2006年政府把關(guān)預(yù)售購(gòu)房按揭，主要目的是加大預(yù)售房屋的購(gòu)房限制，降低開(kāi)發(fā)商初期的回籠資金，使開(kāi)發(fā)商緊缺的資金壓迫下，加快放盤(pán)速度、增加期房售量、減少囤房現(xiàn)象、盡快拋售，最終加快市場(chǎng)前進(jìn)步伐。

    理由之五：限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)加大，緩解供需矛盾

    中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋供求比例，限戶型、限房?jī)r(jià)、加大土地審批與房產(chǎn)監(jiān)管等一系列政策，從金融、土地、稅收、監(jiān)督等方面運(yùn)用多種手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)。發(fā)展的重點(diǎn)就在于加大限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)降低房?jī)r(jià)。但由于中央政策地方執(zhí)行的延遲性，北京市場(chǎng)限價(jià)房千呼萬(wàn)喚難出來(lái)，廉租房難得一見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)整為“內(nèi)循環(huán)”，從受限人群到價(jià)格控制，各項(xiàng)政策懸而未決致使房?jī)r(jià)還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。2006年遲遲未開(kāi)盤(pán)的限價(jià)房、躊躇滿志的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房將巨大的保障住房的供應(yīng)量推至2007年上市，這將直接導(dǎo)致07年的保障性住房的年供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于今年，促使成交量的成倍翻長(zhǎng)。

    一、限價(jià)房堆積上市，周邊房?jī)r(jià)必受重挫

    “九部委細(xì)則”，提出“各級(jí)市政府需要編制年度用地計(jì)劃，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％�！钡裙┑胤结樅螅�“限價(jià)房”就一直被大眾尤其是中低收入家庭所關(guān)注。限價(jià)房從最初豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)廣渠路地塊、石景山區(qū)老古城地塊、石景山區(qū)五里坨地塊、石景山區(qū)劉娘府地塊等6塊，增至18個(gè)地塊，土地總面積450公頃。雖然闡明了政府大力增加中低住房的決心，但是截至目前，這些限價(jià)地塊的入市時(shí)間依然遲遲未定，銷售人群久未出臺(tái)，這使得轟轟烈烈的“限價(jià)房”除了增加了消費(fèi)者的觀望氛圍，也未對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)過(guò)多的影響。因此，2007年將是政府全面敦實(shí)政策的一年，也就是說(shuō)，無(wú)論“限價(jià)房”入市、相關(guān)細(xì)則和運(yùn)行制度等條文都將放到07年貫徹執(zhí)行。而這些結(jié)構(gòu)調(diào)整為主的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策的執(zhí)行，中低檔住房供給的擴(kuò)大，將從根本上迫使區(qū)域的均價(jià)下降10%左右。

    我想限價(jià)地塊遲遲不能推出，主要是由于相關(guān)的配套政策還沒(méi)有完善，包括選址、地價(jià)確定和購(gòu)買資格等方面的問(wèn)題都還在磋商。2007年地方政府將加速限價(jià)地以及限價(jià)房相關(guān)細(xì)則的制訂，從而將限價(jià)房及時(shí)地供給消費(fèi)者。目前就選址而言，中央政策“70%”的供應(yīng)目標(biāo)，使地方政府更可能會(huì)將大量?jī)上迌筛?jìng)的供地選在城郊，因?yàn)槌墙嫉貎r(jià)不但較為便宜，而且房?jī)r(jià)相對(duì)主城區(qū)要低得多。然而，大批量郊區(qū)低價(jià)房源的上市，既能將拉底其周邊地區(qū)房屋的平均價(jià)格，又能作用于普通商品房?jī)r(jià)格。特別是，國(guó)土部門關(guān)于 “在軌道交通”附近建設(shè)限價(jià)房的規(guī)定，將為消費(fèi)者帶來(lái)更大的福音。

    二、廉租房隆重登場(chǎng)，輔助人群置業(yè)等級(jí)劃

    中國(guó)構(gòu)建以中低收入者為核心的住房保障制度，形成多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。其中，針對(duì)不足10%的極低收入家庭政府提供了廉租房或公屋；70%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補(bǔ)助、優(yōu)惠利率和稅收等政策扶持下，通過(guò)住房市場(chǎng)來(lái)解決；而另外20%多中高收入者的住房，則完全通過(guò)市場(chǎng)解決。北京市建委表示，從今年到2010年，北京將建設(shè)47萬(wàn)到60萬(wàn)平方米的廉租房，套數(shù)大約1萬(wàn)套。而預(yù)計(jì)今年建設(shè)的2000套廉租房，將推到2007年進(jìn)行，且將于2008年向市場(chǎng)供應(yīng)。

    2007年中國(guó)將從五方面著手，抓緊建立以擴(kuò)大廉租房覆蓋面為主的城市困難群體住房保障制度。一是建立全國(guó)廉租房供應(yīng)情況每半年一次的通報(bào)制度，二是敦促各級(jí)地方政府切實(shí)建立起與廉租住房制度相配套的必備基金，三是要求各級(jí)各地將廉租房的覆蓋面從最低收入家庭穩(wěn)步擴(kuò)大到更多的低收入家庭，四是要求各地因地制宜地將公有住房租金核減、租金配租、實(shí)物配租等一系列行之有效的做法推廣開(kāi)來(lái)，五是對(duì)尚未建立廉租住房制度的有關(guān)部門人員進(jìn)行相應(yīng)的強(qiáng)化學(xué)習(xí)、培訓(xùn)。住房保障發(fā)展基金的建立、廉租住房租賃補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租住房的購(gòu)建、維修和物業(yè)管理等管理制度的執(zhí)行到位，將幫助消費(fèi)者區(qū)分收入等級(jí)，合理購(gòu)房置業(yè)，緩解不均衡的供需比例。

    三、“內(nèi)循環(huán)”、“300萬(wàn)”供應(yīng)量，經(jīng)濟(jì)適用房拉低房?jī)r(jià)

    目前北京已經(jīng)有經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目70個(gè)左右，最大的當(dāng)屬回龍觀和天通苑兩個(gè)項(xiàng)目，這兩個(gè)項(xiàng)目的總成交量占到了市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房成交量的36%。2007年起，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)擴(kuò)大至每年300萬(wàn)平方米等系列政策，緩解中低價(jià)位住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量依然不足的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)住房需求存在不對(duì)稱情況。

    目前，北京市正醞釀?wù){(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易的政策：巳購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房提高上市時(shí)補(bǔ)交綜合地價(jià)款的比例，從原來(lái)的3％提至10％；今后購(gòu)買的經(jīng)適房如確需上市，由政府按原價(jià)收購(gòu)。這種 “封閉運(yùn)作、自身循環(huán)”的好處是：有利于控制購(gòu)房對(duì)象，“即使對(duì)銷售對(duì)象的審核不到位，也可以遏制投機(jī)購(gòu)房”；同時(shí),政府在財(cái)力有限的情況下，可以保證更多的低收入家庭能享受政府的補(bǔ)貼而改善居住條件。如果能制定出一套合理科學(xué)的實(shí)施細(xì)則，不妨通過(guò)試點(diǎn)來(lái)取得經(jīng)驗(yàn)。至于說(shuō)涉及到“產(chǎn)權(quán)完整”問(wèn)題，這是不重要的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房主要解決低收入者“有房住”的問(wèn)題，而不是解決一定要“有產(chǎn)權(quán)”的問(wèn)題。這一點(diǎn)是要加以厘清的。

    另外， 有的城市提出經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行租售并舉的辦法，這就需要再仔細(xì)精算一番。因?yàn)樽饨鸶吡�，低收入者不堪�?fù)擔(dān)；租金低了，又會(huì)出現(xiàn)房改以前公房出租、租不養(yǎng)房的問(wèn)題，使政府在負(fù)擔(dān)廉租房維護(hù)費(fèi)用之外，又增加一塊經(jīng)濟(jì)適用房的維護(hù)費(fèi)用。經(jīng)濟(jì)適用房入市 “內(nèi)循環(huán)”制度，將從根本上保障中層消費(fèi)者居住權(quán)益，降低房?jī)r(jià)的上漲幅度，原本每平方米5000元-8000元的市場(chǎng)主流價(jià)位將逐漸降低。

    理由之六：二手房源供應(yīng)加大緩解供需矛盾

    其一，“無(wú)稅房”大批放量，供需得以均衡。

    2-5年改善之后，商品房供應(yīng)時(shí)間，商品房供應(yīng)時(shí)間到期，明年能增加10萬(wàn)套滿足無(wú)稅條件的二手房。

    由于這類無(wú)稅房的房齡一般在5年以上,這些早期社區(qū)周圍的配套設(shè)施成熟,而房屋的出售價(jià)格相對(duì)低廉,加上不用交納營(yíng)業(yè)稅, 預(yù)計(jì)2007年北京房屋租賃市場(chǎng)房源放量,需求增加,整體交易量將呈現(xiàn)猛增，交易價(jià)格受房源的影響難以爬升。

    目前如CBD、望京、中關(guān)村等熱點(diǎn)地區(qū)二手房均價(jià)在9500-12000元/平方米，與新房10000-13000元/平方米的均價(jià)已經(jīng)相差無(wú)幾了，若二手房?jī)r(jià)格攀漲幅度再增加，將導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格與新房持平。而二手房還要添加諸多的稅費(fèi)，那么對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買二手房就沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)可言了。從這個(gè)角度，二手房市場(chǎng)也不允許其房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

    其二，5年經(jīng)濟(jì)適用房增加，價(jià)格已無(wú)增長(zhǎng)空間。

    自經(jīng)濟(jì)適用房允許上市以來(lái)，其投資價(jià)值逐漸被越來(lái)越多的人看好。目前北京經(jīng)濟(jì)適用房較為集中的回龍觀地區(qū)，滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格已經(jīng)高達(dá)4800－5200元/平方米。按現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房再上市相關(guān)規(guī)定，該地區(qū)一套當(dāng)初購(gòu)買價(jià)為2650元/平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，按照目前的價(jià)格出售，即使需繳納10%的綜合地價(jià)款，其年投資回報(bào)率仍能高達(dá)12%以上。

    目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總存量為12萬(wàn)套左右，大約占全部存量房總數(shù)的3%-4%。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)?nèi)循環(huán)政策只是針對(duì)新建的經(jīng)濟(jì)適用房，目前已有的項(xiàng)目依然可以進(jìn)行再上市交易，而此次交易后新業(yè)主可能會(huì)面臨無(wú)法再出售的情況，因此2007年的經(jīng)濟(jì)適用房放量所面對(duì)的購(gòu)買人群將是真正的剛性消費(fèi)者。并且由于持多套經(jīng)濟(jì)適用房的回遷家庭，礙于政策，加快經(jīng)濟(jì)適用房的出售步伐，房屋價(jià)格在新的一年里將隨房源增加而降低。

    理由之七：投資收益回落，降低房屋價(jià)值，制造降價(jià)空間

    2006年政府宏觀調(diào)控的大舉動(dòng)作，對(duì)二手房市場(chǎng)的收效卻不大。當(dāng)然這在一定程度上，是由于對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的市場(chǎng)的影響畢竟有一定的滯后性，預(yù)計(jì)要到2007年才有可能效果凸現(xiàn)成效。然而，投資者轉(zhuǎn)入 “長(zhǎng)線投資”、業(yè)主“以租代售”的觀望氛圍卻帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的迅速發(fā)展。千萬(wàn)家數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯示：截止到2006年10月，京城租賃市場(chǎng)成交量同比去年同期增長(zhǎng)47%，房源量增加53%。基于租賃房源的增加，租賃成交均價(jià)為1750元/月，租賃價(jià)格出現(xiàn)了回落相比上月的1771元/月，下降了1.2%。租賃價(jià)格的下跌，投資回報(bào)率的萎縮，縮減了投資者的投資收益。如果2007年能夠保證租賃市場(chǎng)依然以這個(gè)比例，那么投資收益的減少將成為投資者推出房產(chǎn)市場(chǎng)的又一推動(dòng)力，也是抑制投資穩(wěn)定房?jī)r(jià)的又一捷徑。

    一、2007年20萬(wàn)新房投入市場(chǎng)，擴(kuò)充租賃房源量

    據(jù)北京建設(shè)部數(shù)據(jù)資料，2007年將有20萬(wàn)套新房投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為租賃市場(chǎng)增加巨大的房源貯備。在房源量直線上升的沖擊下，租賃市場(chǎng)的成交價(jià)格將下滑7%-8%。濃郁的觀望狀態(tài)營(yíng)造的租售比例不對(duì)稱，打造了一個(gè)二手房降價(jià)的空間。如果這種投資不賺錢了，投資者就會(huì)改作其他投資，拋售等舉措將導(dǎo)致二手房的直接貶值。買家出于“買漲不買跌”的心理，最可能保持觀望的狀態(tài)先租一段時(shí)間等等，并且可以省去許多麻煩事。

    二、貸款利率調(diào)整，淘出剛性需求者

    2006年的4月和8月兩番加息不但不會(huì)降低居住型購(gòu)房者，反而會(huì)加大這部份剛性需求消費(fèi)者的置業(yè)計(jì)劃。因?yàn)�，�?duì)于有真正的房產(chǎn)需求者來(lái)說(shuō)，利率的上調(diào)并不會(huì)給購(gòu)房成本大幅提升（具體可以參見(jiàn)附表），從而不會(huì)抑制購(gòu)房的有效需求，相反，利率上調(diào)擠出了一大部分房產(chǎn)的假需求者，使得對(duì)房產(chǎn)有真正需求的人能夠跨進(jìn)購(gòu)房者行列。持續(xù)加息似乎已成定勢(shì)，繼續(xù)等下去，只會(huì)使未來(lái)的貸款壓力越來(lái)越大，不如趕在新利率實(shí)行前完成置業(yè)計(jì)劃，不但可以在實(shí)行新利率前節(jié)省一部分利息支出，還可以采取固定利率的方法避免加息風(fēng)險(xiǎn)，因此相信在持續(xù)加息的情況下，消費(fèi)者對(duì)固定利率的關(guān)注會(huì)增加不少。

    而在短短的兩年時(shí)間里，個(gè)人住房貸款利率上調(diào)了四次，使得人們對(duì)去年加息后的再次加息預(yù)期在房產(chǎn)市場(chǎng)中率先得到了實(shí)現(xiàn)，這無(wú)形中已經(jīng)給投資者一個(gè)非常明顯的信號(hào)，貸款利率還將繼續(xù)上調(diào)，房產(chǎn)投資的成本必將增加，投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。因此說(shuō)此次利率上調(diào)對(duì)房產(chǎn)投資者特別是對(duì)部分持有多套房產(chǎn)進(jìn)行投資的人群會(huì)產(chǎn)生巨大投資壓力與投資風(fēng)險(xiǎn)，投資收益會(huì)明顯下降，從而會(huì)使部分投資人士拋售持有的投資物業(yè)。 這對(duì)于房源緊缺的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，有利于緩解供需矛盾。

    三、奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館建設(shè)結(jié)束，大批外地人口回流

    2008年奧運(yùn)會(huì)即將舉辦，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)“大興土木”給房?jī)r(jià)帶來(lái)巨大的升值空間已經(jīng)少之又少，開(kāi)發(fā)商正逐步失去了炒作的題材。奧運(yùn)工程的建設(shè)結(jié)束，建設(shè)進(jìn)入掃尾時(shí)期，建設(shè)人員開(kāi)始大批回歸。 2007年底北京回流外地人口數(shù)量將達(dá)到8萬(wàn)人左右。而外來(lái)人口的減少，租房人口的減少了，租賃市場(chǎng)隨著求租人群的縮水，價(jià)格必將逐步回落。

    理由之八：外資購(gòu)房受限，投機(jī)比例縮小，房?jī)r(jià)歸位

    2006年政府先后多次出臺(tái)7月出臺(tái)“限外令”遏制外資在華炒房。7月的九部委細(xì)則到9月4日的外管局與建設(shè)部聯(lián)合制訂的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），政策牢牢地把成棟收購(gòu)的外資擋在門外。樓市外匯管理制度使得外資在華購(gòu)房從此“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”，不僅全部外資購(gòu)房結(jié)匯均得接受“真實(shí)性審核”（之前規(guī)定為100萬(wàn)美元以上），轉(zhuǎn)讓收益也得在審核后方可匯出，此番大限打壓了中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)比例中最猖獗的一塊，也是最根本的一塊。“限外令”的徹底實(shí)施，將帶動(dòng)2007年融入到一個(gè)靠剛性需求支撐的房地產(chǎn)時(shí)代，這也是房?jī)r(jià)不得不降的又一條件。

    一、購(gòu)房條件嚴(yán)格把關(guān)，強(qiáng)制壓縮投機(jī)比例

    2006年8月9日北京市建委將購(gòu)房條件從個(gè)人情況和房屋用途兩個(gè)角度出發(fā)，分別制限。一方面，要求境外個(gè)人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過(guò)一年的，已屬國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“居民”范疇。在境內(nèi)工作學(xué)習(xí)不足一年的，住房需求只能通過(guò)租賃解決；另一方面，則強(qiáng)調(diào)境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的商品房，符合條件的境外機(jī)構(gòu)只能在設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的城市購(gòu)買用于辦公所需的商品房。境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買境內(nèi)商品房只有符合自用、自住原則，才能辦理相關(guān)外匯收支和匯兌手續(xù)。

    境外主體辦理購(gòu)房結(jié)匯時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)主管部門出具的商品房預(yù)售合同登記備案文件等相關(guān)材料，在通過(guò)外匯指定銀行的真實(shí)性審核后，購(gòu)房外匯資金結(jié)匯后必須直接劃入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶。個(gè)人購(gòu)房者提供一年期以上的境內(nèi)有效勞動(dòng)雇傭合同或?qū)W籍證明，機(jī)構(gòu)則還應(yīng)提供所購(gòu)商品房符合實(shí)需自用原則的書(shū)面承諾。外資炒房套利后的“流出”也同樣被限定。正如《通知》規(guī)定，境外主體轉(zhuǎn)讓境內(nèi)商品房取得的人民幣資金，必須經(jīng)過(guò)所在地外管局分支局、外匯管理部的審核確認(rèn)后，方可購(gòu)匯匯出。送審時(shí)必須提交購(gòu)匯申請(qǐng)書(shū)、轉(zhuǎn)讓合同、完稅證明等材料。購(gòu)房條件和個(gè)人資料的審批核實(shí)，已經(jīng)從根本上縮小購(gòu)房外資的金額和購(gòu)房個(gè)人的數(shù)量，從而壓縮在京的外資投機(jī)比例，起到抑制外資倒買倒賣哄抬價(jià)格的現(xiàn)象擴(kuò)張。

    二、三大涉外圈因投機(jī)收口均價(jià)走低

    隨著限外政策出臺(tái)實(shí)施，已經(jīng)進(jìn)入交易程序的境外人士并沒(méi)有受到過(guò)多的限制，有意向購(gòu)房的境外人士陷入觀望狀態(tài)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京的常住外國(guó)人已經(jīng)超過(guò)4萬(wàn)人，他們的所在區(qū)域可劃分為三個(gè)涉外圈。首先，北京東部由于聚集了幾乎全部的使館、外交機(jī)構(gòu)和大部分的跨國(guó)公司北京分公司和辦事處，成為了70%的老外居住的區(qū)域。國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈、麗都商圈以及機(jī)場(chǎng)輔路等涉外居住圈以酒店式公寓和高級(jí)公寓為主，老外住戶多是跨國(guó)公司和大型外資企業(yè)的中高層白領(lǐng)。其次，北京西部的涉外居住圈在學(xué)院路附近的北京語(yǔ)言大學(xué)和中關(guān)村一帶，租戶絕大部分是在北京留學(xué)或者進(jìn)修的外籍學(xué)生，住宅形式大多為普通的公寓，租金較低。最后，緊鄰機(jī)場(chǎng)的京順路沿線、溫榆河一帶以及機(jī)場(chǎng)高速和機(jī)場(chǎng)輔路附近的別墅里也聚集了眾多的老外家庭，形成了第三個(gè)涉外居住圈。生活質(zhì)量的追求成為這里的租戶優(yōu)先考慮的條件。大多數(shù)境外人士工作、生活、學(xué)習(xí)在這些區(qū)域，所以這些區(qū)域是外資投入資金的重點(diǎn)。

    熱點(diǎn)區(qū)域的大金額投資是促使CBD、中關(guān)村等熱點(diǎn)商圈房?jī)r(jià)大幅攀長(zhǎng)得主要原因之一。外資購(gòu)房的比例受控，將在短時(shí)間內(nèi)，從價(jià)格漲幅的縮小，看到外限調(diào)控政策的收益。從10、11月的二手房?jī)r(jià)格看出， CBD地區(qū)10月份二手房房?jī)r(jià)較9月份成8.7%的小幅度增長(zhǎng)，充分說(shuō)明了投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響。2007年只要進(jìn)一步貫徹實(shí)施并不斷完善限外政策，就能夠?qū)�價(jià)格的漲幅限制在理想的范圍之內(nèi)。

    理由之九：二手房市場(chǎng)現(xiàn)金收房叫停，有助平抑房?jī)r(jià)

    自從1999年二手房市場(chǎng)開(kāi)放，一些從事二手房交易為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就開(kāi)始進(jìn)行此業(yè)務(wù)，到了2001年，由于現(xiàn)金收房交易逐漸火爆，現(xiàn)金收房一度成為二手經(jīng)紀(jì)行業(yè)的主流。由于現(xiàn)金收房得來(lái)的房產(chǎn)一般為市場(chǎng)價(jià)，部分經(jīng)紀(jì)公司為保障自己的利益最大化，抬高房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序。隨著2006年現(xiàn)金收房的取締，不良經(jīng)紀(jì)公司獲取非法利益的渠道被堵死，2007年二手房?jī)r(jià)將得以撫平，而房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)將迎來(lái)更美好、繁榮的明天。

    原因一 市場(chǎng)品牌凈化，防止不法中介哄抬房?jī)r(jià)

    “現(xiàn)金收房”的明令禁止和近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“不吃差價(jià)”性質(zhì)基本相同，都是從經(jīng)紀(jì)公司的層面出發(fā)，整頓現(xiàn)有的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。這些政策的實(shí)施，壓低經(jīng)紀(jì)公司盈利空間，迫使部分小型經(jīng)紀(jì)公司因再無(wú)多余盈利維持，縮減市場(chǎng)份額甚至淘汰出局。與此同時(shí)，在“現(xiàn)金收房”“�！弊趾俺龅耐瑫r(shí)，便塑造了行業(yè)品牌發(fā)展將成為必然趨勢(shì)。由于北京市二手房交易行業(yè)仍處于成長(zhǎng)期， 市場(chǎng)正趨向品牌化的過(guò)程中。資金監(jiān)管加強(qiáng)或不允許吃差價(jià)，更是加速了這一過(guò)程。政府方面，除了從整頓目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的不良交易步驟產(chǎn)生的隱患作為整治“現(xiàn)金收房”的原因外，歸根結(jié)底是消滅因經(jīng)紀(jì)公司騙吃差價(jià)所引起的房產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格差，防范價(jià)差引起的房屋價(jià)格上漲。

    原因二 監(jiān)控機(jī)制完善，保障“無(wú)差價(jià)”透明交易

    目前來(lái)看，行業(yè)管理 “現(xiàn)金收房”、“吃差價(jià)”的最大的難點(diǎn)則在于，當(dāng)前的部分機(jī)制仍然不夠完善，例如“杜絕差價(jià)”必備的“交易資金監(jiān)督”制度和“現(xiàn)金收房”所需的信息公開(kāi)機(jī)制。而一旦“交易資金監(jiān)督”完善后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)便不得管理客戶交易資金，以杜絕挪用、占用客戶的房地產(chǎn)交易資金的行為，保障了交易資金安全，切實(shí)這些公司的交易利潤(rùn)空間大幅消減，這就使得那些靠挪款倒賣的公司在市場(chǎng)上面臨很大的危機(jī)，生存將無(wú)以為繼。在經(jīng)歷過(guò)這輪洗牌后，北京現(xiàn)存的5000多家經(jīng)紀(jì)公司中，將有近千名被擠出市場(chǎng)門外，再次凈化北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)規(guī)模化、品牌化發(fā)展將再進(jìn)一步。

    而二手房的網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)二手房合同文本以及二手房交易現(xiàn)金托管等措施，則是力求從交易的各個(gè)環(huán)節(jié)有效杜絕“現(xiàn)金收房”行為。但是將這些機(jī)制逐步完善到位仍然需要一個(gè)緩沖的過(guò)程，特別是，二手房網(wǎng)上簽約機(jī)制如果能夠有力的落實(shí)實(shí)施，將有效的杜絕借公證等手法操作的假交易。使買賣雙方對(duì)交易價(jià)格一目了然，會(huì)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，督促市場(chǎng)供求信息的全面、及時(shí)、準(zhǔn)確發(fā)布，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向以及保障二手房交易的安全和順暢。從而整頓目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中的不良交易步驟產(chǎn)生的隱患，更正重要的是消滅因經(jīng)紀(jì)公司騙吃差價(jià)所引起的房產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格差，消滅價(jià)差引起的房屋價(jià)格上漲，指引房地產(chǎn)走上一條健康發(fā)展的道路。

    理由之十：梯級(jí)消費(fèi)觀念更趨成熟，置業(yè)分流有助房?jī)r(jià)回落

    房地產(chǎn)界圍繞“一步到位”還是“梯級(jí)消費(fèi)”的話題已經(jīng)爭(zhēng)論了很久，然而根深蒂固的“一勞永逸”的消費(fèi)觀念是我國(guó)高達(dá)80%背有房貸的人，心理上會(huì)產(chǎn)生焦慮情緒的根本源泉。隨著2006年國(guó)家置業(yè)觀念的逐步引導(dǎo)，梯級(jí)消費(fèi)、置業(yè)分流的概念被植入人心，慢慢喚醒深受經(jīng)濟(jì)和心理“雙重壓力”的“房奴”們從過(guò)度超前消費(fèi)的觀念中醒悟過(guò)來(lái)，摒棄了這種觀念取而代之的是成熟合理的升級(jí)置業(yè)消費(fèi)觀。從租賃市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)再到新增商品房市場(chǎng)的住宅市場(chǎng)梯級(jí)供給，與和其相對(duì)應(yīng)的從“安置型”、“適用型”到“舒適型”消費(fèi)者需求升級(jí)的咬合，能夠平衡市場(chǎng)的供求比例，在一定程度上緩解因需求大于供給所造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)賣方化狀況，大大減少賣方哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。2007，房地產(chǎn)市場(chǎng)將緊握供求命脈，引導(dǎo)置業(yè)合理分流化，引導(dǎo)房?jī)r(jià)快速歸位。

    一、一年兩度加息，引導(dǎo)購(gòu)房量力而行

    2006年，中國(guó)人民銀行于4月和8月兩度上調(diào)個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)利率，目前一年期貸款基準(zhǔn)利率提高到6.12%。雖然第二加息個(gè)人住房貸款利率的優(yōu)惠幅度由0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，使原本上調(diào)的0.27個(gè)百分點(diǎn)，縮減到加息幅度僅為0.06％，對(duì)于貸款五年期的貸款人來(lái)說(shuō)，每萬(wàn)元貸款額只增加了兩毛八分錢，但持續(xù)加息的給民眾的心理打擊卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字。

    兩番加息，實(shí)際增加的養(yǎng)房成本并不多，尤其是本年度的第二次加息政府主要體現(xiàn)了兩年來(lái)四次連續(xù)加息的政策走勢(shì)，以及未來(lái)幾年央行持續(xù)的必然趨勢(shì)。加息對(duì)消費(fèi)者強(qiáng)大的心理影響，迫使消費(fèi)者在“置業(yè)一步走”的時(shí)，衡量自身的承擔(dān)能力。如果消費(fèi)者好高騖遠(yuǎn)，購(gòu)房時(shí)選擇了超出能力之外的房屋，就意味著要背負(fù)越來(lái)越沉重的還款包袱，淪落到“房奴”的境地。而人們生活水平的日益提高及消費(fèi)欲望、消費(fèi)層次的攀升，“由租到買”、“從舊到新”、“賣小買大”，逐步換代升級(jí)將會(huì)逐步成為購(gòu)房置業(yè)的大趨勢(shì)。而二手房置業(yè)升級(jí)的“賣舊買新”、“押舊買新”、“轉(zhuǎn)按揭買新”等方案同樣就為購(gòu)房者提供了更多的選擇空間，促進(jìn)更多消費(fèi)者的合理置業(yè)。

    二、供給比例調(diào)整，樹(shù)立理性消費(fèi)觀念

    2006年5月，國(guó)六條的出臺(tái)對(duì)住房有了70%和90平方米的限制，正解了消費(fèi)者的燃眉之急。從市場(chǎng)供需看，小戶型房由于總價(jià)較低，早已成為房產(chǎn)市場(chǎng)的緊俏貨。而政策的意圖不僅僅在調(diào)整供給的比例、控制不斷上漲的房?jī)r(jià)，而且更是在引導(dǎo)人們置業(yè)“梯度消費(fèi)”�！�90平方米”一經(jīng)下達(dá)，便迅速掀起了一股“小戶型”熱潮，本已旺銷的四環(huán)內(nèi)的小戶型房屋更躋身為消費(fèi)者的焦點(diǎn)。部分拆遷居民，單身白領(lǐng)，以及即將結(jié)婚的人們也由此意識(shí)到，可以從小戶二手房開(kāi)始。

    由于住房消費(fèi)畢竟是關(guān)乎民生的重要消費(fèi)， 消費(fèi)者不要早早的成為“房奴”，放棄追求品質(zhì)生活，不僅給個(gè)人生活上了經(jīng)濟(jì)枷鎖，而且這種普遍的社會(huì)現(xiàn)象，還會(huì)影響到整個(gè)住房市場(chǎng)的健康，增加供需矛盾，供需矛盾的增長(zhǎng)再反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

    三、“70%”人群租房，爭(zhēng)議點(diǎn)破“梯度消費(fèi)”

    2006年7月國(guó)土部官員束克欣建議，調(diào)整住房政策消費(fèi)的導(dǎo)向：“作為發(fā)展中國(guó)家，正常情況下大概有30%的人群可以買房，70%都應(yīng)該是租房群體。”此語(yǔ)一出，引得房地產(chǎn)界眾說(shuō)紛紜。當(dāng)然，這里的 “租房”不是指“不買房”，而是在沒(méi)有條件買房時(shí)以 “租房”升級(jí)的第一步邁出。因?yàn)椤疤荻认�費(fèi)”并不是倡導(dǎo)不買房運(yùn)動(dòng)，所以爭(zhēng)論中“沒(méi)有房產(chǎn)子女就學(xué)就必須要交納數(shù)額巨大借讀費(fèi)”等問(wèn)題是不存在的。升級(jí)強(qiáng)調(diào)的是置業(yè)身份化、年齡化，年輕人剛從學(xué)校畢業(yè)可以租房住，這時(shí)不會(huì)涉及子女教育問(wèn)題;當(dāng)結(jié)婚生子了，可以根據(jù)實(shí)際情況買小一點(diǎn)的房子，沒(méi)必要超出能力范圍去買大房子增加負(fù)擔(dān)。

    在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟的情況下，住房梯度消費(fèi)” 這種理性的健康的置業(yè)觀念，將逐步成為民眾堅(jiān)持并倡導(dǎo)的觀點(diǎn)。而且隨著二手房市場(chǎng)的飛速發(fā)展，尋找合適自己的二手房子往往要比在一級(jí)市場(chǎng)中的選擇范圍大得多�！疤荻认�費(fèi)“主要是倡導(dǎo)一種理性消費(fèi)。房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展也需要供求雙方共同的努力，讓“梯度消費(fèi)”成為一種理性的社會(huì)消費(fèi)觀念，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

    結(jié)語(yǔ)

    房?jī)r(jià)！這個(gè)關(guān)系到各方利益進(jìn)退維谷的生死博弈，這個(gè)難以兩全齊美的操縱旋鈕，在政府宣讀2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主題的同時(shí)，就注定了“必須回落”的命運(yùn)。甚至央行也在2006年12月預(yù)警房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)， 一切都預(yù)示2007年宏觀調(diào)控必將譜寫(xiě)出政府“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的新篇章。

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